項目投資可行性報告報告(完整版)分析

1、項目投資可研報告,報告框架,第一部分：項目概況…………………………………….…………………………………………….第二部分：項目定位及規(guī)劃方案……………………………….……………………….……………………………第三部分：項目開發(fā)及銷售計劃……………………………….……………………….……………………………第四部分：投資收益分析…………………………………….…………………………………………….第五部分：融資及還款計劃……………………

2、…………….……………………….……………………………,第一部分 項目概況,項目所在區(qū)域－簡述,區(qū)域概況,區(qū)域規(guī)模,區(qū)域定位,礦產(chǎn)之鄉(xiāng)四驅(qū)之城旅游勝地能源基地,陽山—房地產(chǎn)逐漸成熟的價值洼地,陽山縣位于廣東省清遠市中部，南嶺山脈南麓，連江中游，西漢高祖時置陽山縣，迄今已有2200多年的歷史。陽山縣山青水秀，資源豐富，自然生態(tài)條件優(yōu)越，森林資源豐富，是“中國反季節(jié)蔬菜之鄉(xiāng)”，享譽港澳、東南亞；旅游資源獨具特色，是廣東省旅游強縣，

3、主要風景名勝有廣東第一峰、神筆山、北山古寺、連江風景帶和南嶺國家森林公園等。,全縣總面積3418平方公里，截至2012年，全縣轄12個鎮(zhèn)1個瑤族鄉(xiāng)，總人口54.3萬人。,項目總體情況,項目所在：清遠市陽山縣城東，比鄰碧桂園項目規(guī)模：占地70.7畝，占地面積合共 47168 平方米，總建筑面積97485.5平方米項目定位：集商業(yè)、酒店、餐飲、酒店式公寓為一體的綜合項目項目開發(fā)：項目分兩期開發(fā)，一期已基本開發(fā)完畢，項目二期在規(guī)劃調(diào)

4、整階段，待資金到位即可進行建設。項目綜合容積率2.25一期容積率為1，已落成臨街商業(yè)、駕校接待酒店、中餐廳、夜總會合共27041平方米；二期容積率調(diào)整為3.5，規(guī)劃面積70444.5平方米，規(guī)劃為酒店及酒店式公寓。,項目整體規(guī)劃,第二部分 項目定位及規(guī)劃方案,項目定位－背景,陽山作為駕駛員考試長途科目最早的指定地點之一，每天接待的考試學員在800—1000人次?，F(xiàn)有駕駛員培訓基地因落成時間長，現(xiàn)有接待能力完全滿足不了現(xiàn)

5、在的駕駛員考試規(guī)模。考試學員以及教練員只能分流到武裝部招待所、交警招待所等場所，這種不得已的安排導致學員及教練員意見很大。本項目已經(jīng)于陽山縣委縣政府及交委達成了協(xié)議，本項目一期已經(jīng)落成的酒店以及中餐館等作為長途考試學員及教練員指定接待酒店，按市場價格結算租金。,項目定位－產(chǎn)品定位,鑒于本項目目標客戶來源明確, 因此產(chǎn)品線應較豐富,本項目總體量接近10萬平方米，分兩期開發(fā)，一二期互為補充,項目定位－產(chǎn)品規(guī)劃,接待酒店面積15000平方

6、米；接待酒店按4星級標準裝修；接待酒店首層為接待大廳及公共就餐區(qū)；配套大型中餐廳、ktv、沐足等餐飲休閑功能全方位為入住客戶服務；按平均35平米/間的標準設置房250間標準客房。按照50平方米/間的的標準設置50間高標客房；酒店式公寓滿足投資、旅游度假需求。,項目定位－接待酒店首層,作為定點接待酒店，每天接待超過500人次住宿及就餐首層接待大廳作為學員及教練員每天簽到功能公共就餐區(qū)每天提供自助餐以優(yōu)良的環(huán)境，良好的服務，

7、完善的配套，逐步取代原有的考試接待中心。,項目定位－餐飲娛樂配套,項目定位－客房裝修標準,,標準客房,高標客房,項目定位－酒店式公寓,酒店式公寓為本項目二期主打產(chǎn)品；鑒于本項目地處陽山這個旅游資源豐富的大氧吧，是旅游、度假、休閑的理想所在，我們以拎包入住的概念打造45—60平米的一房兩廳及兩房兩廳小戶型公寓，聘請知名酒店管理公司共同打造總價在20萬左右的酒店式公寓。,項目定位－酒店式公寓裝修,,拎包入住，精裝交房與知名酒店管理公司合

8、作6種裝修風格工客戶菜單式選擇部分帶租約發(fā)售，投資信心保證配套商業(yè)聘請專業(yè)招商公司，保證項目生命力。,第三部分 市場概況及銷售計劃,陽山房地產(chǎn)概況,接上表,陽山房地產(chǎn)市場-結論,陽山在碧桂園沒有進入前，因土地原因?qū)е率袌鲇行Ч枯^少，項目的品質(zhì)和價格區(qū)間差別不大。陽山以普通住宅集群為主，以改善型客戶為主力客群；區(qū)域平均價格集中在3200—3500元/平米，隨著房地產(chǎn)上漲的大環(huán)境，價格還有一定上漲空間。陽山購房多為地

9、緣性升級客戶和剛性需求(如婚房) 客群，主力戶型以舒適型兩居為主。碧桂園為陽山房地產(chǎn)龍頭，以其成熟的開發(fā)模式引領市場，其精裝修洋房均價4600元/平方是本項目的風向標。,銷售策略及計劃,銷售策略：本項目比鄰碧桂園，在銷售策略上本項目將采取錯位營銷的方式推進。本項目是商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂及酒店式公寓的綜合項目。戶型以45—60平方為主打，錯開了與碧桂園的直接競爭，且小戶型填補了碧桂園的空白，因此碧桂園每一次促銷都將是本項目爆發(fā)式銷

10、售的高峰。銷售計劃：2014年上半年，推出臨街商鋪；2014年九月，利用金九銀十的銷售旺季清除臨街商鋪尾貨及推出產(chǎn)權式酒店（駕校接待 酒店300間酒店客房都面向市場推出）；2015年1月，推出4棟酒店式公寓進行銷售；2015年上半年，加推剩余公寓；2016年前，完成全部公寓及商業(yè)銷售；,第四部分 投資收益分析,四、投資分析表,接上表,接上表,接上表,接上表,第五部分 項目融資及還款計劃,五、融資計劃,（

11、暫定名）項目，占地總面積約47168平方米，總建筑面積97485.5平方米，分兩期開發(fā)，其中一期已基本建設完畢，目前已經(jīng)取得房地產(chǎn)證的有商鋪4092M2；正在辦理房地產(chǎn)證的有中餐廳、夜總會合共7949M2，產(chǎn)權證可在3月底取得；15000M2的駕校接待酒店已經(jīng)封頂；項目的市政管道、市政道路已經(jīng)建好。二期酒店式公寓在規(guī)劃調(diào)整階段，資金到位即可動工。項目計劃總投資23000萬元，項目資金來源于新世紀公司自籌和部分銀行貸款。公司由2009年

12、9月前期準備工作開始，已籌得資金11000萬元，其中已投入資金10250萬元，包括購買地塊5000萬元及支付工程款項5250萬元。要項目整體開發(fā)完畢，項目資金缺口約為12000萬元。該缺口主要是支付一期部分工程款及將要建設二期所需的建安成本。由于項目一期基本建設完畢，且臨街商業(yè)部分已經(jīng)取得產(chǎn)權。因此臨街商業(yè)在2014年上半年開始回收資金。臨街商業(yè)銷售均價15000元/平方，全部售罄將回款6138萬元。駕校接待酒店已經(jīng)封頂，達到取得預售

13、證條件，在9月份以產(chǎn)權式酒店的形式推向市場，體量300套，均價20萬元/套，預計回款6000萬元。因此本次項目融資金額在8000—12000萬元即可滾動開發(fā)完畢整個項目。,五、還款計劃,本項目融資8000—12000萬元，用款周期為兩年；采取第一年付息，第二年還本付息的方式；項目在取得貸款后，其中的800萬用以支付一期工程所剩余的工程款，700萬用于支付一期物業(yè)取得產(chǎn)權證余款，其余款項用于支付二期工程前期規(guī)劃費用及項目啟動資金；（備