綜合能力八物業(yè)保險基礎知識

1、物業(yè)保險基礎知識與應用,,第一節(jié). 概述一、風險與保險(一)風險的概念 1， 風險----損失的不確定性 發(fā)生時間、空間都不確定 1998年大風暴240次 大范圍水災170次2，損失頻率 =損失次數(shù)/危險單位數(shù) 1997年14萬次 1994年4萬次 3，損失程度 一次事故損失額度 唐山大地震100多億損失 2001年911恐怖襲擊,,災害實例,1999年地震災害多,土耳其和我國臺灣大地震中,

2、倒塌大量房屋,死亡人數(shù)20025,經濟損失340億美元.2000年12月25日洛陽市東都商廈大火,造成直接經濟損失275萬元,309人喪生.1993年8月深圳清水區(qū)危險品倉庫火災,814人死傷,深圳公安局副局長親臨指揮以身殉職.日本1995年1月阪神大地震52000棟房屋毀,直接經濟損失996億美元.,,4, 風險與概率 大量觀察 某種現(xiàn)象的出現(xiàn)概率 總結規(guī)律性蒲豐 投硬幣4040次正面出現(xiàn)2048次 概率為50.69%

3、皮爾遜 12000次 正面出現(xiàn)6019次 概率為50.16% 24000次 正面出現(xiàn)12012次 概率為50.05%大數(shù)法則是概率論的法則之一,也是保險的數(shù)理基礎5,危險單位------一次事故可能造成的最大損失范圍,,(二) 風險的基本要素(p233),1,風險因素----引起或增加風險事故發(fā)生的機會或擴大損失幅度的原因和條件三類型: 實質風險因素、道德風險因素、心理風險因素 暴風、泥石流、海嘯--

4、--實質 人不良習慣 煙蒂塞在沙發(fā)洞里---道德放松防范 疏于鎖門 疏于防災防損 亞麻廠粉層爆炸---心理,,風險的基本要素,實質性危險---建筑物所在區(qū)域處于地震帶或易澇區(qū)，沿海地區(qū)暴風佛羅里達颶風、奧爾良颶風，長江、嫩江大水災2200億元損失，建筑材料質地等級，無抗震力道德性、心理性危險因素—疏忽過失、亂丟煙蒂、違規(guī)操作等人為因素致?lián)p安聯(lián)保險研究表明人為災害引發(fā)的損失累計數(shù)往往比自然災害造成的損失更大,風險因素、風險事故、

5、損失,2,風險事故---造成生命財產損失的偶發(fā)事件3,損失---非故意、非預期和非計劃的經濟價值減少三者關系:風險因素--------------風險事故---------損失潛在原因(可能性)--現(xiàn)實偶發(fā)事件---實際結果,,(三)風險的種類,1,純粹風險與投機風險 前者指只有一種損失可能性的風險可以轉嫁給保險公司 爆炸車禍疾病 后者可能導致幾種結果 賭博入股市2,靜態(tài)風險與動態(tài)風險 前者為惡劣氣候火災 后者產業(yè)結構

6、調整、技術革新、戰(zhàn)爭、罷工3,基本風險與特定風險 前者起因于團體性質,損失也影響至整個團體 后者起因于特定個人,損失也只波及個人風險,4,財產風險、人身風險、責任風險、信用風險,保障標的分類,在保險經營管理中最常用 財產損毀、生老病死經濟損失、侵權違約應負的賠償責任、因違約造成另一方經濟損失的風險5,自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險6,可管理風險與不可管理風險參見第234-235頁,(四) 風險成本,事故發(fā)生后所必須支

7、付的費用和預期經濟利益損失風險成本分為三類:實際成本---直接、間接損失成本無形成本---對社會經濟、福利、資源配置破壞風險損失的預防或控制成本---訓練計劃費用、安全人員費、施救費、資本支出及機會成本,(五)風險管理 （熟悉，P235）,1,風險管理定義---透過對風險的認識、衡量、分析，以最小的成本取得最大安全保障的管理方法。2,風險管理目標----損失前管理目標和損失后管理目標。損失前:降低損失成本、減輕和消除精神壓力

8、損失后:維持企業(yè)生存、保持生產能力和實現(xiàn)利潤計劃、保持企業(yè)服務能力、履行社會責任,(六) 風險管理的基本程序,1,風險識別---對所面臨的以及潛在風險加以判斷、歸類整理并對風險性質鑒定2,風險估測---對所收集的大量資料加以分析,運用概率論和數(shù)理統(tǒng)計方法估計預測風險發(fā)生概率和程度3,風險對策和風險管理技術的選擇---根據(jù)風險性質、概率、損失程度及自身經濟承受能力選擇適當?shù)娘L險處理方法,風險管理方法,(1)控制法—避免、消除、減少風

9、險頻率及控制風險損失避免 預防 抑制 風險中和 集合或分散 參見236頁—237頁(2)財務法—提留風險準備金事先做好吸納風險成本的財務安排自留或承擔 轉移,風險管理的基本程序,4,風險管理效果評價分析、比較已實施風險管理方法的結果與預期目標的契合程度,以評判管理方案的科學性、適應性和收益性,(七) 風險與保險的關系,1,可保風險(1) 純粹風險(2)風險發(fā)生必須具有偶然性(3)意外的風險 冥冥之中是否有安排(

10、4) 必須是大量標的可能遭遇的風險(5) 損失必須是可以用貨幣計量的5個條件相互聯(lián)系 相互制約,風險與保險的關系,2,風險管理與保險的關系(1) 風險是保險產生和存在的前提 無風險-無保險(2) 風險的發(fā)展是保險發(fā)展的客觀依據(jù) 有形標的---無形標的 解雇下屬員工遭報復保險 勒索與綁架保險 (3) 保險是風險處理的傳統(tǒng)有效措施 有生命力(4) 保險經營效益受管理技術的制約 風險控制,二、 保險概述,（一

11、） 保險概念 保險法闡述（二） 保險的基本要素（掌握，P238）第一，特定風險事故的存在 有風險--憂慮—轉嫁需求—投保第二，多數(shù)經濟單位的結合 大數(shù)法則得以運用第三，費率的合理計算 足以實行補償和給付第四，保險基金的建立 實現(xiàn)多數(shù)人幫助少數(shù)遭遇災難的人 人助我 我助人機會均等,（三） 保險特征,經濟性 互助性 契約性 科學性貨幣補償或給付組成同等風險憂慮的群體 社會共濟必須訂立合同有償轉嫁風險權利與義

12、務對等 不可試用 無形商品 先有價格后測算成本迂回價格表現(xiàn)形式 受供求關系變動不靈敏,保險特征,保險與賭博保險與儲蓄保險與保證保險與慈善,（四）保險的職能（掌握，P239）,1，保險基本職能經濟補償與保險金給付2，保險派生職能 融資 防災防損,（五）保險的作用 （掌握，P239）,1，宏觀作用（1）有利于國民經濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 社會減震器 金融危機驗證（2）有利于科學技術推廣應用 載人飛船 核電站建設 海上石

13、油勘探（3）有利于社會安定 補償機制（4）有利于對外貿易和國際交往 進出口信用保險 運輸工具和貨物保險,保險的作用,2，微觀作用（1）有助于企業(yè)及時恢復經營、穩(wěn)定收入（2）有利于企業(yè)加強經濟核算（3）促進企業(yè)加強風險管理（4）有利于安定人民生活（5）提高企業(yè)和個人信用,（六）保險運行環(huán)節(jié),1，展業(yè)（1）宣傳保險推銷保險（2）展業(yè)方式 直接展業(yè) 代理人展業(yè) 經紀人展業(yè)（3）展業(yè)的方法與技巧設計合適的投保方案

14、提供周到、優(yōu)質服務 及時獲取有關信息,保險運行環(huán)節(jié),2，承保---選擇 接受或拒絕3，保險理賠原則：第一，主動、迅速、準確、合理 第二， 良好職業(yè)道德程序：損失通知 理賠調查,第二節(jié) 保險類型,分類：（掌握，P241-243）（一）自愿保險與法定保險（二）財產保險與人身保險（三）財產損失保險、信用保證保險、責任保險（四）營利性保險與非營利性保險（五）原保險、再保險、重復保險、共同保險,保險類型

15、,（六）單一風險保險和綜合風險保險（七）團體保險與個人保險,第三節(jié) 保險合同,一、保險合同概念和性質是保險關系雙方訂立的一種有法律約束力的協(xié)議 投保人 保險人 被保險人 受益人法律性質：雙務合同 有償合同 非要式合同 附合合同 射幸合同,,射幸合同，就是指合同當事人一方支付的代價所獲得的只是一個機會，對投保人而言，他有可能獲得遠遠大于所支付的保險費的效益，但也可能沒有利益可獲；對保險人而言，他所賠付的保險金可能

16、遠遠大于其所收取的保險費，但也可能只收取保險費而不承擔支付保險金的責任。,二、保險合同的成立和生效,（一）保險合同的成立（掌握，P244）要約---表示投保意愿 承諾---表示接受（二）生效 保險合同成立后,如果合同中有生效時間的,按照約定時間,合同發(fā)生效力,如果合同中沒有約定的,按照法律規(guī)定,自合同成立時生效. （掌握，P244）（三）內容 （掌握，P244）,（四）保險利益,法律認可的經濟利益1，保險利益主體---對保險標

17、的必須具有法律認可經濟利益者予以訂立合同2，財產保險中的保險利益現(xiàn)有利益 預期利益 法律規(guī)定應履行的消極利益3，人身保險中的保險利益本人、配偶、子女、父母，有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、扶養(yǎng)關系家庭其他成員、被保險人同意者,三、保險合同效力,（一）投保人義務1，如實告知詢問式告知 具體界定 知情情況 向保險公司告知與向醫(yī)生陳述不同違反告知的后果 參見245,保險合同效力,2，危險增加通知義務3，事故發(fā)生通知義務與提供單證義務4

18、，防災防損義務平時安全職責 事故發(fā)生時積極施救施救費用保險公司另行支付,（二） 保險人義務,1， 說明義務 承擔責任范圍及免責條款2， 承擔危險義務—及時履行賠付職責四、保險合同解釋原則文義解釋、體系解釋、合乎邏輯解釋、目的解釋、作有利于非起草人（被保險人和受益人）解釋,第四節(jié) 保險險種及保險公司選擇,一、財產保險（一）財產保險概念與特征1，以財產及其相關利益為保險標的的保險，或者以物質財產及有關利益責任和信用為保

19、險標的的保險所有權人、使用管理權人、抵押權人、保管權人、相關風險的責任人,財產保險與人身保險的區(qū)別,第一，保險標的不同第二，保險金額確定依據(jù)不同第三，保險期限不同第四，基本職能不同 補償與給付第五，經營技術不同第六，儲蓄性差異,（二）財產保險分類,1，實施方式—自愿保險與強制保險2，價值確定方式—定值與不定值保險 第248頁3，保障范圍—財產損失保險、信用保證保險、責任保險4，標的內容---物質財產保險、經濟利益保險、

20、責任保險5，性質—積極性財產保險和消極性財產保險6，業(yè)務內容—企業(yè)、家庭、營業(yè)中斷、貨物、工程、農業(yè)、責任、保證、信用,二、人身保險,（一）人身保險概念和特征以人的生命和身體為保險標的的保險特點：1，定額保險2，以人與人的關系確定 血親 姻親 經濟利害關系 同意3，長期性,（二）常見條款,1，不可爭條款 ---不可抗辯條款2，年齡誤告條款 比例扣減保險金額3，寬限期條款 60天 4，保險合同效力中止和復效條款

21、5，自殺條款6，不喪失現(xiàn)金價值條款7，保單貸款條款8，自動墊繳保費條款9，受益人條款,（三）人壽保險,1，概念—以被保險人壽命為保險標的，生存、死亡兩種形態(tài)為給付保險金條件2，基本特征（1）風險的特殊性 整體的穩(wěn)定性和個體的變動性（2）業(yè)務的長期性（3）儲蓄性,3，人壽保險的種類,（1）保險事故----死亡保險、生存保險、兩全保險（2）有無利益分配---分紅與不分紅保險（3）參保人數(shù)—單獨人壽、聯(lián)合人壽（家庭成員）、

22、團體人壽,（四）健康保險,1，健康保險的概念及特征被保險人因病醫(yī)療費用的支出、或因病致殘、死亡、或因傷害不能工作所引發(fā)的收入減少，由保險公司承擔約定的責任。承保風險特征：由非明顯的外來原因造成、由非先天性原因造成、由非長存原因造成,2，健康保險的種類,（1）醫(yī)療保險---普通醫(yī)療保險、住院保險、手術保險、綜合醫(yī)療保險、特種疾病保險（2）殘疾收入補償保險—因疾病致殘后不能正常工作所發(fā)生的收入損失補償（3）住院醫(yī)療保險（4）疾病保

23、險（5）生育保險—因分娩發(fā)生的母嬰死亡,（五）意外傷害保險,1，概念及特征因遭受非本意的、外來的、突然的意外事故，致使身體傷害或殘廢或死亡，保險人按照合同給付保險金。特征：意外傷害—被保險人死亡或殘疾—直接因果關系—保險期間,2，意外傷害險種,個人意外傷害：航空意外傷害、駕駛員意外傷害、普通意外傷害團體意外傷害：團體人身意外傷害、學生團體平安保險,三、再保險,（一）概念保險人之間的責任分攤 分出人 分入人自留額

24、 轉分保 分保費（給分入人） 分保傭金（給分出人展業(yè)費用）盈余傭金（盈余純益手續(xù)費分配）,（二）再保險特征,1，合同當事人均為保險人2，保險標的為保險責任3，性質為分攤責任風險4，保險費支付是雙向的 分保費和分保傭金,（三）再保險作用,1，分散風險2，擴大承保能力3，控制責任 穩(wěn)定經營4，降低營業(yè)費用 增加運用資金5，有利于拓展新業(yè)務,四、社會保險,（一）概念國家立法保障社會勞動者制度 包括生育保險、工傷保險、

25、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險和失業(yè)保險勞動者個人、企事業(yè)單位和政府三方負擔,（二）社會保險特征,1，強制性2，社會性3，福利性4，社會公平性5，基本保障性6，互濟性,（三）社會保險的作用,1，社會穩(wěn)定器作用2，保證社會勞動力再生產順利進行3，有利于實現(xiàn)社會公平4，有利于推動社會進步,（四）社會保險種類,生育保險失業(yè)保險工傷保險醫(yī)療保險256-257,五、保險公司組織經營,（一）組織一般形式1，國有保險公司2，股份

26、保險公司3，相互保險組織 258頁4，個人保險組織5，保險合作社 258頁6，行業(yè)自保組織,第五節(jié) 物業(yè)管理中的保險事務,一、物業(yè)保險概念物業(yè)管理中有關的保險事務涉及較多的有：財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險,物業(yè)管理涉及的風險責任,對房屋建筑共用部位包括屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院，對共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯，對公共設施和

27、附屬建筑物，包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場進行維護管理；負有安全監(jiān)控、巡視，保證安全之職責。,管理責任,因自然災害物業(yè)損毀，業(yè)主財產被盜業(yè)主晚上歸來，有歹徒跟蹤至電梯行兇受害；電梯運行中故障失控或突然墜落業(yè)主在家中被人毆打致重傷，脾臟摘除，判罰17萬元員工維修電梯停運，另一員工擅自啟動，導致傷亡,二、物業(yè)保險遵循的原則,（一）最大誠信原則（掌握，P260）如實告知重要事實 保證明示、默示、承諾、確認

28、（二）可保權益原則 定義式 列舉式（三）賠償原則 保險金額 實際損失 可保權益（四）公平互利原則 權利與義務對價,遵循原則,（五）近因原則導致?lián)p失最直接、最有效原因 ；成為一系列事件推動力 ；無新的因素所形成的力量干擾的大火---建筑物墻嚴重受損，隨時有倒塌可能---地方當局命令拆墻---拆墻時墻倒下毀壞臨近保險建筑物大火---建筑物墻輕微受損，不會倒---幾天以后一場暴風襲來將墻吹倒---墻倒毀壞了臨近保險建筑物

29、,遵循原則,（六）重復保險分攤原則1，比例分攤責任制甲80萬 乙60萬 損失42萬2，限額責任制甲50萬 乙60萬 損失60萬,三、物業(yè)保險的目的及重要意義,1，購買保險目的（熟悉，P261）（1）分散意外損失（2）利于善后工作2，作用（熟悉，P262）（1）可以抵御意外不幸（2）增強投保人信用程度（3）促進住房制度改革（4）增強社會防災救災力量,四、對保險險種及保險公司選擇（掌握，P263）,（一）財

30、產保險（1）火災保險 263頁承保范圍：可確切確定價值的標的 可保權益責任范圍：以火為近因 意外之火 有火焰 惡意之火保險金額：固定資產按賬面原值或重置價值,火災保險,賠償計算：全部損失和部分損失 分項計算費率：分類費率（六級工業(yè)險、五級倉儲險和五級普通險）表定費率 基準費率 考慮調整因素,（2）物業(yè)火險投保范圍,建筑結構火險 參見264頁物業(yè)綜合險 火災、地震、颶風、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、暴動、空中

31、運行物體墜落、水箱漫溢或水管爆裂,2，雇主責任保險,(1)責任范圍:投保人所雇用的全部員工保險有效期內、受雇期間、從事與業(yè)務相關工作時、遭受意外傷害或死亡或職業(yè)病致殘或死亡。醫(yī)藥費 經濟賠償責任 訴訟費（2）除外責任 265頁（3）賠償額度最高不超過賠償限額 月工資為計算標準,雇主責任保險,3, 公眾責任保險,在日常生產、經營、生活中，由于意外事故造成他人人身傷害或財產損失，依法應由被保險人所承擔的各種經濟賠償責任注意

32、事項：第一，保險人在任何情況下均不承擔刑事責任；第二，承擔的經濟賠償僅指身體傷殘、疾病、死亡，不包括精神傷害；第三，保障的對象是被保險人，受害人無權直接索賠；第四，有關費用指因侵權而應付的訴訟費用及事先同意支付的費用,（2）除外責任,絕對除外責任：被保險人故意行為、戰(zhàn)爭及政治動亂、人力不可抗拒的自然原因外，任何與被保險人一起居住的親屬引起的損害事故；由于振動、移動或減弱支撐引起的任何土地、財產或房屋的損害責任不保責任：其他險種承保的

33、責任可以附加承保的：電梯、升降機、起重機公眾責任,（3）保險費率及保險費計算,保險費率—視每一被保險人風險情況逐筆議定費率按賠償限額選擇適用的費率 累計賠償限額×適用費率每次事故賠償限額×適用費率場地占用面積×單位面積保險費,（4）賠償限額與免賠額,每次事故混合賠償限額 無分項 無累計分項限額 人身事故 財產損失每次事故賠償限額與整個期限內累計賠償限額每次事故規(guī)定免賠額保險人分攤法律

34、費用=全部法律費用×賠償限額÷被保險人應付賠償額,（二）投保決策及保險公司選擇（掌握，P267）,1，投保決策過程（1）詳細調查（2）確定所需的保險（3）保險費和保險金額的確定（4）選擇信譽好的保險公司（5）分析保險條款,2，保險公司的選擇,（1）實力（2）工作效率與服務態(tài)度（3）保險成本,3，保險顧問和保險經紀人,專業(yè)服務設計合適的保險計劃選擇合適的公司,五、物業(yè)保險的目的及注意點（熟悉，P269