房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全

1、第一章第一章房地產(chǎn)基本概房地產(chǎn)基本概論第一節(jié)第一節(jié)房產(chǎn)與地產(chǎn)房產(chǎn)與地產(chǎn)一、一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。成的。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。二、二、地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或

2、滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。產(chǎn)。地產(chǎn)類型：地產(chǎn)類型：l居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。l工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防

3、護地帶等。l倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。l交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護地帶等用地。護地帶等用地。l市政用地：指用于建造各種公共

4、基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。l商業(yè)服務用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。包商業(yè)服務用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。l公共綠化用地

5、：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。學研究機構(gòu)、實驗站

6、、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。l港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。l軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。l其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。場、空地等。二、二、房地產(chǎn)市場的特點：房地產(chǎn)

7、市場的特點：經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓

8、、轉(zhuǎn)讓、出租買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。等。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處

9、的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所

10、有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個

11、條件相差深遠，因而市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

12、和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。機的巨大可能性。三、三、房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地

13、產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置?；蛩袡?quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。四、四、本市房地產(chǎn)市場概