土地出讓金改革與物業(yè)稅問題的研究.pdf

1、近年來，土地出讓金給地方政府帶來了豐厚的財政收入，同時也誘發(fā)了地方政府短期內(nèi)大量出讓土地的行為；由于開發(fā)商只要一次性繳納幾十年的土地出讓金，就可以獲得以后土地不斷增值所帶來的收益，導(dǎo)致土地需求劇增，地價上漲過快等問題。相應(yīng)地，房地產(chǎn)保有期間的稅制改革，卻一直進(jìn)展緩慢，存在稅基狹窄、計稅依據(jù)不合理、征管難度大，房地產(chǎn)稅收收入增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)價值增長速度等一系列問題。與我國相反，美國在開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅賦相對比較輕，僅有交易稅和所得稅

2、，并享有各種稅收政策的優(yōu)惠；而購置后的使用占有者則必須每年繳納房地產(chǎn)稅，且不分對象，實行統(tǒng)一的稅率和征管辦法，只是對住宅實行各種減免和抵扣。國外開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)較輕的稅賦防止了地方政府的短視行為。同時，強化在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的課稅將會刺激土地、房屋的經(jīng)濟供給和頻繁的交易活動發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。從1986年開始，世界各國稅制發(fā)展總的趨勢是“拓寬稅基，降低稅率，簡化稅制”。在稅率方面，國外的物業(yè)稅稅率普遍比較低，雖然稅率不高，但由于

3、稅基較寬，所以，稅收收入穩(wěn)定。另外，國外設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類相對較少，這樣既可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅等稅賦不公現(xiàn)象的發(fā)生，又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率。
　　本文通過分析我國現(xiàn)行土地出讓金制度和房地產(chǎn)稅收體系所存在的問題，發(fā)現(xiàn)土地出讓金改革和開征物業(yè)稅是十分必要的。逐步將土地出讓金納入物業(yè)稅是物業(yè)稅改革的方向和目標(biāo)。本文提出了土地出讓金改革的方案，即將一次性收取的土地出讓金并入物業(yè)稅，在土地使用期限內(nèi)按年征收

4、，并分析了該方案的利與弊，對其中的難點進(jìn)行了深入討論。然后，本文參考國外的物業(yè)稅征收的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，探究了我國物業(yè)稅的稅制設(shè)計，提出了關(guān)于物業(yè)稅稅基、稅率的基本計算思路和方法。接下來本文對開征物業(yè)稅的最大難點，即房地產(chǎn)市場價值評估，進(jìn)行了實證研究及統(tǒng)計分析，其間采用了批量評估（Mass Appraisal）的思路，對重慶市渝北區(qū)新牌坊板塊的高層住宅進(jìn)行統(tǒng)計分析，運用SPSS15.0統(tǒng)計軟件計算得到相應(yīng)的多元線性回歸模型，