房地產(chǎn)估價師考試案例分析常見錯誤88例

1、案例分析常見錯誤88例第1頁共4頁案例（一）報告書結(jié)構方面的錯誤1報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。2報告書用語不規(guī)范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等?；蛘哂檬闱檎Z言寫報告。3估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現(xiàn)在。4報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計

2、算，或者有效的時間段。5如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。6如果考題中出現(xiàn)“假設和限制條件”，要注意不能假設估價對象報經(jīng)規(guī)范批準改變了用途，或者假設有合法產(chǎn)權。7估價對象分析時描述不全（應從區(qū)位、權益、實物狀況3方面說明）1）缺少房地產(chǎn)權益狀況描述；（如：沒說明土地使用權性質(zhì)、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等）2）土地實物描述不全面（如：沒說

3、明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；3）建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等）；4）區(qū)位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向；5）租賃情況交待不清。（如：沒說明租金標準、租賃期限）8缺少市場背景分析；市場背景分析時，要分析與估價對象同類房地產(chǎn)的目前和未來市場情況。9缺最高最佳使用分析10選用的估價方法不妥（應根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定

4、。如：一般情況下優(yōu)先選用市場法；，有收益的應當優(yōu)先選用收益法；抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法；單純的土地評估選用基準地價修正法、假設開發(fā)法；在建工程用假設開發(fā)法成本法等。）11未說明每種估價方法的定義、步驟12如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。13抵押價值的定義不是公開市場價值。應當是公開市場價值減去估價師知悉的優(yōu)先受償額后的剩余價值。14保險評估不能將土地價值記入。（投保時，保險金額不能超過建筑物的價值。）1

5、5劃撥方式取得的土地使用權抵押要扣除出讓金。16拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。（未拖欠的，要在報告書附近中提供未拖欠工程款的證明。）17再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔保債權。18投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。評估投資價值時，要扣除所得稅。19拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規(guī)定（《理論方法》第97頁）20拆遷評估的結(jié)論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再

6、扣除抵押、租賃、查封等影響；21法院委托的司法評估的估價結(jié)論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。22對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。（二）各種評估方法中的錯誤（1）比較法：23可比實例選擇不當（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規(guī)模應當在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。裝修設備應當相當。權利性質(zhì)要相同，交易日期與估價時點要接近

7、，不能相隔過長，如：超過1年）；可比實例數(shù)量要3個以上。24可比實例的幣種未說明；或未化成同一幣種。25建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤（應按可比實例成交時的匯率）；案例分析常見錯誤88例第3頁共4頁房地產(chǎn)應交稅費54估算未來的樓價；一般通過市場法、長期趨勢法、收益法來評估未來市價。注意一定要是“未來”的情況下的價格，不能簡單地將估價對象或比較實例的往年數(shù)據(jù)直接算術平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價格變化的趨勢。55在對未來樓價的計算中，要

8、注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。56開發(fā)期的確定要說明理由。如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出，或按XX市造價管理站的定額查得。57續(xù)建成本和管理費用是采用類似市場比較法的方法來求取。并考慮未來建材、設備、人工費等變化可能對其產(chǎn)生的影響。58續(xù)建成本應當包括續(xù)建建筑安裝工程費、專業(yè)費用、開發(fā)過程中的稅費、室外道管網(wǎng)及綠化等工程費等，不僅僅是建安工程費。59注意計算續(xù)建費用中的建安工程費時，不能全算，必須扣減已完工部分的價

9、值，即要與實際完工進度相符。60投資利潤和投資利息只有在靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除續(xù)建成本、管理費用、銷售稅費、買方61不能遺漏應扣除項（如：開發(fā)利潤、投資利息、銷售費用、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。評估毛地時還應扣除拆遷安置費）；62利息計算時，銷售稅費和銷售費用不能計息；63利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。而待開發(fā)房地產(chǎn)計息起點是估價時點。64銷售稅費和銷售費用只能以開發(fā)完成后

10、的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。65開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。66利潤率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應當選取建造估價對象的XX開發(fā)商的實際利潤率，而應當選取行業(yè)的平均（客觀）利潤率。67利潤計算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率計算時，直接成本應包括土地與建筑物二部分的成本。（或稱作“未計算購買估價對象的投資利潤”）68投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，是按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。（4

11、）成本法：A舊房：房地產(chǎn)價格=重新購建價格－折舊B新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）：房地產(chǎn)價格=土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤69成本構成不完整，漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）；70成本計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可運用基準地價修正法求取。71開發(fā)成本一般包括勘察設計等前期工程費、開發(fā)建設過程中的稅費、

12、基礎設施配套費、建筑安裝工程費等，注意不能漏項。72計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。73計算各種費用（如管理費和投資利息、利潤計算）時，如果計算基數(shù)為開發(fā)成本，那么應當包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本，而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。74成本法計算貸款利息時應用復利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。75成本法計算貸款利息時計息期有錯；（均勻投入的計息在期中，