招遠市城區(qū)基準地價更新與動態(tài)變化研究.pdf

1、我國的基準地價評估是為了適應土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓的實踐需要而產(chǎn)生的。1989年國家土地管理局在南京、寧波、大連等城市進行了首批試點，此后廈門、錦州、營口等沿海城市也開展了城市基準地價的評估，在這些實踐基礎上，國家土地管理局制定并于1993年6月頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(試行)》，對城鎮(zhèn)地價的評估工作進行了規(guī)范，自此，基準地價的評估工作在全國迅速開展起來。到1994年底，全國已有近千個城鎮(zhèn)完成了土地定級估價工作。以基準地價為核心的地價

2、評估體系的運行，深化了人們對地價的認識，使土地的出讓、轉(zhuǎn)讓有章可循。經(jīng)過十多年的改革，我國己建立了一套以基準地價和標定地價為核心的政府地價管理體系。 然而，隨著土地有償使用制度不斷深入，社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，這套地價體系已不適應時代發(fā)展的需要，為了使土地估價成果符合客觀實際，保持基準地價成果和宗地地價評估標準的現(xiàn)勢性，更新勢在必行。 本研究以招遠市實地調(diào)查資料為主要依據(jù)，對招遠市城區(qū)土地級別與基準地價更新進行了研究，并通過

3、與1994年招遠市第一輪城區(qū)土地定級估價成果的比較，分析了土地級別與基準地價的動態(tài)變化。 本研究取得的主要成果有： 1．調(diào)整了城區(qū)土地級別，擴大了城區(qū)定級范圍。本文采用了綜合定級方法將招遠城區(qū)由原來三個級別調(diào)整為四個級別，城區(qū)定級范圍由原來的24.8平方公里擴大至31.66平方公里，同時繪制了招遠市城區(qū)土地級別圖。 2．更新了城區(qū)基準地價。本文采用以土地定級為基礎，以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準地價，同時繪制

4、了新的基準地價圖。 3．分析了招遠市城區(qū)地價變化特點及演變規(guī)律。通過分析土地級別圖，新舊土地級別面積疊加圖和土地級別面積統(tǒng)計表，可以看到招遠城區(qū)土地級別特點和規(guī)律，借助同級各類地價比率指數(shù)、同級各類地價環(huán)比指數(shù)、同類各級地價比率指數(shù)、同類各級地價環(huán)比指數(shù)等基準地價內(nèi)部結(jié)構(gòu)比率指數(shù)，分析了招遠市城區(qū)的商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準地價的內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化。通過對招遠城區(qū)兩輪的商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的基準地價的縱向?qū)Ρ?，得出招遠城區(qū)基準