面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)開發(fā)方法-大連民族大學(xué)

1、房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的開發(fā),房地產(chǎn)投資的概念 管理模型分析 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)設(shè)計(jì) 系統(tǒng)實(shí)施,第七章,一、房地產(chǎn)投資的概念,房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的研究和開發(fā)，目的在于能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策過程中的信息化管理，并能輔助房地產(chǎn)決策者運(yùn)用科學(xué)的管理方法，準(zhǔn)確、快速地做出決策。 使用該系統(tǒng)，既可對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息進(jìn)行海量存儲(chǔ)、高速查詢和科學(xué)管理，還可通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫中的大量實(shí)用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標(biāo)，選擇適用可行的數(shù)學(xué)模型

2、及一系列計(jì)算步驟，以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考。,一、房地產(chǎn)投資的概念,1. 房地產(chǎn)投資的概念及其分類 房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類。 房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房

3、地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售來收回投資，實(shí)現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦大。 房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指投資者的投資對(duì)象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。這類投資的目的一般有兩個(gè)，一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要即自用，二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。,一、房地產(chǎn)投資的概念,房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的綜合，具有不同于其他行業(yè)的許多

4、特點(diǎn)，也正是因?yàn)檫@些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資決策不同的之處。房地產(chǎn)投資特點(diǎn)分述如下：（1）投資規(guī)模巨大 （2）投資回收期長(zhǎng)（3）房地產(chǎn)的固定性（4）受宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所制約 （5）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不充分性,2. 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn),一、房地產(chǎn)投資的概念,房地產(chǎn)投資特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為：（1）政治風(fēng)險(xiǎn) （2）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) （3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 包括經(jīng)濟(jì)景氣狀況、通貨膨脹、利率與匯率的變

5、動(dòng)、地價(jià)與建筑成本等的變動(dòng)、外貿(mào)動(dòng)向以及其他投資動(dòng)向等因素。（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) （5）自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),3. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),一、房地產(chǎn)投資的概念,（1）地產(chǎn)投資 （2）住宅投資 （3）公寓投資（4）辦公樓、寫字樓投資（5）商業(yè)樓投資（6）工業(yè)樓投資,4. 房地產(chǎn)投資類型,二、管理模型分析,在房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)中涉及到的管理模型較多,包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型、投資決策模型以及投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型等等。 研究并設(shè)計(jì)正

6、確而又合理的管理模型是成功地開發(fā)房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)的前提，因此需要對(duì)系統(tǒng)中所用到的管理模型加以分析和探討。,二、管理模型分析,（1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)相關(guān)因素 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的關(guān)鍵因素主要在于市場(chǎng)需求總量及其市場(chǎng)占有率。 影響市場(chǎng)需求的因素主要是環(huán)境，如政治環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、人口增長(zhǎng)、分配政策、社會(huì)購買力、社會(huì)文化、購買心理、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等，這些因素往往是不可控的； 影響市場(chǎng)占有率的因素又可分為兩類：一類是企業(yè)自身因

7、素，如產(chǎn)品成本、產(chǎn)品質(zhì)量、促銷手段、促銷技巧等。另一類是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，包括房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的生產(chǎn)能力、銷售水平、產(chǎn)品價(jià)格、資本狀況等等。,1 ．房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型分析,二、管理模型分析,1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)模型分析,預(yù)測(cè)的銷售量及其市場(chǎng)占有率,市場(chǎng)預(yù)測(cè)相關(guān)因素分析圖,二、管理模型分析,1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)基本方法,預(yù)測(cè)方法,二、管理模型分析,2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析,投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用的是現(xiàn)代分析方法，通過對(duì)擬建項(xiàng)目計(jì)算

8、期內(nèi)投入產(chǎn)出各經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行系統(tǒng)分析、調(diào)查、預(yù)測(cè)、計(jì)算和論證之后，再從中選擇可行方案。目前，我國(guó)現(xiàn)行的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為兩個(gè)層次，即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 本系統(tǒng)中用的是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。,二、管理模型分析,2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算方法,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩大類，靜態(tài)指標(biāo)沒有考慮到時(shí)間因素，而動(dòng)態(tài)指標(biāo)卻注重時(shí)間因素。 在投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，靜態(tài)指標(biāo)僅作為參考指標(biāo)，而動(dòng)態(tài)指標(biāo)是作為投資

9、項(xiàng)目是否可行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。,二、管理模型分析,2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)及計(jì)算方法,（1）靜態(tài)指標(biāo),投資利潤(rùn)率（T）投資利稅率（R）靜態(tài)投資回收期（Pt）借款回收期（Pc）,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率（NPVR）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）動(dòng)態(tài)投資回收期（Tp）,（2）動(dòng)態(tài)指標(biāo),算法略,二、管理模型分析,2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要變量分析,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，涉及到的變動(dòng)因素主要有：地價(jià)、購置土地過程中的附

10、加費(fèi)用、用于購置土地的短期貸款利率、建筑面積、建安成本、開發(fā)周期、用于支付建造成本的短期貸款利率、租售代理費(fèi)、開發(fā)商租售物業(yè)時(shí)的有關(guān)支出、租金或售價(jià)、開發(fā)商利潤(rùn)率等等。 其中，短期借貸成本、建安成本、租金或售價(jià)、開發(fā)商利潤(rùn)率、地價(jià)是最主要的變動(dòng)因素，對(duì)開發(fā)結(jié)果的影響很大，因而有必要對(duì)它們進(jìn)行分析。,二、管理模型分析,2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要變量分析,（1）租金和售價(jià)（2）建設(shè)投資 1）地價(jià) 2）工程造

11、價(jià) （3）開發(fā)期 1）開發(fā)前期 2）建筑施工期 3）出租期或出售期 （4）開發(fā)和銷售面積 （5）投資收益率,二、管理模型分析,3 房地產(chǎn)投資決策模型分析,3．1 房地產(chǎn)投資決策問題分類,（1）房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)決策 （2）房地產(chǎn)投資類型決策 （3）房地產(chǎn)投資開發(fā)地點(diǎn)決策 （4）房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模決策 （5）房地產(chǎn)投資資金來源決策（6）房地產(chǎn)價(jià)格決策,二、管

12、理模型分析,3 房地產(chǎn)投資決策模型分析,3．2 房地產(chǎn)投資決策方法,二、管理模型分析,4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析,在對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較分析后，我們還需對(duì)該投資方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析與估計(jì)，以便對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其影響程度作出定量的估計(jì)，并且確定某些風(fēng)險(xiǎn)因素的變化幅度和范圍。 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)采用不確定分析方法，包括盈虧平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系統(tǒng)采用盈虧平衡分析法、敏感性分析法。,二、管理模型分析,4 房地產(chǎn)投資

13、風(fēng)險(xiǎn)分析,4．1 盈虧平衡分析,（1）線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的，這些條件主要有：①開發(fā)量與銷售量相等；②在所分析的銷售量范圍內(nèi)，固定費(fèi)用不發(fā)生變化；③變動(dòng)費(fèi)用是建筑面積的正線性函數(shù)；④銷售收入完全隨著建筑面積的變動(dòng)而變動(dòng)，并呈線性關(guān)系。在整個(gè)分析過程中，平均單方售價(jià)是不變的。 （2）非線性盈虧平衡分析 在實(shí)際工作中常常會(huì)遇到建筑面積與成本不成線性關(guān)系的情況。房屋的銷售會(huì)受到市場(chǎng)和用戶的影響，銷售收入和

14、銷售量也不是成線性關(guān)系。如一項(xiàng)目規(guī)模及要求達(dá)到某一限度時(shí)，正常價(jià)格的建筑材料、動(dòng)力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等已不能保證供應(yīng)，企業(yè)必須付出較高的代價(jià)才能獲得，同時(shí)對(duì)一些配套設(shè)施、施工技術(shù)等都提出了更高的要求，因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性，,二、管理模型分析,4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析,4．2 敏感性分析,敏感性分析是研究投資項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，以判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。這些可能發(fā)生變化的因素就稱

15、為不確定性因素。根據(jù)每次變動(dòng)因素的數(shù)目不同，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析,二、管理模型分析,4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析,4．2 敏感性分析,（1）單因素敏感性分析 每次只變動(dòng)一個(gè)因素，而其他因素保持不變時(shí)所進(jìn)行的敏感性分析。1）確定分析指標(biāo) 2）選定需要分析的不確定性因素并設(shè)定變動(dòng)范圍3）計(jì)算因素變動(dòng)致使經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量結(jié)果 4）確定敏感因素（2）多因素敏感性分析 進(jìn)行多因素敏感性分析的條件是：假

16、定多個(gè)變動(dòng)因素互相獨(dú)立。,三、系統(tǒng)分析,3.1 系統(tǒng)需求分析,1 現(xiàn)狀調(diào)查分析,在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問題：（1）信息的加工處理方式落后 （2）信息的存儲(chǔ)方式不合理 （3）信息的流通渠道不暢 （4）信息反饋不及時(shí) （5）信息管理不規(guī)范 （6）決策方法不科學(xué),三、系統(tǒng)分析,3.1 系統(tǒng)需求分析,2 功能需求分析,系統(tǒng)存在的問題決定了系統(tǒng)的需求，進(jìn)而決定了系統(tǒng)的功能。正是因?yàn)榭陀^問

17、題的存在，才有了需求的存在，也才有了系統(tǒng)存在的必要性。因而，對(duì)需求的分析往往是基于原系統(tǒng)所存在的問題之上。需求之一 是希望將企業(yè)的信息處理方式由手工處理向計(jì)算機(jī)處理方向轉(zhuǎn)變，通過管理信息系統(tǒng)的建立，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的信息化管理，使企業(yè)管理工作規(guī)范化、制度化和程序化，并促進(jìn)企業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，避免業(yè)務(wù)管理的隨意性，提高信息處理的時(shí)效性和準(zhǔn)確性，理順企業(yè)的信息流程和流向，以便及時(shí)、準(zhǔn)確地把握企業(yè)內(nèi)部、市場(chǎng)和其他外部信息，提高投資決策的效率。需

18、求之二 是希望能將科學(xué)的管理方法引進(jìn)到企業(yè)決策中，以減少?zèng)Q策的隨意性、主觀性、人為性，避免決策的失誤，提高決策的水平和質(zhì)量。,三、系統(tǒng)分析,3.1 系統(tǒng)需求分析,2 功能需求分析,（1）信息管理功能 （2）信息共享功能 （3）數(shù)據(jù)計(jì)算功能 （4）文檔生成功能 （5）模型管理功能 （6）輔助決策功能,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務(wù)流程分析,1 組織/業(yè)務(wù)關(guān)系分析,“＊”表示該項(xiàng)業(yè)務(wù)是對(duì)應(yīng)組織的主要業(yè)務(wù)；“A”表示該單位是

19、參加協(xié)調(diào)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的輔助單位；“R”表示該單位是該項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)單位； 空格：表示該單位與對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)無關(guān)；,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務(wù)流程分析,2 業(yè)務(wù)流程分析,2.1 房地產(chǎn)投資決策的業(yè)務(wù)流程,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務(wù)流程分析,2 業(yè)務(wù)流程分析,2.2 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務(wù)流程圖,三、系統(tǒng)分析,3.2 組織與業(yè)務(wù)流程分析,2 業(yè)務(wù)流程分析,2.2 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務(wù)流程圖,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,1 數(shù)據(jù)

20、匯總,(1) 數(shù)據(jù)匯總,① 數(shù)據(jù)分類編碼 將系統(tǒng)調(diào)查中所收集到的數(shù)據(jù)資料，按業(yè)務(wù)過程進(jìn)行分類編碼，按處理過程的順序排放在一起；② 數(shù)據(jù)完整性分析 按業(yè)務(wù)過程自頂向下地對(duì)數(shù)據(jù)項(xiàng)進(jìn)行分析，從本到源，直到紀(jì)錄數(shù)據(jù)的原始單據(jù)或憑證，確保數(shù)據(jù)的完整性和正確性；③ 確定數(shù)據(jù)的字長(zhǎng)或精度,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,1數(shù)據(jù)匯總分類,（2）數(shù)據(jù)分類,① 輸入數(shù)據(jù)類 原始數(shù)據(jù)或基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括本企業(yè)歷史項(xiàng)目收支數(shù)據(jù)、市場(chǎng)需求量、投資項(xiàng)

21、目概況、市場(chǎng)環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)等等。② 過程數(shù)據(jù)類 系統(tǒng)在處理過程中所產(chǎn)生的一些數(shù)據(jù)，包括投資費(fèi)用估算、收入預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、決策分析結(jié)果以及敏感性分析的結(jié)果等等。③ 最終輸出數(shù)據(jù)類 是指決策者想得到的一些數(shù)據(jù)，如數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì)結(jié)果、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告、最優(yōu)決策方案等等。,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,2 數(shù)據(jù)分析,數(shù)據(jù)分析主要是完成三項(xiàng)工作: ① 匯總并檢查數(shù)據(jù)完備性、一致性、無冗余性；② 數(shù)據(jù)流向分析,并檢查數(shù)據(jù)的

22、匹配、共享等情況；③ 數(shù)據(jù)重要度及相互間的關(guān)系分析等等。 本系統(tǒng)在進(jìn)行分析時(shí)，主要采用U/C矩陣方法。U/C矩陣本質(zhì)是一種聚類方法，它可以用于過程/數(shù)據(jù)、功能/組織、功能/數(shù)據(jù)等各種分析中。,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,2 數(shù)據(jù)分析,（1）構(gòu)造U/C矩陣 縱坐標(biāo)欄目定義為功能類，橫坐標(biāo)欄目定義為數(shù)據(jù)類；（2）數(shù)據(jù)正確性檢驗(yàn) 按數(shù)據(jù)守恒原理，即數(shù)據(jù)必定有一個(gè)產(chǎn)生的源，而且必定有一個(gè)或多個(gè)用途，可細(xì)分為完備性

23、、一致性和無冗余性三條檢驗(yàn)規(guī)則。,三、系統(tǒng)分析,房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)U/C矩陣數(shù)據(jù)分析圖,數(shù)據(jù),功能,C,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,3 數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析,（1）從數(shù)據(jù)的類型上分析 ①系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù)，包括原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和備選投資方案；前者為市場(chǎng)信息，又可分為投資支出如建筑安裝費(fèi)用、施工準(zhǔn)備費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等，投資收入如銷售收入、出租收入以及市場(chǎng)需求量等等； ② 過程數(shù)據(jù)，即中間數(shù)據(jù)，為最終數(shù)據(jù)

24、的輸出作準(zhǔn)備，包括收入預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、支出預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)值如內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等等； ③系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù)，主要是最優(yōu)投資方案。,三、系統(tǒng)分析,3.3 數(shù)據(jù)匯總分類與分析,3 數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析,（2）從數(shù)據(jù)使用頻率上分析 ①原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 如建筑安裝費(fèi)用、施工準(zhǔn)備費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、銷售收入、出租收入、市場(chǎng)需求量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手投資方案， ②投資方案數(shù)據(jù) 如投資類型、投資規(guī)模、投資地點(diǎn)、房屋價(jià)格以及預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)如支

25、出預(yù)測(cè)、收入預(yù)測(cè)在整個(gè)系統(tǒng)中使用較為頻繁等；（3）叢數(shù)據(jù)源上分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于市場(chǎng)信息調(diào)查中所得； 投資方案數(shù)據(jù)是針對(duì)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析之后而加以主觀提出的； 收入預(yù)測(cè)、支出預(yù)測(cè)是對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)后（經(jīng)過預(yù)測(cè)檢驗(yàn)）而得出的。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（1）頂層數(shù)據(jù)流程圖,反應(yīng)了本系統(tǒng)的整體功能結(jié)構(gòu)（進(jìn)行房地產(chǎn)投資方案決策）、初始輸入數(shù)據(jù)（各種原始數(shù)據(jù)）以及最終輸出結(jié)果（最優(yōu)決策方案），通過對(duì)本層數(shù)

26、據(jù)流程圖的分析，可對(duì)系統(tǒng)邏輯功能一目了然。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（2）一層數(shù)據(jù)流程圖,第一層數(shù)據(jù)流程圖共分為四個(gè)大的邏輯處理過程，它們分別是市場(chǎng)分析、方案預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以及方案決策和評(píng)價(jià)四個(gè)部分，涉及到市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部等多個(gè)職能部門，其中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案收益數(shù)據(jù)等作為四個(gè)邏輯處理過程的共享數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)經(jīng)過四個(gè)邏輯處理過程后，最終得出最優(yōu)方案供決策人員參考。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流

27、程分析與數(shù)據(jù)詞典,（2）頂層數(shù)據(jù)流程圖,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（方案估算）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（3）二層數(shù)據(jù)流程圖,（方案決策及評(píng)價(jià)）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（4）三層數(shù)據(jù)流

28、程圖,（方案分析之?dāng)?shù)據(jù)預(yù)測(cè)）,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（4）三層數(shù)據(jù)流程圖,(方案決策及風(fēng)險(xiǎn)分析之投資決策),三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,數(shù)據(jù)詞典是系統(tǒng)邏輯模型的詳細(xì)、具體的說明，是系統(tǒng)分析階段的重要文件，也是內(nèi)容豐富、篇幅極大的文件。本例只給出投資決策與評(píng)價(jià)處理過程中的部分?jǐn)?shù)據(jù)詞典圖。,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分

29、析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,,《數(shù)據(jù)流》條目,三、系統(tǒng)分析,3.4 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典,（5）數(shù)據(jù)詞典,《數(shù)據(jù)加工》條目,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（1）U/C矩陣的建立,從理論上說，建立U/C矩陣一般須按照結(jié)構(gòu)化的系統(tǒng)分析方式來進(jìn)行，它首先分析系統(tǒng)的總體功能，然后自頂向下、逐步分解，逐個(gè)地確定各項(xiàng)具體的功能和完成此項(xiàng)功能所需要的數(shù)據(jù)，最后填上功能/數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，即完成了U/C矩陣的建立過程。本系統(tǒng)的U/C矩陣在數(shù)據(jù)

30、分析時(shí)已經(jīng)建立好。,（2）U/C矩陣正確性檢驗(yàn),建立U/C矩陣后一定要根據(jù)“數(shù)據(jù)守恒原則”進(jìn)行正確性檢驗(yàn)，也就是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行完備性檢驗(yàn)、一致性檢驗(yàn)和無冗余性檢驗(yàn)，以確保系統(tǒng)功能數(shù)據(jù)項(xiàng)劃分和所建U/C矩陣的正確性。這一項(xiàng)工作已在前面數(shù)據(jù)正確性分析時(shí)完成。,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（3）U/C矩陣求解,U/C矩陣求解過程就是對(duì)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)劃分的優(yōu)化過程。它是基于子系統(tǒng)劃分應(yīng)相互獨(dú)立，而且內(nèi)部凝聚性高的這一原則。具體做法是使表中的“C

31、”元素盡量地靠近U/C矩陣的對(duì)角線，然后，再以“C”元素為標(biāo)準(zhǔn)，劃分子系統(tǒng)。這樣劃分的子系統(tǒng)獨(dú)立性和凝聚性都是較好的，因?yàn)樗梢源_保各子系統(tǒng)不受干擾地獨(dú)立運(yùn)行。 U/C矩陣求解過程是通過表上作業(yè)來完成的，其具體做法是：調(diào)換表中的行變量或列變量，使表中的“C”元素盡量地靠近U/C矩陣的對(duì)角線，注：這里只是盡量地朝對(duì)角線靠近，但不可能全在對(duì)角線上，按照這一原則，本系統(tǒng)U/C矩陣求解結(jié)果如下頁圖。,,,,,三、系統(tǒng)分析,U/C矩陣求解

32、—表上移動(dòng)作業(yè)過程,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布,① 通過對(duì)U/C矩陣的正確性檢驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)前段分析和調(diào)查工作的疏漏和錯(cuò)誤；② 通過對(duì)U/C矩陣的正確性檢驗(yàn)來分析數(shù)據(jù)的正確性和完整性；③ 通過對(duì)U/C矩陣的求解過程最終得到子系統(tǒng)的劃分；④ 通過子系統(tǒng)之間的聯(lián)系（“U”）可以確定子系統(tǒng)之間的共享數(shù)據(jù)。這里僅分析后兩點(diǎn)。,在本系統(tǒng)中U/C矩陣求解的目的是為了對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行邏輯功能劃分和考慮今后數(shù)據(jù)

33、資源的合理分布，具體來說，可幫助我們做好四點(diǎn)工作：,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/數(shù)據(jù)分析,（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布,系統(tǒng)邏輯功能的劃分 根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)投資決策過程中功能需求、業(yè)務(wù)流程、數(shù)據(jù)流程、功能/數(shù)據(jù)等的分析，我們將總系統(tǒng)初步劃分為四個(gè)子系統(tǒng)，即市場(chǎng)分析子系統(tǒng)、方案預(yù)測(cè)子系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng)、投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng)。系統(tǒng)的邏輯功能分別由這四個(gè)系統(tǒng)出完成，每個(gè)子系統(tǒng)所要完成的功能如下圖所示。,三、系統(tǒng)分析,3.5 功能/

34、數(shù)據(jù)分析,（4）系統(tǒng)功能劃分和數(shù)據(jù)資源分布,數(shù)據(jù)資源分布 在對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行劃分并確定料子系統(tǒng)以后，從圖上可以看出所有數(shù)據(jù)的使用關(guān)系都被小方塊分隔成了兩類： 一類在小方塊以內(nèi)；所產(chǎn)生和使用的數(shù)據(jù)，今后主要考慮放在本子系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)設(shè)備上處理。 另一類在小方塊以外。（即圖中小方塊以外的“U”），則表示了各子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)聯(lián)系。這些數(shù)據(jù)主要包括一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和一些中間數(shù)據(jù)如方案收益數(shù)據(jù)、方案支出數(shù)據(jù)、方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)等等。這些

35、數(shù)據(jù)資源今后應(yīng)考慮放在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上供各子系統(tǒng)共享或通過網(wǎng)絡(luò)來相互傳遞。,三、系統(tǒng)分析,U/C矩陣的求解結(jié)果,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng),方案估算子系統(tǒng),方案決策與風(fēng)險(xiǎn)分析子系統(tǒng),四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．1 子系統(tǒng)劃分,房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng),四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．1 市場(chǎng)分析子系統(tǒng),（1）市場(chǎng)信息管理模塊 市場(chǎng)信息內(nèi)容包括土地供給、資金供給、建筑材料、施工力量、擬投資地

36、點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施、地理環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等內(nèi)容、市場(chǎng)需求情況、商品房空置情況、房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手投資計(jì)劃以及本企業(yè)歷史投資項(xiàng)目的收支情況等等 市場(chǎng)信息分類錄入模塊用以實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)分類和追加，它是原始數(shù)據(jù)的入口。 市場(chǎng)信息分類瀏覽模塊對(duì)所錄入市場(chǎng)信息的內(nèi)容加以分類瀏覽。 市場(chǎng)信息查詢模塊根據(jù)使用者的要求，檢索出特定范圍類的市場(chǎng)信息供使用者參考。 市場(chǎng)信息編輯模塊用以對(duì)已改變的市場(chǎng)

37、信息或人工錄入錯(cuò)誤的市場(chǎng)信息加以修改編輯。 市場(chǎng)信息刪除模塊用以對(duì)已過時(shí)的市場(chǎng)信息或無用的市場(chǎng)信息加以刪除，以節(jié)省存儲(chǔ)空間、提高數(shù)據(jù)庫的空間利用率并可避免無用的市場(chǎng)信息對(duì)決策人員的干擾。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．1 市場(chǎng)分析子系統(tǒng),（2）數(shù)據(jù)分析模塊 分析方法管理模塊用于對(duì)分析方法的錄入、修改、刪除等，這里的市場(chǎng)分析方法主要是一些常用的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析方法，它們主要用于對(duì)數(shù)據(jù)變化的

38、趨勢(shì)分析； 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析模塊即用分析方法管理模塊里的統(tǒng)計(jì)分析方法來對(duì)市場(chǎng)信息加以分析，并將其分析結(jié)果用圖表來加以顯示，增加其直觀性、可視性，從而為決策者提出備選方案作準(zhǔn)備。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．2 方案預(yù)測(cè)子系統(tǒng),（1）方案生成模塊 投資項(xiàng)目立項(xiàng)模塊主要是用于錄入決策人員根據(jù)對(duì)市場(chǎng)信息的分析后所提出投資備選方案，包括項(xiàng)目的投資計(jì)劃和銷售計(jì)劃，本文所討論僅指項(xiàng)目的投資計(jì)劃，主

39、要是項(xiàng)目的投資類型、投資規(guī)模、投資地點(diǎn)、房產(chǎn)價(jià)格以及資金的融資計(jì)劃等內(nèi)容； 備選方案管理模塊用于對(duì)備選方案的編輯、刪除和比較。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．2 方案預(yù)測(cè)子系統(tǒng),（2）收支預(yù)測(cè)模塊 方案及數(shù)據(jù)選擇模塊的作用在于從備選投資方案中選擇所有的投資方案，并從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中調(diào)入相應(yīng)方案下的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)； 模型選擇及方案預(yù)測(cè)模塊用于選擇合適的模型并根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)方案進(jìn)行收支預(yù)測(cè)

40、； 預(yù)測(cè)結(jié)果檢驗(yàn)?zāi)K用于對(duì)所預(yù)測(cè)的結(jié)果加以檢驗(yàn)，以驗(yàn)證其合法性， 預(yù)測(cè)結(jié)果處理模塊用于根據(jù)實(shí)際需要對(duì)所預(yù)測(cè)的結(jié)果加以人工調(diào)整； 預(yù)測(cè)模型管理包括預(yù)測(cè)模型錄入、預(yù)測(cè)模型修正、預(yù)測(cè)模型刪除和預(yù)測(cè)模型使用幫助等四個(gè)子模塊； 預(yù)測(cè)模型刪除模塊用于對(duì)不適用的預(yù)測(cè)模型從預(yù)測(cè)模型庫中刪除； 預(yù)測(cè)模型使用幫助模塊主要是考慮到用戶的知識(shí)層次不一樣，為了使任何用戶能較好的運(yùn)用本預(yù)測(cè)模型，從而加設(shè)這一模塊，該模型采用類

41、似于Windows下的向?qū)Ｊ剑ㄟ^對(duì)本模塊中所舉實(shí)例的分步使用，以幫助用戶熟練使用。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．3 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng),（1）現(xiàn)金流量表生成模塊 現(xiàn)金流量表生成模塊用于對(duì)所選方案的收入數(shù)據(jù)和支出數(shù)據(jù)從其數(shù)據(jù)庫中提起并加以合并成現(xiàn)金流量表，為下一步的可行性分析作準(zhǔn)備。（2）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析模塊 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算及分析模塊用于將所選方案的現(xiàn)金流量表通過OLE技術(shù)調(diào)入到EXCEL里的現(xiàn)金流

42、量表模板中，然后利用該模板的自動(dòng)計(jì)算功能求解出各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)值，包括內(nèi)部收益率（IRR）、投資回收期、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)（NPVR），最后將其結(jié)果返回到主程序中，在對(duì)這些結(jié)果的分析后，篩選出可行投資方案，剔除不合理的投資方案。。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．4 投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng),（1）方案決策模塊 方案決策模塊又可分為方案及模型選擇、投資決策、數(shù)據(jù)及模型檢驗(yàn)三個(gè)子模塊。其中，方案及

43、模型選擇模塊用于選擇所有可行方案并基于不同的方案特點(diǎn)采用合適的決策模型和方法進(jìn)行決策比較，具體可細(xì)分如下：對(duì)于投資規(guī)模不同的方案采用報(bào)童行為決策模型或投資增量?jī)?nèi)部收益率法或線性規(guī)劃法加以比較；對(duì)于投資地點(diǎn)不同的方案采用理想點(diǎn)法決策模型；對(duì)于投資類型多目標(biāo)決策方案采用層次分析法決策模型等；對(duì)有效期不等方案的比較，采用最小公倍數(shù)法，將對(duì)比方案處理成為相同有效期后再進(jìn)行對(duì)比；,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．

44、4 投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng),（2）方案評(píng)價(jià)模塊 方案評(píng)價(jià)模塊又可分為盈虧平衡分析、敏感性分析兩個(gè)模塊。 盈虧平衡分析模塊是通過對(duì)盈虧平衡分析點(diǎn)的計(jì)算來分析開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力，從而確定各因素的盈虧變化點(diǎn)及其盈虧變化概率矩陣； 敏感性分析模塊主要用來研究各種不確定因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)方案效果的影響，這里采用的方法是單因素分析法，考慮的因素有投資規(guī)模、投資收入、投資支出、利率以及市場(chǎng)需求來量等。,四、系統(tǒng)設(shè)

45、計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．4 投資決策及評(píng)價(jià)子系統(tǒng),（3）決策模型管理模塊 決策模型管理模塊又分為模型錄入和刪除、模型修正、模型使用幫助三個(gè)模塊。 模型錄入用于對(duì)決策模型的錄入和描述，模型刪除用于將不合適模塊從模型庫中刪除； 模型修正模塊是根據(jù)模型預(yù)測(cè)和模型檢驗(yàn)的結(jié)果來對(duì)所用的模型加以修正，同樣包括對(duì)參數(shù)和常數(shù)修正的兩個(gè)部分； 模型使用幫助模塊是為了幫助決策人員更好地使用本系統(tǒng)的決策

46、模型而設(shè)立的，該模型采用類似于Windows下的向?qū)Ｊ?，通過對(duì)本模塊中所舉實(shí)例的分步使用，可使任何層次的決策人員用好本系統(tǒng)中的決策模型。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．5 系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng),（1）密碼設(shè)置模塊 該模塊為系統(tǒng)每個(gè)用戶設(shè)置了必要的密碼及其相應(yīng)的使用權(quán)限，以防止非法用戶進(jìn)入系統(tǒng)更改數(shù)據(jù)或執(zhí)行其它非法操作，同時(shí)還可以根據(jù)用戶的需要，隨時(shí)更改密碼。（2）編碼管理模塊 為了方便用戶對(duì)項(xiàng)目代碼和方

47、案編碼的管理而設(shè)置的，本系統(tǒng)對(duì)每個(gè)項(xiàng)目及其方案均設(shè)置了唯一的項(xiàng)目代碼和對(duì)應(yīng)方案編碼，為了加強(qiáng)用戶對(duì)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理，維護(hù)數(shù)據(jù)的一致性，在一般情況下，項(xiàng)目代碼不可修改，如果用戶根據(jù)實(shí)際情況需要統(tǒng)一修改項(xiàng)目代碼，便可在本模塊中進(jìn)行。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．2 系統(tǒng)功能描述,1．2．5 系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng),（3）數(shù)據(jù)備份模塊 數(shù)據(jù)備份模塊是為了防止系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)意外或因用戶的錯(cuò)誤操作而導(dǎo)致數(shù)據(jù)庫損壞而進(jìn)行數(shù)據(jù)庫備份。本模塊能將此系

48、統(tǒng)數(shù)據(jù)庫備份到用戶指定的目錄下，以便需要時(shí)恢復(fù)。（4）數(shù)據(jù)導(dǎo)入模塊 數(shù)據(jù)導(dǎo)入模塊當(dāng)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫因意外而損壞時(shí)，便可在本模塊中將備份好的數(shù)據(jù)導(dǎo)入系統(tǒng)中，代替原有的數(shù)據(jù)庫以方便用戶使用。（5）系統(tǒng)幫助模塊 系統(tǒng)幫助模塊是對(duì)用戶如何使用本系統(tǒng)而設(shè)置，包括各模塊使用幫助、管理模型如預(yù)測(cè)模型、決策模型、評(píng)價(jià)模型的知識(shí)介紹和使用說明等等。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置,1．3．1 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì),從房地產(chǎn)投資決策這一

49、過程分析出發(fā)，主要涉及市場(chǎng)部、工程技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、各職能領(lǐng)導(dǎo)辦公室的四個(gè)業(yè)務(wù)功能操作場(chǎng)所；并且每個(gè)職能部門功能相對(duì)獨(dú)立，部門之間有諸多必要的數(shù)據(jù)聯(lián)系。另外，系統(tǒng)還需為領(lǐng)導(dǎo)信息服務(wù)提出各項(xiàng)信息查詢功能。 根據(jù)這種特點(diǎn)，系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)局部網(wǎng)絡(luò)作為系統(tǒng)的物理結(jié)構(gòu)，為了提高系統(tǒng)的可靠性和可擴(kuò)充性，網(wǎng)絡(luò)采用以交換機(jī)作為數(shù)據(jù)交換中心、以網(wǎng)絡(luò)集線器（HUB）為終端連結(jié)接點(diǎn)、以雙絞線為數(shù)據(jù)傳輸介質(zhì)的星型結(jié)構(gòu)。在每個(gè)業(yè)務(wù)管理功能發(fā)生地點(diǎn)以及每位高

50、層理人員分別配置一臺(tái)計(jì)算機(jī)作為子系統(tǒng)的節(jié)點(diǎn)工作站，系統(tǒng)功能的實(shí)現(xiàn)、子系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與交換傳遞均通過網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器完成。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置,1．3．1 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì),房地產(chǎn)投資決策信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)模式圖,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置,1．3．2 網(wǎng)絡(luò)配置,（1）硬件配置 交換機(jī) 采用LS-3024F2的24口10/100M自適應(yīng)以太網(wǎng)交換機(jī)。 網(wǎng)絡(luò)集線器（

51、HUB）采用LH-2016E的16口10M集線器。 傳輸介質(zhì) 采用Lucent五類雙絞線。 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器 作為系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)和數(shù)據(jù)共享的中心，應(yīng)具有較高的性能和可靠性，因此，宜選擇高檔品牌專用服務(wù)器。 網(wǎng)絡(luò)工作站 選用586以上普通的微型計(jì)算機(jī)，由于業(yè)務(wù)管理活動(dòng)分散在多個(gè)物理地點(diǎn)，而每個(gè)部門的高層領(lǐng)導(dǎo)也各有自己的辦公的地點(diǎn)，因此工作站的數(shù)量亦有多個(gè)。 工作站與網(wǎng)絡(luò)連接時(shí)的網(wǎng)絡(luò)適配器采用NOVELL公司的網(wǎng)絡(luò)適配器NE2000

52、。網(wǎng)絡(luò)上還配置多臺(tái)EPSON-3200K打印機(jī)，分別置于財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程技術(shù)部、總經(jīng)理辦公室和信息中心等處，以滿足工作站打印和網(wǎng)絡(luò)打印的需要。 除此之外，在網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和各工作站處，還配置凈化電源及UPS不間斷電源，以應(yīng)付電源的各種變化和故障，從而保證系統(tǒng)功能的可靠性。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),1 系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),1．3 網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)配置,1．3．2 網(wǎng)絡(luò)配置,（2）系統(tǒng)軟件配置 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上運(yùn)行Microsoft 公司的網(wǎng)

53、絡(luò)操作系統(tǒng)NT Server5。工作站上運(yùn)行Microsoft 公司的操作系統(tǒng) NT Workstation或 Windows2000。 另外，系統(tǒng)的可靠性和安全性是本系統(tǒng)在軟件總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考慮的問題。從系統(tǒng)可靠性出發(fā)，系統(tǒng)的應(yīng)用軟件和數(shù)據(jù)庫均采用了雙向備份的工作方式，即在工作站本地硬盤和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器硬盤上均有應(yīng)用系統(tǒng)軟件和數(shù)據(jù)庫備份。用戶即可以直接運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上的系統(tǒng)，以保證某一工作站的故障并不影響該功能子系統(tǒng)的使用；也

54、可以使用本地工作站上的系統(tǒng)，以保證網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器故障并不影響功能子系統(tǒng)的使用。并且通過數(shù)據(jù)雙向備份機(jī)制保證網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器和工作站上數(shù)據(jù)的一致性。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),2 代碼設(shè)計(jì),本系統(tǒng)的代碼設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目類型代碼設(shè)計(jì)、方案編碼設(shè)計(jì)兩個(gè)方面,2．1 項(xiàng)目類型代碼設(shè)計(jì),由于開發(fā)項(xiàng)目類型的不同，項(xiàng)目間的收益與支出也有很大的差別，所以在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析時(shí)，必須根據(jù)其相應(yīng)的類型進(jìn)行分析討論。因而很有必要對(duì)項(xiàng)目類型進(jìn)行代碼設(shè)計(jì)。把項(xiàng)目類型劃分為六個(gè)類型，相應(yīng)的

55、項(xiàng)目類型代碼也只設(shè)一位，取其英文字母前第一個(gè)字母，并大寫，對(duì)應(yīng)關(guān)系如下： 地產(chǎn)——L(land) 住宅——H(house) 公寓——A(apartment) 辦公樓、寫字樓——O(office building) 商業(yè)樓——C(commercial building)工業(yè)樓——I(industrial building),四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),2 代碼設(shè)計(jì),2．2 方案編碼設(shè)計(jì)

56、,方案編碼采用組合碼，分為四部分，第一部分為地方代碼，由我國(guó)省市名稱拼音組成；第二部分為時(shí)間代碼，由項(xiàng)目開發(fā)的起止時(shí)間組成，共有八位數(shù)字；第三部分由項(xiàng)目類型代碼組成；第四部分為項(xiàng)目在數(shù)據(jù)庫中的次序代碼，由英文字母N（New表示新建）和項(xiàng)目的次序編號(hào)組成，這一部分代碼由系統(tǒng)自動(dòng)生成，并接受系統(tǒng)的自動(dòng)調(diào)整。 如：方案編碼為hbwh20000512HN4，表示這一項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)在湖北省武漢市，項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間是2000年5月12號(hào)，項(xiàng)目

57、的開發(fā)類型是住宅，該項(xiàng)目在系統(tǒng)中的排序號(hào)為4。,hbwh 20000512 H N4,方案編碼層次結(jié)構(gòu)圖,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),3 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì),3．1 數(shù)據(jù)組織的規(guī)范化,（1）對(duì)于備選投資方案模型，屬性項(xiàng)目名稱、類型、規(guī)模、時(shí)間、地點(diǎn)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人依賴于主關(guān)鍵字方案編碼，而屬性聯(lián)系方式卻依賴于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，即項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不同，聯(lián)系方式也不同，它并不依賴于主關(guān)鍵字方案編碼。因此，這種關(guān)系不滿足2NF的條件，只是一個(gè) 1NF關(guān)系。 修改

58、此關(guān)系模型，將其分解成兩個(gè)關(guān)系模型，分別為： 方案編碼、項(xiàng)目名稱、類型、規(guī)模、時(shí)間、地點(diǎn)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),3 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì),3．1 數(shù)據(jù)組織的規(guī)范化,（2）對(duì)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型，屬性基準(zhǔn)收益率并不依賴于方案編碼，也就是方案編碼的改變并不會(huì)導(dǎo)致基準(zhǔn)收益率的改變?；鶞?zhǔn)收益率是由行業(yè)的基本狀況所確定，因而對(duì)所有的方案而言，其基準(zhǔn)收益率是相同的，這樣相同的數(shù)值就重復(fù)多次，增加了數(shù)據(jù)的冗余度，浪費(fèi)存儲(chǔ)空間；

59、同樣，若行業(yè)基準(zhǔn)收益率發(fā)生改變，需要多處修改，增加了數(shù)據(jù)的維護(hù)難度。因而在此關(guān)系模型中，應(yīng)該把屬性基準(zhǔn)收益率去掉。（3）備選投資方案中包含了所有方案的基本情況，而在可行投資方案和最優(yōu)投資方案中還重復(fù)包含了項(xiàng)目名稱、類型、規(guī)模、時(shí)間、地點(diǎn)等屬性，如果項(xiàng)目名稱等發(fā)生改變，則備選投資方案、可行投資方案、最優(yōu)投資方案中的項(xiàng)目名稱等需要同時(shí)修改，維護(hù)操作不便，增加了程序的代碼量和程序運(yùn)行時(shí)間，稍有疏忽就會(huì)使同一數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)庫中的結(jié)果不同，同一個(gè)方

60、案編碼就可能有不同的項(xiàng)目名稱和類型等，容易造成數(shù)據(jù)不一致和更新異常問題。因而同樣需要對(duì)可行投資方案和最優(yōu)投資方案關(guān)系模型進(jìn)行修改，即將項(xiàng)目名稱、類型、規(guī)模、時(shí)間、地點(diǎn)等重復(fù)的屬性刪除，需要時(shí)再從備選投資方案中讀取。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),3 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì),3．2 數(shù)據(jù)庫物理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),按照規(guī)范化數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)原理，結(jié)合本系統(tǒng)的需要，共設(shè)置了備選項(xiàng)目、建筑類型、成本費(fèi)用、可行方案（財(cái)務(wù)指標(biāo)）、盈虧平衡分析、敏感性分析、最優(yōu)方案等數(shù)據(jù)庫。

61、 建筑類型數(shù)據(jù)庫用于各建筑類型的選擇及各類建筑闡述的輸入與輸出； 成本費(fèi)用數(shù)據(jù)庫作為投資估算的基礎(chǔ)； 財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫是各類數(shù)據(jù)庫的核心，它將成本分析與盈利分析的各階 段成果加以匯總、傳遞再進(jìn)行反饋。 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行敏感性分析、盈虧平衡分析，并將各自分析結(jié)果以表格形式打印輸出。 在數(shù)據(jù)庫開發(fā)時(shí)，采用Access軟件設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫。Access作為微軟公司重力推出的一個(gè)數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品，主要用于桌面數(shù)據(jù)庫。,3．3．

62、1 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì),四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),3 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì),3．2 數(shù)據(jù)庫物理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),3．3．2 數(shù)據(jù)庫相互調(diào)用,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),4 用戶界面設(shè)計(jì),4．1 輸入設(shè)計(jì),4．1．1 輸入內(nèi)容設(shè)計(jì),本系統(tǒng)要求輸入的數(shù)據(jù)基本上可以分為兩類： 一類是原始的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括各項(xiàng)投資費(fèi)用估算及其標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)調(diào)查所得到的數(shù)據(jù)如居民人口數(shù)、房屋需求量、需求類型、購買能力等，歷史項(xiàng)目的一些數(shù)據(jù)，以及備選方案的基本概況等等； 另一類是在預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

63、、投資決策以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過程中要求用戶輸入的一些參數(shù)及修正數(shù)等等，如預(yù)測(cè)模型中的部分參數(shù)以及預(yù)測(cè)結(jié)果的修正數(shù)，層次分析法中各項(xiàng)目標(biāo)及方案的權(quán)重，敏感性分析時(shí)各不確定因素的變化值等等，都是在程序運(yùn)行時(shí)要求用戶輸入的數(shù)據(jù)。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),4 用戶界面設(shè)計(jì),4．1 輸入設(shè)計(jì),4．1．2 輸入格式設(shè)計(jì),由于本系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的前期開發(fā)處、工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)審計(jì)處、銷售處先填好各自相應(yīng)表格后，再匯總而至。因而在輸入格式的設(shè)計(jì)上盡

64、可能地考慮到了操作人員業(yè)務(wù)要求、工作特點(diǎn)、使用習(xí)慣等，設(shè)計(jì)格式一般均能貼近用戶的使用表格格式。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),4 用戶界面設(shè)計(jì),4．1 輸入設(shè)計(jì),4．1．3 輸入數(shù)據(jù)檢驗(yàn),（1）二次鍵入校對(duì) 對(duì)同一批數(shù)據(jù)兩次鍵入，輸入后系統(tǒng)內(nèi)部再比較這兩批數(shù)據(jù)，將不同部分顯示出來有針對(duì)性地由人來進(jìn)行校對(duì)。它是目前信息中心錄入數(shù)據(jù)時(shí)常用的方法。本系統(tǒng)對(duì)各項(xiàng)投資費(fèi)用、銷售收入、被選投資方案概況的輸入校對(duì)采用此方法。（2）數(shù)據(jù)平衡校對(duì) 主要針對(duì)本系統(tǒng)中各項(xiàng)

65、費(fèi)用估算報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表等這類完全數(shù)字型報(bào)表的輸入校對(duì)中。（3）邏輯檢驗(yàn) 也稱合理性檢驗(yàn)，指檢查輸入的數(shù)據(jù)項(xiàng)是否符合邏輯，或輸入的值是否位于在其相應(yīng)的值域內(nèi)（或預(yù)先指定的范圍內(nèi)）；本系統(tǒng)在對(duì)日期輸入的校對(duì)中，為防止用戶輸入錯(cuò)誤，對(duì)月份和日期數(shù)進(jìn)行判別，即判斷月份是否從1-12，日期是否從1-31；又如，歷史項(xiàng)目的完工時(shí)間應(yīng)大于其開始日期，敏感性分析時(shí)不確定因素的變動(dòng)范圍應(yīng)是其變動(dòng)尺度的整數(shù)倍等，系統(tǒng)同樣對(duì)這些邏輯問題做出了判斷

66、和檢驗(yàn)。（4）數(shù)據(jù)類型檢驗(yàn) 這種檢驗(yàn)在系統(tǒng)應(yīng)用中較為普遍，即判斷輸入數(shù)據(jù)的類型是否與字段的類型相配。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),4 用戶界面設(shè)計(jì),4．2 輸出設(shè)計(jì),4．2．1 輸出內(nèi)容設(shè)計(jì)及其輸出方式選擇,本系統(tǒng)輸出的內(nèi)容根據(jù)數(shù)據(jù)性質(zhì)和來源主要分為三類，（1）原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)類，如市場(chǎng)環(huán)境信息等，這一類數(shù)據(jù)主要是輔助企業(yè)決策時(shí)用，其輸出方式主要采取屏幕輸出，即根據(jù)用戶查詢、瀏覽和比較的結(jié)果而加以輸出，必要時(shí)也可打印輸出。（2）過程數(shù)據(jù)類，主要指由

67、原始基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推斷、計(jì)算、統(tǒng)計(jì)、分析而得，如市場(chǎng)需求量的變化趨勢(shì)、方案的收支預(yù)測(cè)數(shù)、方案的財(cái)務(wù)指標(biāo)、方案的敏感性分析圖等等，這類數(shù)據(jù)采取以屏幕輸出為主、打印輸出為輔的輸出方式。（3）文檔報(bào)告類，包括市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告、投資方案決策報(bào)告等等，這類數(shù)據(jù)主要是存檔、備案、送上級(jí)主管部門審查之用，因而，采取打印輸出的方式，而且，打印的格式還須規(guī)范。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),4 用戶界面設(shè)計(jì),4．2 輸出設(shè)計(jì),4．2．2 輸出格式設(shè)計(jì),輸出信息的表

68、格設(shè)計(jì)應(yīng)以滿足用戶需要及習(xí)慣為目標(biāo)。格式形式主要由表頭、表底和存放正文的“表體”三部分組成。 打印輸出主要采由OLE技術(shù)實(shí)現(xiàn)完成的。首先在WORD軟件中設(shè)計(jì)好打印模板，然后，把數(shù)據(jù)從本系統(tǒng)傳輸?shù)絎ORD模板中，利用WORD軟件的打印功能從后臺(tái)輸出。這樣，方便了日后用戶對(duì)打印格式的修改和維護(hù)，也方便了程序的設(shè)計(jì)。,四、系統(tǒng)設(shè)計(jì),4 用戶界面設(shè)計(jì),4．3 對(duì)話設(shè)計(jì),4．3．1 對(duì)話設(shè)計(jì)原則,在對(duì)話設(shè)計(jì)中，要考慮終端或微機(jī)的使用環(huán)境、響

69、應(yīng)時(shí)間、操作方便和對(duì)用戶的友好問答，并要注意保密。對(duì)話設(shè)計(jì)原則如下：（1）對(duì)話要清楚、簡(jiǎn)單，不能具有二義性；（2）對(duì)話要適合操作人員的水平，要能鼓勵(lì)用戶使用，并且容易學(xué)習(xí)掌握；（3）對(duì)話本身應(yīng)具有指導(dǎo)用戶怎樣操作和回答問題的能力；（4）對(duì)話應(yīng)能反映用戶的觀點(diǎn)、業(yè)務(wù)和習(xí)慣等；（5）必須盡快地反饋用戶的輸入狀態(tài)（尤其是出錯(cuò)的狀態(tài)）；（6）對(duì)話應(yīng)該適合于用戶的環(huán)境和具體情況，允許具有不同能力和經(jīng)驗(yàn)的用戶在不同的速度下進(jìn)行操作；（