碧桂園最新項(xiàng)目報(bào)告(103)頁

1、英德碧桂園之城市革命,——英德城市化發(fā)展歷史的里程碑,英德碧桂園營銷中心 2011年9月6日,革命大綱,第一回 革命背景第二回 革命宣言第三回 城市印象第四回 城市寫真第五回 城市目標(biāo)第六回 城市革命,革命背景,Part 1,項(xiàng)目的營銷目標(biāo)及費(fèi)用預(yù)算,蓄客目標(biāo)：A類意向客戶160批，（A、B、C類約500批以上）解籌率按60%來統(tǒng)計(jì)。銷售目標(biāo)：開盤銷售完成60%,別墅178套*

2、70%=125套洋房218套*50%=109套總銷售金額約1.45億,1、項(xiàng)目的營銷目標(biāo),項(xiàng)目的營銷目標(biāo)及費(fèi)用預(yù)算,2、項(xiàng)目的營銷費(fèi)用預(yù)算,備注：上述費(fèi)用僅作初步預(yù)算，最終費(fèi)用以實(shí)際執(zhí)行為準(zhǔn)。,革命宣言,Part 2,通過煽情的文字去訴述城市化發(fā)展的趨勢，城市升級的必然性，如何把握城市價(jià)值并成為城市革命的一員，在英德城市發(fā)展的史記中涂上一筆。通過對碧桂園品牌、城市生活大家的影響力和號召力，去發(fā)動一場英德市場的城市革命運(yùn)動。

3、 具體文案創(chuàng)作中，敬請期待！,城市印象,Part 3,城市寫真,Part 4,英德市位于廣東省中北部，北江中上游，是珠江三角洲與粵北山區(qū)的結(jié)合部，南距廣州 138公里 ，到廣州白云機(jī)場 89公里 ；北距韶關(guān) 90公里 ，全市總面積5671平方公里，人口108萬，是廣東省國土面積最大的縣級行政區(qū)。市政府駐英城鎮(zhèn)，城區(qū)面積19平方公里，城區(qū)總?cè)丝?5.3萬人。,2010年英德市24個鎮(zhèn)/區(qū)總?cè)丝跒?4.2萬人，其中英城街道

4、為16.96萬人，是英德市人口最密集的鎮(zhèn)/區(qū)，且近兩年隨著城市化進(jìn)程加快，城市人口增長迅速，漲幅均在14～18%之間。,勞動就業(yè)：2010年末英德全市社會從業(yè)人員45.98萬人，比上年末增加1.1萬人。城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員4.59萬人，比上年末增加5979人。全年累計(jì)轉(zhuǎn)移輸出勞動力25196人。,2010年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值210.67億元，同比增長25%；實(shí)現(xiàn)人均生產(chǎn)總值21090元，增長22.4%；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入11.8億元，增

5、長41.07%，成為清遠(yuǎn)市首個突破11億元大關(guān)的縣(市、區(qū))，總量在全省山區(qū)縣(市)中排名第一；,農(nóng)民人均純收入6085元，比增8%；完成固定資產(chǎn)投資完成198.1億元，比增25%；完成工業(yè)總產(chǎn)值430億元，比增55.1%；實(shí)際利用外資8556萬美元，比增25.5%；完成外貿(mào)出口總額2.11億美元，比增1.43倍，增速在清遠(yuǎn)各縣(市、區(qū))排名第一。,英德市按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集聚化”的要求大力推進(jìn)工業(yè)園建設(shè)，以清遠(yuǎn)華僑工業(yè)

6、園、英紅工業(yè)園、浙商展業(yè)基地、青塘-白沙陶瓷工業(yè)園等為重點(diǎn)，著力引進(jìn)裝備制造、電子信息、電器、精細(xì)化工、陶瓷等業(yè)內(nèi)知名企業(yè)，逐步形成規(guī)模優(yōu)勢突出、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集群。,2010年英德市新簽約項(xiàng)目126宗，同比增長10%；合同投資金額271.5億元，其中投資額超億元的項(xiàng)目有40個，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向深加工型及精細(xì)化工方向發(fā)展。,順德(英德)產(chǎn)業(yè)園總投資300億元，規(guī)劃總面積約36平方公里，啟動區(qū)面積1200畝，主要為順德制造企業(yè)服務(wù)，其中包括

7、家電、機(jī)械裝備、電子信息等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)以及未來重點(diǎn)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)。到2020年基本完成產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過800億元，GDP達(dá)到200億元，基本建成一個宜商宜居的產(chǎn)業(yè)新城。,英德房地產(chǎn)業(yè)起步于1990年，1999—2000年隨著安居工程——仙水花園的建設(shè)達(dá)到鼎盛時(shí)期，其后兩三年房地產(chǎn)開發(fā)年投資額維持在7000萬元—8000萬元左右。2006年，隨著世紀(jì)名都廣場、御花園、龍山莊等一批高檔樓盤的推出，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷兩旺。房地產(chǎn)業(yè)完

8、成投資3.46億元，增長1.8倍，商品房銷售額與銷售面積分別增長2.5倍和1.1倍。,（1）近幾年的住宅商品房各面積戶型可售情況：,從各面積段看，市場主力戶型集中在110-160㎡，占60%；而70㎡以下的戶型，比例僅占0.6%；170㎡以上戶型多為復(fù)工單位，約點(diǎn)18.7%。,（2）近幾年房地產(chǎn)量價(jià)情況：,06年之前由于受區(qū)域發(fā)展限制，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢；且進(jìn)入08年受整體經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，住宅銷售呈現(xiàn)量價(jià)齊跌，市場進(jìn)入低迷期；08年后，得利

9、于政策利好，英德城市化進(jìn)程加快，商品房成交連續(xù)三年量價(jià)齊升，11年城區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤均價(jià)已突破3500元/㎡,整體市場發(fā)展勢頭良好。,（3）近兩市場需求戶型對比：,從過去兩年成交面積分布圖可以看出，小戶型產(chǎn)品占市場份額最小，市場需求不大，但10年有小幅上升，剛性需求人群體增加。市場需求最旺的產(chǎn)品集中在120-160平米及160平米的大戶型，二者占總成交量七成以上。,（4）市場潛在供應(yīng)預(yù)期：,未來三年的潛在供應(yīng)量大，市場競爭壓力增加,備注：未摘

10、牌和小產(chǎn)權(quán)房等項(xiàng)目未在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中,英德全市共轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個街道行政區(qū)，近年來周邊大站、黃崗、連江口、望埠、云峰、大鎮(zhèn)等鎮(zhèn)區(qū)富裕家庭涌入城市置業(yè)，加快了英德市城化進(jìn)程。,核心客戶,（1）區(qū)域分析：,（2）需求分析：,產(chǎn)品：92㎡兩房；113-130㎡三房；138-145㎡四房；200㎡以上復(fù)式單位。均價(jià)：（二期預(yù)期價(jià)格）3800～4000元/㎡（毛坯）優(yōu)勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；本地品牌企業(yè)，口碑較好；小區(qū)規(guī)劃

11、有 會所、幼兒園、商業(yè)街，配套較集全；私家山頂公園；設(shè)有入戶花園，贈送面積較大劣勢：容積率高達(dá)4.3，影響居住舒適度；戶型以中大面積段為主，購房者壓力較大。廣告主題：城就非凡,（1）祥云·碧峰華府,（2）嘉和·山水龍城,產(chǎn)品：124㎡三房；141㎡四房；156㎡五房；均價(jià)：（二期預(yù)期）3700～3900元/㎡（毛坯）優(yōu)勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；靠月桂湖及蓮花山公園，

12、景觀資源豐 富；戶型雙陽臺設(shè)計(jì)，采光通透性較好。劣勢：容積率較高；戶型產(chǎn)品單一，且以大面積段為主，購房者壓力較大。,（3）盛世豪園,產(chǎn)品：101-121㎡三房；146-170㎡四房；均價(jià)：（三期預(yù)期）3600～3800元/㎡（毛坯）優(yōu)勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；兩梯四戶設(shè)計(jì)，皇家英倫古典建筑風(fēng)格劣勢：產(chǎn)品單一；生活配套缺乏，包裝推廣不到位。,（4）鴻運(yùn)花園,產(chǎn)品：86㎡兩房；105-1

13、25㎡三房；均價(jià)：（二期預(yù)期）3600～3800元/㎡（毛坯）優(yōu)勢：地處新行政中心，臨近市府可享用市政資源；屬CLD核心位置，物業(yè)升值潛力較大； 品牌物業(yè)管理。劣勢：容積率較高，建筑密度大，影響居住舒適度；產(chǎn)品比較單一。廣告主題：鴻儒博學(xué) 達(dá)通天下,（5）英德·新天地,產(chǎn)品：134-156三房 ；151-159四房均價(jià)：（二期預(yù)期）3800～4000元/㎡（毛坯）優(yōu)勢：地處新行政中心，

14、臨近市府可享用市政資源；交通便利，配套完善，大型城市綜合 體，物業(yè)類型包括住宅、商業(yè)、寫字樓、中央公園、酒店及會所配套；劣勢：一期多層及小高層純中大戶，產(chǎn)品選擇性斷鏈。廣告主題：讓城市生活更精彩,（6）盛華豪苑,產(chǎn)品：98-125㎡三房；142㎡四房；均價(jià)：（二期預(yù)期）3700～3900元/㎡（毛坯）優(yōu)勢：項(xiàng)目位于和平北路，傳統(tǒng)商業(yè)街，周邊配套成熟，交通便利。劣勢：容積率較高，影響居住舒適度；小區(qū)內(nèi)園林

15、規(guī)劃有限，綠化率較低，物業(yè)管理不夠成 熟。廣告主題：都市中心 新生活 心感受,近兩年隨著城市化進(jìn)程加快，城市人口增長迅速，漲幅均在14～18%之間； 英德城市發(fā)展定位“一江兩岸山水中城市”著力打造休閑、生態(tài)、宜居的水 城英德，力爭到2015年市區(qū)人口達(dá)40萬以上、建成區(qū)面積超過40平方公里； 近幾年英德經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，2010年全市生產(chǎn)總值210.67億元，同比增長25%；

16、 人均生產(chǎn)總值21090元；財(cái)政收入11.8億元，排名全省山區(qū)縣(市)第一； 2010年英德市新簽約項(xiàng)目126宗，同比增長10%；特別是順德(英德)產(chǎn)業(yè)園落 戶英德后，進(jìn)一加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為房地產(chǎn)商品房帶來更大的市場需求； 英德房地產(chǎn)業(yè)起步于1990年；06-08年市場進(jìn)入發(fā)展周期；步入09年，隨著城 市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)銷兩旺，且高速發(fā)展； 目前英德主要以本土開發(fā)商為主，由于存

17、在資金、經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力等差距離，房地 產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量也參差不齊，目前市場約有十四個在售項(xiàng)目，較有代表為碧峰華府 新天地、山水龍城、盛世華府等，全市住宅商品房年供應(yīng)量約35萬㎡、2800套 商品房需求主要以城市客戶為主，約占75%；周邊入城置業(yè)客戶約占20%；而 駐英德或外來投資客戶比較少，約占5%。全市年銷化量約27萬㎡，合2100套 11年上半年市場持續(xù)量價(jià)齊升，市場成交均價(jià)突破3500元/㎡大關(guān)。

18、 近幾年房地產(chǎn)投資快速增長，預(yù)期未來三年內(nèi)全市年供應(yīng)45萬㎡，合約3500套 屆時(shí)房地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪競爭格局，房地產(chǎn)也將面臨更大的銷售壓力。,城市目標(biāo),Part 5,根據(jù)“一江兩岸山水中城市”的發(fā)展定位，該市大力實(shí)施市區(qū)東連、南改、西接和北拓，著力打造休閑、生態(tài)、宜居的水城英德，力爭到2015年市區(qū)人口達(dá)40萬以上、建成區(qū)面積超過40平方公里 。,,,CBD,CLD,英州大道以西，金山大道以北將是英德城市發(fā)展的中心區(qū)

19、域,,英德碧桂園,,,,,,,英德碧桂園,,,英德碧桂園,2011年英德城區(qū)19平方公里,2015年英德城區(qū)40平方公里規(guī)劃,大站區(qū)域貞陽大道兩邊近10000畝的農(nóng)田已被各大開發(fā)商圈入囊中，估計(jì)開發(fā)周期會在20年,,1、英德城市化發(fā)展速度在2012年后將隨著高鐵西站的運(yùn)行，順德產(chǎn)業(yè)園的投產(chǎn)，將會進(jìn)入高速發(fā)展的軌道。2、2020年順德產(chǎn)業(yè)園的GDP貢獻(xiàn)將達(dá)200個億，相當(dāng)于再造一個英德市。其提供的工作崗位將達(dá)20萬個。

20、3、2015年英德城市人口規(guī)劃將超40萬，2011年人口為19.96萬，將有超20萬的人口進(jìn)入英德城區(qū)，這將促漲英德市房地產(chǎn)住房面積需求高達(dá)600萬平米建面。相當(dāng)于現(xiàn)時(shí)年供應(yīng)量（45萬平方米）的13倍。4、根據(jù)現(xiàn)時(shí)發(fā)展的實(shí)際情況，發(fā)展速度可能會有所滯后，但英德的房地產(chǎn)發(fā)展迎來了一個飛躍的時(shí)機(jī)。城市革命必將爆發(fā)！,城市革命,Part 6,1、深度把握英德城市化發(fā)展的趨勢，挖掘分析其帶來的契機(jī)并借勢和競爭壓力。2、城市升級賦予房

21、地產(chǎn)機(jī)遇的同時(shí)也給房地產(chǎn)開發(fā)商城市運(yùn)營商的歷史使命，必須成為英德城市革命先驅(qū)，城市生活先鋒，房地產(chǎn)開發(fā)形象、品質(zhì)、水平領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。3、改變英德現(xiàn)在發(fā)展商的集中開發(fā)剛性需求產(chǎn)品的被動態(tài)勢，把握城市化發(fā)展的必然趨勢，進(jìn)行產(chǎn)品線的細(xì)分和市場細(xì)分、創(chuàng)造和引領(lǐng)房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展，發(fā)動英德城市革命，建立英德城市化發(fā)展的里程碑。4、清晰未來幾年英德房地產(chǎn)的激烈競爭，在城市革命中積極主動高效開展“城市革命宣言運(yùn)動”、”城市生活暢想運(yùn)動”、“城

22、市首改運(yùn)動”、“進(jìn)城運(yùn)動”、“城市價(jià)值提升運(yùn)動”；全面發(fā)動“農(nóng)工商”之城市革命熱潮，為項(xiàng)目制造空前影響力和號召力，奠定堅(jiān)固的群眾基礎(chǔ)。5、打造英德最美城邦(別墅、園林、物管等差異化），高舉“英德碧桂園——給您一個五星級的家”大旗，譜寫嶺南古邑新輝煌，銘刻英德歷史發(fā)展史冊新篇。,品牌價(jià)值 ---- 碧桂園19年，美墅專家集大成之作,碧桂園品牌---- 中國馳名商標(biāo)企業(yè)碧桂園， 一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、

23、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理等行業(yè)的國內(nèi)著名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。19載美墅專家品牌，全國房地產(chǎn)企業(yè)前十強(qiáng) 。碧桂園物管---- 國家一級資質(zhì)物業(yè)管理公司，為業(yè)主打造貼心、尊貴、和諧的社區(qū)生活。十多年“碧桂園酒店式物業(yè)服務(wù)”品牌，深得超25萬戶業(yè)主的認(rèn)同和稱贊 。,順德產(chǎn)業(yè)園,紅星監(jiān)獄,新行政中心區(qū),沃爾瑪,英德汽車站,英德火車站,武廣高鐵英德西站,,英德碧桂園,北、東、西三面被山丘所包圍，擁有豐富的山景資源。東北面有一水系

24、，能為項(xiàng)目提供天然的水景資源。南面為農(nóng)民自建房，景觀展示面較差。內(nèi)部擁有一定的高差，具備打造坡地建筑的條件。地塊內(nèi)是茶趣園舊旅游設(shè)施，可塑性不強(qiáng)。,營銷賦予,,,區(qū)位價(jià)值,資源價(jià)值,規(guī)劃價(jià)值,產(chǎn)品價(jià)值,品牌價(jià)值,物理層面,精神層面,象征價(jià)值,,,,,,,,,,,,,,,（1）區(qū)位價(jià)值 ---- 新城區(qū)，高鐵站邊——潛力無極限,城市價(jià)值：廣清同城，英德將成為廣清對外北大門，也是泛珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移北上的首選城市地段價(jià)值：項(xiàng)目位于英德城

25、市規(guī)劃新區(qū)，距市府約2公里，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化及信息中心，未來配套最成熟最齊全的區(qū)域，片區(qū)價(jià)值高，升值空間巨大。交通價(jià)值：武廣高鐵英德站 年底開通，站點(diǎn)設(shè)在距項(xiàng)目僅5公里，高鐵拉近了英德與清遠(yuǎn)、廣州的距離；同時(shí)便利往返于長沙、武漢，大大提升了英德城市影響力。配套價(jià)值：項(xiàng)目所在新行政中心，暢享齊全完善的城市配套、生活、商務(wù)配套應(yīng)有盡有。,（2）資源價(jià)值 ---- 三山環(huán)抱，一湖緊擁，圣地所屬。,項(xiàng)目擁有天然山體約3個，可三面閱山；環(huán)

26、城水系緊擁，擁有一線水景；項(xiàng)目原屬茶趣園，擁有較高美譽(yù)度；湞陰湖、仙水湖與項(xiàng)目近在咫尺,為城西板塊提供原生態(tài)宜居環(huán)境。,,（3）規(guī)劃價(jià)值 ---- 組團(tuán)式運(yùn)營，締造新中心生態(tài)大城,總體規(guī)劃：總規(guī)劃約473畝，以“山、水、城一體化的“設(shè)計(jì)理念，以組團(tuán)式大城開發(fā)運(yùn)營，為英德新中心區(qū)打造宏偉生態(tài)大城；三大歐式主題園林風(fēng)情，1.5公里沿江親水公園，首創(chuàng)英德皇家園景大社區(qū)。規(guī)劃配套：商業(yè)、會所,遠(yuǎn)處山脈,,主題園林,,,主入口,環(huán)城水系

27、,別墅區(qū),主題園林,主題園林,洋房區(qū),商業(yè)會所,,,入口,,,入口,,,,,,,（1）產(chǎn)品價(jià)值 ---- 外立面風(fēng)格：尊貴典雅，品質(zhì)感,（2）產(chǎn)品價(jià)值 ---- 碧桂園19載創(chuàng)新大作，產(chǎn)品超高附加值,別墅產(chǎn)品環(huán)形布局，均擁有良好的山湖景觀資源，低密度，戶戶大花園設(shè)計(jì)。高層洋房組團(tuán)南北布局，戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，采光通風(fēng)一流，戶戶有景,首期165畝產(chǎn)品貨量表,（3）產(chǎn)品價(jià)值 ---- 景觀園林：山、水、城和諧共生,項(xiàng)目園林規(guī)劃充分利用區(qū)

28、內(nèi)良好的山水資源，打造山、水、城和諧一體的高尚新城，結(jié)合規(guī)劃城市綠地、濱水公園、山景資源、水體資源，形成獨(dú)特的園林景觀系統(tǒng)。,門童迎賓導(dǎo)示細(xì)心人人貴賓,難 點(diǎn)：臨近環(huán)城水道,景觀和社區(qū)氣氛容易打造建 議：在主干道邊增加商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)、規(guī)劃，增加一定的綠植以隔離主干道風(fēng) 格：后現(xiàn)代簡約風(fēng)格街區(qū)意 義：增加項(xiàng)目綠化區(qū)域，打造商業(yè)街區(qū)的公園感、街區(qū)感、城市感、檔次感 從而提升項(xiàng)目的整體期望價(jià)值。,街區(qū)風(fēng)格簡約、檔次,金碧輝煌

29、豪華氣派,細(xì)節(jié)顯品質(zhì)處處享尊貴,豪門外裝盡顯尊貴,貴氣沖天盡顯鋒芒,,,,,,,,,,,時(shí)間節(jié)點(diǎn),,,10. 1,1,,,9,開盤,6,加推,洋房開盤,2011年,2012年,工程節(jié)點(diǎn),推廣主題,,摘牌,奠基,,12.1,,銷售中心、樣板房開放,,,,,,,,,2,3,4,5,7,8,10,11,12,目標(biāo),推廣渠道,城市革命宣言品牌導(dǎo)入,城市生活運(yùn)動形象樹立產(chǎn)品發(fā)布會,首改運(yùn)動銷售中心、樣板房開放暨認(rèn)籌啟動,

30、進(jìn)城運(yùn)動貫穿3-10月,城市價(jià)值運(yùn)動洋房新樣板房開放暨客戶二次認(rèn)籌,城市革命熱潮,,樣板房開放,,積累客戶：別墅：250*5=1250 洋房：260*5=1300認(rèn)籌客戶：別墅：125*2=250 洋房：130*2=260開盤銷售：別墅218套70%=125套； 洋房218套60%=130套,積累客戶：洋房：960*5=4800認(rèn)籌客戶：洋房：480*2=960開盤銷售

31、:洋房800套60%=480套,戶外T牌《城市革命宣言》手冊派發(fā)城區(qū)、大站鎮(zhèn)等政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位關(guān)鍵人拓展英德商會活動銀行VIP活動”趕蛇出洞“之首改運(yùn)動”全民皆兵“之農(nóng)工商運(yùn)動網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信、影視節(jié)點(diǎn)投放,戶外T牌紅星監(jiān)獄團(tuán)購活動順德產(chǎn)業(yè)園拓展活動”全民皆兵“之農(nóng)工商運(yùn)動鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓展運(yùn)動網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信節(jié)點(diǎn)投放,英德城市化發(fā)展將迎來千載難逢的機(jī)遇，順德產(chǎn)業(yè)園、高鐵、廣樂高速、昆汕高速等將對英德城市升級加速。順德

32、產(chǎn)業(yè)園有再造一個英德的口號！城市革命宣言將把城市化發(fā)展、城市升級的契機(jī)、英德碧桂園的歷史使命和形象、檔次的城市標(biāo)桿樹立。通過新穎的“紅冊子”發(fā)起城市革命運(yùn)動。,銷售人員組織培訓(xùn)在校學(xué)生對英德重點(diǎn)的住宅區(qū)進(jìn)行入戶訪問，通過派發(fā)“紅冊子”和城市問卷調(diào)查，并留下被訪客戶的聯(lián)系電話，我們將在社區(qū)活動中邀請他們參加等，三重以上地心理攻擊，刺激英德市“首次改善性置業(yè)浪潮”的到來。,城市生活問卷1、您在這小區(qū)住了多少年？2、舊城區(qū)的房子生活環(huán)境感

33、覺怎樣？、、、、、、、,通過整合英德市教育局，經(jīng)費(fèi)贊助等舉行全英德市“五一勞動節(jié)全市中小學(xué)生作文大賽”作文主題“我心中最美的英德”、城市發(fā)展、我的家等；設(shè)置萬元大獎和碧桂園美麗樓盤一日游等獎項(xiàng)。碧桂園冠名贊助，捐贈圖書等物資。通過學(xué)生的筆、家長的指導(dǎo)、老師的引導(dǎo)多層滲透碧桂園的品牌和城市運(yùn)營商、“給您一個五星級的家”等的品牌宣傳，制造社會影響力。,（3）學(xué)農(nóng)工商進(jìn)城學(xué)潮,英德市場的受眾區(qū)域非常小，線上推廣的力度無需過大，線下推廣的戶外

34、廣告、拓展活動、DM直郵、短信幾乎可以把區(qū)域內(nèi)的客戶輪轟完。高效地把關(guān)鍵人拓展活動做成功，項(xiàng)目的銷售已經(jīng)成功一半。,明徑鎮(zhèn),九龍鎮(zhèn),張坡鎮(zhèn),云峰鎮(zhèn),連江口鎮(zhèn),橫石塘鎮(zhèn),石牯塘鎮(zhèn),望埠鎮(zhèn),西牛鎮(zhèn),石灰鋪鎮(zhèn),連江口鎮(zhèn),黎溪鎮(zhèn),黃崗鎮(zhèn),大站鎮(zhèn),拓展英城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)企事業(yè)單位關(guān)鍵人如同城區(qū)做法，其中過往在城區(qū)置業(yè)的較多的有大站鎮(zhèn)、連江口鎮(zhèn)，隨著80后等年輕軍的成長，將會擁有更多的鎮(zhèn)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)和年輕人置業(yè)城區(qū)，其拉電法則將會產(chǎn)生威力無窮

35、的“羊群效應(yīng)”亦不可忽視。,階段策略： 項(xiàng)目推廣策略上重要的關(guān)鍵點(diǎn)是樹立項(xiàng)目的品牌形象，借助品牌效應(yīng)拉開與競品的距離，確立高姿態(tài)和高品質(zhì)和服務(wù)形象。制造市場想象空間！啟動時(shí)間：11年10.1-12,推廣渠道組合：戶外+網(wǎng)絡(luò)+工地包裝等,推廣渠道組合：戶外+網(wǎng)絡(luò)+報(bào)紙+電臺+電視+短信等,階段策略： 信息轟炸，炒熱市場（直逼銷售環(huán)節(jié)，啟動對開盤成交促進(jìn)明顯的銷售手段）啟動時(shí)間：1-3月

36、 （期間更新內(nèi)容）,階段策略： 在前面樹立品牌、高端形象和潛意識的身份象征聚居城邦后，再次低門檻攻擊，徹底俘虜英德全民！啟動時(shí)間：4- 6月,推廣渠道組合：戶外+網(wǎng)絡(luò)+報(bào)紙+電臺+電視+短信等,搶眼球品質(zhì)高信息廣,事件營銷策略：,以事件營銷在英德市場集中爆發(fā)，制造社會知度及影響力，迅速積聚客戶，引爆銷售,----依托碧桂園品牌影響力及資源整合力，在英德以事件營銷為市場爆破點(diǎn)

37、，制造影響力，迅速積聚目標(biāo)客戶群，,,,產(chǎn)品發(fā)布會,活動地點(diǎn)：英德海螺國際大酒店（暫定） 活動時(shí)間：3月24日（暫定） 活動主題：“源自高貴 氣語非凡”新品發(fā)布會 活動目的：高調(diào)亮相，進(jìn)一步鎖定客戶 現(xiàn)場配合措施：1、以碧桂園鳳凰會的方式，接受產(chǎn)品提前預(yù)選(即認(rèn)籌)，提前鎖定目標(biāo)客戶群。2、收取會員費(fèi)用：3-5萬/個,,營銷中心開放,,,時(shí)間：2012年4月1日地點(diǎn)：英德碧桂園銷售中心現(xiàn)場活動主題：銷售中心開放

38、暨認(rèn)籌同步啟動活動目的：擴(kuò)大品牌市場影響力，客戶認(rèn)知度活動形式：外場以表演、組織客戶，營造氣氛為主活動費(fèi)用：5萬,,,,別墅開盤,活動主題：“玉墅臨風(fēng) 舍我其誰”英德碧桂園盛大開盤 開盤地點(diǎn)：英德碧桂園銷售中心 開盤時(shí)間：5月1日 解籌方式：按VIP認(rèn)籌順序進(jìn)行解籌或抽簽的形式，一對一專屬服務(wù)進(jìn)行解籌（具體形式視認(rèn)籌數(shù)量多少而決定） 現(xiàn)場配合：現(xiàn)場抽獎,,,,洋房開盤,活動主題：“幸福置業(yè) 樂享人生”英德碧

39、桂園盛大開盤 開盤地點(diǎn)：英德碧桂園銷售中心 開盤時(shí)間：2012年10月1日 解籌方式：按VIP認(rèn)籌順序進(jìn)行解籌或抽簽的形式，一對一專屬服務(wù)進(jìn)行解籌（具體形式視認(rèn)籌數(shù)量多少而決定） 現(xiàn)場配合：現(xiàn)場抽獎,客戶拓展策略：,外展前置，拓展英德區(qū)域市場；線下以組織圈層活動為市場突破口，積極外拓，精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶群。,英德市場,,,,海螺國際大酒店,推廣形式：在英德海螺國際大酒店設(shè)立展點(diǎn)，現(xiàn)在提供咨詢。啟動時(shí)間：1月-3月,推廣形式

40、：在英德海螺國際大酒店設(shè)立展點(diǎn)，現(xiàn)在提供咨詢。啟動時(shí)間：1月-3月,,,,英德沃爾馬購物廣場,,,圈層拓展活動，項(xiàng)目現(xiàn)場活動,推廣形式：針對英德市合作政府單位、合作銀行領(lǐng)導(dǎo)及VIP客戶、順德產(chǎn)業(yè)園企業(yè)主及中高層管理、各大商會、本地富豪圈層舉行酒會、沙龍等，開拓本地高端客戶。啟動時(shí)間：1月-3月,,碧桂園項(xiàng)目布展（吸引投資客）,,組團(tuán)現(xiàn)場參觀（吸引投資客）,泛珠三角,（2）外展點(diǎn)建議：沃爾馬購物廣場,啟動時(shí)間：1月1日-3月30日位

41、置建議：沃爾馬購物廣場首層中庭展廳面積約：100平方租金約：萬/月,圈層客戶拓展導(dǎo)入方式：1、政府事業(yè)單位拓展2、各大行會聯(lián)誼活動平臺2、銀行業(yè)合作資源3、本地原住富人圈層拓展,,,拓展對象：行業(yè)商會、大企業(yè)單位等高端客戶 發(fā)動時(shí)間：3月8日-4月30日 拓展方式：牽頭行業(yè)商業(yè)負(fù)責(zé)人，大企業(yè)單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)行業(yè)組織負(fù)責(zé)人，與他們行業(yè)或企業(yè)組織高層活動聯(lián)誼 通過行業(yè)商會、企業(yè)內(nèi)部宣傳渠道，例如短信、網(wǎng)站等渠

42、道宣傳項(xiàng)目信息多次舉行小型推介會 配合措施：體驗(yàn)活動：企業(yè)高級行業(yè)酒會、生態(tài)游相關(guān)體驗(yàn)活動、名流晚宴等制定相應(yīng)團(tuán)購優(yōu)惠措施,圈層拓展1：與各大商會聯(lián)誼、平臺互動,圈層拓展2：銀行業(yè)合作資源,拓展對象：合作銀行VIP客戶 拓展方式：聯(lián)合組織各大合作銀行客戶經(jīng)理,進(jìn)行專場推介，通過銀行經(jīng)理傳播項(xiàng)目信息；通過銀行內(nèi)部短信渠道宣傳項(xiàng)目信息組織有意向銀行VIP客戶參與項(xiàng)目體驗(yàn)活動或舉辦專項(xiàng)理財(cái)論壇等 配合措施：組

43、織安排名VIP客戶體驗(yàn)項(xiàng)目活動及餐飲提供針對銀行理財(cái)經(jīng)理推薦成交設(shè)立一定激勵措施,拓展對象：英德城區(qū)及項(xiàng)目周邊原住富人圈層 發(fā)動時(shí)間：2月5日-4月30日 拓展渠道：鎖定英德城區(qū)本地名企業(yè)家及項(xiàng)目周邊富人家族，進(jìn)行針對性拜訪針對富人家族組織私人家宴活動 配合措施： 別墅樣板房做為私人家宴活動場地 現(xiàn)場登記誠意客戶信息,圈層拓展3：本地原住富人圈層拓展,由此表可以了解到英德市的房價(jià)在較低位運(yùn)行，

44、2010年清遠(yuǎn)市的整體均價(jià)：近3000元/平米；整體的市場判研得出： 近 2800-3200元/平米,項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目價(jià)格參考，可以看出本區(qū)域?yàn)樾鲁菂^(qū)，洋房價(jià)格在： 2800-3500元/平米,根據(jù)市場比較和項(xiàng)目的開發(fā)銷售戰(zhàn)略，項(xiàng)目一期價(jià)格建議： 洋房價(jià)格：3200-3600（帶裝修）元/㎡ 別墅價(jià)格：聯(lián)排：4300

45、-4500元/ ㎡ 雙拼：5500元/ ㎡ 超豪：8000元/㎡,英城洋房10年價(jià)格2500-3200元/ ㎡,區(qū)域洋房價(jià)格2800-3300元/ ㎡,,,首期165畝（共500套）,,,第一波,第二波,,銷售中心,雙拼：64套聯(lián)體：66套洋房：218套,,,,,,,首批認(rèn)籌,公開發(fā)售,,,第二批認(rèn)籌,洋房二次開盤,,1