淺談商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理

1、淺談商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理淺談商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理一、前言從中國(guó)入世、開放外資零售行業(yè)以來(lái)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，如何在波濤洶涌的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，除了加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)現(xiàn)場(chǎng)的管理提高營(yíng)運(yùn)管理效率，購(gòu)物中心體系必須實(shí)施戰(zhàn)略性的預(yù)算管理控制體系，預(yù)算管理控制的關(guān)鍵不是簡(jiǎn)單地降低成本、削減費(fèi)用，而是通過(guò)系統(tǒng)化的預(yù)算管理，在開源的同時(shí)，控制費(fèi)用總額，通過(guò)精細(xì)化管理降低隱性成本，優(yōu)化流程，合理配置資源，從而有效地全面降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，提升購(gòu)物中

2、心價(jià)值，在業(yè)界占有有利地位。預(yù)算管理制度包括組織機(jī)構(gòu)的建立、預(yù)算基本管理制度及預(yù)算實(shí)施細(xì)則。通過(guò)預(yù)算制度的制定可以把大量的管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，使得繁瑣的營(yíng)運(yùn)管理工作簡(jiǎn)單化，有序化。只有通過(guò)一個(gè)完善的預(yù)算管理控制系統(tǒng)，企業(yè)才能把控商管項(xiàng)目中的各個(gè)部門之間、上下級(jí)之間協(xié)調(diào)運(yùn)作，縱向貫通，從而使得商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)。下面我們就商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的全面預(yù)算管理制度的內(nèi)容進(jìn)行淺略的探討。二、全面預(yù)算戰(zhàn)略目標(biāo)及組織架構(gòu)的制定企業(yè)預(yù)算必須

3、由相應(yīng)的責(zé)任體系來(lái)執(zhí)行，預(yù)算責(zé)任體系是以企業(yè)的組織架構(gòu)為基礎(chǔ)，本著高效、經(jīng)濟(jì)、權(quán)責(zé)分明的原則來(lái)建立的，那么預(yù)算中心一般由投資中心、利潤(rùn)中心、成本中心3個(gè)內(nèi)容組成，確定責(zé)任中心是預(yù)算管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。根據(jù)不同的責(zé)任中心的控制范圍和責(zé)任對(duì)象的特點(diǎn)，可將其分為三種：1.成本中心。成本中心是成本發(fā)生單位，一般沒有收入，或者僅有無(wú)規(guī)律的少量收入，其責(zé)任人可以對(duì)成本的發(fā)生進(jìn)行控制，但是不能控制收入和投資，因此成本中心只需對(duì)成本負(fù)責(zé)，無(wú)須對(duì)利潤(rùn)情況

4、和投資效果承擔(dān)責(zé)任。在實(shí)際業(yè)務(wù)中一些返租物業(yè)和由商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理公司經(jīng)營(yíng)管理無(wú)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的購(gòu)物中心或者是物業(yè)管理公司，可以按照成本中心的特點(diǎn)進(jìn)行預(yù)算管理。2.利潤(rùn)中心。利潤(rùn)中心是既能控制成本，又能控制收入的責(zé)任單位。因此，它不但要對(duì)成本和收入負(fù)責(zé)，也要對(duì)收入與成本的差額既利潤(rùn)負(fù)責(zé)。利潤(rùn)中心屬于企業(yè)中較高的層次，同時(shí)具有管理和推廣的責(zé)任，有獨(dú)立的，經(jīng)常性的收入來(lái)源，可以解決在管商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格（租金價(jià)格）等內(nèi)容的租值條件制定，它與成本中心相比具有

5、更大的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，大多數(shù)地產(chǎn)公司下屬的商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)均屬于利潤(rùn)中心。3.投資中心。投資中心是指不僅能夠控制成本和收入，而且能控制占用資產(chǎn)的單位和部門。也就是說(shuō)在以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向的企業(yè)預(yù)算管理中，該責(zé)任中心不僅要對(duì)成本、收入、利潤(rùn)預(yù)算負(fù)責(zé)，而且還須對(duì)其與目標(biāo)投資利潤(rùn)率和資產(chǎn)利潤(rùn)率相關(guān)的資本預(yù)算負(fù)責(zé)。一般來(lái)講，投資中心應(yīng)具有比其他責(zé)任中心更大的獨(dú)立性和自主權(quán)，投資中心的具體責(zé)任人應(yīng)該是企業(yè)負(fù)責(zé)人或者是最高決策層，投資中心的預(yù)算目標(biāo)是

6、企業(yè)的總目標(biāo)，很顯然，投資中心即是成本中心，又是利潤(rùn)中心，它不僅要從成本、收益來(lái)考核其經(jīng)營(yíng)成果，還要從投入的資金效果、資金回報(bào)率來(lái)考核工作的業(yè)績(jī)。在目前一些商業(yè)投資公司及商業(yè)并購(gòu)項(xiàng)目的主體通常按利潤(rùn)中心進(jìn)行預(yù)算管比，可以根據(jù)預(yù)算與實(shí)際、歷史指標(biāo)進(jìn)行比較以便發(fā)現(xiàn)工程部門制定的節(jié)能計(jì)劃是否已經(jīng)落實(shí)，如果已按工作計(jì)劃一一落實(shí)執(zhí)行到位，那么就需要業(yè)務(wù)部門尋找指標(biāo)偏差的原因，是否是當(dāng)年天氣變化影響指標(biāo)或者是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生了量變，客流增加，導(dǎo)

7、致公共能耗同比上升等原因，都是可以通過(guò)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境的變化因素結(jié)合預(yù)算指標(biāo)的實(shí)施情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控對(duì)比分析找出問題所在，及時(shí)解決問題或者修正預(yù)算指標(biāo)，從而達(dá)到預(yù)算管理的最終目標(biāo)企業(yè)價(jià)值最大化。4.績(jī)效評(píng)估作用。預(yù)算為員工的績(jī)效評(píng)估提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、工具或指南。預(yù)算確立后，管理者就需要承擔(dān)與預(yù)算績(jī)效相關(guān)的責(zé)任，通過(guò)特定期間的實(shí)際結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)或者標(biāo)準(zhǔn)的比較，可以評(píng)估管理者的績(jī)效。四、預(yù)算編報(bào)的方法和標(biāo)準(zhǔn)制定預(yù)算的項(xiàng)目不同，預(yù)算管理采用的編制

8、方法也不同。根據(jù)預(yù)算編制所依據(jù)的業(yè)務(wù)量是否可變，可以將預(yù)算編制方法分為固定預(yù)算法和彈性預(yù)算法；根據(jù)預(yù)算編制的時(shí)間是否固定，可以將預(yù)算編制方法分為定期預(yù)算法和彈性預(yù)算法，根據(jù)預(yù)算編制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否確定，可以將預(yù)算編制方法分為增量預(yù)算法和零基預(yù)算法。編制預(yù)算時(shí)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)流程先編制經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算，后編制財(cái)務(wù)預(yù)算，最后編制預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。購(gòu)物中心預(yù)算內(nèi)容可以概況為收入預(yù)算與費(fèi)用預(yù)算，預(yù)算業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)簡(jiǎn)單列示如下：

9、預(yù)算編制的方法有很多種，那么是所有的方法都適用于購(gòu)物中心的預(yù)算編制，還是有所選擇呢，首先我們先簡(jiǎn)單介紹一下各類預(yù)算方法的特點(diǎn)，然后結(jié)合購(gòu)物中心的業(yè)務(wù)特點(diǎn)介紹各業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)預(yù)算編制可選擇的方法。1.傳統(tǒng)預(yù)算編制法。傳統(tǒng)預(yù)算編制方法往往采用固定的預(yù)算加定期及調(diào)整預(yù)算。所謂固定預(yù)算，也叫靜態(tài)預(yù)算，是指以預(yù)算期某固定業(yè)務(wù)量水平為基礎(chǔ)所編制的預(yù)算，增（減）量調(diào)整預(yù)算則是在上期實(shí)際的基礎(chǔ)上，結(jié)合預(yù)算期的可能變化，增加或者減少某些金額后調(diào)整編制而成的預(yù)算

10、，顯然，傳統(tǒng)預(yù)算編制方法具有簡(jiǎn)單易行的特點(diǎn)，目前大部分企業(yè)均采用此方法編制預(yù)算，但是在實(shí)際預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程中，此方法常常表現(xiàn)出諸多的不足，其主要表現(xiàn)為：？預(yù)算指標(biāo)經(jīng)驗(yàn)化，因而不能實(shí)時(shí)反應(yīng)市場(chǎng)及環(huán)境的變化對(duì)預(yù)算執(zhí)行的影響。當(dāng)實(shí)際業(yè)務(wù)量偏離預(yù)算編制所依據(jù)的業(yè)務(wù)量時(shí)，預(yù)算便失去了其作為控制和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的意義。尤其是成本預(yù)算，它涉及項(xiàng)目多，各成本費(fèi)用項(xiàng)目對(duì)于業(yè)務(wù)量的變動(dòng)又有不同的反應(yīng)，按固定預(yù)算方法編制預(yù)算，會(huì)使預(yù)算變得呆板僵化，不適合管理的需要，

11、比如購(gòu)物中心能耗預(yù)算就不可采用傳統(tǒng)預(yù)算方法，不然受天氣因素的影響，預(yù)算指標(biāo)及易偏離實(shí)際用量。？采用傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，投資中心與利潤(rùn)中心（上下級(jí)之間）往往會(huì)處于對(duì)立面上，考慮到預(yù)算下級(jí)執(zhí)行單位可能有“寬打窄用”，上級(jí)管控單位通常會(huì)簡(jiǎn)單的采用“大刀闊斧”的方法，對(duì)所有項(xiàng)目或者業(yè)務(wù)部門均以提高或者刪減同樣百分比的方法，調(diào)整預(yù)算指標(biāo)。上有政策，下有對(duì)策，為了應(yīng)付上級(jí)“大刀闊斧”的做法，下級(jí)預(yù)算單位往往高估預(yù)算指標(biāo)，為上報(bào)預(yù)算審批執(zhí)行時(shí)留有大大