20122012年自考《資產(chǎn)評(píng)估》講座

1、2012年自考《資產(chǎn)評(píng)估》講座,于成永 博士南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院,第一章　總　論,本章是資產(chǎn)評(píng)估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大?！　?一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算 2資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)：現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性、公正性、咨詢(xún)性 3資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同　、執(zhí)行操作者不同?！‘?dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是有聯(lián)系的

2、，二者相輔相成?！?4資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。 5按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)?！　∮行钨Y產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等?！　?6按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。,7不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽(yù)?！?8價(jià)值類(lèi)型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。

3、 主要價(jià)值類(lèi)型有：　　 市場(chǎng)價(jià)值。 在用價(jià)值：在用價(jià)值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值?！　⊥顿Y價(jià)值：投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值?！　?資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)： 繼續(xù)使用假設(shè) 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)是指發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)，不論資產(chǎn)的

4、買(mǎi)者或賣(mài)者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用?！　?清算（清償）假設(shè)　 10資產(chǎn)評(píng)估的原則　　包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)估的工作原則和資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則?！　≠Y產(chǎn)評(píng)估的工作原則：、獨(dú)立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專(zhuān)業(yè)性原則　　資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則　 11資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)是日。,第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,要求掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本方法、評(píng)估基本方法的運(yùn)用及方法中各個(gè)指標(biāo)的確定。　　

5、第一節(jié)　市場(chǎng)法　 市場(chǎng)法是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法?！　∈袌?chǎng)法應(yīng)用的前提條件：　　需要有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)；　　被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的?！　∵\(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)　 市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：　　市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前

6、的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。　　市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：需要有公開(kāi)及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評(píng)估。,第二節(jié)　成本法 成本法及其適用的前提條件　 成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被

7、評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法?！?成本法運(yùn)用的形式及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：　　1、基本公式可表述為：　　被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值　　2、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：　?、俅_定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；　?、诖_定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；　?、酃浪惚辉u(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；　?、苡?jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值?！　。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪恪　?fù)原重置成本與更

8、新重置成本的異同。 1、重置核算法　　2、物價(jià)指數(shù)法　　3、功能價(jià)值法,4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法　?。?）重置核算法　　是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。　　重置成本=直接成本+間接成本　?。?）物價(jià)指數(shù)法　　物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。計(jì)算公式為：　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷

9、史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)　　或者為：　　資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）　?。?）功能價(jià)值法　　也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：　　被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量,（二

10、）實(shí)體性貶值及其估算　　是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法（三）功能性貶值及估算　　功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對(duì)落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算　　是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。（五）成新率及其估算　　　三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。實(shí)體性貶值率也可以采用就三種法。,第三節(jié)　收益法　 一、收益法及其適用的前提

11、條件　　收益法是通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法?！?二、收益法應(yīng)用的前提 P47 三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定　?。ㄒ唬┦找骖~　　收益額是未來(lái)預(yù)期收益?！　。ǘ┱郜F(xiàn)率和資本化率　　1、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率　　2、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)）　　無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是以國(guó)庫(kù)券、銀行存款利率來(lái)確定的，而風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)社會(huì)行業(yè)平均收益水平確定?！?（三）

12、收益期限,四、運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)　　（二）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)　　1、收益法的優(yōu)點(diǎn)　?。?）能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；　　（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受?！　?、收益法的缺點(diǎn)　?。?）預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來(lái)不可預(yù)見(jiàn)因素的影響；　?。?）在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估?！　〉谒墓?jié)　資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇　　　

13、資產(chǎn)評(píng)估方法選擇應(yīng)考慮的因素：　　1、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型相適應(yīng)?！　?、資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。　　3、評(píng)估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估,歷年考題中，每年都考計(jì)算題。第三節(jié)　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法是指通過(guò)估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來(lái)估測(cè)機(jī)器設(shè)備評(píng)估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值　　機(jī)器設(shè)備

14、評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 一、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算四種方法P68-80 二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值及其估算　　（一）實(shí)體性貶值與成新率的估算　　1、運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率　　2、運(yùn)用觀測(cè)分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率　　3、運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率,第四章　房地產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物?！　》康禺a(chǎn)的

15、特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性； （5）保值增值趨勢(shì)?！?第二節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)　　土地資產(chǎn)的特性：　　1、自然特性：（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性?！　?、經(jīng)濟(jì)特性：（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（3）可壟斷性。土地資產(chǎn)價(jià)格體系：　土地資產(chǎn)的價(jià)格類(lèi)型：　　1、基準(zhǔn)地價(jià)：是指

16、城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。　　從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來(lái)的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格；（3）它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價(jià)。,2、標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。土地資產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)：　　1、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定　　2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定　　

17、3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性　　4、土地價(jià)格的上漲性影響地產(chǎn)價(jià)格的因素：　　（一） 一般因素：1、行政因素2、社會(huì)因素3、經(jīng)濟(jì)因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。,（二）區(qū)域因素：　　3、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素：（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。（6）其他因素?！　⊥恋厥褂脵?quán)評(píng)估的原則：（一） 替代

18、原則（二）最有效使用原則（三）變動(dòng)原則：一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則,第四節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的方法　　市場(chǎng)法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類(lèi)似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類(lèi)似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。其公式為：　　一般地，采用

19、市場(chǎng)法至少應(yīng)選用三個(gè)或三個(gè)以上的比較案例，經(jīng)過(guò)上述評(píng)定估算過(guò)程，至少應(yīng)得到三個(gè)或三個(gè)以上的初步評(píng)估結(jié)果。經(jīng)過(guò)處理得出一個(gè)評(píng)估結(jié)果?！　〗ㄖ锸侵概c土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)?！　〗ㄖ镌u(píng)估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則,第五章　無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估,無(wú)形資產(chǎn)指沒(méi)有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長(zhǎng)期發(fā)揮效用的一種資源。 無(wú)形資產(chǎn)的特點(diǎn)： 1、無(wú)

20、形資產(chǎn)具有非流動(dòng)性，并且有效期較長(zhǎng)。2、無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體，但未來(lái)收益較大　3、無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)?！　o(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)：　　無(wú)形資產(chǎn)種類(lèi)很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)?！　?、按企業(yè)取得無(wú)形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身?yè)碛校┑臒o(wú)形資產(chǎn)和外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)。 2、按有無(wú)法律保護(hù)，可以分為法定無(wú)形資產(chǎn)和收益性無(wú)形資產(chǎn)。專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國(guó)家有關(guān)法律的保護(hù)，稱(chēng)為法定無(wú)形資產(chǎn)；無(wú)法律保

21、護(hù)的無(wú)形資產(chǎn)，如專(zhuān)有技術(shù)等稱(chēng)為收益性無(wú)形資產(chǎn)。　　3、按可辨識(shí)程度，可以分為可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)。凡是那些具有專(zhuān)門(mén)名稱(chēng)，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無(wú)形資產(chǎn)，稱(chēng)為可確指的無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽(yù)。,每一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長(zhǎng)短，主要取決于損耗程度。無(wú)形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無(wú)形資產(chǎn)具有超額收益能力的時(shí)間是真正的無(wú)形資產(chǎn)有效期限。　　無(wú)形資產(chǎn)功能特性

22、：　　1、附著性?！　?、共益性?！　?、積累性。　　4、替代性。 專(zhuān)利權(quán)是國(guó)家專(zhuān)利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)?！　　?商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)?！　?商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。特征：1、商譽(yù)不能離開(kāi)企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資

23、產(chǎn)分開(kāi)出售。2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個(gè)別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價(jià)。3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無(wú)形資產(chǎn)，而只是超過(guò)企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的價(jià)值。4、商譽(yù)是企業(yè)長(zhǎng)期積累起來(lái)的一項(xiàng)價(jià)值。,第六章　流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié)　流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)　 　一、流動(dòng)資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點(diǎn)　　流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等

24、。流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　　第一，周轉(zhuǎn)速度快。　　第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)?！　「鞣N形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣(mài)，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保證?！　〉谌螒B(tài)多樣化。二、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)　　1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。　　2、必須選取準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。一般在會(huì)計(jì)期末　　3、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)?！　?、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)

25、。無(wú)需考慮功能性貶值?！　∪?、一份準(zhǔn)確的被評(píng)估資產(chǎn)清單是正確估價(jià)資產(chǎn)的基礎(chǔ)資料，被評(píng)估資產(chǎn)的清單應(yīng)以實(shí)存數(shù)量為依據(jù)，而不是賬面數(shù)。對(duì)于銀行存款等貨幣資產(chǎn)，應(yīng)以清查核實(shí)后的實(shí)有額做為評(píng)估值。,第三節(jié)　債權(quán)類(lèi)及貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估 一、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評(píng)估　一般應(yīng)從兩方面進(jìn)行：一是清查核實(shí)應(yīng)收賬款數(shù)額；二是判斷估計(jì)可能的壞賬損失。應(yīng)收賬款評(píng)估值確定的基本公式為：　　應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值-已確定壞賬損失-

26、預(yù)計(jì)壞賬損失　　預(yù)計(jì)壞賬損失的方法兩個(gè)：壞賬估計(jì)法、賬齡分析法 二、應(yīng)收票據(jù)的評(píng)估　　應(yīng)收票據(jù)可采取下列兩種方法：　　1、按本金加利息確定。計(jì)算公式為：　　應(yīng)收票據(jù)評(píng)估值=本金×（1+利息率×時(shí)間）　　2、按貼現(xiàn)值評(píng)估值=到期值-貼現(xiàn)息 三、待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。,第七章　長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估,第七章　長(zhǎng)期投資及其他資

27、產(chǎn)評(píng)估　　長(zhǎng)期投資是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資?！　钦?、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券?！　∩鲜袀脑u(píng)估：在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格可以作為它的評(píng)估值，一般是以評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)確定評(píng)估值。　　非上市債券的評(píng)估：采有收益法進(jìn)行。　 上市股票是指企業(yè)公開(kāi)發(fā)行的，可以在股票市場(chǎng)上自由交易的股票。其計(jì)算公式為：上市

28、股票評(píng)估值=股票股數(shù)×評(píng)估基準(zhǔn)日該股票收盤(pán)價(jià),第八章　企業(yè)價(jià)值評(píng)估,一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的具體范圍是指評(píng)估人員具體實(shí)施評(píng)估的資產(chǎn)范圍，變即有效資產(chǎn)范圍，資產(chǎn)重組是形成和界定企業(yè)價(jià)值評(píng)估具體范圍的重要途徑。 二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的財(cái)務(wù)分析　?。ㄒ唬┢髽I(yè)償債能力　　償債能力分析一般可以通過(guò)下列指標(biāo)來(lái)進(jìn)行：　　1、流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，短期的償債能力越強(qiáng)。經(jīng)驗(yàn)值：2：1　　2、速動(dòng)比率。是用來(lái)評(píng)估企業(yè)在不依靠

29、出售存貨情況下所具有的迅速償債能力的指標(biāo)。經(jīng)驗(yàn)值：1：1　　3、資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率又稱(chēng)舉債經(jīng)營(yíng)比率，是用以衡量企業(yè)利用債權(quán)人提供資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力?！　。ǘ┢髽I(yè)運(yùn)營(yíng)能力　　通常可采用如下指標(biāo)考察?！　?1、存貨周轉(zhuǎn)率?！　。?）存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)?！　。?）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)?！　　?、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。是用以評(píng)估應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度和管理效率的指標(biāo)。通常用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)表示。,（三）企業(yè)盈利能力　　

30、1、投資報(bào)酬率。反映企業(yè)每元投資所能帶來(lái)的利潤(rùn)。主要有　?。?）資產(chǎn)報(bào)酬率（資產(chǎn)利潤(rùn)率）。企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與資產(chǎn)總額的比率?！　。?）凈資產(chǎn)利潤(rùn)率。稅后利潤(rùn)與凈資產(chǎn)之間的比例。比例越大，說(shuō)明收益越強(qiáng)?！　?、銷(xiāo)售利潤(rùn)率。指利潤(rùn)占銷(xiāo)售收入的比率。　?。?）銷(xiāo)售毛利率。指銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售成本后的余額與銷(xiāo)售收入的比率。　?。?）銷(xiāo)售凈利率。是指稅后利潤(rùn)占銷(xiāo)售收的比率。　　3、每股利潤(rùn)。也稱(chēng)每股收益或每股盈余。

31、 4、每股股利 5、市盈率 三、資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指采用一種或一種以上的基于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法，確定企業(yè)、企業(yè)所有者權(quán)益或企業(yè)證券價(jià)值的一種常用評(píng)估方法。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)必須以企業(yè)未來(lái)進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)并考慮業(yè)已產(chǎn)生或潛在的有利因素和不利因素。,第九章　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,第一節(jié)　資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用　　一、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型　　1、按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象劃分，可分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和整體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告　　

32、2、按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容可分為正常評(píng)估報(bào)告、評(píng)估復(fù)核報(bào)告和評(píng)估咨詢(xún)報(bào)告　　3、評(píng)估生效日根據(jù)目的和作用不同，可分為追溯性報(bào)告、現(xiàn)值性報(bào)告和預(yù)期性評(píng)估報(bào)告　　二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的作用　　 1、它為被委托評(píng)估的資產(chǎn)提供作價(jià)意見(jiàn)　　　　2、是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估工作情況，明確委托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。這體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作成果。它是有償服務(wù)?！　?3、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審核，是管理部門(mén)完善資產(chǎn)評(píng)估管理的重要手段。　　 4、是建立評(píng)

33、估檔案、歸集評(píng)估檔案資料的重要信息來(lái)源。計(jì)算應(yīng)用：,1、收益法的應(yīng)用： 第一，企業(yè)價(jià)值評(píng)估：教材P50，例2-8；P239，例5-13；P307，例8-1 第二，無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估：教材P225，例5-11；P226例5-12 舉例：A企業(yè)擬向B公司轉(zhuǎn)讓其擁有的甲產(chǎn)品的商標(biāo)使用權(quán)。評(píng)估人員了解到以下情況： (1)該商標(biāo)生產(chǎn)的產(chǎn)品，市場(chǎng)售價(jià)1000元/臺(tái)，比其他同類(lèi)產(chǎn)品凈增利

34、潤(rùn)10元/臺(tái)； (2)雙方協(xié)商，商標(biāo)使用許可期限4年。商標(biāo)使用費(fèi)按新增利潤(rùn)的30%支付A企業(yè)； (3)根據(jù)B公司的生產(chǎn)情況，預(yù)計(jì)前2年的生產(chǎn)量9萬(wàn)臺(tái)/年；后2年10萬(wàn)臺(tái)/年； (4)根據(jù)相關(guān)資料分析，A企業(yè)正常投資報(bào)酬率為15%，所得稅稅率為25%。 要求：(1)計(jì)算該商標(biāo)權(quán)每年新增利潤(rùn)；(2)計(jì)算該商標(biāo)使用權(quán)價(jià)格。 第三，土地價(jià)格評(píng)估的運(yùn)用：教材

35、P132-133 第四，非上市債券的評(píng)估，教材P274-276 2、成本法的應(yīng)用：教材P77-91,,3、市場(chǎng)法舉例：P124-130 有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C 三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見(jiàn)下表： 表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。經(jīng)了解，宗