“動遷”項目的房地產成本費用核算

1、“動遷動遷”項目的房地產成本費用核算項目的房地產成本費用核算當前，房地產業(yè)作為我國國民經濟的一個新興行業(yè)已初具雛型，但相對于國民經濟的其他成熟行業(yè)，房地產行業(yè)的成本費用核算，無論是國家的政策法規(guī)、會計制度，還是房地產行業(yè)的財會從業(yè)人員的業(yè)務素質、水平、數(shù)量等都不能滿足房地產行業(yè)成本費用核算的需要，這已經成為約束房地產業(yè)發(fā)展的重要障礙。本文通過列舉出“動遷”項目下的房地產行業(yè)成本費用核算問題，一方面給予地產企業(yè)投資開發(fā)決策參考；另一方面，

2、就是希望能夠引起有關管理部門的重視，以便統(tǒng)一、細化、規(guī)范房地產行業(yè)的成本費用核算，推動房地產業(yè)的進一步發(fā)展。一、“動遷回搬”項目“土地征用及遷移補償費”的核算“動遷回搬”項目是指項目所需的土地地處舊城區(qū)需動拆遷，且用項目建成后的房屋安置動遷居民的房地產開發(fā)項目。對這類項目的開發(fā)成本——土地征用及遷移補償費的核算，房地產開發(fā)企業(yè)會計制度及各級會計主管部門都沒有明確的、詳細的規(guī)定，在實踐中也是仁者見仁，智者見智。筆者認為，用于安置動遷居民的

3、房屋，不論外購房屋的購入成本，還是自建房屋的建造成本，都應視為取得該土地所需的費用，應列入“開發(fā)成本(項目)——土地遷移及補償費”科目核算。[案例1]A公司于199年獲劃撥的國有土地一幅，占地面積15023平方米，其中道路用地面積2745平方米，沿河岸規(guī)劃通道用地面積2219平方米，項目實際用地面積10059平方米，該項目共動遷居民107戶，全部回搬原地安置。三年后該項目完工，共建有實際可用建筑面積51452平方米的住宅，其中高層住宅建

4、筑面積29494平方米，多層住宅建筑面積21958平方米。用于安置107戶“動迂回搬”居民的住宅總建筑面積為775892平方米，其中高層住宅建筑面積633559平方米，多層住宅建筑面積142333平方米。其余4369308平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。經過工程竣工決算，得知該項目高層住宅建造成本(不包括土地征用及遷移補償費)為每平方米195895元，多層住宅建造成本(不包括土地征用及遷移補償費)為每平方米159756元。A公司會計

5、賬簿上開發(fā)成本(該項目)——土地征用及遷移補償費余額為509333634元，每建筑平方米土地成本(樓面價)為9899元，明顯太低，與實際情況不相符合。筆者認為，A公司在該項目上實際得房為建筑面積4369308平方米，雖然該項目總的建筑面積為51452平方米，但其中的775892平方米建筑面積已用于安置107戶“動遷回搬”居民，此775892平方米建筑面積房屋的建造成本費用應視為A公司取得該項目所需土地而應付出的費用，應列入開發(fā)成本(該項

6、目)——土地征用及遷移補償費科目核算。按此原則A公司應對該項目的成本核算進行如下調整：借：開發(fā)成本(該項目)——土地征用及遷移補償費1468495910元，貸：開發(fā)成本(該項目)——建安工程費等1468495910元經過上述調整A公司該項目實際得房建筑面積4369308平方米，其土地征用及遷移補償費(土地成本)總額為1977829544元，“樓面價”(即單位土地成本)為每建筑平方米45266元，與A公司其他開發(fā)項目的單位土地成本基本一致

7、。二、動遷用房的成本核算目前房地產開發(fā)商在動遷居民時，采用最多的方式是異地安置，即從他處購入大批量動遷房用于安置動遷居民。購置大批量的動遷用房，其進價以批量購入價格計算，但動遷房的使用往往是一套一套的分配，一些大的綜合性房地產開發(fā)公司有時還幾個項目同時使用、分配一批動遷房，并且，許多情況下批量購入的動遷房往往是二、三、四、五樓等層次較好的房屋大部分使用完畢，而一(底樓)、六樓(頂樓)等層次較差的房屋則無人問津。但留下來的一(底樓)、六樓

8、(頂樓)房屋的市場價一般情況下比二、三、四、五樓的市場價格要低很多。如果一(底樓)、六樓(頂樓)房屋成本也按批量進價計算，與二、三、四、五樓的房屋成本相同，從理論上講它不符合會計核算的穩(wěn)健性原則，從實際來看也不太合理。如何合理核算批量動遷房的成本，將直接影響各項目的動遷成本(土地成本)及公司資產負債表項目“存貨”的價值，影響公司的資產質量。筆者認為，批量購入動遷房的批量價格只是此批量動遷用房的市場價格的加權平均，動遷房成本核算的關鍵是必

9、須按房屋的層次等因素調整每一套動遷房的實際購入價格，并按每一套動遷房調整后的實際購入價格核算其成本，只要每一套動遷房的成本真實、可靠，則分配進入各項目的動遷成本(土地成本)也就真實、可靠，資產負債表項目“存貨”的價值，也就真實、可靠。[案例2]A公司批量購入一村58號101601室6套動遷房，總建筑面積29832平方米，每平方米價格為1815元，總價54145080元，按購入進價計算101室建筑面積4787平方米合計8688405元，2

10、01601室建筑面積各5009平方米分別合計9091335元。六套動遷房實際使用情況是101室、401室分配給23號地塊的動遷居民，201室、301室、501室分配給24號地塊的動遷居民，601室沒有使用暫存A公司。如按購入進價分配各項目成本，則計入23號地塊“土地成本”為17779740元，計入24號地塊“土地成本”為27274005元，公司存貨中的庫存房屋為9091335元。筆者認為，批量購入動遷房的批量價格只是此批量動遷用房(10

11、1601室)的市場價格的加權平均，購入此批動遷用房后，公司會計部門應根據(jù)101601室各層次的“權數(shù)”調整每層動遷房的實際單價，并根據(jù)調整后的實際單價計算各層次動遷房的成本入賬，而批量購入的動遷房總價保持不變。參照目前市場上動遷房各層次的價格差，一樓(沿街道房除外)可按購入此批動遷用房平均價的98％計算；二樓可按購入此批動遷用房平均價的100％計算；三至四樓可按購入此批動遷用房平均價的103％計算；五樓可按購入此批動遷用房平均價的102

12、％計算；六樓(頂樓)原則上按購入此批動遷用房平均價的94％計算并調整總體價差，以維持批量購入的動遷房總價不變。按此原則A公司應對此批動遷房的成本進行如下調整：101室按建筑面積每平方米177870元計算，總成本為8514637元：201室按建筑面積每平方米181500元計算，總成本為9091335元；301室至401室各按建筑面積每平方米186945元計算，總成本分別為9364075元；501室按建筑面積每平方米185130元計算，總成

13、本為9273162元；601室按建筑面積每平方米170449元計算，總成本為8537796元；101室至601室批量動遷房總價仍為54145080元。經過上述調整，計入23號地塊的“動遷成本(土地成本)”增加了98972元為17878712元，計入24號地塊的“動遷成本(土地成本)”增加了454567元為27728572元，資產負債表中的“存貨”項下的庫存房屋減少了553539元為8537796元。調整后的各項目成本與調整前的數(shù)據(jù)有較大