房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類(lèi)

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,理解與具體運(yùn)用,維修項(xiàng)目分類(lèi),講解人︱伍三明,目錄,一、標(biāo)準(zhǔn)的提出二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義三、推廣運(yùn)用,1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理狀況 隨著新技術(shù)、新材料、新工藝在建筑行業(yè)的廣泛運(yùn)用和建筑物業(yè)智能化管理的快速推進(jìn)，對(duì)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方、物業(yè)管理方都提出更多專(zhuān)業(yè)化要求，而上述各方對(duì)設(shè)施設(shè)備在房屋建筑重要性方面的關(guān)注度不夠，業(yè)主方對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)

2、施設(shè)備的維修管理知識(shí)缺乏，導(dǎo)致現(xiàn)代物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作滯后，影響設(shè)施設(shè)備的使用功能，為后期的使用管理帶來(lái)諸多不便和隱患，可能出現(xiàn)以下問(wèn)題： 1）個(gè)別建設(shè)單位為降低建設(shè)成本，弱化設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)； 2）設(shè)計(jì)方在設(shè)計(jì)時(shí)各專(zhuān)業(yè)之間缺乏有效的配合，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)滯后； 3）個(gè)別施工單位施工管理不規(guī)范，未按設(shè)計(jì)要求安裝設(shè)施設(shè)備； 4）部分建筑物業(yè)的設(shè)施設(shè)備在實(shí)際使用管理中維護(hù)、修繕、更新不及時(shí)。,,一、標(biāo)準(zhǔn)的提出,

3、,,一、標(biāo)準(zhǔn)的提出,2、目的意義 《標(biāo)準(zhǔn)》的制定和推行是規(guī)范房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)范管理的重要依據(jù)，有利于明確物業(yè)的管理責(zé)任，提高業(yè)主參與物業(yè)管理的意識(shí)和能力；有利于維護(hù)建筑區(qū)劃的公共安全，及時(shí)消除安全隱患；有利于保障物業(yè)功能的正常發(fā)揮，指導(dǎo)各方正確使用、維修及管理；有利于物業(yè)的保值和增值，提高物業(yè)的使用價(jià)值；有利于促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，共建和諧人居環(huán)境。,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,1、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容框架,,,,,5項(xiàng)目分類(lèi),3術(shù)語(yǔ)和定義

4、,4分類(lèi)原則,,,,2規(guī)范性引用文件,1范 圍,維修項(xiàng)目分類(lèi)》《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,保修期：,適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿(mǎn)后至滅失前，為保障其使用功能正常發(fā)揮所進(jìn)行的各類(lèi)維修、更新和改造活動(dòng)。,1、范圍,指房屋建設(shè)工程在辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，在保證房屋建設(shè)工程在合理壽命年限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件以及承包工同的約定，予以修復(fù)。,,房屋建筑工程的最

5、低保修期限為：,1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 5）裝修工程為2年。備注：個(gè)別項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。,滅失：,房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達(dá)到本身的正常使用年限，或在自然災(zāi)害或不可況下抗拒的因素下造成房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

6、毀滅消失。,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,GB 5749 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB 7588 電梯制造與安裝安全規(guī)范GB 50057 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50203-2002 砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB 50343 建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)規(guī)范GA 95-2007 滅火器維修與報(bào)廢規(guī)程,2、規(guī)范性引用文件,,3術(shù)語(yǔ)和定義,3.1共用部位,3.2共用設(shè)施設(shè)備,3.3緊急維修,3.1.1維修,3.1.2

7、改造,3.2.1維修,3.2.3改造,3.2.2更新,,,,,,,,,3.1.1維修,,,,,,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,,4.1維修的對(duì)象,,,4.2維修的狀態(tài),3.3緊急維修,3.1.1維修,4.2維修的狀態(tài),共用部位 由多個(gè)所有權(quán)人共同擁有，其主體承重結(jié)構(gòu)部位和共用面積所構(gòu)成的部位，一般包括：基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。,,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,共用設(shè)施設(shè)備 由多個(gè)所

8、有權(quán)人共同擁有，并由其共用的房屋的設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)或車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。,,,案例入口,共用部位維修 為使共用部位能達(dá)到房屋的使用功能和安全要求對(duì)其進(jìn)行修復(fù)，但不改變?cè)课菀?guī)模和結(jié)構(gòu)的活動(dòng)等。,,一、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,共用部位改造 為使共用部位能達(dá)到使用功能和安全要求對(duì)其

9、部分或全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的活動(dòng)等。,,共用設(shè)施設(shè)備維修 在不改變共用設(shè)施設(shè)備的功能或主要技術(shù)參數(shù)的情況下，對(duì)設(shè)施的建筑構(gòu)件、設(shè)備的部件進(jìn)行加工、修理，恢復(fù)其正常功能的活動(dòng)。,,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,共用設(shè)施設(shè)備改造 在改變共用設(shè)施設(shè)備的功能或主要技術(shù)參數(shù)的情況下，根據(jù)另行設(shè)計(jì)的方案，以相應(yīng)設(shè)施的新建筑構(gòu)件、設(shè)備的新部件取代舊者或?qū)υO(shè)施的建筑構(gòu)件、設(shè)備的部件進(jìn)行加工、修理，優(yōu)化其使用功能的活動(dòng)。,共用設(shè)施設(shè)備更新

10、 在不改變共用設(shè)施設(shè)備的功能或主要技術(shù)參數(shù)的情況下，以相應(yīng)設(shè)施的新建筑構(gòu)件、設(shè)備的新部件取代舊者，恢復(fù)其正常功能的活動(dòng)。,,緊急維修 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及自然人生命財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，為維護(hù)公共安全、保障共用部位或共用設(shè)施設(shè)備的功能正常，需要立即對(duì)其進(jìn)行維修、更新和改造的活動(dòng)。,,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,,5.12地震、洪災(zāi)、園區(qū)主管意外爆管等事件。,如：,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,,,,,,5.1共用部位,

11、,,5.1.5地下室,5.1.3外墻面,5.1.4室內(nèi)門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等,5.1.2屋 面,5.1.1主體結(jié)構(gòu),5.1.6其它共用部位,,,5、項(xiàng)目分類(lèi),,案例入口,,關(guān)鍵詞釋義,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.1總平環(huán)境設(shè)施,5.2.6空調(diào)系統(tǒng),,,5.2.7熱源系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.8消防系統(tǒng),5.2.9防雷系統(tǒng),5.2共用

12、設(shè)施設(shè)備,,,5、項(xiàng)目分類(lèi),5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.8消防系統(tǒng),5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.8消防系統(tǒng),5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供

13、配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.2.1總平環(huán)境設(shè)施,,,5.2.1.1道路、停車(chē)場(chǎng),5.2.1.6圍墻、大門(mén),5.2.1.3溝渠、水池、游泳池,5.2.1.4環(huán)境小品景觀,5.2.1.5運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,5.2.1.2廣場(chǎng),5.2.1.7綠化設(shè)施,5.2.1.8其它,,5、項(xiàng)目分類(lèi),,,案例入口,二、標(biāo)準(zhǔn)的釋義,,,,,,,,,,5.2.8.5其它滅火系統(tǒng)及滅火器,5.2.8.3防排

14、煙系統(tǒng),5.2.8.2噴淋及消火栓滅火系統(tǒng),5.2.8.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),5.2.8.6消防電源系統(tǒng),,5.2.8.4防火分隔系統(tǒng),5.2.8消防系統(tǒng),,,5、項(xiàng)目分類(lèi),,案例入口,給水系統(tǒng)：是指通過(guò)管道及輔助設(shè)備，按照建筑物和用戶(hù)的生產(chǎn)，生活和消防的需 要有組織的輸送到用水地點(diǎn)的網(wǎng)絡(luò)；排水系統(tǒng)：通過(guò)管道及輔助設(shè)備， 把雨水及生活和生產(chǎn)的污水廢水及時(shí)排除的網(wǎng)絡(luò)；中水系統(tǒng)：是指污水經(jīng)適當(dāng)處理后，達(dá)到一定

15、的水質(zhì)指標(biāo)，滿(mǎn)足某種使用要求，可以進(jìn)行有益使用的水。,關(guān)鍵詞,5.2.2 給排水系統(tǒng),案例：污水管道返水，街面污水滿(mǎn)地。,2004年2月10日，三正世紀(jì)新城3棟3102屋后污水井返冒污水，3棟后內(nèi)街污水滿(mǎn)地，臭氣熏天?？头行脑O(shè)施設(shè)備維護(hù)部接報(bào)后立即趕往現(xiàn)場(chǎng),對(duì)該污水管道用竹片進(jìn)行疏通，竹片插到管道中間時(shí)無(wú)法再進(jìn)入管道疏通（維修定義），多次努力無(wú)效，估計(jì)是管道內(nèi)雜物過(guò)多堵塞，決定破開(kāi)路面，查看污水管。經(jīng)過(guò)1天的緊張施工，路面打開(kāi)后發(fā)現(xiàn)

16、污水管道已經(jīng)破裂變形，導(dǎo)致污水無(wú)法排放，也無(wú)法進(jìn)行疏通。最后維護(hù)技術(shù)人員將整條排水管更換，排水暢通（更新定義），并根據(jù)實(shí)際情況增加一個(gè)污水檢查井（改造定義），便于日后維護(hù)。,本案例的污水管道堵塞是居住小區(qū)內(nèi)較為普遍的一種現(xiàn)象，特別是一些老小區(qū)，由于排水管道的長(zhǎng)期使用，小區(qū)業(yè)主入住率的增高，加大了小區(qū)的排水負(fù)載；再加上業(yè)主的公德意識(shí)薄弱，對(duì)排水管亂扔垃圾及膠類(lèi)物質(zhì)，更易造成管道堵塞，從而引起主管道返水，影響整個(gè)小區(qū)住戶(hù)的日常生活；同時(shí)，物

17、業(yè)服務(wù)公司對(duì)缺乏對(duì)設(shè)施進(jìn)行巡查維護(hù)，定期的清理工作較少，造成類(lèi)似事件發(fā)生的機(jī)率增加。因此， 在日常工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定時(shí)對(duì)設(shè)施進(jìn)行巡查維護(hù)，減少設(shè)施的隱患，對(duì)一些老舊的設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類(lèi)》標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的更新、改造；同時(shí)客服中心要加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)宣傳教育，提高住戶(hù)的公德意識(shí)，減少類(lèi)似事件的發(fā)生。物業(yè)客服中心對(duì)事件處理及時(shí)，避免了事態(tài)的擴(kuò)大。,分 析：,,建筑供配電系統(tǒng)是電力系統(tǒng)中配電環(huán)節(jié)中的一個(gè)小

18、部分，也就是很小的系統(tǒng)，不論是結(jié)構(gòu)還是運(yùn)行，相對(duì)電力系統(tǒng)要簡(jiǎn)單的多。在實(shí)際的物業(yè)管理中它主要涉及：高壓供電系統(tǒng)，低壓供系統(tǒng)、用電設(shè)備、低壓電器、建筑防雷與接地裝置等方面。本標(biāo)準(zhǔn)供配電系統(tǒng)維修項(xiàng)目根據(jù)房屋實(shí)際情況將本項(xiàng)目分為：強(qiáng)電井、高（低）壓電器、變壓器、電力補(bǔ)償裝置、發(fā)電機(jī)及附屬系統(tǒng)、母線(xiàn)、線(xiàn)纜、線(xiàn)纜線(xiàn)路支吊架、橋架等九個(gè)部分；,5.2.3供配電系統(tǒng),關(guān)鍵詞,案例：別墅電路故障，停電達(dá)2天之久 。,12月15日正華苑1～8棟

19、別墅電路故障，無(wú)法正常供電，經(jīng)儀表檢測(cè)三相線(xiàn)路嚴(yán)重接地和短路。挖出接線(xiàn)盒檢查，1～8棟別墅所有線(xiàn)路都被燒壞粘在一起，不能送電。經(jīng)檢查分析故障原因如下：1、主電纜是35㎡×4＋16㎡×1，隨著生活水平的提高，一些業(yè)主自行購(gòu)買(mǎi)大功率電器，如空調(diào)、消毒柜等，到用電高峰期，電纜滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行，導(dǎo)致電線(xiàn)發(fā)熱，絕緣加速老化，部分老化的線(xiàn)路更嚴(yán)重老化，產(chǎn)生短路或接地。2、電力配置不理想，三相與單相用電共存，造成三相用電嚴(yán)重不平衡，

20、線(xiàn)路產(chǎn)生渦流，電線(xiàn)發(fā)熱使絕緣老化。尾端分支線(xiàn)路較小，更易使線(xiàn)路老化。3、事故發(fā)生的前幾天，1～3棟別墅電路已發(fā)生故障，線(xiàn)路接地，維修人員在經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單維修后已恢復(fù)供電，但敷設(shè)在地下的電纜卻未徹底解決問(wèn)題。 為使1～8棟別墅業(yè)主供電正常，1～8棟別墅前線(xiàn)路必須更換，建議采用電箱單回路供電（改造的范疇）。避免單方發(fā)生事故影響總個(gè)回路的業(yè)主。,分 析：,因負(fù)載過(guò)大，電路線(xiàn)路燒毀案例是居住老小區(qū)內(nèi)較為普遍的一種現(xiàn)象，再加上當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)上的

21、不合理及擴(kuò)展設(shè)計(jì)上不到位，用電高峰期使線(xiàn)路長(zhǎng)期處于超負(fù)荷供電，加大線(xiàn)路的老化。加之平常管理上缺乏對(duì)配電系統(tǒng)巡查維護(hù)，觀察總結(jié)較少，對(duì)業(yè)主的用電知識(shí)宣傳較少，缺乏溝通，造成類(lèi)似事件發(fā)生的機(jī)率增加。 因此， 在日常工作中，工程技術(shù)人員要掌握牢固的技信基礎(chǔ)知識(shí)，熟悉小區(qū)配電系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備巡查維護(hù)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，減少設(shè)施的隱患，對(duì)一些原設(shè)計(jì)上不合理的系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類(lèi)》標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的更新

22、、改造；同時(shí)客服中心要加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)宣傳教育，提高住戶(hù)的用電意識(shí)，減少類(lèi)似事件的發(fā)生。,宣傳用電知識(shí)，強(qiáng)化日常巡視管理，規(guī)范合理化用電，保障設(shè)施設(shè)備常態(tài)運(yùn)行,,電梯是物業(yè)管理活動(dòng)中電梯是最常見(jiàn)的一種升降設(shè)備，它屬于機(jī)電特種設(shè)備，主要分為客梯、貨梯和步行梯三大類(lèi)。本標(biāo)準(zhǔn)中將電梯的維修項(xiàng)目分為曳引機(jī)、制動(dòng)器、電動(dòng)機(jī)、導(dǎo)向輪（曳引輪）、鋼絲繩、限速系統(tǒng)、控制柜、層（轎門(mén)系統(tǒng)）、緩沖器、緊急報(bào)警系統(tǒng)、呼梯系統(tǒng)、液壓梯和自動(dòng)扶梯及自動(dòng)人行道等

23、十三個(gè)維修項(xiàng)。,5.2.4電梯,關(guān)鍵詞,案例：電梯轎門(mén)故障，乘客跌入底坑，摔成重傷。,1995年9月13日，山東某某服裝廠，發(fā)生了一起惡性電梯傷人事故。該電梯為客貨電梯，6層6站。因該電梯制造較早，各部件的型號(hào)已趨于老化，因三角碰塊與勾子鎖頻繁碰撞，使三角碰塊已磨成倒圓弧狀，加之彈簧老化，嚙合深度只有3MM，只要在層門(mén)外，用手一扒層門(mén)就很容易打開(kāi)。針至這一情況，維修人員已向單位領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)三次，均答復(fù)為企業(yè)效益不好，資金緊張，用了以后再說(shuō)。

24、9月13日下午5：30車(chē)間下班，因高某系車(chē)間主任一班組長(zhǎng)，下班后晚走一會(huì)兒，大約在5：40分左右，從車(chē)間出來(lái)(車(chē)間在二層)發(fā)現(xiàn)電梯正要關(guān)門(mén)，高某離電梯只有15M左右，便急匆匆地跑過(guò)去，此時(shí)電梯已啟動(dòng)，正快速駛向三樓，高某用手扒開(kāi)層門(mén)邁進(jìn)去，一步踏空，跌入底坑，當(dāng)場(chǎng)摔成重傷。,分 析：,這是一起典型的管理者及使用者不重視安全而引發(fā)的事故。門(mén)系統(tǒng)事故發(fā)生率最高，是由電梯系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成的。因?yàn)殡娞莸拿恳贿\(yùn)行過(guò)程都要經(jīng)過(guò)開(kāi)門(mén)動(dòng)作過(guò)程兩次，關(guān)

25、門(mén)動(dòng)作過(guò)程兩次，使門(mén)鎖工作頻繁，老化速度快，久而久之，造成門(mén)鎖機(jī)械或電氣保護(hù)裝置動(dòng)作不可靠。若維修更換不及時(shí)，電梯帶隱患運(yùn)行，則很容易發(fā)生事故。因此， 在日常工作中，維修技術(shù)人員要掌握牢固的技術(shù)基礎(chǔ)知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備巡查維護(hù)；管理人員應(yīng)高度電梯的運(yùn)行狀況，不要因資金問(wèn)題，而忽視對(duì)電梯設(shè)備的維修，并根據(jù)《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類(lèi)》標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行故障原因排查，并進(jìn)行相應(yīng)的維修、更新和改造；同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)（使用者）安全宣傳教

26、育，對(duì)有故障的電梯做好警示提醒，提高使用者的安全意識(shí)，減少類(lèi)似事件的發(fā)生。,宣傳安全使用知識(shí)，強(qiáng)化管理意識(shí)，保障電梯設(shè)備安全運(yùn)行,,智能建筑中的弱電主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是國(guó)家規(guī)定的安全電壓等級(jí)及控制電壓等低電壓電能，有交流與直流之分，交流36V以下，直流24V以下，如24V直流控制電源，或應(yīng)急照明燈備用電源。另一類(lèi)是載有語(yǔ)音、圖像、數(shù)據(jù)等信息的信息源，如電話(huà)、電視、計(jì)算機(jī)的信息。本標(biāo)準(zhǔn)中的弱電系統(tǒng)主要包括了樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、視頻監(jiān)控

27、系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)等，各系統(tǒng)工作原理相類(lèi)似，主要由前端設(shè)備、傳輸系統(tǒng)和中央處理單元組成。,5.2.5弱電系統(tǒng),關(guān)鍵詞,案例：安防設(shè)備損壞，偷盜事件接連發(fā)生。,2009年9月15日晚，長(zhǎng)沙市某某小區(qū)，連續(xù)3天遭遇10起惡性偷盜事件，共盜于現(xiàn)金15萬(wàn)元，手提筆記本3部，高檔數(shù)碼像機(jī)6部。該小區(qū)是2006年底新建的小區(qū)，該小區(qū)收房時(shí)安防設(shè)備完善，至2008年底設(shè)備的維護(hù)均由施工單

28、位維護(hù)質(zhì)保。09初，因質(zhì)保期滿(mǎn)，施工單位退出維保。至2009年9月初，該小區(qū)的周界紅外、監(jiān)控系統(tǒng)已完全處于癱瘓狀態(tài)。盜竊事件發(fā)生后，公安部門(mén)介入此事，但物業(yè)公司無(wú)法提供當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的人員進(jìn)出證據(jù)，也無(wú)相關(guān)人員進(jìn)出園區(qū)的錄像設(shè)備，人員也可以隨意從圍墻上翻入園區(qū)，因此公安部門(mén)無(wú)從取證，案件的偵破無(wú)法得到進(jìn)一步的發(fā)展。,分 析：,這也是一起典型的管理者對(duì)安防設(shè)備不了解和不重視而導(dǎo)致的偷盜事件。弱電安防設(shè)備是開(kāi)發(fā)單位為保護(hù)小區(qū)業(yè)主的安全而專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的

29、系統(tǒng)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為房屋設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)者，必須保證原有配套設(shè)備運(yùn)行的常態(tài)化；作為業(yè)主有權(quán)利要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修，保證其正常運(yùn)行。該案例中物業(yè)服務(wù)企業(yè)居然認(rèn)為安防弱電沒(méi)有什么用處和資金不足為由不對(duì)其原有配套的設(shè)備進(jìn)行維修，造成偷盜人員有機(jī)可乘，進(jìn)出園區(qū)自如，并且無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù)，無(wú)法協(xié)助公安偵破案件。因此在日常工作中，應(yīng)高度重視安防設(shè)備的完好狀況，并根據(jù)《房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類(lèi)》標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的

30、維修、更新和改造，保證設(shè)備的正常運(yùn)行。同時(shí)，業(yè)主（使用者）要加強(qiáng)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理工作，逢壞必修的意識(shí)要強(qiáng)烈，在盡義務(wù)的同時(shí)，也要維護(hù)自已的權(quán)利。,,案例：消防栓為何噴不出水 ？,×先生入住×小區(qū)一高層住宅還不到1個(gè)月。一天，×先生家因煙頭引起紙簍內(nèi)紙張燃燒，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開(kāi)水源開(kāi)關(guān)，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開(kāi)噴槍開(kāi)關(guān)，，結(jié)果噴槍內(nèi)滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞?dòng)嵹s

31、來(lái)的周?chē)従雍臀飿I(yè)公司值班保安員的幫助下，及時(shí)撲滅了火焰。后經(jīng)了解，消防栓噴不出水，是因?yàn)橄拦┧到y(tǒng)的自控系統(tǒng)出現(xiàn)故障，所以造成高層管道無(wú)法供水原因。,分 析：,宣傳消防安全知識(shí)，強(qiáng)化管理意識(shí)，重視維護(hù)保養(yǎng)，保障設(shè)備正常運(yùn)行,這也是一起典型的管理者對(duì)消防設(shè)備不重視而引起的投訴事件。消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)公司各項(xiàng)管理中的重點(diǎn)工作，物業(yè)公司應(yīng)按照規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)志，并根據(jù)《房屋共用部位、共用設(shè)

32、施設(shè)備維修項(xiàng)目分類(lèi)》標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使之處于良好的使用狀態(tài)；加強(qiáng)消防宣傳，樹(shù)立“群放群治”的意識(shí)；定期組織學(xué)習(xí)消防演習(xí)，培訓(xùn)員工和用戶(hù)的火災(zāi)應(yīng)變處理能力。同時(shí)，物業(yè)公司還充分利用這一典型案例，宣傳《消防法》有關(guān)規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶(hù)配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹(shù)立消防意識(shí)，促成小區(qū)的安全環(huán)境。,三、推廣運(yùn)用,,在區(qū)、 （市）縣房產(chǎn)管理局落實(shí)宣傳的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)街道辦啟動(dòng)對(duì)本企業(yè)（街道辦

33、）所轄管的物業(yè)管理小區(qū)和物業(yè)管理項(xiàng)目的貫標(biāo)工作，扎實(shí)開(kāi)展《標(biāo)準(zhǔn)》的指導(dǎo)工作，在讓業(yè)主充分了解小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)效果、使用壽命和使用時(shí)限的同時(shí)，還要指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。,要讓業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分“動(dòng)”起來(lái)！,1、企業(yè)要建立與設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理相適應(yīng)的管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化各類(lèi)技術(shù)人員的管理培訓(xùn)。2、對(duì)房屋維修要從狀態(tài)維修向預(yù)知維修發(fā)展；對(duì)房屋的標(biāo)準(zhǔn)化管理應(yīng)當(dāng)建立“計(jì)劃－執(zhí)行－檢查－改進(jìn)”的封閉循環(huán)鏈；3、物業(yè)