青島項目初步研究

1、青島項目初步研究,營銷三部2012.08,1,綜述,競品項目分析,房地產(chǎn)市場分析,,,,目錄,宏觀城市分析,,項目本體分析,,2,,城市定位,,3,青島，世界性區(qū)域貿(mào)易中心，東北亞國際航運中心，國際濱海旅游度假勝地，國際著名港口城市，國家歷史文化名城。,青島市經(jīng)濟概況：東部沿海重要的經(jīng)濟中心城市，其所在的山東半島經(jīng)濟區(qū)（8市）經(jīng)濟總量高達2.6萬億，僅次于長三角、珠三角和京津唐經(jīng)濟區(qū)，居全國第四位；青島周邊有19個縣進入全國百強

2、縣。,城市定位,,總面積為10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。全市戶籍總?cè)丝跒?66.36萬人，其中，市區(qū)277.09萬人，五市(縣級)489.27萬人（2011年）國家計劃單列市、副省級城市、區(qū)域中心城市、膠東半島的經(jīng)濟中心城市、全國首批沿海開放城市、國家級歷史文化名城。,4,轄七區(qū)五市。七區(qū)：市南、市北、四方、李滄、嶗山、黃島、城陽等七區(qū)。即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級）。,,城市宏觀經(jīng)濟,2011年，青

3、島市GDP達到6615.6億元，比上年增長11.7% 。人均GDP達到86324元。全社會固定資產(chǎn)投資達到3502.5億元；社會消費品零售總額達到2233億元。2011年城市居民人均可支配收入達到28567元，農(nóng)民人均純收入達到12370元。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為4.6:47.6:47.8。,青島市經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn),5,商業(yè)環(huán)境,,全年實現(xiàn)社會消費品零售額2232.88億元，增長17.4%。分地域看，城市市場實現(xiàn)零售額1851.31億

4、元，增長17.8%；農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額381.57億元，增長15.2%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額1954.48億元，增長17.5%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額278.4億元，增長16.7%。,2011年青島市商業(yè)消費水平不斷提高,6,組團布局：合理引導(dǎo)城鎮(zhèn)組團的有序發(fā)展，積極發(fā)展重點鎮(zhèn)。軸向輻射：以中心城區(qū)為核心，沿三條區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展軸向外輻射拉動，實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，形成由中心城區(qū)向外軸向輻射、點軸分布的網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。

5、,發(fā)展戰(zhàn)略：規(guī)劃確定“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。依托主城：即青島市的中心城區(qū)，積極構(gòu)建“青島、黃島、紅島、嶗山一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架。擁灣發(fā)展：全面貫徹“環(huán)灣保護”的理念，以膠州灣為生態(tài)保護核心。,城市規(guī)劃發(fā)展,,7,青島機場:青島流亭國際機場為4E級機場，2010年航空旅客吞吐量1110萬人次，占全省49.75% 。 已開通直航東京、紐約、名古屋、大阪、福岡、首爾、釜山、仁川、大邱、法蘭克

6、福、新加坡、曼谷、香港、澳門、臺灣等國際(地區(qū))航線。青島新機場正在選址論證之中。,,城市交通 – 航空,8,青島港:萬噸級以上泊位達68個，2010年完成港口吞吐量（不含地方港務(wù)局）3.50億噸，居全國第三位； 外貿(mào)貨物吞吐量2.55億噸，集裝箱吞吐量1201萬標(biāo)箱，均居北方港口首位。 新開發(fā)的董家口港區(qū)，設(shè)計2020年吞吐能力3.7億噸，在建的40萬噸級礦石泊位和50萬噸級原油泊位均為世界最大同類泊位。,,城市交通 – 港口

7、,9,,城市交通 – 鐵路,主要鐵路/站：黃島站是主管華東地區(qū)鐵路交通的濟南鐵路局轄區(qū)內(nèi)接卸量最大的貨運站。境內(nèi)鐵路主要有膠濟客運專線、膠濟鐵路、膠黃鐵路、藍煙鐵路、膠新鐵路。在建的有青島北站、青太客運專線、董家口疏港鐵路、青榮城際鐵路、青連鐵路、海青鐵路。,青島：青島火車站日始發(fā)列車47對，其中高鐵6對，動車20對。,10,,城市交通 – 高速,境內(nèi)主要高速公路：青蘭高速、青銀高速、青新高速、榮烏高速、沈海高速等。201

8、1年，青島膠州灣大橋、膠州灣海底隧道、青島濱海大道通車。膠州灣海底隧道，是世界第三長的海底隧道，也是我國最長的海底隧道，2011年6月30日正式開通。膠州灣大橋：全長41.58公里，為世界第一跨海長橋。,青島：公路通車?yán)锍踢_16181.468公里，其中，高速公路702公里，一級公路1025公里（2010年），均居副省級城市首位。,11,,城市交通 – 地鐵,地鐵3號線：火車站至火車北站；建設(shè)年限為2010年至2014年；地鐵2號線

9、：西鎮(zhèn)至金水路；建設(shè)年度為2012至2016年；地鐵1號線：黃島江山路站 至城陽東郭莊站；建設(shè)期限：2013-2017年；地鐵4號線：人民會堂站至沙子口站；建設(shè)期限：2014-2018年；地鐵6號線：黃島峨眉山路站 至黃島黃河路站；建設(shè)期限：2015-2018年；,青島：2009年8月，《青島市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃 （2009-2016年）》獲得國家批準(zhǔn)，涉及兩條線路，分別是地鐵3號線和2號線一期工程，長約54千米，總投資約

10、300億元,12,13,城陽區(qū)概況,,東西最大橫距41.5公里，南北最大縱距24公里。海岸線全長78公里。冒島是全區(qū)唯一的無居民海島，面積29.5畝。全區(qū)總面積553.2平方公里。 戶籍總?cè)丝?8.15萬 。,城陽區(qū)：地處青島市市區(qū)北部，東依嶗山區(qū)，南接李滄區(qū)，北與即墨市毗連，西臨膠州灣與膠州市相鄰。,城陽區(qū),14,城陽區(qū)經(jīng)濟概況,,2011年全區(qū)實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值完成812.7億元，增長13.7%；固定資產(chǎn)投資完成365.

11、6億元，增長23.9%。社會消費品零售總額122.9億元，增長18.1%。財稅總收入87.5億元，增長25.7%；地方財政收入30.9億元，增長48.6%。全區(qū)農(nóng)民人均純收入13031元，增長17.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31100元，增長14.3%。三次產(chǎn)業(yè)比例由2011年初的2:61.9:36.1調(diào)整為1.8:60.7:37.5。建成區(qū)面積達到105平方公里，城市化水平達到72%。 積極推進城區(qū)周邊、與市區(qū)結(jié)合部、高新區(qū)

12、周邊、白沙河流域周邊、東部山區(qū)、動車小鎮(zhèn)、紅島等七大區(qū)域的“組團式、連片式”綜合開發(fā)，促進全區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。,15,城陽區(qū)經(jīng)濟概況,,城陽區(qū)被評為中國產(chǎn)業(yè)百強縣（市、區(qū)）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完成1550億元，增長18.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到405家，其中年銷售收入過億元企業(yè)達到165家，17家企業(yè)進入青島市百強行列。 7個工業(yè)特色產(chǎn)業(yè)園引進符合產(chǎn)業(yè)定位內(nèi)資項目6個，計劃總投資34.3億元；外資項目7個，注冊資本6800

13、萬美元。電子信息產(chǎn)業(yè)園被認(rèn)定為“山東省新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地”。加快培育文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟、休閑旅游、商貿(mào)流通、金融等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，新引進國際總部中心、藍島科技產(chǎn)業(yè)園等服務(wù)業(yè)大項目42個，方特夢幻王國、紅星美凱龍等一批服務(wù)業(yè)大項目投入運營。鑫江希爾頓逸林、景園假日創(chuàng)建為五星級酒店全年接待游客達到445.8萬人，實現(xiàn)旅游收入8.2億元。航空物流集聚區(qū)成為首個市級服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，被評為省級服務(wù)業(yè)綜合改革試點區(qū)。,綜述,競品

14、項目分析,項目本體分析,,,房地產(chǎn)市場分析,,宏觀城市分析,,16,17,房地產(chǎn)政策回顧,,2011年青島嚴(yán)格貫徹執(zhí)行調(diào)控政策，市轄七區(qū)均成為限購區(qū)域,2012年房地產(chǎn)政策,,這點水不夠喝！,2月10日 溫家寶：促使房價合理回歸不動搖2月14日 住建部：地方不得擅自放松樓市政策3月2日 住建部：房地產(chǎn)調(diào)控絕不松動,專打出頭鳥3月14日 溫家寶：中國政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心堅定不動搖3月21日 住建部：樓市調(diào)控方向不會改

15、變3月27日 國務(wù)院：繼續(xù)搞好房地產(chǎn)調(diào)控 促進房價合理回歸4月13日 溫家寶：決不讓房產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)5月18日 溫家寶：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策7月7日 溫家寶：抑制房地產(chǎn)投機投資性需求,調(diào)控方向：中央態(tài)度鮮明，房地產(chǎn)調(diào)控絕不松動。,18,2012年房地產(chǎn)政策,,自2011年11月起，央行已經(jīng)連續(xù)兩度降息、三次降準(zhǔn)，貨幣政策持續(xù)放寬。,19,,土地市場,20,2007年至2011年土地供應(yīng)量逐年增大，但成交量自2009

16、年起增幅緩慢，土地存量較大。2011年受調(diào)控影響供求略有回調(diào)。2011年青島土地供應(yīng)1153萬㎡，成交1080萬㎡，成交樓面地價1273元/㎡。,2011年青島土地市場供求相當(dāng)，但整體土地市場存量較大,21,,土地市場-住宅用地,2007年至2011年住宅用地供應(yīng)量逐年增大，但2011年受到調(diào)控政策及市場影響，供求量均出現(xiàn)大幅度下滑。2011年住宅用地供應(yīng)307萬㎡，成交278萬㎡，成交樓面地價2391元/㎡。,2011年青島住宅用

17、地供略過于求，2011年成交量大幅下滑,22,,土地市場-商辦用地,2007年至2011年商辦用地供應(yīng)量逐年增大，2011年住宅受調(diào)控影響的情況下，商業(yè)出現(xiàn)利好，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)小幅上漲。2011年商辦用地供應(yīng)182萬㎡，成交164萬㎡，成交樓面地價2023元/㎡。,2011年青島商業(yè)辦公用地供略過于求，成交量較2010年小幅上漲,,房地產(chǎn)市場-商品房,23,2011年受調(diào)控影響，成交量出現(xiàn)下滑，成交量基本回歸2009年水平。2011

18、年商品房供應(yīng)1443萬㎡，成交904萬㎡，成交均價7721元/㎡。,2011年商品房市場供過于求，成交方面呈現(xiàn)量跌價升態(tài)勢,,房地產(chǎn)市場-商品房,24,2011年商品房供應(yīng)量在第四季度出現(xiàn)峰值，后期存量較大。2011年商品房成交量平穩(wěn)，各季度平均成交225萬㎡左右。,2011年各季度供應(yīng)量持續(xù)上漲，但成交量較為穩(wěn)定，價格也逐季度上漲,25,,房地產(chǎn)市場-商品房,2012年剛性需求得到部分釋放，成交量出現(xiàn)回升，在5月、6月份達到高點。

19、2012年商品房成交價格隨著成交量起伏，并在6月份出現(xiàn)大幅上漲。,2012年1-3月成交量較低，4月起逐漸恢復(fù)正常水準(zhǔn)，成交價格出現(xiàn)上漲,,房地產(chǎn)市場-商品住宅,26,2009-2011年住宅供應(yīng)量持續(xù)增長，但2011住宅成交量出現(xiàn)下滑，市場存量進一步加大。2011年商品住宅供應(yīng)1173萬㎡，成交692萬㎡，成交均價7514元/㎡。,2011年商品住宅市場供過于求，成交呈現(xiàn)量跌價升態(tài)勢,,房地產(chǎn)市場-商品住宅,27,自2011年1月限

20、購等調(diào)控政策出臺后，商品住宅成交量大幅下降，供應(yīng)量持續(xù)上漲，市場存量加大。2011年商品住宅成交價格保持波動態(tài)勢。,自2011年1月限購政策出臺后，成交量大幅度下降，價格持續(xù)波動,28,,房地產(chǎn)市場-商品住宅,2012年1-4月，市場持續(xù)低迷，成交量較低。2012年5-6月，部分剛性需求得到釋放，成交量出現(xiàn)回升，并達到上半年高點。,2012年1-4月住宅市場持續(xù)低迷，5-6月成交量逐漸回升,,房地產(chǎn)市場-商業(yè),29,2009年至20

21、11年商業(yè)供應(yīng)量持續(xù)加大，后期存量較大。由于商業(yè)地產(chǎn)不受調(diào)控政策影響，成交量出現(xiàn)大幅上漲。2011年商業(yè)供應(yīng)136萬㎡，成交78萬㎡，成交均價13812元/㎡。,2011年商業(yè)市場供過于求，成交方面呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢,30,,房地產(chǎn)市場-商業(yè),自2011年4月起，商業(yè)供應(yīng)量逐漸增大，而成交勢頭較為平穩(wěn)。2011年商業(yè)成交價格出現(xiàn)大幅度上漲。,2011年供應(yīng)量自4月起逐漸上漲，成交基本穩(wěn)定，價格出現(xiàn)大幅上漲,31,,房地產(chǎn)市場-商業(yè),

22、2012年月度成交量較2011年基本持平。2012年成交價格呈現(xiàn)震蕩態(tài)勢，價格普遍在11000-14000元/㎡之間。,2012年上半年商業(yè)月度成交量較上年基本持平，價格持續(xù)震蕩,,房地產(chǎn)市場-辦公,32,2011辦公市場市場存量逐漸加大，成交量與2010年持平。2011年辦公供應(yīng)53萬㎡，成交22萬㎡，成交均價11930元/㎡。,2011年辦公市場供過于求，成交方面呈現(xiàn)量穩(wěn)價升態(tài)勢,33,,房地產(chǎn)市場-辦公,2012年辦公月度成交

23、量持續(xù)波動，5-6月成交量略有回升。2012年辦公市場成交價格呈現(xiàn)持續(xù)波動態(tài)勢。,2012年1-4月成交量較低，5-6月略有回升，價格持續(xù)波動,34,,其他城市宏觀數(shù)據(jù),濟南市房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)對比,對比省會城市，青島市的供求量上明顯高于濟南市，但在價格方面，青島市低于濟南市。,35,,客群,2011年，住宅中二居及三居產(chǎn)品是成交主力，其中二居產(chǎn)品在所有月份均為銷量最大戶型。表明：成交客戶仍以剛需、剛改客群為主。,限購政策影響導(dǎo)致投資型

24、客戶被擠出， 因此70-90㎡戶型是青島的成交主力產(chǎn)品。投資、投機客被大量擠出。,商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析——戶型,36,,商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析——價格,單價5000元以下的產(chǎn)品占據(jù)了市場的成交主力，這主要是因為今年膠州市、膠南市、即墨市等五市項目大量上市成交備案?？腿航紖^(qū)化，城鎮(zhèn)化客群加快入市。,80萬以下低總價產(chǎn)品成交異?；钴S，低總價產(chǎn)品也成為市場絕對成交主力。得益于剛需、剛改客群在市場上的壟斷地位。,客群,小結(jié),,土地市場：201

25、1年青島土地市場供求基本平衡，但整體存量較大。2011年土地供應(yīng)1153萬㎡，成交1080萬㎡，成交樓面地價1273元/㎡ 。其中住宅用地供應(yīng)307萬㎡，成交278萬㎡，成交樓面地價2391元/㎡ 。商品房市場： 2011年青島商品房市場供過于求，成交方面呈量跌價升態(tài)勢。2011年商品房供應(yīng)1443萬㎡，成交904萬㎡，成交均價7721元/㎡。 2012年4月起成交量逐漸回升，成交價格出現(xiàn)上漲。,37,商品住宅市場：20

26、11年商品住宅市場供過于求，成交呈現(xiàn)量跌價升態(tài)勢。2011年商品住宅供應(yīng)1173萬㎡，成交692萬㎡，成交均價7514元/㎡。 2012年5-6月，成交量出現(xiàn)回升，并達到上半年高點。商業(yè)市場：2011年商業(yè)市場供過于求，成交方面呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。2011年商業(yè)供應(yīng)136萬㎡，成交78萬㎡，成交均價13812元/㎡。辦公市場：2011年辦公市場供過于求，成交方面呈現(xiàn)量穩(wěn)價升態(tài)勢。2011年辦公供應(yīng)53萬㎡，成交22萬㎡

27、，成交均價11930元/㎡?？腿海撼山豢蛻羧砸詣傂琛偢目腿簽橹?，投資、投機客被大量擠出。,小結(jié),,38,綜述,競品項目分析,房地產(chǎn)市場分析,,,項目本體分析,,宏觀城市分析,,39,40,,項目本體分析–區(qū)位,,25公里,項目地塊位于青島市北部的城陽區(qū)，屬于青島市近郊區(qū)。項目所在區(qū)域距離市中心直線距離約25公里。,41,,項目本體分析–交通,項目周邊主要道路：濟青高速、青銀高速、國道等。項目距流亭機場直線距離：3.2公里（年均

28、旅客吞吐量超1100萬人次）項目距城陽火車站直線距離：3.6公里（每天僅有七次列車經(jīng)停）,,流亭機場,,,濟青高速,青銀高速,,國道,城陽站,本案,項目周邊交通較為便利，高速及國道環(huán)繞，但項目周邊有機場，對項目產(chǎn)品定位的限高等可能會略有影響。,,城陽區(qū)政府,3.6公里,3.2公里,2.2公里,,購物中心,奧林匹克公園,城陽第一中學(xué),交行,商業(yè)配套：沃爾瑪超市及購物中心等教育配套：城陽第一中學(xué)、第四中學(xué)、實驗小學(xué)等醫(yī)療配套：城陽區(qū)

29、醫(yī)院、人民醫(yī)院等休閑配套：奧林匹克公園等生活配套：交行、工行、農(nóng)行等,項目本體分析–配套,42,,本案,城陽實驗小學(xué),城陽第四中學(xué),城陽區(qū)醫(yī)院,城陽區(qū)人民醫(yī)院,農(nóng)行,工行,沃爾瑪,項目地塊信息,,地塊被道路分為4個組團，占地33萬㎡，總建面57.8萬㎡，包含住宅、商業(yè)、辦公、公寓、酒店等產(chǎn)品。,43,競品項目分析,綜述,房地產(chǎn)市場分析,項目本體分析,,,,宏觀城市分析,,44,,龍泉驛主要參考項目,城陽區(qū)內(nèi)項目較多，目前根據(jù)開發(fā)商實

30、力，選出部分主要參考項目，包括：住宅：萬科魅力之城、萬科城市花園、御景尚都、青特城、紫玥國際商業(yè)：億路發(fā)陽光景園、魯邦國際風(fēng)情街辦公：銀盛泰國貿(mào)大廈、首創(chuàng)空港國際中心,,萬科魅力之城,45,,銀盛泰國貿(mào)大廈,,本案,,萬科城市花園,,御景尚都,,首創(chuàng)空港國際中心,,紫玥國際,,億路發(fā)陽光景園,,魯邦國際風(fēng)情街,,青特城,,住宅參考項目匯總表,城陽區(qū)項目住宅產(chǎn)品消化速度普遍較快，周邊項目較多，后期供應(yīng)量大,46,1、基本情況,,競

31、品-萬科魅力之城,占地面積：21萬平方米 建筑面積：40萬平方米物業(yè)類別：住宅容 積 率：1.7綠 化 率：35%物 業(yè) 費：1.5元/平方米·月物業(yè)公司：萬科物業(yè)服務(wù)有限公司開 發(fā) 商：青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)有限公司,47,2、產(chǎn)品情況,,建筑類別：小高層裝修狀況：精裝修總戶數(shù)： 2497戶車位價格：10萬元/個入住時間：2011年12月產(chǎn)品戶型：80-230㎡兩居至四居,48,競品-萬科魅力之城,85

32、㎡兩居,165㎡三居,3、價格及銷售情況,,在售產(chǎn)品： 84-230㎡在售價格：起價9200元/㎡其他：現(xiàn)購房可享房款1%的維修基金補貼最近開盤住宅總套數(shù)：158套目前住宅可售套數(shù)：92套（尾盤在售）,2012年2月開盤至今月均消化：13套,49,競品-萬科魅力之城,1、基本情況,,占地面積：13萬平方米 建筑面積：23萬平方米物業(yè)類別：住宅容 積 率：1.77綠 化 率：40%物 業(yè) 費：2.29元/平方米·

33、;月物業(yè)公司：萬科物業(yè)服務(wù)有限公司開 發(fā) 商：青島萬科銀盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,50,競品-萬科城市花園,2、產(chǎn)品情況,,建筑類別：高層、小高層裝修狀況：精裝修總戶數(shù)：2300戶車位價格： 7-10萬/個入住時間：2011年12月產(chǎn)品戶型：二居室 81-88平米 三居室 88-147平米,51,競品-萬科城市花園,88㎡三居,141㎡三居,118㎡三居,81㎡兩居,3、價格及銷售情況,,在售產(chǎn)品：86-88㎡兩居在售價

34、格：均價8500元/㎡最近開盤住宅總套數(shù)：576套目前住宅可售套數(shù)：263套,2011年7月開盤至今月均消化：42套,52,競品-萬科城市花園,1、基本情況,,占地面積：4.4萬平方米 建筑面積：7.9萬平方米物業(yè)類別：住宅容 積 率：1.85綠 化 率：35%物 業(yè) 費：1.1元/平方米·月物業(yè)公司：天津深長城物業(yè)服務(wù)有限公司開 發(fā) 商：青島鑫源置業(yè)集團有限公司,53,競品-御景尚都,2、產(chǎn)品情況,,建筑類

35、別：多層、高層裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：763戶車位總數(shù)：796個車位價格：未定入住時間：2011年12月產(chǎn)品戶型：二居室 83-93平米三居室 90-140平米,54,競品-御景尚都,94㎡三居,110㎡三居,3、價格及銷售情況,,在售產(chǎn)品：洋房，90-140㎡，小高層，80-90㎡在售價格：洋房，總價58萬/套起，單價約6500元/㎡小高層，均價6000元/㎡最近開盤住宅總套數(shù)：262套目前住宅可售套數(shù)：100套,

36、2012年5月開盤至今月均消化：54套,55,競品-御景尚都,1、基本情況,,占地面積：14萬平方米 建筑面積：41萬平方米物業(yè)類別：住宅、商業(yè)容 積 率：2.21綠 化 率：30%物 業(yè) 費：2.25元/平方米·月物業(yè)公司：青特匯豪物業(yè)開 發(fā) 商：青島青特置業(yè)有限公司,56,競品-青特城,2、產(chǎn)品情況,,建筑類別：高層、小高層裝修狀況：毛坯總戶數(shù)：1933戶車位總數(shù)：2656個車位價格：未定入住時間：

37、2013年12月產(chǎn)品戶型：二居室 80-99平米三居室 122-155平米,57,競品-青特城,150㎡三居,83㎡兩居,3、價格及銷售情況,,在售產(chǎn)品：130-150㎡三居在售價格：均價7500元/㎡其他：現(xiàn)購房可享2萬抵5萬優(yōu)惠最近開盤住宅總套數(shù)：180套目前住宅可售套數(shù)：234套,2012年2月開盤至今月均消化：70套,58,競品-青特城,1、基本情況,,占地面積：2.1萬平方米 建筑面積：4.7萬平方米物業(yè)類別：

38、公寓、商業(yè)容 積 率：1.6綠 化 率：40%物 業(yè) 費：2.6元/平方米·月物業(yè)公司：青島新港物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商：青島新港房地產(chǎn)有限公司,59,競品-紫玥國際,2、產(chǎn)品情況,,建筑類別：小高層裝修狀況：精裝修總戶數(shù)：208戶車位總數(shù)：350個車位價格：未定入住時間：2012年12月產(chǎn)品戶型：一居室 47㎡兩居室 93㎡,60,競品-紫玥國際,47㎡公寓,3、價格及銷售情況,,在售產(chǎn)品：公寓47

39、-93㎡、商業(yè)199-302㎡在售價格：公寓均價8000元/㎡（精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡）商業(yè)13000-18000元/㎡其他：一次性付款可2萬抵5萬，貸款可3萬抵5萬最近開盤住宅總套數(shù)：229套目前住宅可售套數(shù)：215套,公寓：2011年9月開盤至今月均消化：1-2套商業(yè)：2011年9月開盤至今總計消化：2套,61,競品-紫玥國際,,商業(yè)辦公項目匯總表,城陽區(qū)商業(yè)價格普遍在12000-15000元/㎡之間，寫字樓在8000

40、-12000元/㎡之間,62,1、基本情況,,占地面積：0.9萬平方米 建筑面積：2.6萬平方米物業(yè)類別：商鋪、住宅容 積 率：2.87綠 化 率：40%物業(yè)公司：青島友聯(lián)物業(yè)管理有限公司開 發(fā) 商：億路發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,63,競品-億路發(fā)陽光景園,2、產(chǎn)品及銷售情況,,建筑類別：社區(qū)商業(yè)樓層狀況：共三層在售產(chǎn)品：商鋪300㎡以上在售價格： 11800-14500元/㎡其他：目前已全部出租，租金約18萬/年目前

41、住宅可售套數(shù)：目前僅剩余6套可售,64,競品-億路發(fā)陽光景園,1、基本情況,,占地面積：2.6萬平方米 建筑面積：9.2萬平方米物業(yè)類別：商業(yè)、公寓容 積 率：2.74入住時間：2013年下旬開 發(fā) 商：山東省魯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,65,競品-魯邦國際風(fēng)情街,2、產(chǎn)品及銷售情況,,建筑類別：多層商業(yè)樓層狀況：以2-4層商鋪為主，局部5層在售產(chǎn)品：商鋪 20-1000平方米在售價格：均價15000元/平米,66,競品-魯

42、邦國際風(fēng)情街,1、基本情況,,占地面積：1萬平方米 建筑面積：3.6萬平方米物業(yè)類別：寫字樓、商鋪容 積 率：2.85綠 化 率：20%物業(yè)公司：青島市盛世家園物業(yè)公司開 發(fā) 商：青島銀盛泰集團有限公司,67,競品-銀盛泰國貿(mào)大廈,2、產(chǎn)品及銷售情況,,建筑類別：甲級寫字樓樓層狀況：共12層，1-2層是商鋪，3-12層是寫字樓在售產(chǎn)品：寫字樓56-120㎡（整層1800㎡）、商鋪200-500㎡在售價格：寫字樓1200

43、0元/㎡、商鋪30000元/㎡其他：可租可售，商鋪租金3.5元/㎡·天、寫字樓租金1.5元/㎡·天,68,競品-銀盛泰國貿(mào)大廈,1、基本情況,,占地面積：9萬平方米 建筑面積：18萬平方米物業(yè)類別：寫字樓容 積 率：2綠 化 率：30%物業(yè)公司：北京金網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理公司開 發(fā) 商：首創(chuàng)置業(yè),69,競品-首創(chuàng)空港國際中心,2、產(chǎn)品及銷售情況,,建筑類別：獨棟辦公、寫字樓樓層狀況：17棟4層獨棟辦公樓、10

44、棟5-11層寫字樓、6棟3層商業(yè)等在售產(chǎn)品：寫字樓47-68㎡（可分割組合，整層1000㎡）、獨棟辦公樓2000-7000㎡在售價格：寫字樓均價8000元/㎡、獨棟辦公10000元/㎡左右,70,競品-首創(chuàng)空港國際中心,小結(jié),,71,城陽區(qū)內(nèi)項目較多，住宅競爭較為激烈，整體消化速度較快。經(jīng)初步統(tǒng)計，后期供應(yīng)量較大（城陽區(qū)作為一個細(xì)微的小型區(qū)域市場，準(zhǔn)確供應(yīng)量，需要到達現(xiàn)場，與土地、建委等核實土地供應(yīng)成交、在批施工、已批/待批銷售等最

45、終核實）。區(qū)域內(nèi)各類型產(chǎn)品價格：毛坯住宅：6000-7500元/㎡左右精裝住宅：8500-9200元/㎡左右精裝公寓：8000元/㎡左右商業(yè)： 12000-15000元/㎡寫字樓： 8000-12000元/㎡競品市場最終結(jié)論有待現(xiàn)場調(diào)研后獲知。,72,綜述,競品項目分析,房地產(chǎn)市場分析,項目本體分析,,,,宏觀城市分析,,,優(yōu)勢：金融政策逐漸放寬，房地產(chǎn)金融環(huán)境預(yù)計將趨好，短期內(nèi)預(yù)計市場將止跌回穩(wěn)。項目交通及周邊配套較

46、完善，未來有地鐵開通（預(yù)計2017年），具有一定潛力價值。項目附近已開發(fā)首創(chuàng)項目，具備一定的品牌認(rèn)知基礎(chǔ)。城陽區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達。,劣勢：城陽區(qū)屬于限購區(qū)域，受調(diào)控政策影響。商業(yè)、寫字樓公建等占比大，將對銷售去化、租售收益、資金占用回籠形成巨大挑戰(zhàn)青島市場整體存量大，未來市場競爭激烈。城陽區(qū)屬于青島市近郊，且以工業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)為主，目前市場認(rèn)可度不高。區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公市場的產(chǎn)品價值有待挖掘提升，利潤空間較小。,項目SW

47、OT分析,73,,威脅：限購等調(diào)控政策，預(yù)計短期內(nèi)將難以退出。調(diào)控的不確定性導(dǎo)致整體市場受限，且供應(yīng)量逐漸加大，預(yù)計未來競爭激烈。區(qū)域內(nèi)各類型產(chǎn)品均有項目銷售，未來將對本案銷售造成影響。區(qū)域內(nèi)市場剛需住宅產(chǎn)品銷售速度較快，但公寓、商業(yè)等投資類產(chǎn)品銷售較慢，因此對本案綜合體產(chǎn)品的租售有較大阻力。,機會：區(qū)域內(nèi)尚無形成規(guī)模的中高端綜合體，本項目具備占據(jù)有利市場位置的機會，具備升值空間。隨著城陽區(qū)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的逐漸開發(fā)，區(qū)域具有一

48、定潛力。整體市場商業(yè)活力強，限購后中長期看具備較強發(fā)展?jié)摿Α?74,項目SWOT分析,項目建議,,項目定位結(jié)合中高端綜合體進行打造，并結(jié)合市場情況調(diào)整產(chǎn)品線配比，減少公建。參考周邊競品項目，預(yù)計區(qū)域內(nèi)短期投放市場的住宅產(chǎn)品價格在6000-7500元/㎡（毛坯）之間，公寓價格約8000元/㎡（精裝）左右，商業(yè)價格在 12000-15000元/㎡之間，寫字樓價格在 8000-12000元/㎡之間。參考周邊競品項目，預(yù)計短期內(nèi)區(qū)域中項目