北京養(yǎng)老地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、,2014年養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀,目錄,5,1. 養(yǎng)老市場政策解讀》》》,人口土地資金簡政放權(quán)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審批辦法,,社會背景——世界人口趨于老齡化,進(jìn)入老齡化的標(biāo)準(zhǔn)： 65歲以上老年人口占國家總?cè)丝诘?% 深度老齡化的標(biāo)準(zhǔn)： 65歲以上老年人口占國家總?cè)丝诘?4% 超級老齡化的標(biāo)準(zhǔn)： 65歲以上老年人口占國家總?cè)丝诘?0%,,資料來源：2011年聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展部2010年世界人口展望,,中國跑步進(jìn)入深度老齡化社會,社會背景—

2、—中國老齡化呈大趨勢,資料來源：中國1-6次人口普查資料美國普查局國際項(xiàng)目中心國際數(shù)據(jù)庫預(yù)測數(shù)據(jù),2000年第五次人口普查，65歲以上人口8811萬人，占人口總數(shù)的6.96%。60歲以上人口1.3億人，占人口總數(shù)的10.2% 。中國2000年已經(jīng)步入老齡化社會。,老年人口結(jié)構(gòu)比率表2010年65－79歲之間的老人占老年總?cè)丝诘?3.3%，2050年此年齡段老人比率降低到66.7%；擬說明養(yǎng)老公寓和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的未來發(fā)展趨勢。,,,,,

3、年,中國老年人口急劇增長 加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的實(shí)施,社會背景——北京人口老齡化嚴(yán)重,,北京統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)值2012年北京老齡產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告,進(jìn)入老齡化,深度老齡化,超度老齡化,,2030年65歲以上人口500萬人，占常住總?cè)丝诘?1.7%,,社會背景——養(yǎng)老床位建設(shè)納入政府績效考評,截至2013年底，全市投入運(yùn)營的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位總數(shù)達(dá)81491張。 相當(dāng)于每千人24張床位目標(biāo)要求：2015年底前，北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)應(yīng)達(dá)到1

4、2萬張，每千名老人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到38張。到2020年，本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到16萬張，每千名老人擁有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到40張。,“十二五” 期間養(yǎng)老床位考核：每少建一張床，區(qū)縣須按每床55萬元的標(biāo)準(zhǔn)上繳統(tǒng)籌建設(shè)資金。,政策背景,政策背景——土地市場的變化,北京養(yǎng)老設(shè)施用地納入土地規(guī)劃,政策背景——土地市場的變化,事件： 2013年2月4日，北京第一塊以養(yǎng)老綜合用地模式招拍掛的經(jīng)營性用地成交。一家養(yǎng)

5、老產(chǎn)業(yè)的新銳——中投發(fā)展有限責(zé)任公司(以下簡稱“中投發(fā)展”)以樓面地價888.5元/平米成功中標(biāo)北京密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-01、B-01地塊一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地意義：打破了養(yǎng)老用地多年“難產(chǎn)”的局面與住宅用地同推，可以說是土地市場破冰之舉這也是全國率先將養(yǎng)老設(shè)施用地納入年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的破冰之舉,養(yǎng)老綜合用地實(shí)行“招、拍、掛”,就在中投發(fā)展投標(biāo)密云A-01、B-01地塊的當(dāng)天，其還以9.25億元拿到

6、了密云縣溪翁莊鎮(zhèn)京密引水渠調(diào)節(jié)池東側(cè)A-02、B-02、B-03、B-04地塊(以下簡稱“密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊”)，密云A-02、B-02、B-03、B-04地塊建筑規(guī)模約為23.78萬平方米，總出讓價格是9.25億元，樓面價3889.8元/平方米，土地性質(zhì)是住宅用地。,政策背景——鼓勵集體土地從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),農(nóng)村可以將未承包的集體所有的土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。各級人民政府和有關(guān)

7、部門在財(cái)政、稅費(fèi)、土地、融資等方面采取措施，鼓勵、扶持企業(yè)事業(yè)單位、社會組織或者個人興辦、運(yùn)營養(yǎng)老、老年人日間照料、老年文化體育活動等設(shè)施。 非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有的土地。,,《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》【20130701】,,,2014年兩會期間提出 農(nóng)用地承包入股，將推動土地向家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型主體流轉(zhuǎn)。中央一號文件發(fā)布，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地三權(quán)分離。? 集體經(jīng)營性建設(shè)用地

8、出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同價同權(quán)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。 宅基地，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)試點(diǎn)將閑置農(nóng)民住房通過集體經(jīng)濟(jì)組織盤活利用，發(fā)展符合鄉(xiāng)村功能定位的鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)。,政策背景——建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系,,《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃》,建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全。全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。,全面

9、推行城鄉(xiāng)建設(shè)涉老工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無障礙設(shè)施改造和新建小區(qū)老齡設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。,改善老年人居住條件。引導(dǎo)開發(fā)老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵家庭成員與老年人共同生活或就近居住。推動和扶持老年人家庭無障礙改造。,,,,北京養(yǎng)老服務(wù)體系格局為“9064”,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系功能定位,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)與方式,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系的產(chǎn)品表現(xiàn)形式,精裝修（飾）老年大學(xué)等服務(wù)

10、配套醫(yī)療等養(yǎng)護(hù)照料功能打造居家環(huán)境，拓展機(jī)構(gòu)服務(wù),養(yǎng)老公寓,政策背景——“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系的產(chǎn)品表現(xiàn)形式,上海親和源恭和苑燕達(dá)國際養(yǎng)護(hù)中心太申祥和將府莊園………,養(yǎng)老公寓,政策背景——社區(qū)養(yǎng)老見落實(shí),80歲以上老人，政府每月以服務(wù)券的形式補(bǔ)貼300元/月, 多用于 老人就餐.北京社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)在朝陽展開：以“一卡通”的形式為老人 提供上門服務(wù)。政府每年撥款兩次,每半年支付一次1200元。老人

11、 持卡消費(fèi),費(fèi)用由社區(qū)指定的服務(wù)公司(愛儂家政)統(tǒng)一與政府結(jié)算。,老年優(yōu)待、福利將“一卡通”,政策背景——《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法》【20131031】,《建設(shè)方式》新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建筑面積、用地面積、基本配建內(nèi)容、配建規(guī)模及要求應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)及本市地方標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，并應(yīng)納入相關(guān)規(guī)劃。,鼓勵民營資本介入養(yǎng)老市場,《基本原則》政府主導(dǎo)，社會主體，集約高效利用土地社會資本愿意投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，優(yōu)先支持其建設(shè)在社會資本建

12、設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不足以滿足老年人入住需求時，由政府補(bǔ)充投資建設(shè),《供地方式》 社會資本投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于營利性或非營利性，由民政部門會同國土、工商等部門共同認(rèn)定。,,,政策背景——《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法》,運(yùn)營補(bǔ)貼,社會資本新建、擴(kuò)建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時，每張床位的市級補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由原來8000元至16000元提高到2萬元至2.5萬元,提高對社會資本投資建設(shè)非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由社會資本投資建設(shè)、實(shí)際承擔(dān)集中養(yǎng)老服務(wù)職

13、能的全托型社區(qū)托老所，運(yùn)營期間享受同等政策。,接收生活能夠自理老年人的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來的200元/人/月提高至300元/人/月；,接收生活不能完全自理老年人的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來的300元/人/月提高至500元/人/月。,建設(shè)補(bǔ)貼,,,,資金方面給予大力支持,政策背景——《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法》,稅費(fèi)優(yōu)惠,社會資本投資建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營期間，符合條件的可享受營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠政

14、策。非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)免征有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。,社會資本投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、用電、用氣、供暖價格按照本市相應(yīng)居民收費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。由社會資本投資建設(shè)、實(shí)際承擔(dān)集中養(yǎng)老服務(wù)職能的全托型社區(qū)托老所，運(yùn)營期間享受同等政策。,運(yùn)營優(yōu)惠,,,資金方面給予大力支持,政策背景——《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法》,開展相關(guān)政策試點(diǎn)工作，支持引導(dǎo)社會資本投資建設(shè)營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，積極探索給予其基本建設(shè)補(bǔ)貼、運(yùn)營補(bǔ)貼等相關(guān)政策。,社會資本

15、投資建設(shè)的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營期間免征營業(yè)稅；減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)。,社會資本投資建設(shè)的營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受與社會資本投資建設(shè)的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相同的用水、用電、用氣、供暖的優(yōu)惠政策；享受綜合責(zé)任保險(xiǎn)財(cái)政補(bǔ)貼政策。,,,資金方面給予大力支持,政策背景——《關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法》,醫(yī)療服務(wù)要跟上,對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，符合職工(城鎮(zhèn)居民)基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)條件的，可以申請納入醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍；,

16、鼓勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與就近醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議，由就近醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供對口醫(yī)療服務(wù)。,,,政策背景——《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)》,規(guī)劃選址 根據(jù)發(fā)展需要可將村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。,床位設(shè)置規(guī)模 獨(dú)立占地的養(yǎng)老院一般要設(shè)置300至500張床，最小不宜低于100張。,床均用地面積一般為20-40㎡/床，在非集中建設(shè)區(qū)床均面積可適當(dāng)提高，但不應(yīng)超過60㎡/床。,床均建筑面

17、積一般為35-45㎡/床，特殊設(shè)施的床均建筑面積可適當(dāng)放寬。,容積率一般為1.2-2.0，最高不應(yīng)超過2.5。,室外場地除老年養(yǎng)護(hù)院外，需設(shè)置老年人休閑、健身、娛樂等活動的室外活動場地。室外活動場地人均面積不低于1.20㎡。,交通要求主要出入口不應(yīng)直接開向城市主干道。,日照要求老年人居住用房和主要活動用房日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于居住建筑日照標(biāo)準(zhǔn)。,,,,,建筑設(shè)計(jì)要求——適老化設(shè)計(jì),政策背景——《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)

18、》,建筑設(shè)計(jì)要求——無障礙設(shè)計(jì),建筑出入口內(nèi)外應(yīng)留有不小于 1.50m×1.50m的輪椅回旋面積。,走廊凈寬不應(yīng)小于1.80m。,通過式走廊兩側(cè)墻面0.90m和0.65m高處應(yīng)設(shè)Φ40-50mm的圓桿橫向扶手。,二層（含二層）以上養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑應(yīng)設(shè)無障礙電梯，且至少有1臺能兼作醫(yī)用電梯。,建筑的地面應(yīng)采用不易碎裂、耐磨、防滑、平整的材料。,老年人居室的自用衛(wèi)生間出入口凈寬不應(yīng)小于0.80m。,應(yīng)采用外開門或平開門，并設(shè)置透光

19、的觀察窗及由外部可開啟的門扇。,浴盆和便器旁應(yīng)安裝扶手，淋浴位置應(yīng)在一側(cè)墻面安裝扶手。,,,,,,,,政策背景——《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)》,建筑設(shè)計(jì)要求—— 設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計(jì),其他設(shè)計(jì)要求超過300床的每層均應(yīng)設(shè)置護(hù)理站，并應(yīng)設(shè)置建筑設(shè)備設(shè)施控制系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，視線應(yīng)覆蓋所有老年人公共活動區(qū)域。,監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)功能需求設(shè)置相應(yīng)的護(hù)理智能化系統(tǒng)。電視監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置在公共部位。,呼叫裝置公共空間、居室及衛(wèi)

20、生間應(yīng)設(shè)緊急呼叫裝置。,水電計(jì)量應(yīng)按老年人居室設(shè)置分室電計(jì)量和水計(jì)量系統(tǒng)。,照明開關(guān)老年人居室主要照明系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)在床頭、居室入口等地多地控制。寬板翹板開關(guān)，安裝高度宜距地面 1.10m。,,,,應(yīng)做標(biāo)識設(shè)計(jì)，標(biāo)識應(yīng)色彩鮮明、字體醒目、圖案清晰。,政策背景——昌平區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)審批辦法,營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在取得《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》后，按照有關(guān)規(guī)定到工商部門辦理注冊登記手續(xù)。,非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定到區(qū)民政局社團(tuán)登

21、記科辦理注冊登記手續(xù)。,,,,,政策背景——養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)貼申請流程,必須符合下述條件建筑：符合《北京市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn)》規(guī)定，工程質(zhì)量和消防安全驗(yàn)收合格。建設(shè)硬指標(biāo)：“十二五”期間，在新審批建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和政府投資建設(shè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，80%以上的養(yǎng)老床位應(yīng)具有護(hù)養(yǎng)功能。,向民政局書面申報(bào)《社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)補(bǔ)貼》,區(qū)縣民政局進(jìn)行實(shí)地調(diào)查填寫調(diào)查表,區(qū)縣民政和財(cái)政部門將組織評審委員會進(jìn)行評審,公示,報(bào)市級審定,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)

22、補(bǔ)貼申報(bào)流程,建設(shè)養(yǎng)護(hù)功能床位：2.5萬/張x160張=400萬建設(shè)普通功能床位：2萬/張x40張=80萬配套功能建設(shè)1比1：480萬建設(shè)資金補(bǔ)貼合計(jì)：960萬（元）年運(yùn)營補(bǔ)貼：300元/月/床x12個月x200床=72萬元,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院以200張床為例估算建設(shè)補(bǔ)貼,,,,,養(yǎng)老市場政策解讀——綜述,北京老齡化突出，政府高度重視，持續(xù)出臺土地和資金層面的相關(guān)政策，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了前所未有的支持。未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，奤夿屯

23、新村前景一片光明。,2014年兩會期間提出：集體經(jīng)營性建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村可以將未承包的集體所有的土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。奤夿屯新村可合理合法介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)、經(jīng)營。,“十二五”規(guī)劃要求：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)為依托，機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。奤夿屯新村可以用“9064”的總體目標(biāo)指導(dǎo)4600畝村域的規(guī)劃建設(shè)。目前，首要須利用養(yǎng)老機(jī)構(gòu)打開困局。,凡

24、養(yǎng)老項(xiàng)目需向地方民政局申報(bào)籌辦，到發(fā)改委立項(xiàng)，方可減免建設(shè)和經(jīng)營等稅費(fèi)，經(jīng)驗(yàn)收合格才能取得相應(yīng)的建設(shè)和運(yùn)營補(bǔ)貼。因此，先立項(xiàng)，報(bào)規(guī)劃，保證可持續(xù)發(fā)展。,尋找適合的盈利模式介入實(shí)現(xiàn)多方共贏,,,,,2. 養(yǎng)老市場產(chǎn)品變化》》》,13個市調(diào)樣本以開業(yè)時間為序產(chǎn)品DNA,市調(diào)樣本1 太申祥和敬老院（2002年正式開業(yè)）,市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（2007年開業(yè)）,北七家,北苑路,望京東園,市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（北七家

25、項(xiàng)目),市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（北苑項(xiàng)目）,市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（望京項(xiàng)目）,市調(diào)樣本2 北京匯晨老年公寓（望京項(xiàng)目）,市調(diào)樣本3 十三陵溫馨老年公寓（2007年開業(yè)）,,市調(diào)樣本4 將府莊園敬老院（2010年開業(yè)）,,市調(diào)樣本4 將府莊園敬老院,老年大學(xué)活動中心,月梨中醫(yī)醫(yī)院,社區(qū)活動中心,市調(diào)樣本5 燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心（2010年開業(yè)）,,市調(diào)樣本5 燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心,燕達(dá)迎賓酒店,市調(diào)樣本6 上

26、海親和源（2010年開業(yè)）,市調(diào)樣本6 上海親和源,備注：入住條件需男性滿60周歲，女性滿55周歲。紅色部分價格為最新上調(diào)價格。,經(jīng)營模式：會員制,市調(diào)樣本7 溫都水城國際養(yǎng)生公寓（2011年開業(yè)）,市調(diào)樣本7 溫都水城國際養(yǎng)生公寓,經(jīng)營模式：會員制會費(fèi)：躉交押金60萬——140萬不等（依房間大小和簽約年限收取會費(fèi)）具體情況：,市調(diào)樣本7 溫都水城國際養(yǎng)生公寓,其他收費(fèi)明細(xì)：,溫度水城養(yǎng)老公寓——水城金手杖獲得運(yùn)營補(bǔ)貼。,,市調(diào)樣

27、本8 九華國際養(yǎng)生公館（2012年開業(yè)）,15號公館,5號公館,市調(diào)樣本8 九華國際養(yǎng)生公館,市調(diào)樣本9 北京雙井恭和苑（2012年10月開業(yè)）,,市調(diào)樣本9 北京雙井恭和苑,,市調(diào)樣本10 保利安平?和熹會（2012年11月開業(yè)）,市調(diào)樣本10 保利安平?和熹會,市調(diào)樣本10 保利安平?和熹會,經(jīng)營模式：租賃制1.自理型菜單式收費(fèi)表,,,,,,市調(diào)樣本10 保利安平?和熹會,2.非自理型,,,,,,市調(diào)樣本11 天津云杉鎮(zhèn)（2013

28、年6月開業(yè)）,市調(diào)樣本11 天津云杉鎮(zhèn),市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園（預(yù)計(jì)2015年開始運(yùn)營）,市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園,,,專業(yè)護(hù)理單元臨終關(guān)懷單元康復(fù)醫(yī)院,,,協(xié)助生活單元,,,記憶障礙單元,,,會所,,,,獨(dú)立生活單元,市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園,市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園,市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園,配套設(shè)施：記憶回廊、寄宿幼兒園等計(jì)劃設(shè)立宗教信仰區(qū)，有佛堂、基督教堂等，現(xiàn)為模擬展示社區(qū)活動豐富多彩，包括定期戶

29、外旅游醫(yī)療：社區(qū)內(nèi)提供康復(fù)為主的2甲醫(yī)院，與協(xié)和醫(yī)院、安貞醫(yī)院、王府醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)磋商，擬建就診綠色通道就餐：點(diǎn)餐，無統(tǒng)一餐標(biāo)。,市調(diào)樣本12 泰康之家 燕園,市調(diào)樣本13 愛晚大愛城（開業(yè)時間未定）,市調(diào)樣本13 愛晚大愛城,政策支持：民政部提出的“國家愛晚工程”項(xiàng)目關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)品：總建面近4萬平米的養(yǎng)老公寓由發(fā)展商持有經(jīng)營，擁有養(yǎng)生會所及近400套居住單元，有套間、一居室、兩居室等多種戶型可供選擇，專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)可為老人提

30、供專業(yè)的養(yǎng)老居所與全面貼心的服務(wù)。產(chǎn)權(quán)：70年產(chǎn)權(quán)開盤時間：2014年4月社區(qū)配套： 大型醫(yī)院、養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)生會所、體育中心、文化教育、生態(tài)農(nóng)場、休閑公園、繽紛商業(yè)、高端酒店,養(yǎng)生會所,養(yǎng)老公寓,市調(diào)樣本的綜合情況 ——養(yǎng)老產(chǎn)品不再受土地制約,市調(diào)樣本的綜合情況一覽表 1,市調(diào)樣本的綜合情況一覽表 2,養(yǎng)老市場產(chǎn)品變化－－綜述,,1.養(yǎng)老產(chǎn)品不再受土地制約。國有土地也好，集體土地也罷，只要有民政支持，均可獲社會認(rèn)可和政策補(bǔ)貼，

31、但政策落地性有待考證。,2. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸由福利型向市場化轉(zhuǎn)型，從而形成非營利的福利型養(yǎng)老院及營利型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，打破了傳統(tǒng)觀念上“重保障輕商業(yè)的格局”,3.政策放寬，紛紛給予企業(yè)民政支持。前期建設(shè)符合養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，紛紛申請民政支持，以博取政策、資金的維系。,4. 營銷模式仍處于不斷摸索階段，會員制與租賃制并存。換言之，銷售向持有過度，以符合政策導(dǎo)向，換取后續(xù)的可持續(xù)發(fā)展。,5.硬件規(guī)范化，適老化設(shè)計(jì)日趨完善。如室內(nèi)外緊急呼叫系統(tǒng)的

32、建立，走廊1.5米寬，擔(dān)架電梯設(shè)置、活動區(qū)功能設(shè)置品質(zhì)精良，不能開設(shè)幼兒園，也會特設(shè)兒童娛樂區(qū)等，以適應(yīng)老年人心理、生理的全面需求。,6.軟性服務(wù)更加關(guān)注老人的養(yǎng)生、健康、精神生活?！搬t(yī)養(yǎng)結(jié)合”新模式逐步滲透到各養(yǎng)老項(xiàng)目，老年文化建設(shè)豐富多彩，餐飲突出養(yǎng)生理念等。,7.打造項(xiàng)目特色。即每個項(xiàng)目都有自己的DNA，以支撐自己的經(jīng)營。,,,,,,,會員制（可繼承、可轉(zhuǎn)讓）,險(xiǎn)金+租金如泰康之家*燕園：200萬元,8. 經(jīng)營模式：會員制和租