鳳鳴佳苑小高層強(qiáng)推方案

1、鳳鳴佳苑小高層七、八月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案鳳鳴佳苑小高層七、八月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方案一、一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析1、本區(qū)域多層本區(qū)域多層本區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為吉泰幸福世家和中房麗景湖畔。幸福世家均價(jià)為3650元，中小戶(hù)型多，吸引了本案所無(wú)法滿(mǎn)足的那部小戶(hù)型需求者。中房四期兩棟精裝修房中的兩個(gè)單元在7月9日開(kāi)盤(pán)，隨后兩個(gè)單元也會(huì)在近期開(kāi)盤(pán)，其價(jià)格在原來(lái)3800元均價(jià)的基礎(chǔ)上另加600元的裝修費(fèi)，其價(jià)格與推出時(shí)間將給我們?cè)斐珊艽蟮膲毫Α?、小高層及高層小高層及

2、高層目前與本案形成競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品主要有以上三個(gè)：案名價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型位置比之本案的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比之本案的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)楓河雅居均價(jià)4400元88㎡三室兩廳一衛(wèi)、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)、110㎡三室兩廳一衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)興慶區(qū)鳳凰北街與賀蘭交匯處5棟12層小高層，11號(hào)開(kāi)盤(pán)，全部拿出來(lái)賣(mài)；有地下停車(chē)場(chǎng)；一梯兩戶(hù)；處于愛(ài)伊河、北塔湖、唐徠渠三面包圍中；中小戶(hù)型多、戶(hù)型方正實(shí)用；按揭優(yōu)惠50元，一次性付清優(yōu)惠100元；7月11—15日購(gòu)房且辦理完手續(xù)，可進(jìn)

3、行抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為家電；小區(qū)庭院景觀勝過(guò)本案；號(hào)稱(chēng)“以‘多層住宅、普通小區(qū)’的定價(jià)銷(xiāo)售”；在各大媒體上廣為宣傳；案場(chǎng)表現(xiàn)銷(xiāo)售火爆；離主城稍遠(yuǎn)、非現(xiàn)房、價(jià)格高于本案長(zhǎng)城領(lǐng)世尚層起價(jià)3980元，未定價(jià)96㎡的兩室兩廳一衛(wèi)、97㎡的三室兩廳一衛(wèi)金鳳區(qū)長(zhǎng)城路，緊靠金鷹國(guó)際村品牌地產(chǎn)；品牌大社區(qū)；在售物業(yè)為臨街一梯兩戶(hù)；戶(hù)型方正；銀川市首家2A級(jí)節(jié)能住宅示范小區(qū)；城市中心區(qū)，生活配套齊全；現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，每平米優(yōu)惠100元，26日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天另有優(yōu)惠。非現(xiàn)

4、房、價(jià)格高于本案頤和城府均價(jià)3700元以大戶(hù)型為主，不乏60到90平米的小戶(hù)型金鳳區(qū)黃河路與通達(dá)南街交匯處廣州頤和集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大型社區(qū)，外圍綠化較好，景觀好，價(jià)格低位置偏僻、生活配套落后3、竟?fàn)巸?yōu)劣勢(shì)比較竟?fàn)巸?yōu)劣勢(shì)比較1、由上可知，本案與多層物業(yè)相比，具有兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)：第一、物業(yè)形態(tài)為小高層，有著多層所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)。第二、本案雖是小高層，但價(jià)格與多層相當(dāng)。因此，在以地緣劃分的兩個(gè)多層競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手面前，本案具有一定的優(yōu)勢(shì)。2、本案與小高層物業(yè)相比，具

5、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，但是現(xiàn)房同時(shí)也是本案的劣勢(shì)，因?yàn)楝F(xiàn)房使本案的缺點(diǎn)一目了然。二、本案優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析A、性?xún)r(jià)比高。性?xún)r(jià)比高。本案均價(jià)為3890元，這個(gè)價(jià)格是目前市內(nèi)大多數(shù)普通多層的均價(jià)，但是，小高層這種趨勢(shì)性物業(yè)所帶來(lái)的的生活品質(zhì)與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益遠(yuǎn)非普通多層可比：1）一生一步到位的置業(yè)。一生一步到位的置業(yè)。多層業(yè)主，特別是二樓以上的多層業(yè)主，都有一個(gè)隨著時(shí)間的推移而越來(lái)越緊迫面對(duì)的問(wèn)題：老了，爬不動(dòng)樓了，必須要進(jìn)行人生的第二

6、次置業(yè)。這個(gè)人生階段也恰逢兒女成家，可能多年積攢的老本已經(jīng)拿出來(lái)給子女做了婚房的首付，于樓盤(pán)的幾個(gè)較集中的客戶(hù)源為大武口、石嘴山地區(qū)的寧煤職工、石油城、寧東工業(yè)基地。從現(xiàn)在已售出的小高層來(lái)看，靠西的111㎡的C戶(hù)型和125㎡的D戶(hù)型接受程度較高，究其原因是因?yàn)槲髅娣坎晒廨^好，同時(shí)不靠友愛(ài)路。三、銷(xiāo)售難點(diǎn)分析1、愿意花四、五十萬(wàn)，在小高層購(gòu)買(mǎi)111㎡或125㎡住宅的消費(fèi)者，大多對(duì)生活品質(zhì)比較重視。這樣的客戶(hù)比較看重與居住舒適性相關(guān)的戶(hù)型與

7、生活環(huán)境等因素，而對(duì)于價(jià)格的敏感度雖然仍然明顯，但卻不占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位。對(duì)于這兩點(diǎn)，本案都存在著顯而易見(jiàn)的劣勢(shì)。2、而低一層次的消費(fèi)者，又更趨向于選擇實(shí)用的小戶(hù)型。對(duì)于這類(lèi)消費(fèi)者，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都有著豐富的能滿(mǎn)足他們費(fèi)需求的產(chǎn)品以供選擇。3、綜合來(lái)講，本案存在著找不到消費(fèi)者的尷尬，總體來(lái)說(shuō)就是高的看不上，低的買(mǎi)不起。四、突破點(diǎn)分析1、和誰(shuí)去競(jìng)爭(zhēng)？和誰(shuí)去競(jìng)爭(zhēng)？A、與市場(chǎng)上的高層或小高層競(jìng)爭(zhēng)者相比，本案雖然價(jià)格低，又是現(xiàn)房，但考慮到購(gòu)買(mǎi)小高

8、層的消費(fèi)者大多對(duì)生活品質(zhì)比較重視、對(duì)價(jià)格敏感度較低這一特點(diǎn)，本案不具備正面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。B、與多層競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較起來(lái)，在同等的價(jià)格條件下，本案作為小高層物業(yè)，有著多層所沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)：：1）一生一步到位的置業(yè)。一生一步到位的置業(yè)。2)生活品質(zhì)的升級(jí)。生活品質(zhì)的升級(jí)。3）70年的居位權(quán)限。年的居位權(quán)限。2、我們的樓盤(pán)是什么樣的樓盤(pán)？我們的樓盤(pán)是什么樣的樓盤(pán)？我們可以將本案包裝為本城第一性?xún)r(jià)比樓盤(pán)本城第一性?xún)r(jià)比樓盤(pán)。支撐這一概念的元素有三點(diǎn)：1）“

9、一生一次置業(yè)”“一生一次置業(yè)”。一步到位的置業(yè)，小高層的物業(yè)形態(tài)與生活配套可滿(mǎn)足一個(gè)家庭整個(gè)生命周期的全部需要，避免二次置業(yè)的資金浪費(fèi)和生活品質(zhì)下降；2）多層價(jià)位，高層品）多層價(jià)位，高層品味。味。價(jià)格與多層齊平，品質(zhì)向多層看齊3）升值前景廣闊。）升值前景廣闊。依傍區(qū)域首席商業(yè)街，商業(yè)街的成長(zhǎng)速率高、地位無(wú)可取代，這意味著本案處于區(qū)域升值首當(dāng)其沖的地位；大交通帶動(dòng)周邊大商業(yè)，試想未來(lái)二十年或三十年后，自己生活的小區(qū)被大片大片的中高端商業(yè)包

10、圍將會(huì)是什么概念？3、我們的消費(fèi)者是哪種人？我們的消費(fèi)者是哪種人？那是一群眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)、善長(zhǎng)理財(cái)?shù)木魅耍麄兛紤]問(wèn)題更加深遠(yuǎn)、全面、周到，他們的一塊錢(qián)花出來(lái)的效果是別人的兩倍甚至三倍。他們頭腦發(fā)達(dá)、目光敏銳，有別于大多數(shù)的缺乏主見(jiàn)和因?yàn)槎桃暥?xí)慣性浪費(fèi)，他們?cè)诔鞘兄旭{馭自如，輕松玩轉(zhuǎn)。4、消減掉的劣勢(shì)。消減掉的劣勢(shì)。根據(jù)這樣的定位，則我們111平米二室一廳一衛(wèi)與125平米三室二廳二衛(wèi)的大戶(hù)型也可以解釋為大面積的房子更適合生活一輩子，因?yàn)橐?/p>