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文檔簡介
1、房地產(chǎn)價值估算中成本法的運用房地產(chǎn)價值估算中成本法的運用成本會計論文成本會計論文摘要:成本法在房地產(chǎn)評估中應用的比較廣泛,相較于其他幾種市場評估方法其適用性強一些。目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的比較迅速,確保房地產(chǎn)價值的準確估算,合理使用估算方法是十分重要的。在成本法應用的過程中,還存在著一些問題影響著房地產(chǎn)價值估算的準確度,在實際估算中一定要對其進行更新和完善,本文結(jié)合成本實際應用中的問題,對其在房地產(chǎn)評估中的具體應用進行了探究。關(guān)鍵詞:成本法
2、;房地產(chǎn)評估;資產(chǎn)評估;一、成本法在房地產(chǎn)評估中的應用1、成本法的范圍成本法的應用范圍相對于收益法來說,范圍比較大,對那些沒有進行經(jīng)交易和不是用來進行經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)項目也可以進行成本價格的計算;與當?shù)禺a(chǎn)評估中的市場法也是有所差異的,可以直接對房地產(chǎn)進行成本的估算,不用與其他項目進行比較。市面上的許多房地產(chǎn)項目都可以也能夠成本法來進行評估。常見的項目有:新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項目、新建工程,公用房地產(chǎn)項目等等。2、成本法應用的注意事項在
3、進行房地產(chǎn)評估時,主要是對兩個部分進行評估,一個是房屋部分,一個是土地部分。兩個部分的評估方式是不同,需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評估師來分別進行評估。在對土地進行房地產(chǎn)但是在實際評估的過程中,有些評估師忽視了房地產(chǎn)的效用價值,沒有把該種價值算在成本估算中,上海虹橋購物樂園就是一個很好的例子,其建設的成本與實際的生產(chǎn)效用不成正比,投入的成本太大,而實際的運用效率無法使投入的成本收回,當時居民的生活水平也達不到購物樂園的建設需求,使該投入無法得
4、到應有的效率,這就是在成本估算時沒有考試到生產(chǎn)效用的原因。在使用成本法進行評估時,不能只從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程投入的成本進行考慮,還需要對該房地產(chǎn)建設完成后的應用效率進行考慮,把其應用價值的估算也算在房地產(chǎn)評估的價值中。2、不能準確表達折舊金額在對房地產(chǎn)進行折舊價值計算時,應用的是直線法,這種計算方法在應用的過程中是把房地產(chǎn)每年的折舊金額設置成同一個數(shù)據(jù),在這個基礎來進行房地產(chǎn)的折舊金額計算。該種方法應用的比較普遍,但是運用直線法計算出來的折
5、舊金額與房地產(chǎn)實際的折舊金額是存在出入的,因為房地產(chǎn)每年的折舊程度是不一樣的,通常都是以逐年遞增的形式來增長的。剛使用的房地產(chǎn)折舊的程度是非常小的,在使用一段時間后會由于外界的原因影響房地產(chǎn)的使用情況,這樣就會導致房屋出現(xiàn)這就嚴重的現(xiàn)象。還有一種折舊計算方法是年限法,這種計算方法在房地產(chǎn)的初級應用階段,房屋的實際折舊與該中計算方法的理論折舊不一樣的,剛開始的折舊程度高于實際折舊,而房地產(chǎn)后期的折舊程度又低于實際折舊,與實際不符,不能保證
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