淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制泰州市杰盛房地產(chǎn)張智勇當(dāng)前，國民經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段，全國各地均出現(xiàn)用工荒，，勞動(dòng)力資源日趨緊張，人工工資逐年上漲且上漲幅度有逐漸加大的趨勢，國際市場以石油為代表的能源價(jià)格上漲，美元不斷貶值，引起我國出現(xiàn)輸入性通脹，帶動(dòng)各種產(chǎn)品價(jià)格一路上揚(yáng)，同時(shí)隨著我國政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不斷深入，老百姓的觀望情緒越來越重，房屋銷售速度越來越慢，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠越來越差，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)資金緊張現(xiàn)象，所有這些都給

2、房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)如要度過難關(guān)存活下來，做好內(nèi)功、加強(qiáng)對(duì)開發(fā)成本的控制、減少企業(yè)運(yùn)行成本就顯得尤為重要。我們要做好內(nèi)功、強(qiáng)化內(nèi)部管理，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)成本的控制、減少企業(yè)運(yùn)行成本就需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成有進(jìn)一步的了解，分析主次，抓住重點(diǎn)，才能做到有的放矢。現(xiàn)在首先簡單介紹一下房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格的組成。商品住宅銷售價(jià)格由開發(fā)成本、利潤和稅金構(gòu)成，除上述因素外，商品房的售價(jià)還取決于項(xiàng)目所在的地段、房屋所在的層次和

3、房屋的朝向等因素，。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本作為構(gòu)成商品房銷售價(jià)格的重要組成，它通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成。1.1土地費(fèi)用。包括：（1）土地使用權(quán)出讓金，征地費(fèi)；（2）城市建設(shè)配套費(fèi)；（3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。1.2前期工程費(fèi)。包括：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)等費(fèi)用。1.3房屋開發(fā)費(fèi)。包括：（1）建安工程費(fèi)；（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。1.4管理費(fèi)。指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。1.5銷售

4、費(fèi)用。是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)施階段影響建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)的可能性僅為5%25%。顯而易見，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵就在于項(xiàng)目實(shí)施之前的項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目決策是決定因素，而設(shè)計(jì)則是關(guān)鍵因素?？刂乒こ淘靸r(jià)不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是要促進(jìn)建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理、招標(biāo)代理等項(xiàng)目參建各單位加強(qiáng)管理，使人力、物力、財(cái)力等有限的資源得到充分的利用，使企業(yè)取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。建設(shè)工程造價(jià)的有效控

5、制就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程發(fā)包階段、合同實(shí)施階段把建設(shè)工程造價(jià)的發(fā)生額控制在批準(zhǔn)的工程造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，保證項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能夠合理地使用人力、物力、財(cái)力取得較好的投資效益，最終實(shí)現(xiàn)使竣工決算控制在審定的概算額內(nèi)，避免“三超”現(xiàn)象的發(fā)生，因此為了有效控制工程造價(jià)，我們應(yīng)做好以下幾方面工作：（一）決策階段工程造價(jià)的控制工程造價(jià)的確定與控制雖然貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，但決策階段各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)決

6、策，對(duì)該項(xiàng)目的工程造價(jià)有很大影響，特別是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、建設(shè)工藝的選用、設(shè)備、材料的選用等，均直接關(guān)系到工程造價(jià)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各大階段中，投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高達(dá)到8090%。因此，決策階段項(xiàng)目決策的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，直接影響著決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制是否科學(xué)、合理的問題。為了在工程決策階段控制工程造價(jià)，我們必須做好工程項(xiàng)目的投資估算。投資估算是基本建設(shè)前期工作