青海房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用

1、<p>　　青海房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用</p><p>　　摘 要：青海省處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的加速期，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中占有一定的地位。為了保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，對(duì)青海省房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)經(jīng)濟(jì)總量作以分析，以期能夠客觀(guān)地反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，明確其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中扮演的角色，使其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展更相適應(yīng)。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；發(fā)展

2、</p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）36-0245-03 </p><p>　　一、房地產(chǎn)業(yè)的含義 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)屬于第三產(chǎn)業(yè)，主要包括土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、

3、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)貫穿生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域，具有高度綜合性。它參與建筑物的勘察、設(shè)計(jì)、規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)等活動(dòng)；并進(jìn)入流通領(lǐng)域通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、租賃兩種方式逐漸收回成本和利潤(rùn)；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中后，其使用和消費(fèi)過(guò)程中涵蓋了保養(yǎng)、經(jīng)常性維修以及產(chǎn)權(quán)和物業(yè)管理等服務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展涉及眾多的相關(guān)行業(yè)，顯示出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。后向效應(yīng)是

4、對(duì)為本產(chǎn)業(yè)供應(yīng)生產(chǎn)資料的產(chǎn)業(yè)的影響，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將會(huì)加大對(duì)鋼材、水泥、木材、玻璃、建材、化工和建筑機(jī)械等產(chǎn)品的需求，從而帶動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展。前向效應(yīng)即對(duì)因本產(chǎn)業(yè)發(fā)展而產(chǎn)生需求、獲得發(fā)展動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)影響，房地產(chǎn)主要促進(jìn)了建筑、紡織、裝飾、廚衛(wèi)設(shè)備、金融、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。側(cè)向效應(yīng)是指本產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)社會(huì)的影響，如城市公用設(shè)施、工作居住環(huán)境和社會(huì)文明水準(zhǔn)等。房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)</p><p>　　二、青海省房

5、地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 </p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展背景 </p><p>　　青海房地產(chǎn)在傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地所有權(quán)與使用權(quán)合為一體，城鎮(zhèn)居民的住房是具有福利性的低租金公房。在這種體制下，盡管房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上仍然普遍存在，但就其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而言，不存在真正意義上的房地產(chǎn)業(yè)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的目標(biāo)確立后，政府有限地放開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策，這段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇。 1998年，

6、國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住宅建設(shè)的通知》，提出了停止住房實(shí)物分配、實(shí)行貨幣分房政策，使得房地產(chǎn)業(yè)駛?cè)肟燔?chē)道，從這時(shí)起才形成了真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。青海省政府執(zhí)行黨中央的文件停止福利分房制度。通過(guò)幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)青海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。但從全?guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展程度來(lái)看，青海省房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)理念、市場(chǎng)主體構(gòu)成等許多方面都還比較落后，主要表現(xiàn)在：占固定資產(chǎn)投資的比重較高，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率低；開(kāi)

7、發(fā)企業(yè)多，但整體實(shí)力弱；專(zhuān)業(yè)人才缺，提高水平難。這是青海省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題。同時(shí)，青海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也面臨新的機(jī)遇，擴(kuò)建城市，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件；城鎮(zhèn)居民收入水平快速提高，將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)有效需求；交通基礎(chǔ)條件改善，為青海房地產(chǎn)</p><p>　　（二）2001—2012年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體情況 </p><p>　　1.房地產(chǎn)業(yè)厚積薄發(fā)，增加值迅速攀升 </

8、p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)的增加值是衡量其發(fā)展水平及地位的主要指標(biāo)。根據(jù)青海省的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，我們可以看到青海省的房地產(chǎn)業(yè)的增加值從2001年的30.03億元增加到2010年的130.98億元，增加了100.95億元，增長(zhǎng)了4.36倍，年平均增長(zhǎng)速度是13.4 %，超過(guò)全省經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。青海省的房地產(chǎn)增加值的增長(zhǎng)速度是“兩頭高，中間低”的特點(diǎn)。2001—2003年，這五年間是以二位數(shù)增長(zhǎng)，2004年，政府出臺(tái)政策抑制投資

9、過(guò)熱和房地產(chǎn)投機(jī)，其宗旨在于擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)適度集中化、產(chǎn)品供應(yīng)多樣化、市場(chǎng)需求理性化，使整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)周期的成熟發(fā)展，造成增速回落 。2009—2012年我省房地產(chǎn)的增加值又是以?xún)晌粩?shù)增長(zhǎng)。2001—2012年的構(gòu)成來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重在2006年是個(gè)分水嶺：2006年前房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是兩位數(shù)，2006年后占GDP的比重是一位數(shù)發(fā)展。原因是從2006年開(kāi)始，

10、中國(guó)宏觀(guān)調(diào)控迎來(lái)了第二輪高峰。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（被稱(chēng)為“國(guó)六條”），由此拉開(kāi)了2006年房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。隨后，國(guó)務(wù)院辦公廳</p><p>　　2.房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)投資的重要支撐 </p><p>　　2000—2012年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在上升的同時(shí)，房地產(chǎn)投資也持續(xù)上揚(yáng)，這與房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中占據(jù)較大份額有直接關(guān)系。2001—2010年，整體呈上升

11、的趨勢(shì)，到2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突然從9.7%達(dá)到47.3%，增長(zhǎng)了37.6%。主要原因是根據(jù)“十一五”規(guī)劃，五年內(nèi)西寧市建成面積將新增約30平方公里，擴(kuò)大到105平方公里。新增部分主要集中在海湖新區(qū)、城南新區(qū)、北川、東川工業(yè)園等，新區(qū)開(kāi)發(fā)必將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。同時(shí)東部建國(guó)路地區(qū)、北山地區(qū)以及大量企業(yè)生活區(qū)的危舊房改造，也將進(jìn)一步提高土地的開(kāi)發(fā)利用率，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新空間。 </p><p>　

12、　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，施工面積呈擴(kuò)張之勢(shì) </p><p>　　房地產(chǎn)施工面積處于持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)，由2000年的339.43萬(wàn)平方米增加到2012年的1 891.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5倍以上?？⒐っ娣e增加較多，2000年比2012年多了80.26萬(wàn)平方米，年均增速1.29%，高的增長(zhǎng)說(shuō)明隨著近幾年來(lái)房屋需求的加大，供給也隨之增多。 　　4.商品房銷(xiāo)售大幅增加，住房成為必要消費(fèi)品 </p><

13、p>　　隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，大大促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展，使人們形成了住房商品化和社會(huì)化的新觀(guān)念。房屋銷(xiāo)售額不斷增加，2011年商品房銷(xiāo)售面積348.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了23.9%；商品房銷(xiāo)售額114.16億元，增長(zhǎng)35.3%。但是稀缺的土地資源促使地價(jià)不斷上漲，加上人口的增多所帶來(lái)的迅速膨脹的住房需求，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，呈現(xiàn)整體快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2012年房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)5%。 </p><p>　　

14、三、房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 </p><p>　?。ㄒ唬┣嗪Ｊ》康禺a(chǎn)業(yè)的地位變化 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中既是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)也是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的基本要素和場(chǎng)所，是居民生活消費(fèi)的載體，對(duì)經(jīng)濟(jì)生活有重要影響，能較大程度地制約或影響其他產(chǎn)業(yè)和部門(mén)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)。所以它是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中不可替代的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。一般認(rèn)為占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重超過(guò)5%，自身發(fā)展較快，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大。從

15、10年的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)占GDP的比重早已超過(guò)5%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的條件。 </p><p>　?。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用 </p><p>　　1.房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 </p><p>　　某部門(mén)對(duì)GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為該產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率乘以該產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比重。即房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為其增加值的增長(zhǎng)率乘以增加值在GDP中所占的比重

16、。從增加值的角度看青海省的房地產(chǎn)業(yè)的增加值超過(guò)了其他行業(yè)的增加值，產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率也達(dá)到了1.87。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)拉動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng) </p><p>　　據(jù)世界銀行研究，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)吸納勞動(dòng)力的系數(shù)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)每增加1名職工，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加兩名職工，以帶動(dòng)50個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)計(jì)算，共可增加100個(gè)就業(yè)崗位。截至2010年底，青海省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從2000年的270家上升到

17、2010年439家，從業(yè)人員達(dá)89 731人，比2001年增加了6 217人，年均增長(zhǎng)13.7%。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)的拉動(dòng)作用并不局限于此，而輻射到建筑業(yè)、裝飾裝修業(yè)和社會(huì)服務(wù)業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，直接或間接帶動(dòng)這些相關(guān)的行業(yè)的就業(yè)。以建筑業(yè)為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)：建筑業(yè)產(chǎn)值1億元可吸納建筑業(yè)用工人數(shù)為500人。按青海省2010年建筑業(yè)產(chǎn)值為130.98億元來(lái)算可吸納建筑業(yè)就業(yè)崗位65 490個(gè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)最直接推動(dòng)了下游裝飾裝

18、修行業(yè)的就業(yè)，隨著各種樓盤(pán)的相繼落成以及房地產(chǎn)交易的空前活躍，物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理等行業(yè)的企業(yè)個(gè)數(shù)和從業(yè)人員也迅速增加，以上房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)給相關(guān)行業(yè)提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 </p><p>　　3.房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于區(qū)域價(jià)值的提高 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間有非常緊密的關(guān)系。隨著青藏鐵路的通車(chē)運(yùn)營(yíng)，西寧的城市功能和地位有了新的變化，從不沿邊不靠海，相對(duì)

19、于對(duì)內(nèi)地是邊疆、相對(duì)于邊疆是內(nèi)地的內(nèi)陸城市一躍成為中心城市。從全國(guó)看，青海位于隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶的西部，是東部中心城市經(jīng)濟(jì)輻射的“二傳手”，可以發(fā)揮承東啟西，南引北聯(lián)的重要作用。從青藏高原看，西寧是黃土高原和青藏高原、農(nóng)區(qū)和牧區(qū)、漢藏文化的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接青藏高原和內(nèi)陸地區(qū)的通衢，是進(jìn)入青藏高原的門(mén)戶(hù)，是維護(hù)民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步的重要戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，可以成為青藏高原開(kāi)發(fā)開(kāi)放的先導(dǎo)示范區(qū)，對(duì)輻射帶動(dòng)青藏地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可替代的作用。西寧是青藏高原唯一一

20、個(gè)超過(guò)百萬(wàn)人的省份，應(yīng)該發(fā)揮它區(qū)域的集聚效益，將吸引更多的企業(yè)和人才，聚集更多的技術(shù)和資金，進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？傮w目標(biāo)定位是將西寧打造成“更加繁榮、更加美麗、更加宜居”的青藏高原中心城市，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的西北經(jīng)濟(jì)高地，自然人文有機(jī)融合的區(qū)域服務(wù)中心，具有國(guó)際知名度的高原旅游名城。隨著加快以西寧為中心的東部城市群的建設(shè)的，青海省的區(qū)位、交通、工業(yè)和體制優(yōu)勢(shì)，必將吸引大量的知名企業(yè)來(lái)這里投資。另外，2010年全省常住人口為5 626 7&

21、lt;/p><p>　　近年來(lái)，青海省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體上是健康的，但其自身高速增長(zhǎng)以及帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲、投資性購(gòu)房增多等種種問(wèn)題，對(duì)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展不利。因此政府堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控是完全必要的，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)領(lǐng)域。在保持居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，加快建立住房保障體系。同時(shí)要逐步完善以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內(nèi)容的住房保障體系。

22、穩(wěn)定和控制住宅價(jià)格的過(guò)快上漲，改善供給結(jié)構(gòu)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 葉劍平，謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005. </p><p>　　[2] 張海魚(yú).宏觀(guān)調(diào)控下的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與產(chǎn)業(yè)發(fā)展[M].北京：人民出版社，2006：4. </p>