物業(yè)管理的策劃

1、情境二 物業(yè)管理的策劃,模塊一 物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)——是指依法設(shè)立，具有物業(yè)管理資格根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法成立2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是法人企業(yè)3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)獲得經(jīng)濟(jì)報酬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，其性質(zhì)是服務(wù)性企業(yè)。,一、物業(yè)服務(wù)企業(yè),,二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立,（

2、一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件,（取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)資料到所在地政府物業(yè)行政主管部門備案）,（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序,可行性研究（供求情況調(diào)查、了解國家和政府有關(guān)法律和法規(guī)、編寫可行性報告）訂立發(fā)起人協(xié)議申請企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)出資驗資、確立公司的組織機(jī)構(gòu)申請工商注冊登記申請稅務(wù)登記、印章刻制、相關(guān)帳戶設(shè)立申請資質(zhì)審核,三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理,1999年10月，國家建設(shè)部頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

3、，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三三個等級。一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)新建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。《臨時資質(zhì)證書》有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。,資質(zhì)的申報和審批,物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報

4、。申報時提交：,物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報,營業(yè)執(zhí)照,企業(yè)資質(zhì)證書正、副本,各類人員的資格證書和勞動合同,物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件,物業(yè)管理業(yè)績材料,,,,,,,,,,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審批,物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)的審批程序.,公司發(fā)起人或發(fā)起單位,房地產(chǎn)主管部門,工商行政管理部門,,,,,,,,⑤30日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書,②三周內(nèi)核發(fā) 批準(zhǔn)文件,①審批,④核發(fā)營業(yè)執(zhí)照,③注冊登記,四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和

5、義務(wù),權(quán)利與義務(wù)概述,權(quán)利與義務(wù)的概念,權(quán)利——從權(quán)力的法律功能和社會價值的角度來說，權(quán)力是規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、主體以相對自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。,義務(wù)——是設(shè)定或隱含在法律規(guī)范中、實(shí)現(xiàn)于法律關(guān)系中的、主題以相對受動的作為或不作為的方式保障權(quán)利主題獲得利益的一種約束手段。,權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系,結(jié)構(gòu)上的相關(guān)的關(guān)系,數(shù)量上的等值關(guān)系,功能上的互補(bǔ)關(guān)系,價值意義上的主次關(guān)系,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利,物業(yè)服

6、務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中，享有以下權(quán)利：參與和資質(zhì)要求相對應(yīng)的物業(yè)管理招投標(biāo)的權(quán)利承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并按規(guī)定接管相關(guān)資料的權(quán)利。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)實(shí)施管理經(jīng)營服務(wù)的權(quán)利。根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同與委托合同的約定，收取物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的權(quán)利?？梢詫⑽飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。,6、可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，可以接受水、電

7、、氣、視、訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)費(fèi)用的代收服務(wù)的權(quán)利。,,7、、與相關(guān)委托人在合同中約定相關(guān)費(fèi)用、報酬的權(quán)利。,8、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律潮重規(guī)定的行為，予以制止的權(quán)利。,9、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的權(quán)利。,10、向物業(yè)管理主管部門投訴物業(yè)管理活動中相關(guān)事項的權(quán)利。,11、根據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，監(jiān)督房屋裝飾裝修的權(quán)利。,

8、12、經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的權(quán)利。,13、法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利應(yīng)主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利行使必須以物業(yè)服務(wù)合同的約定或業(yè)主大會的授權(quán)為依據(jù)。,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù),按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止時，應(yīng)將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同終止

9、時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間做好交接工作的義務(wù)。不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務(wù)。不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的義務(wù)。接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的義務(wù)。在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時，有及時向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)。,協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事

10、故時，在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作的義務(wù)。確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，有提請業(yè)主大會討論決定同意的義務(wù)。因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意的義務(wù)。將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主的義務(wù)。法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。,案 例 分 析,[案例1] 甲物業(yè)管理公司系乙實(shí)業(yè)公司的分公司，于2004年6

11、月8日與丙公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，為丙公司開發(fā)建設(shè)的xx小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同承諾確保機(jī)動車場停車安全。在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中，由于甲物業(yè)管理公司的安全維護(hù)人員疏忽，加之小區(qū)的紅外報警系統(tǒng)失靈，致使停放在停車場內(nèi)的一輛高檔轎車被嚴(yán)重破壞，車主找物業(yè)公司索賠未果后，向法院提起了訴訟，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)甲公司是乙公司的一個分支機(jī)構(gòu)，且為了騙取資質(zhì)證書，借用了工程技術(shù)人員職稱證書并偽簽了勞動合同。法院依法做出判決，有力地維護(hù)了

12、業(yè)主的合法權(quán)益。討論： 1、在該案中，乙公司是否該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任? 2、甲公司的資質(zhì)證書是否該被吊銷? 3、甲公司對受損車輛應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任? 4、甲公司該承擔(dān)什么樣的法律后果?,復(fù)習(xí)思考題,1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同資質(zhì)等級的條件是什么?2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是什么?3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利是什么?,一、招標(biāo)與投標(biāo)的概念、特點(diǎn),招標(biāo)——是指招標(biāo)人根據(jù)自己的需要，提出一定的標(biāo)準(zhǔn)或條件向社會或幾個特定的供應(yīng)商

13、發(fā)出投標(biāo)邀請的行為。,投標(biāo)——是指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。,招投標(biāo)的特點(diǎn)：,標(biāo)價的保密性,報價一次性,法律約束性,模塊二 招投標(biāo)的認(rèn)識,物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)——是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)服務(wù)企業(yè)而制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采用科學(xué)方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的全過程。,物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義,是

14、市場發(fā)展的需要,是房地產(chǎn)管理體制改革的需要,是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要,二、物業(yè)管理招投標(biāo),,（一）基本概念,（二）物業(yè)管理招標(biāo),物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)：,,,,,超前性,長期性和階段性,物業(yè)管理招標(biāo)的方式,,,,,,公開招標(biāo),邀請招標(biāo),協(xié)議招標(biāo),物業(yè)管理招標(biāo)的原則,,,,,,公平原則,公正原則,合理原則,三、物業(yè)管理招標(biāo)的程序,準(zhǔn)備階段,,,成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),編制招標(biāo)文件,制定招標(biāo)標(biāo)底,招標(biāo)實(shí)施階段,,,招標(biāo)公告或邀請,資格預(yù)審,召開標(biāo)前會

15、議,開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo),招標(biāo)結(jié)束階段,,,資料的整理與歸檔,合同的簽定與履行,四、 物業(yè)管理投標(biāo)程序與方法,投標(biāo)程序分三個階段：,投標(biāo)的前期階段,投標(biāo)的實(shí)施階段,投標(biāo)的結(jié)束階段,,投標(biāo)的前期階段,,,,,,,取得投標(biāo)資格,籌措資金,收集物業(yè)相關(guān)資料,進(jìn)行投標(biāo)可行性分析,申請資格預(yù)審,,,,,從事國際投標(biāo)的資格要求,從事國內(nèi)投標(biāo)的資格要求,,,,,,招標(biāo)物業(yè)條件分析,公司投標(biāo)條件分析,競爭者分析,,風(fēng)險分析,投標(biāo)的實(shí)施階段,,,,取得并熟

16、悉招標(biāo)文件,,考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標(biāo)前會議,,制定物業(yè)管理服務(wù)方案,,制定資金計劃,,標(biāo)價試算,,標(biāo)價評估與調(diào)整,,辦理投標(biāo)保函,,編制標(biāo)書,,封送標(biāo)書與保函,,現(xiàn)場答辯,投標(biāo)的結(jié)束階段,,中標(biāo)后合同簽定與履行,,未 中 標(biāo) 的 總 結(jié),,資 料 整 理 與 歸 檔,模塊三 物業(yè)管理服務(wù)方案策劃,一 概述,物業(yè)管理方案的種類,,,營銷用項目管理服務(wù)方案,項目管理服務(wù)實(shí)施方案,,,按專業(yè)類別的分類方案,按管理性質(zhì)的分類方案,按時期階段的

17、分類方案,按物業(yè)用途的分類方案,方案策劃的作用,（1）合理定位,（2）收支有數(shù),（3）規(guī)范服務(wù),（4）確保質(zhì)量,（二）物業(yè)管理服務(wù)方案的內(nèi)容,1、物業(yè)概況,基本概況,,設(shè)備設(shè)施概況,,業(yè)主構(gòu)成概況,2、管理服務(wù)事項,3、管理目標(biāo),4、管理標(biāo)準(zhǔn),5、機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備,6、管理服務(wù)辦法,7、質(zhì)量控制辦法,8、延伸服務(wù)辦法,9、物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算,10、公共能源收支預(yù)算,（三）物業(yè)項目管理服務(wù)方案的編制與評審,項目管理服務(wù)方案的編制可分為五個

18、步驟進(jìn)行：,項目調(diào)查,,方案構(gòu)思,,方案編寫,,方案討論,,形成初稿,管理服務(wù)方案的評審,1）方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標(biāo)和企業(yè)管理模式,2）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī),3）方案是否能保障物業(yè)服務(wù)合同的管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn),4）各項管理服務(wù)費(fèi)用的設(shè)立、預(yù)算是否合理,5）方案有無創(chuàng)新,6）方案是否可操作,物業(yè)項目管理服務(wù)方案的實(shí)施,選擇方案實(shí)施的負(fù)責(zé)人,,組織方案實(shí)施的工作班子,,做好方案實(shí)施的充分準(zhǔn)備,案例分析,某市某項住

19、宅小區(qū)招標(biāo)，在開標(biāo)時，出現(xiàn)了4種情況: 1、招標(biāo)者發(fā)現(xiàn)A投標(biāo)公司在遞送投標(biāo)書時未附投標(biāo)保函，便拒絕該公司標(biāo)書，并將其標(biāo)書退還。 2、B投標(biāo)公司與C投標(biāo)公司同時委托甲公司代理遞交標(biāo)書并參加開標(biāo)會議，但招標(biāo)者通知甲公司代表只能代理投遞一份標(biāo)書，請其撤回另一份標(biāo)書。 3、開標(biāo)結(jié)束后，招標(biāo)者認(rèn)為各投標(biāo)人的投標(biāo)報價都高于標(biāo)底價，不符合自己的預(yù)期，就當(dāng)場宣布本次投標(biāo)作廢。 4、在宣布本次投標(biāo)作廢后，招標(biāo)者說明，應(yīng)邀參