房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理思考

1、<p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理思考</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)一直是當(dāng)前中國(guó)熱門的話題，近些年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，帶動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)日趨走成熟,而且又在十分激烈競(jìng)爭(zhēng)中, 大家皆知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)工期長(zhǎng)、資金占用量大并且資金的時(shí)間價(jià)值大作為開(kāi)發(fā)商而言，如何提高開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理水平，降低工程造價(jià)，是其研究的熱點(diǎn)。文章闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，探討了項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

2、。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)&#160; 開(kāi)發(fā)&#160; 工程項(xiàng)目&#160; 管理 </p><p>　　中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </p><p>　　&#160;&#160;一、引言 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面

3、臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。&#160; </p><p>　　&#160;&#160;二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程

4、項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述&#160; </p><p>　　當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來(lái)管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開(kāi)發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營(yíng)。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。 &

5、lt;/p><p>　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析 </p><p>　　風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： </p><p>　　1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)

6、發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。 </p><p>　　2、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措(自有資金)和融資能力過(guò)高地

7、估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控(突發(fā)性事件)、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)(可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn))。 </p><p>　　3、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材

8、料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項(xiàng)目的一次性(不可重復(fù)性)特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過(guò)程”不慎跌入“陷阱”。 </p><p>　　4、項(xiàng)目建設(shè)的 “創(chuàng)新”風(fēng)

9、險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計(jì)劃利潤(rùn)，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認(rèn)識(shí)尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。 </p><p>　　5、項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)?！罢憋L(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變

10、性和漏洞的存在，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)的法律為：《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等;必須掌握的法規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》等。 </p><p>　　三、項(xiàng)目成本管理問(wèn)題。 </p>

11、;<p>　　無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。&#160; </p>

12、;<p>　　&#160; 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施 </p><p>　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的

13、方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。&#160; </p><p>　　2、全面完善

14、項(xiàng)目成本管理。項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味

15、貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出

16、的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須</p><p>　　五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理 </p><p>　　房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械

17、、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。&#160; &l

18、t;/p><p><b>　　六、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)是一個(gè)有較長(zhǎng)周期的過(guò)程,項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素,構(gòu)成了項(xiàng)目過(guò)程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過(guò)程。從某種程度上講,項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程,而風(fēng)險(xiǎn)管理(識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)、處理)是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知

19、識(shí)水平進(jìn)行的,每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此,建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu),重視過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理,重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè),客觀看待風(fēng)險(xiǎn),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理,就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的和效果的不利影響。 </p><p>　　參考文獻(xiàn)：&#160; </p><p>　　[1]陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探