房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點

1、1房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查要點一、定義一、定義本文所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征二、房地產(chǎn)行業(yè)總體特征1、政策敏感性。2、資金密集性。3、區(qū)域性較強。4、自償性特征。三、項目審查判斷三大關(guān)鍵因素三、項目審查判斷三大關(guān)鍵因素2商住項目區(qū)位和客戶群（老城區(qū)、大型居住新區(qū)、戶型購房群體）股東品牌和實力（股東和集團實力、開發(fā)經(jīng)歷、、銷售排名、市場

2、品牌）成本與價格（跌價空間市場波動風(fēng)險、定價合理可比項目除上述外部條件外，內(nèi)部的管理和操作風(fēng)險（抵押、預(yù)售資金監(jiān)管）是風(fēng)險管控的關(guān)鍵實力：完工風(fēng)險、整體抗風(fēng)險能力品牌：銷售風(fēng)險銷售風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險完工風(fēng)險四、申請人及股東審查要點四、申請人及股東審查要點主要審查股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東背景，實際控制人（追溯到最高一級）的實力和市場品牌。1、股東（實際控制人）的實力和品牌：33、土地證取得情況及相關(guān)記載內(nèi)容。4、土地出讓合同中是否有配建保障房、無償移交或

3、還建（回遷）、限制銷售等特殊約定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。（二）項目規(guī)劃審查要點（二）項目規(guī)劃審查要點主要審查項目規(guī)劃規(guī)模、業(yè)態(tài)、套型，判斷銷售群體和去化風(fēng)險1、整體規(guī)劃情況：項目商住等業(yè)態(tài)規(guī)劃面積、主要套型和層高、精裝毛坯，分期概況（包括前期開發(fā)進展）。2、授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。即上述具體規(guī)劃情況。（三）四證取得情況（三）四證取得情況主要審查已取得證照情況和預(yù)計后續(xù)取得時間。（四）項目總投資和籌資計劃審查要點（四）項目總

4、投資和籌資計劃審查要點主要審查投資成本、籌資計劃是否合理，資本金能否落實，對銷售滾動投入依賴度是否過高1、總投資構(gòu)成以及投入情況。關(guān)注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；2、籌資計劃和已投入情況。關(guān)注資本金能否在放款前落實到位，融資比例和模式是否合理，銷售滾動投入依賴是否過高。3、關(guān)注外部融資（包括本項目和項目公司其他項目）情況：金額、期限、利率、擔保方式、還款來源。對我行融資安全的影響，授信方案的應(yīng)對措

5、施。（五）（五）項目建設(shè)進度審查要點項目建設(shè)進度審查要點項目目前建設(shè)進度、計劃開盤時間和竣工入住時間。（六）項目銷售審查要點（六）項目銷售審查要點主要審查周邊銷售去化率和價格、本項目前期銷售去化和價格、授信項目按可比價格測算的銷售收入。1、周邊可比項目銷售情況。2、授信項目前期銷售情況（如有）。關(guān)注已售部分去化率情況以及銷售收入、價格、資金回款情況。3、授信項目預(yù)計未來銷售價格和總收入情況。有意向性銷售或定向銷售的，根據(jù)具體協(xié)議內(nèi)容分析