華發(fā)國(guó)際可行研究報(bào)告

1、<p>　　華發(fā)國(guó)際項(xiàng)目可行性研究報(bào)告</p><p>　　珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司</p><p>　　2004-03-07</p><p><b>　　1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介4</b></p><p><b>　　2 市場(chǎng)分析4</b></p><p>　　2.1住

2、宅物業(yè)市場(chǎng)4</p><p>　　2.1.1中山住宅市場(chǎng)特點(diǎn)4</p><p>　　2.2商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)6</p><p>　　2.2.1百貨類物業(yè)市場(chǎng)6</p><p>　　2.2.2專業(yè)市場(chǎng)6</p><p>　　2.2.3 連鎖超市7</p><p>　　2.2.4 Shoppi

3、ng Mall8</p><p>　　3項(xiàng)目定位分析11</p><p>　　3.1項(xiàng)目發(fā)展定位11</p><p>　　4開發(fā)方案及工程計(jì)劃14</p><p>　　4.1發(fā)展期的設(shè)定14</p><p>　　4.2技術(shù)參數(shù)14</p><p><b>　　5成本分析1

4、5</b></p><p>　　5.1土地成本估算15</p><p>　　5.2前期費(fèi)用15</p><p>　　5.3小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)15</p><p>　　5.4土建工程費(fèi)15</p><p>　　5.5開發(fā)期稅費(fèi)16</p><p>　　5.6不可預(yù)見費(fèi)1

5、6</p><p>　　5.7開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明16</p><p>　　5.7.1企業(yè)管理費(fèi)16</p><p>　　5.7.2銷售費(fèi)用16</p><p>　　5.7.3財(cái)務(wù)費(fèi)用16</p><p>　　5.7.4開發(fā)成本費(fèi)用估算16</p><p>　　5.7.5開發(fā)總成本費(fèi)用

6、估算17</p><p>　　5.7.6項(xiàng)目總體開發(fā)成本費(fèi)用估算17</p><p>　　5.7.7成本的動(dòng)態(tài)投入17</p><p>　　6財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)18</p><p>　　6.1項(xiàng)目收益分析18</p><p>　　6.2財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)設(shè)定18</p><p>　　6.2.1財(cái)

7、務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定18</p><p>　　6.2.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取19</p><p>　　6.3財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)20</p><p>　　6.3.1靜態(tài)財(cái)務(wù)分析20</p><p>　　6.3.2動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析20</p><p>　　6.4財(cái)務(wù)分析結(jié)論21</p><p>&

8、lt;b>　　財(cái)務(wù)附件：</b></p><p>　　附件1：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃安排表</p><p>　　附件2：項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度表</p><p>　　附件3：項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算表</p><p>　　附件4：項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用估算明細(xì)表</p><p>　　附件5：項(xiàng)目進(jìn)度投資估算表 </p

9、><p>　　附件6：項(xiàng)目銷售收入表 </p><p>　　附件7：項(xiàng)目資金回收進(jìn)度表 </p><p>　　附件8：靜態(tài)財(cái)務(wù)綜合表</p><p>　　附件9：全部投資現(xiàn)金流量表 </p><p>　　附件10：現(xiàn)金流量表</p><p><b>　　1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介</b>

10、;</p><p>　　中山市華發(fā)國(guó)際項(xiàng)目(下稱本項(xiàng)目) 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)城市中心區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域集辦公、居住、購(gòu)物休閑功能于一體，生活配套成熟，交通便捷，區(qū)域認(rèn)知度高。項(xiàng)目位置在岐江西岸，東臨石岐河，南望岐江公園，具備優(yōu)良景觀資源，旺中帶靜，區(qū)域形象高尚。東側(cè)、南側(cè)臨城市道路，具有較高的商業(yè)價(jià)值。</p><p>　　項(xiàng)目地塊總占地面積為12272平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為商住，容積率為6，建筑

11、限高為99米。</p><p>　　“珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”是一家上市公司房地產(chǎn)公司，（簡(jiǎn)稱“華發(fā)股份”）將在此開發(fā)的高檔商住項(xiàng)目。</p><p><b>　　2 市場(chǎng)分析</b></p><p>　　綜合項(xiàng)目的區(qū)位特征和影響因素，本項(xiàng)目可能發(fā)展的物業(yè)類型包括：商場(chǎng)、高層住宅。因此，以下將對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)分析。 </p>

12、<p><b>　　2.1住宅物業(yè)市場(chǎng)</b></p><p>　　中心城區(qū)住宅市場(chǎng)分為老城區(qū)、東區(qū)、西區(qū)和南區(qū)四大板塊。</p><p>　　2.1.1中山市域住宅市場(chǎng)特點(diǎn)</p><p>　　1、老城區(qū)（石歧區(qū)）和東區(qū)是住宅成交的主要區(qū)域</p><p>　　2、老城區(qū)成交單價(jià)主要集中在3000元/平方米

13、左右,東區(qū)的3000-4000元/平方米</p><p>　　3、目前，老城區(qū)戶型面積主要集中在100-120平方米/戶，主要集中在30-50萬/套范圍內(nèi)；而東區(qū)戶型面積主要集中在120-160平方米/戶，總價(jià)主要集中在40-70萬/套；</p><p>　　老城區(qū)生活配套成熟，區(qū)域認(rèn)知度高，住宅主要針對(duì)追求成熟生活配套的市區(qū)內(nèi)常住型買家。目前，老城區(qū)缺乏新開發(fā)的高端住宅產(chǎn)品。</p

14、><p>　　2.1.2中山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)高層住宅市場(chǎng)分析</p><p>　　1、現(xiàn)有供應(yīng)基本售罄</p><p>　　中懇商業(yè)大廈、永勝數(shù)碼廣場(chǎng)、西苑數(shù)碼廣場(chǎng)，目前已全部售罄。君悅豪庭產(chǎn)品素質(zhì)好，市場(chǎng)消化迅速，僅余少量單位。</p><p>　　2、現(xiàn)有產(chǎn)品價(jià)格分析</p><p>　　君悅豪庭：3500-4000元/平方

15、米</p><p>　　4、以常住型買家為主</p><p>　　公務(wù)員、事業(yè)單位人員、企業(yè)中高層管理人員和專業(yè)技術(shù)人員等追求成熟生活配套的常住型買家傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)高層住宅的主要消費(fèi)者。</p><p>　　2.1.3 市域高端住宅市場(chǎng)分析</p><p>　　目前市域內(nèi)高端住宅市場(chǎng)的代表產(chǎn)品是新鴻基開發(fā)的弈翠園和雅居樂開發(fā)的匯星臺(tái)。<

16、/p><p>　　弈翠園一期為多層和小高層物業(yè)，主要戶型面積有100-140平方米左右的平層及200-260平方米的復(fù)式，銷售均價(jià)多層為5000元/平方米，小高層為4000元/平方米，總價(jià)為50萬元左右和80-120萬元左右。</p><p>　　匯星臺(tái)為小高層物業(yè)，主要以三房120-160平方米和四房160-200平方米戶型為主，銷售均價(jià)約4000元/平方米，總價(jià)在50-80萬元。</

17、p><p>　　從市場(chǎng)銷售情況看，上述物業(yè)銷售情況均較好，奕翠園一期目前銷售率達(dá)到90%，匯星臺(tái)剛開盤，銷售情況也較為樂觀。</p><p>　　2.1.4市場(chǎng)評(píng)析——老城區(qū)住宅市場(chǎng)有較大提升空間</p><p>　　老城區(qū)配套成熟，生活氛圍好，但現(xiàn)有住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平和居住舒適性較差，難以滿足買家既追求完善城市配套又兼顧居住舒適性的要求。老城區(qū)住宅供應(yīng)量日漸稀少將提升老

18、城區(qū)住宅價(jià)值，對(duì)追求成熟生活配套的買家有相當(dāng)吸引力。隨著市民居住觀念的改變，小高層住宅已經(jīng)被市場(chǎng)接受，高層住宅亦逐漸獲得買家認(rèn)可。</p><p><b>　　2.2商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)</b></p><p>　　2.2.1百貨類物業(yè)市場(chǎng)</p><p>　　廣州友誼、益華時(shí)尚商城、中懇百貨分布在傳統(tǒng)商業(yè)中心，益華百貨分布在新商業(yè)中心。</p&

19、gt;<p>　　2.2.1.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)</p><p>　　1、商品種類單一、檔次較低</p><p>　　2、商業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)較好，但目前投資回報(bào)水平一般</p><p>　　2.2.1.2市場(chǎng)評(píng)析——百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)難度大</p><p>　　珠三角城市交通聯(lián)系便捷，高檔百貨消費(fèi)者一般在廣州、香港等中心城市購(gòu)買高檔百貨，本地

20、百貨商品檔次難提高，租售價(jià)格將維持在較低水平，投資回報(bào)水平不高；經(jīng)營(yíng)品種單一，對(duì)消費(fèi)者吸引力弱。</p><p><b>　　2.2.2專業(yè)市場(chǎng)</b></p><p>　　中山現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)分布較分散，主要包括天英家居廣場(chǎng)、百易居家居廣場(chǎng)、米蘭香家居廣場(chǎng)、永勝數(shù)碼廣場(chǎng)、西苑數(shù)碼廣場(chǎng)和水牛城。</p><p>　　2.2.2.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)<

21、;/p><p>　　1、商品種類單一、檔次較低</p><p>　　2、出租市場(chǎng)較旺，出租率超過90% </p><p>　　2.2.2.2市場(chǎng)評(píng)析——有較大市場(chǎng)空間，檔次需提高</p><p>　　專業(yè)市場(chǎng)集中滿足了消費(fèi)者對(duì)某類商品的需求，銷售價(jià)格適中，對(duì)消費(fèi)者有一定吸引力。目前各專業(yè)市場(chǎng)品種單一，檔次不高，產(chǎn)品細(xì)分不夠，經(jīng)營(yíng)思路單調(diào)，難以滿足

22、消費(fèi)者多方面的需求。</p><p>　　2.2.3 連鎖超市</p><p>　　大型連鎖超市分布較分散，主要有吉之島、好又多和萬佳。</p><p>　　2.2.3.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)</p><p>　　1、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，商品種類豐富</p><p>　　2、營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，人氣較旺</p><p>

23、;　　2.2.3.2市場(chǎng)評(píng)析——滿足一站式購(gòu)物，但發(fā)展商資金壓力大</p><p>　　連鎖超市商品種類豐富，經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格相對(duì)較低，滿足了消費(fèi)者一站式購(gòu)物的需求，市場(chǎng)反應(yīng)好。由于經(jīng)營(yíng)面積大，且為了吸引知名品牌商家進(jìn)駐，連鎖超</p><p>　　市租金水平低，開發(fā)商資金壓力大。</p><p>　　2.2.4 Shopping Mall</p>

24、;<p>　　摩登匯位于傳統(tǒng)商業(yè)中心，大信新都匯則位于城區(qū)北部</p><p>　　2.2.4.1市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)</p><p>　　1、經(jīng)營(yíng)面積大，商品檔次高，種類豐富</p><p>　　2、租售價(jià)格較高，租售情況理想</p><p>　　摩登匯首層全部售罄，二三樓租售比例接近90%.大信新都會(huì)只租不售，5月份正式營(yíng)業(yè)，招商情

25、況理想，已引入多家品牌店。</p><p>　　2.2.4.2市場(chǎng)評(píng)析——綜合性購(gòu)物及服務(wù)功能更強(qiáng)大，但發(fā)展條件尚未成熟</p><p>　　Shopping Mall 商品種類多樣，集合多種零售及服務(wù)模式，對(duì)消費(fèi)者一站式購(gòu)物的滿足程度遠(yuǎn)大于連鎖超市，對(duì)消費(fèi)者有較強(qiáng)吸引力；經(jīng)營(yíng)面積大，對(duì)場(chǎng)地規(guī)模要求高；該模式在中山形成較晚，發(fā)展條件尚未成熟。</p><p><

26、;b>　　3項(xiàng)目定位分析</b></p><p><b>　　3.1項(xiàng)目發(fā)展定位</b></p><p><b>　　案名：華發(fā)國(guó)際</b></p><p><b>　　理念：CEO官邸</b></p><p>　　3.2物業(yè)組合：商場(chǎng)+住宅</p>

27、;<p>　　設(shè)定依據(jù)：地塊位于傳統(tǒng)城市中心區(qū)，具有較高的商業(yè)價(jià)值；同時(shí)區(qū)域配套完善，區(qū)域認(rèn)知度高，地塊東臨石岐河，南望岐江公園，旺中帶靜，具備良好的景觀條件，適合開發(fā)高端的常住型住宅。</p><p>　　3.3商場(chǎng)功能及業(yè)態(tài)分析</p><p>　　業(yè)態(tài)：差異性的專業(yè)市場(chǎng)</p><p>　　功能：一站式服務(wù)的高檔家居廣場(chǎng)。包括從室內(nèi)設(shè)計(jì)、居家展示

28、、衛(wèi)浴產(chǎn)品、廚具、裝潢設(shè)計(jì)、床上用品、燈具、家用電器、建材和飾物等。</p><p>　　定位依據(jù)：專業(yè)市場(chǎng)對(duì)場(chǎng)地規(guī)模和人流聚集度要求相對(duì)較低，有較大市場(chǎng)發(fā)展空間；中山商品房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，產(chǎn)品供應(yīng)以毛坯房居多；家居市場(chǎng)前景看好，但中山市現(xiàn)有家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種單一，功能分散，多為品牌家具專賣，無一站式綜合家居專業(yè)市場(chǎng)。</p><p>　　3.4商業(yè)面積及價(jià)格價(jià)格定位</p>&

29、lt;p><b>　　定位依據(jù)：</b></p><p>　　3.5高層住宅目標(biāo)客戶定位</p><p>　　核心客戶：中山市中心城區(qū)范圍內(nèi)追求成熟生活配套的常住型中高端買家</p><p>　　拓展客戶：珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士</p><p>　　3.6住宅建筑形式建議</p><

30、;p>　　1、一梯兩戶板式高層，電梯直接入戶</p><p>　　2、立體的休閑及綠化空間</p><p><b>　　設(shè)定依據(jù)：</b></p><p>　　一梯兩戶最大限度改善通風(fēng)和采光，提高居住舒適性；</p><p>　　板式高層展開面積大，既有利于更多住戶享受江景，也可避免外立面過碎；</p>

31、<p>　　在商場(chǎng)與高層住宅之間的轉(zhuǎn)換空間設(shè)置平臺(tái)花園，有利于提高樓盤綠化率，增加住戶的休閑空間，提高居住舒適程度</p><p><b>　　3.7配套設(shè)施建議</b></p><p><b>　　設(shè)定原則：</b></p><p>　　項(xiàng)目應(yīng)充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面積不宜太大，以服務(wù)住

32、戶為主；配套設(shè)施設(shè)置在商場(chǎng)與住宅之間的轉(zhuǎn)換層空間。</p><p><b>　　3.8住宅戶型配比</b></p><p><b>　　3.9價(jià)格定位：</b></p><p>　　均價(jià)：5000元/平方米（毛坯）；</p><p><b>　　設(shè)定依據(jù)：</b></p&

33、gt;<p>　　產(chǎn)品素質(zhì)和居住舒適性在老城區(qū)范圍內(nèi)最高旺中帶靜，既能享受成熟完善的城市生活配套，又有良好的景觀和怡人的居住環(huán)境。</p><p>　　4開發(fā)方案及工程計(jì)劃</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)條件及發(fā)展模式，按房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的構(gòu)成方式，估算項(xiàng)目的各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用，并按項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)度估算各期開發(fā)的成本費(fèi)用投入。</p><p><

34、;b>　　4.1發(fā)展期的設(shè)定</b></p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展模式，本項(xiàng)目開發(fā)期設(shè)定為2.3年，其中開發(fā)籌備期為2004第四季度，施工開工日期為2005年第一季度，開發(fā)完成日期為2006年第四季度;銷售日期由2006年三季度開始至2007年第四季度銷售完畢。</p><p>　　在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)設(shè)定每季度為一計(jì)算期，各期成本費(fèi)用按當(dāng)期的支出計(jì)算，累總到期末；各

35、期銷售收入計(jì)算現(xiàn)金流入時(shí)按當(dāng)期現(xiàn)金流入計(jì)算。</p><p>　　項(xiàng)目分期發(fā)展計(jì)劃安排詳見附件1。</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表詳見附件2。</p><p><b>　　4.2技術(shù)參數(shù)</b></p><p>　　按初步的方案，本項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)如下：</p><p>　　總用地面積：12,2

36、70平方米；</p><p>　　總建筑面積：73,150平方米，</p><p>　　其中：商品住宅面積59,000平方米</p><p>　　會(huì)所建筑面積：650平方米</p><p>　　商業(yè)建筑面積：13,500平方米</p><p>　　地下室面積：9,000平方米，停車位為320個(gè)。</p>

37、<p>　　建筑類型：高層住宅,一梯兩戶;三層裙樓為商業(yè)面積;轉(zhuǎn)換設(shè)備層設(shè)住宅配套設(shè)施. </p><p>　　容 積 率：6.00（按總用地面積計(jì)算）。</p><p>　　不同類型物業(yè)面積指標(biāo)詳見附件1。</p><p><b>　　5成本分析</b></p><p>　　根據(jù)委托方提供的資料數(shù)據(jù)，結(jié)合我司

38、收集的資料數(shù)據(jù)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平加以綜合分析，最后估算出項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)成本。</p><p><b>　　5.1土地成本估算</b></p><p>　　土地成本主要為土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議價(jià)格。</p><p>　　根據(jù)委托方提供的資料，土地成本按地面以上建筑面積1500元/平方米計(jì)算(樓地面積)。</p><p>&

39、lt;b>　　5.2前期費(fèi)用</b></p><p>　　可行性研究、測(cè)量、鉆探及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用：按總建筑面積，以30元/平方米計(jì)算。</p><p>　　三通一平費(fèi)用：按用地面積，以20元/平方米計(jì)算。</p><p>　　5.3小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)</p><p>　　道路工程：按用地面積的20%計(jì)取道路面積，以120元

40、/平方米計(jì)算工程費(fèi)。</p><p>　　供氣工程：室內(nèi)外的煤氣管道工程費(fèi)用，按總建筑面積以15元/平方米計(jì)算。</p><p>　　供電工程：供電工程費(fèi)用包括小區(qū)室外電網(wǎng)、路燈、配電房電氣設(shè)備安裝工程費(fèi)用等，以及室內(nèi)電氣安裝(毛坯房),按地上建筑面積以25元/平方米計(jì)算。</p><p>　　給排水工程、指從市級(jí)供水管道接駁供水管至區(qū)內(nèi)樓房外的工程費(fèi)用，以及室內(nèi)外

41、管道工程費(fèi)用，按地上建筑面積，以50元/平方米計(jì)算。</p><p>　　弱電、智能化系統(tǒng)工程：包括小區(qū)內(nèi)背景廣播、對(duì)講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)等，按地上建筑面積，以90元/平方米計(jì)算。</p><p>　　消防工程:消防供水,自動(dòng)噴淋以及消防設(shè)備,按地下室及裙樓面積以40元/平方米計(jì)算。</p><p>　　空調(diào)通風(fēng)工程:裙樓中央空調(diào)系統(tǒng), 按裙樓面積以400元/

42、平方米計(jì)算。</p><p>　　小區(qū)園林綠化工程：按總用地面積的40%計(jì)算綠化面積，以150元/平方米計(jì)算工程費(fèi)。</p><p>　　會(huì)所：按建筑面積，以1000元/平方米計(jì)算安裝及裝修成本。</p><p><b>　　5.4土建工程費(fèi)</b></p><p>　　地下結(jié)構(gòu)：按建筑面積，以4000元/平方米計(jì)算土建

43、成本（毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)）。</p><p>　　商業(yè)裙樓：按建筑面積，以1150元/平方米計(jì)算土建成本（毛坯房的裝修標(biāo)準(zhǔn)）。</p><p>　　塔樓住宅：按建筑面積，以1150元/平方米計(jì)算土建成本（帶裝修）。</p><p><b>　　5.5開發(fā)期稅費(fèi)</b></p><p>　　開發(fā)期稅費(fèi)是開發(fā)期間各項(xiàng)行政事業(yè)收

44、費(fèi)及稅收，及部分項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的支出費(fèi)用，根據(jù)委托方提供資料，各項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)算如下：</p><p>　　市政配套費(fèi)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米，按建筑面積計(jì)算。</p><p>　　工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按工程造價(jià)的0.17%收取。</p><p>　　工程安全監(jiān)督費(fèi)：按工程造價(jià)的0.35%收取。</p><p>　　工程報(bào)建費(fèi)：按工程造價(jià)的0.01

45、%收取。</p><p>　　招投標(biāo)及預(yù)算編制費(fèi)：按建安造價(jià)0.3%收取。</p><p>　　工程監(jiān)理費(fèi)：按工程造價(jià)的1.0%收取。</p><p>　　物業(yè)管理基金：按工程總投資的2%收取。</p><p><b>　　5.6不可預(yù)見費(fèi)</b></p><p>　　指開發(fā)過程中不可預(yù)見的工程費(fèi)

46、用及其它費(fèi)用支出，按以上五項(xiàng)費(fèi)用之和的3%計(jì)算。</p><p>　　5.7開發(fā)費(fèi)用估算分項(xiàng)說明</p><p>　　5.7.1企業(yè)管理費(fèi)</p><p>　　以建安成本和配套工程費(fèi)用之和為基數(shù)，以3%計(jì)算。</p><p><b>　　5.7.2銷售費(fèi)用</b></p><p>　　銷售費(fèi)用按銷

47、售額的3%計(jì)算。</p><p><b>　　5.7.3財(cái)務(wù)費(fèi)用</b></p><p>　　全部資金按銀行借貸資金計(jì)算，目前法定貸款利息三年期為5.49%，考慮手續(xù)費(fèi)用等，以年息6.0%復(fù)利計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。</p><p>　　5.7.4開發(fā)成本費(fèi)用估算</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模及以上各項(xiàng)工程及費(fèi)用的設(shè)定值

48、，對(duì)項(xiàng)目各期的開發(fā)總成本費(fèi)用進(jìn)行估算。</p><p>　　5.7.5開發(fā)總成本費(fèi)用估算</p><p>　　項(xiàng)目成本費(fèi)用如下表：</p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用詳見附件3。</p><p>　　5.7.6項(xiàng)目總體開發(fā)成本費(fèi)用估算</p><p>　　項(xiàng)目總體的銷售成本為4,856元/平方米，項(xiàng)目總投資（成本費(fèi)用

49、）為33,018萬元。</p><p>　　詳細(xì)估算參見附件4。</p><p>　　5.7.7成本的動(dòng)態(tài)投入</p><p>　　動(dòng)態(tài)的成本投入根據(jù)成本估算的結(jié)果，按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的安排，以每一季度為一計(jì)算期，并按項(xiàng)目開發(fā)各期的實(shí)際投入進(jìn)行估算?？傮w的動(dòng)態(tài)投入成本詳見附件5。</p><p><b>　　6財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)</b&

50、gt;</p><p>　　財(cái)務(wù)效益分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本和收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，以盡量接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況為原則，并據(jù)此建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行計(jì)算。</p><p>　　根據(jù)制定的營(yíng)銷方案，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)如下：</p><p><b>　　6.1項(xiàng)目收益分析</b></p><p>　　本項(xiàng)目?jī)H考慮商鋪、住宅、車位的

51、銷售收入，住宅配套等營(yíng)業(yè)性物業(yè)暫不考慮收益。</p><p>　　項(xiàng)目于2006年第三季度開始發(fā)售，至2007年第四季度售完。</p><p>　　住宅、商場(chǎng)、車位按銷售進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行銷售，銷售收入先用于償還項(xiàng)目的投資貸款?？傮w銷售收入、銷售計(jì)劃及資金回收計(jì)劃詳見附件6。</p><p><b>　　各期銷售收入</b></p>&

52、lt;p>　　6.2財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)設(shè)定</p><p>　　6.2.1財(cái)務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定</p><p>　　1、按非外資方式進(jìn)行該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須交納的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、印花稅等，根據(jù)委托方提供的資料，銷售期間稅項(xiàng)合計(jì)按銷售收入的5.5%計(jì)算。</p><p>　　2、銷售費(fèi)用：按銷售收入的百分比計(jì)算，其中包括中介代理

53、費(fèi)、項(xiàng)目推廣宣傳、廣告等費(fèi)用，按銷售額的3%計(jì)算。</p><p>　　3、所得稅：根據(jù)委托方提供資料，按應(yīng)納稅所得額的33%計(jì)算征收。</p><p>　　4、財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算設(shè)定：</p><p>　　在財(cái)務(wù)分析中，全部按借貸資金進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，設(shè)定每一個(gè)核算期對(duì)上一個(gè)核算期的累計(jì)資金投入計(jì)息，利息按年息6.0%復(fù)利計(jì)算。</p><p>　

54、　靜態(tài)財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)成本將直接采用動(dòng)態(tài)計(jì)算所得的數(shù)據(jù)。</p><p>　　6.2.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取</p><p>　　參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：</p><p>　　1、內(nèi)部收益率（IRR）</p><p>　　內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金

55、流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。</p><p>　　2、凈現(xiàn)值（NPV）</p><p>　　凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目

56、在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目的盈利水平是可以接受的。</p><p>　　貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率選定為10%。</p><p><b>　　3、投資收益率</b></p><p

57、>　　資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)。</p><p><b>　　4、開發(fā)成本利潤(rùn)率</b></p><p>　　項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)值（營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)）與項(xiàng)目總開發(fā)成本的比值，它反映開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中投入與產(chǎn)出的關(guān)系。</p><p><

58、;b>　　5、銷售利潤(rùn)率</b></p><p>　　稅前利潤(rùn)與銷售收入之比，表示每單位營(yíng)業(yè)收入所能獲取的凈利潤(rùn)。</p><p><b>　　6.3財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)</b></p><p>　　6.3.1靜態(tài)財(cái)務(wù)分析</p><p>　　計(jì)算出項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：</p><p&g

59、t;<b>　　靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表</b></p><p>　　從以上各靜態(tài)指標(biāo)分析可得，本項(xiàng)目從靜態(tài)效益分析是可行的。</p><p>　　項(xiàng)目總體所得稅前投資收益率和所得稅后投資收益率分別為43.0%和28.8%，項(xiàng)目具有較好的盈利能力。</p><p><b>　　詳細(xì)計(jì)算見附件8。</b></p><

60、;p>　　6.3.2動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析</p><p>　　項(xiàng)目總體的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算如下表：</p><p><b>　　動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表</b></p><p>　　具體計(jì)算見附件9、附件10。</p><p>　　項(xiàng)目總體最大資金占用時(shí)間為2006年第二季度，占用量為28,555萬元（詳見附件9）。</p&

61、gt;<p>　　在本項(xiàng)目中，選取10%為基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目總體稅前內(nèi)部收益率為22.75%，高于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目的具有較好的盈利能力。</p><p>　　在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，選到10%作為貼現(xiàn)率，項(xiàng)目總體的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值大于零，可基本滿足盈利要求。</p><p>　　從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)效益指標(biāo)分析看，本項(xiàng)目是可行的，項(xiàng)目的盈利能力一般。</p><p>