淺析房地產(chǎn)稅收籌劃

1、完整性這三大原則。在樹立了科學的財務風險管理目標之后，國有企業(yè)應該著手建立起適合自身發(fā)展階段和需求的總體財務風險管理體系。各個部門的財務風險管理工作是建立企業(yè)總體財務風險管理體系的基礎。對于企業(yè)來說，同一時期下各個部門之間所要面臨的財務風險是不同的，因此總體財務風險需要站在企業(yè)整體經(jīng)營管理的角度上來判斷各種財務風險的發(fā)生可能性和綜合影響，從總體上對企業(yè)的財務風險進行把關(guān)。2提高國有企業(yè)對財務風險管理環(huán)境的適應能力企業(yè)的財務風險管理，并沒

2、有一個統(tǒng)一的模式可以遵循，財務風險管理已經(jīng)成為了企業(yè)進行戰(zhàn)略管理的一個重要方面。對于國有企業(yè)來說，應該在充分分析自身條件和情況的基礎上，盡快建立和完善企業(yè)自身的財務風險管理戰(zhàn)略。在當今整體經(jīng)濟宏觀環(huán)境不斷變化的情況之下，國有企業(yè)應該有意識地開始建立高效、健全的財務風險管理機構(gòu)，從規(guī)章制度的樹立人手，配備以專業(yè)素質(zhì)過硬、職業(yè)道德高尚的財務管理人員，從而對財務風險管理的各項基礎性工作進行強化，使得國有企業(yè)的財務風險管理能夠有得以順利運行的基

3、礎，繼而從根本上提高國有企業(yè)適應環(huán)境變化、應對環(huán)境變化的能力。3堅持謹慎性原則，盡快建立有效的風險預警、處理機制國有企業(yè)應當堅持謹慎性原則，通過建立財務風險基金，提高企業(yè)對抗財務風險的能力和手段。財務風險基金是指在企業(yè)實際發(fā)生財務風險損失之前，通過采用預提等其他方式籌建起來的專門用于應對財務風險的基金。企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，可以按照適當?shù)谋壤嬏嵋徊糠謮馁~準備金，當損失發(fā)生的時候，企業(yè)就可以從財務風險基金中拿出一部分基金用于減少財務風險

4、的影響，降低對企業(yè)正常經(jīng)營生產(chǎn)活動的干擾。對提高企業(yè)經(jīng)營運作實力、增強應對財務風險的能力有著積極作用。在建立財務風險基金之外，國有企業(yè)還需要盡快建立、完善自身的風險預警、處理機制。企業(yè)應當從長遠利益出發(fā)，有效防范可能出現(xiàn)的財務風險，建立財務風險預警、處理機制具有十分重要的意義。首先，企業(yè)的相關(guān)管理人員在討論理財方案時，應當對每種方案可能引發(fā)的財務風險進行綜合性評價，繼而在保證財務管理目標能夠順利實現(xiàn)的基礎上，不斷完善自身的風險規(guī)避機制。

5、其次，企業(yè)要重視對財務風險的分散管理。國有企業(yè)可以通過同行業(yè)聯(lián)營、多元化對外投資等方式將財務風險進行有效分散，從而降低風險發(fā)生的可能性和危害性。四、結(jié)語總而言之，隨著我國社會主義市場競爭的激烈化程度的提升，國有企業(yè)面臨著更加復雜、多樣的財務風險。鑒于此，國有企業(yè)要有意識地提升自身的財務風險管理水平，確保國有資產(chǎn)的保值增值，從而實現(xiàn)國有企業(yè)的長遠健康發(fā)展。參考文獻：【1]IkI~_國有企業(yè)的財務風險遠遠和預防措施田經(jīng)濟師，201O(9)【

6、21余學斌，馬麗淺談新經(jīng)濟形勢下國有企業(yè)財務風險防范U】財會通訊，2011(32)f31孫正燕_國有企業(yè)財務風險管理初探Ⅱ]中國對外貿(mào)~2012(6)【4】姚建平，陳倩如，郭黎星國有企業(yè)財務風險管理淺析叭商場現(xiàn)代化，2011(61淺析房地產(chǎn)稅收籌劃口孟利安徽森禾花卉園藝有限公司【摘要】眾所周知，房地產(chǎn)是一個高投入、高風險、高回報和高稅負的行業(yè)，面對日趨激烈的外部競爭環(huán)境，如何合理設計納稅籌劃方案以降低納稅成本，增加企業(yè)利潤，都是迫切而又

7、重要的新課題。本文主要研究在現(xiàn)行法的約束下，企業(yè)如何合理安排自己的經(jīng)營活動，合理利用稅收優(yōu)惠政策，合理納稅以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收籌劃；營業(yè)稅；土地增值稅隨著我國商品房進程的不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進入了空前繁盛的快速發(fā)展通道，在國民經(jīng)濟中占據(jù)了舉足輕重的地位。但是，隨著國家不斷加大對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度，以及房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的日益加劇，房地產(chǎn)行業(yè)面臨越來越嚴峻的生存壓力。為了維持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，

8、因此應有效地進行納稅策劃，規(guī)避涉稅風險，從企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)節(jié)支，合理利用稅法的優(yōu)惠政策，給企業(yè)帶來效益。房地產(chǎn)涉及的稅種很多，本文只就營業(yè)稅和土地增值稅進行探討。一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀納稅籌劃的概念最早是國外提出的，是指在法律許可的范圍內(nèi)，通過納稅主體的經(jīng)營活動、投資活動等涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，合理降低稅負和稅收風險的一種經(jīng)濟行為。隨著我國對外經(jīng)濟的不斷開放，企業(yè)依法納稅的意識不斷增強，稅收策劃的理念也逐漸被關(guān)注和采用。但是，畢

9、竟我國起步較晚，而且也沒有形成完善的理淪體系，缺乏專業(yè)的系統(tǒng)指導，缺乏深入細致的實務探討，專業(yè)的稅收籌劃人員不多，因此發(fā)展的進程緩慢。二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃1營業(yè)稅的稅收籌劃營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，它的計算公式：應納稅額=營業(yè)收入X稅率，從這里可以看出，要想減少稅負，只有從它的兩個組成要素：收入和稅率著手。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房適用5％的營業(yè)稅率，這是固定不變的，基本沒有策劃空間，因此只能從降低銷售收入人手。如開發(fā)

10、企業(yè)銷售精裝修房時，為了避免多繳納營業(yè)稅，可以將收入拆分，先與購房者簽訂一份毛坯房的銷售合同，這樣只就這部分收入繳納營業(yè)稅；然后購房者再與裝修公司簽訂裝修合同，裝修公司的營業(yè)稅率是3％，分拆以后營業(yè)稅的總額下降了，既降低了企業(yè)的稅負，同樣也達到了銷售精品房的目的。降低經(jīng)營收入的好處不僅可以減少營業(yè)稅，同時也可以減少土地增值稅。因為土地增值稅是按照企業(yè)取得的不同增值額適用不同的稅率，減少收入就減少了增值額，因此可能適用較低的稅率從而減少稅

11、負。當然，這需要企業(yè)提前準確測算降低收入產(chǎn)生的收益是否大于減少收入帶來的損失，否則就得不償失了。2土地增值稅的稅務策劃土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種流轉(zhuǎn)稅，按照增值額超過扣除項目的比率，采取超額累進稅率計算，c^『na6脅s“p由抽135目前我國實行預征制。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目進入尾聲，土地增值稅的清算必將對企業(yè)的利潤空間產(chǎn)生重大影響，因此提前進行籌劃勢在必行?？梢钥闯?，企業(yè)的經(jīng)營收入如果已經(jīng)確定，那么能夠考慮的就只有扣除

12、項目金額和適用的稅率了。f1)／Jr1大扣除項目金額。土地增值稅是以增值額占扣除項目金額的比率適用不同的稅率計算征收，增值率越大，稅率越高。財務費用作為扣除項目的組成之一，它的扣除方法有兩種：一種是開發(fā)企業(yè)在金融機構(gòu)的貸款利息可以據(jù)實扣除，同時企業(yè)其他費用按照取得土地使用權(quán)的金額和開發(fā)成本之和(以下簡稱“合計數(shù)”)的5％計算扣除；另一種是對不能提供金融機構(gòu)證明或不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息的，全部費用的扣除按照“合計數(shù)”的10％計算扣除

13、。因此，企業(yè)可以根據(jù)自身籌資的特點來進行選擇扣除方式，采取有利于企業(yè)利益最大化的措施。f2)利用優(yōu)惠政策進行策劃。稅法規(guī)定，納稅人建造的普通標準住宅出售，如果增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。一些小型開發(fā)企業(yè)或者是經(jīng)濟適用房的開發(fā)商，可以利用這個優(yōu)惠政策，提前計算出臨界點，適量調(diào)節(jié)收入和成本使增值額正好處于臨界點，從而達到免繳土地增值稅的目的。(3隨用較低的稅率進行節(jié)稅。土地增值稅是四檔稅率，增值額越大稅率越高，因此如何

14、合理、合法地適用較低一檔的稅率便成了減少稅負的關(guān)鍵。當開發(fā)企業(yè)的增值率遠超過21Y：／o時，如果此時的增值率在更高一檔稅率的邊緣，那么此時的稅務籌劃就很有必要。企業(yè)要從多方面綜合效益來考慮，比如適當降低房價，加大美化小區(qū)環(huán)境的投入，這樣既促進了房屋的銷售，加快了資金回籠，又使得增值額降低適用低一檔的稅率，減少了土地增值稅的支出。當然，企業(yè)必須事先做好充足的預測，以保證綜合收益大于所付出的成本。三、房地產(chǎn)納稅籌期中存在的問題1我國稅法相關(guān)

15、政策有待完善現(xiàn)階段我國的稅法還不夠系統(tǒng)和完善，尤其近年針對房地產(chǎn)出臺了很多政策，每年稅收政策都會有一些調(diào)整和補充，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃帶來了一定的困擾，導致房地產(chǎn)企業(yè)無法有效地進行統(tǒng)籌計劃。2缺乏正確的稅收策劃觀念房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅務上出問題，經(jīng)常受到稅務機關(guān)處罰呢這是因為企業(yè)的決策者沒有事先樹立正確的稅收觀念，等到納稅義務發(fā)生時才感覺稅負很重，因此采取偷稅漏稅等非法手段進行逃稅。這些問題暴露出企業(yè)的稅收策劃必須先行，否則納稅

16、義務已經(jīng)發(fā)生就只能旅履行義務而不存在策劃的問題了，所以企業(yè)必須樹立正確的稅收策劃觀念，分清依法納稅和合理避稅的界限，依法進行前期稅收策劃，避免逃稅帶來的法律風險。3缺乏專業(yè)的稅收籌劃人員由于我國稅收策劃進程起步較晚，又沒有專業(yè)系統(tǒng)的理論指導，因此企業(yè)的稅收籌劃意識不強，很多企業(yè)的一些簡單策劃也都是財務人員兼任，再加上有些財務人員本身素質(zhì)不高，沒有掌握稅收策劃的方法和技巧，缺乏專業(yè)的人員指導，盲目地追求稅收利益給企業(yè)帶來了巨大的風險。四、

17、導致房地產(chǎn)稅收籌劃問題的根源分析1我國現(xiàn)行稅制存在局限性現(xiàn)階段我國的稅法存在很多的法律漏洞，目前主要實行以136中國經(jīng)貿(mào)流轉(zhuǎn)稅之類的間接稅種為重點的復合稅，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的流轉(zhuǎn)稅是營業(yè)稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到制約。2沒有樹立正確的稅收觀念房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點，稅收策劃風險很高，因此企業(yè)必須高度關(guān)注涉稅風險問題，加強稅收策劃的風險管理，樹立依法策劃的正確立場。企業(yè)應該花力氣讓相關(guān)人員提高自身業(yè)務素質(zhì)，認真研究學習國家出臺的

18、相關(guān)稅收政策，找準企業(yè)的結(jié)合點，圍繞政策的內(nèi)容進行合法策劃，讓企業(yè)真正享受政策帶來的合法收益。3稅收策劃人員缺乏專業(yè)知識由于房地產(chǎn)企業(yè)對稅收策劃不夠重視，認為稅收策劃也就是簡單的盡量少繳稅就達到目的了，因此企業(yè)的財務人員沒有系統(tǒng)地進行學習，沒有深入了解稅收策劃的內(nèi)涵，加上部分稅收策劃人員素質(zhì)不高，技術(shù)能力較差，房地產(chǎn)企業(yè)也不愿將過多精力花在納稅籌劃工作中，因此一定程度上阻礙了納稅籌劃應用于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐。五、提高房地產(chǎn)納稅策劃水平

19、的措施1加快稅法宣傳，完善法制建設針對我國稅法體系中存在的一些不足和漏洞，應盡快H臺相應的政策不斷進行完善和修復，加大新政策的宣傳力度，使納稅人盡快掌握新政的內(nèi)容，充分領悟政策的內(nèi)涵，從而在政策的指引下進行稅收策劃。2樹立正確的納稅觀念首先，企業(yè)作為納稅是主體，應該樹立正確的納稅觀念，即應該繳納的稅款一分也不能少，履行自己的義務；不該繳的稅款，一分也不多繳。其次，企業(yè)也應意識到，納稅策劃是企業(yè)的基本權(quán)利，企業(yè)應當從自身利益出發(fā)，自覺運用

20、納稅策劃的權(quán)利。最后，認識到納稅策劃能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的重要性，提高納稅策劃的自主意識，才能使得納稅策劃成為企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要手段。3加強稅收策劃隊伍建設要想利用稅收策劃給企業(yè)帶來實質(zhì)性的效益，就必須加強專業(yè)人員隊伍的建設，加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃人員的專業(yè)知識培訓，提高稅收策劃水平，降低稅收策劃成本，實現(xiàn)真正有效的合法節(jié)稅。六、總結(jié)總之，當前房地產(chǎn)企業(yè)已進入高速發(fā)展階段，競爭日趨激烈，稅收策劃作為企業(yè)財務管理的一個重要因素，也在企

21、業(yè)的生死博弈中占據(jù)了重要的地位。因此，在房地產(chǎn)的發(fā)展道路上，一定要充分意識到稅收策劃的重要性，全面分析房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種的定義，做好事前謀劃，依法合理策劃，站在企業(yè)的角度上審時度勢，通過利益與成本的統(tǒng)籌分析，采取有利于企業(yè)的最佳方案，實現(xiàn)稅收策劃的健康發(fā)展。參考文獻：Ⅲ劉占齊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃探討U1會計師，2013(07)【2J楊黔海對當今房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策略探討Ⅱ】經(jīng)營管理者，2011(02)：21【3】李佳，張曉軍房地產(chǎn)企業(yè)促