商鋪公攤(完整)

1、在宏觀調(diào)控的政策之下，住宅投資一路降溫，進(jìn)入冬季，這種態(tài)勢(shì)更加明顯。而與住宅投資形成明顯對(duì)比的是，商鋪投資卻是熱潮涌動(dòng)，投資熱情一浪高過(guò)一浪。但與住宅相比，近50%或者更高的公攤面積，也引起打算投資商鋪市民的普遍關(guān)注。然而，記者在采訪中了解到，商鋪公攤面積并非越小越好，一定程度上的高公攤反而對(duì)投資者有利。應(yīng)與住宅公攤區(qū)分開(kāi)來(lái)看市民梁先生購(gòu)買的住宅為多層樓房，房屋建筑面積61.95平方米，套內(nèi)使用面積為53.40平方米，住宅公攤比例為13

2、.8%左右。在岳陽(yáng)大道附近一處樓盤居住的倪先生，購(gòu)買的是一套高層住宅，房屋建筑面積為71平方米，套內(nèi)使用面積為53平方米，住宅公攤比例為25%左右。記者在采訪中了解到，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的操作經(jīng)驗(yàn)，通常來(lái)看，普通多層住宅公攤比例在10%~15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤比例在15%~20%之間；高層住宅則在20%~25%之間。另外，以前建設(shè)的磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅公攤面積要多一些，邊戶公攤面積比非邊戶的也要多一點(diǎn)。不少購(gòu)買商鋪的市民，

3、將住宅公攤系數(shù)與商鋪公攤做比較后發(fā)現(xiàn)，商鋪公攤顯然與住宅公攤差別非常大。一家地產(chǎn)營(yíng)銷中心的工作人員向記者表示，公司運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)項(xiàng)目以服飾為經(jīng)營(yíng)方向，出售的室內(nèi)商鋪公攤比例在50%左右。據(jù)了解，按照當(dāng)前岳陽(yáng)一些大型商場(chǎng)室內(nèi)投資商鋪的公攤比例來(lái)看，40%~50%的公攤比較常見(jiàn)，不過(guò)也有一些項(xiàng)目要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這一比例?！吧啼伖珨?0%的比例，比住宅還高了兩倍，這樣的公攤合理嗎？”對(duì)此，岳陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士黃先生表示，購(gòu)買住宅，大家都希望公攤比例習(xí)慣性

4、地將商鋪公攤與住宅公攤做比較是一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。比較小，這樣得房率就越高，享受的居住空間就越大。而投資商鋪，其公攤比例并非越小越好?！耙砸恍┐笮蜕虉?chǎng)的室內(nèi)商鋪為例，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積是固定的，只有具備一定的公攤系數(shù)，才能保證商場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)環(huán)境如人行通道、休閑區(qū)等足夠?qū)挸髁?，?jīng)營(yíng)條件、安全消防設(shè)施等公共設(shè)施的完善也將進(jìn)一步留住顧客?！秉S先生說(shuō)，如果公攤比例過(guò)小，投資者購(gòu)買的商鋪面積倒是變大了，但留給消費(fèi)者的空間卻變小了。擁擠的購(gòu)物環(huán)境會(huì)讓顧

5、客感覺(jué)不舒服，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)也會(huì)受到不同程度的影響。商鋪投資關(guān)鍵看“人氣”在當(dāng)今休閑時(shí)尚風(fēng)的引領(lǐng)下，現(xiàn)在，人們到商場(chǎng)購(gòu)物對(duì)環(huán)境的關(guān)注度越來(lái)越高。據(jù)了解，在歐美國(guó)家乃至國(guó)內(nèi)大城市的一些商場(chǎng)，比如上海的新世界百貨、廈門的世貿(mào)大廈等，其室內(nèi)商鋪的公攤面積一般都在50%以上。公攤面積大，反映出來(lái)的直接效果就是購(gòu)物環(huán)境寬敞，公共服務(wù)配套齊全，而這種良好的配套條件也為這些商場(chǎng)帶來(lái)了旺盛的人氣，從而讓商鋪的投資效益最大化。黃先生表示，從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，商鋪

6、的投資收益與整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的效果，也就是“人氣”有很大關(guān)系。假設(shè)投資者購(gòu)買的商鋪面積為10平方米，以50%的公攤比例來(lái)計(jì)算，投資者實(shí)際得到的使用面積只有5平方米，表面上來(lái)看投資者很吃虧。但如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得好，人氣足，經(jīng)營(yíng)效益的提升會(huì)令租金水漲船高，商鋪一定程度上的高公攤并不會(huì)影響投資者的收益。反之，擁有了較高的得房率，但由于公共面積較小，服務(wù)設(shè)施匱乏，就會(huì)影響商場(chǎng)人氣，人氣上不來(lái)，商場(chǎng)的租金價(jià)格自然也上不去，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)實(shí)際是一種損失。據(jù)了

7、解，當(dāng)前，我國(guó)相關(guān)法律只對(duì)住宅的公攤面積做了相應(yīng)規(guī)定，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的公攤目前還未做上限。由于商鋪在對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)是以建筑面積為計(jì)算基數(shù)的，所以投資者如果要將商鋪出售并不會(huì)因?yàn)楣珨傋屪陨砝媸軗p。商鋪有別于住宅，投資商鋪是為了更好地經(jīng)營(yíng)，以盈利為目的，那商鋪公攤系數(shù)到底在多少范圍內(nèi)才更適宜呢？世聯(lián)怡高市場(chǎng)部經(jīng)理梁偉表示：“公攤系數(shù)越高，表明商場(chǎng)的待客能力越強(qiáng)、市場(chǎng)公共設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越高、安全消防系數(shù)越高、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)環(huán)境越好、公共休息設(shè)施越齊全

8、，這些都能為商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)如潮的消費(fèi)群，得到豐厚的經(jīng)濟(jì)收益。高公攤，目前是衡量商場(chǎng)品質(zhì)高低的一個(gè)硬性指數(shù)，50%是國(guó)際都市高端商場(chǎng)的普遍公攤系數(shù)?！绷簜ソ榻B，商鋪?lái)?xiàng)目和普通住宅不一樣，公攤面積算起來(lái)較為復(fù)雜，目前，我國(guó)相關(guān)法律只對(duì)住宅的公攤面積做了相應(yīng)的規(guī)定，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并未做上限規(guī)定。而對(duì)于較高的公攤面積，商家也表示高公攤并不是完全處于自身利益考慮的，是根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)制定的。一位房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，商鋪的公攤系數(shù)對(duì)消費(fèi)人群的容量和人

9、流量有直接影響。商場(chǎng)的空間是有限的，公攤越小，可容納消費(fèi)者的空間就越少，其人流量就會(huì)受到限制，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果。因此越是高檔的商場(chǎng)，為消費(fèi)者考慮得越多，其公共空間就會(huì)越多。如果片面地追求低公攤面積，表面上看起來(lái)商鋪面積大了，合算了，但逛街的人可能因?yàn)檫^(guò)于擁擠而不愿停留，引不起他們的購(gòu)買欲，這樣，即使商鋪使用面積再大也無(wú)濟(jì)于事。對(duì)于商鋪而言，投資者投資的是建筑面積，其產(chǎn)權(quán)證上也會(huì)明確地標(biāo)明建筑面積為多少。未來(lái)投資者無(wú)論是出租還是出售