《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效村委會(huì)賠償房屋升值損失

1、1995年4月7日，某村經(jīng)土地管理部門(mén)審核并經(jīng)人民政府批準(zhǔn)取得了集體土地建設(shè)用地審批手續(xù)，征用本村耕地，建設(shè)了村委會(huì)辦公樓及院落，但未辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。2005年，該村因無(wú)力償還欠款（包括當(dāng)時(shí)尚欠顧先生的十余萬(wàn)元），該村民委員會(huì)在未經(jīng)村民代表大會(huì)表決的情況下，擅自決定賣(mài)掉村辦公樓房用于償還債務(wù)。2006年1月，村民委員會(huì)與顧先生簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份，主要內(nèi)容為：“村民委員會(huì)將坐落于本村的村委會(huì)辦公處所的樓房及院落賣(mài)給顧先生，其

2、中樓房為三層共二十間，院落東西長(zhǎng)34米、南北長(zhǎng)20米，以及院落內(nèi)的其他附屬設(shè)施，計(jì)價(jià)24.8萬(wàn)元，如有違約，應(yīng)向?qū)Ψ劫r償損失并支付百分之五的違約金?！眳f(xié)議簽訂后，顧先生在房?jī)r(jià)款沖抵村民委員會(huì)欠其十余萬(wàn)元欠款后，又拿出十余萬(wàn)元現(xiàn)金支付給村民委員會(huì)，村民委員會(huì)也將樓房及院落交付給了顧先生，但雙方未辦理房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2008年1月，顧先生與村民委員會(huì)簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，顧先生將其購(gòu)買(mǎi)樓房的二、三層出租給村民委員會(huì)使用，

3、年租金為5萬(wàn)元，租期5年。后因顧先生催要房屋租金，村民委員會(huì)以簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效為由不同意支付，雙方為此發(fā)生糾紛。2009年10月，村民委員會(huì)以《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》違反法律規(guī)定為由，向法院提起訴訟要求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效?！韭蓭熃獯稹勘景傅臓?zhēng)議焦點(diǎn)是：1.本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。2.如本案合同最終被確認(rèn)無(wú)效，顧先生和村民委員會(huì)誰(shuí)應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)效的主要責(zé)任？本案中，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力涉及兩個(gè)問(wèn)題：第一，集體土地上建設(shè)的房屋買(mǎi)賣(mài)合

4、同的效力問(wèn)題。第二，在未經(jīng)村民代表大會(huì)表決的情況下，村民委員會(huì)是否有權(quán)出賣(mài)本案房屋？本案房屋系建在集體建設(shè)用地上，雖然村民委員會(huì)出賣(mài)的是房屋，但是根據(jù)“地隨房走”的法律原則，本案房屋買(mǎi)賣(mài)亦涉及集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。根據(jù)《土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的規(guī)定，除特殊情況外，集體

5、建設(shè)用地不得出讓。本案村民委員會(huì)轉(zhuǎn)讓在集體土地上建設(shè)的房屋違反了上述法律的禁止性規(guī)定。另本案訴爭(zhēng)房屋系村民集體財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第二十四條第八款之規(guī)定，村民委員會(huì)應(yīng)經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)表決通過(guò)后方可出賣(mài)上述房屋。本案中，村民委員會(huì)出賣(mài)房屋的行為未經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì)表決通過(guò)，據(jù)此，村民委員會(huì)出賣(mài)房屋的行為違反上述法律的禁止性規(guī)定。綜上，本案中，村民委員會(huì)出賣(mài)建設(shè)在集體土地上房屋的行為違反了《土地管理法》第六十三條《村民委員會(huì)組織法》

6、第二十四條的禁止性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同。根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，民事行為被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，村民委員會(huì)在出賣(mài)房屋時(shí)即明知其出賣(mài)的房屋及院落土地屬于村民集體所有而禁止流轉(zhuǎn)，后因市場(chǎng)變動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅上漲

7、，村民委員會(huì)又違反誠(chéng)信原則主張合同無(wú)效，其真實(shí)目的是為了收回房屋以獲得房屋的升值利益。綜觀村民委員會(huì)的行為可知，在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的簽訂和履行過(guò)程中，其始終居于主導(dǎo)地位，可以確認(rèn)村民委員會(huì)在導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)程中存在較大過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。同時(shí)，因該合同被確認(rèn)無(wú)效給村民委員會(huì)帶來(lái)了收益（即房屋升值利益），給顧先生造成了經(jīng)濟(jì)損失，從而使得雙方的利益關(guān)系明顯失衡，這對(duì)原告來(lái)說(shuō)是不公平的，所以根據(jù)公平原則，該房屋升值利益應(yīng)由雙方共同獲得。據(jù)此，合