論房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的成本控制

1、<p>　　論房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的成本控制</p><p>　　摘要：房地產(chǎn)成本費用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。本文探討了房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的成本控制措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本控制；措施 </p><p>　　中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號： <

2、/p><p>　　我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展迅猛，并一度成為我國國民經(jīng)濟建設的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來越多的外商開始投資國內(nèi)房地產(chǎn)，導致房地產(chǎn)市場過于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了寸土寸金的時代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設，導致土地逐漸變成稀有資源，土地價格直線上漲，同時又存在過高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過運用財政政策、金融政策和稅收政策等對房地產(chǎn)進行調(diào)控，

3、防止房屋價格上漲過快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營，對開發(fā)成本的控制成為必然手段。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點分析 </p><p>　　1、開發(fā)成本內(nèi)容復雜 </p><p>　　成本項目從實物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長, 成本內(nèi)容多,，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房

4、地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象，如市政建設配套費各地的規(guī)定五花八門，有很多費用都要擠進成本，使成本復雜。 </p><p>　　2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的工作，它受到房地產(chǎn)消費市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時機的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都

5、會對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。 </p><p>　　3、開發(fā)成本可塑性強 </p><p>　　由于各個地塊所處環(huán)境不同，使得項目開發(fā)的前期工程費、征地補償費、拆遷安置費等都無法有一個統(tǒng)一標準，而管理的水平的高低、對政策的利用程度、對機會的把握以及公共關(guān)系的處理等因素，都會造成成本的增減。這些因素處理好了，可能會降低成本，處理不好成本則可能

6、上升。這些特點使得成本可塑性很強，造成了成本控制和管理的難度。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的成本控制措施 </p><p>　　1、項目立項決策階段 </p><p>　　本階段對項目成本控制有重要作用，核心工作是編制投資估算。確切的投資估算值對于初步設計概算、施工圖預算、竣工結(jié)算都有重要意義。投資估算的重點包括項目市場定位、成本費用的經(jīng)濟可

7、行性、投資回報率如何、項目風險可控，以上重點為原則，編寫可行性研究報告?？裳袌蟾娴珜椖砍蓴∑鹬P(guān)鍵作用，但是大部分開發(fā)公司對此投入很小，流于形式。有研究表明，項目的策劃對總成本的影響可以達到30%左右，為此首先要做好市場調(diào)研，進行投資成本估算，做到項目前期初步成本控制。土地費用是本階段的一個重點，約占項目總成本的40%左右，主要包括土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費等。開發(fā)企業(yè)可通過協(xié)議、拍賣、招標的方式獲得土地使用權(quán)。為此開發(fā)企

8、業(yè)要確定合理的項目的選址，明確土地成本的心理價位，避免惡性競拍土地給企業(yè)帶來負擔。本階段的另一個重點是，開發(fā)企業(yè)可以通過推遲繳納配套費用使企業(yè)獲益，或者尋求國家或當?shù)卣恼咧С只騼?yōu)惠。最后要選定合理的規(guī)劃設計方案，以把工程造價控制在適度范圍內(nèi)。 </p><p>　　2、設計階段的成本控制 </p><p>　　( 1) 認真比選方案。為了提高投資效果, 從初步方案到施工圖設計, 都應

9、進行各方案比選, 組織設計方案競賽或設計招標, 從中選取技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、兼顧建設與使用、近期與遠期相結(jié)合的最佳設計方案。 </p><p>　　( 2) 進行限額設計。房地產(chǎn)商應將項目造價目標按專業(yè)構(gòu)成逐層分解, 要求設計人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設計、機電設備、材料選用等方面進行設計挖潛, 用價值工程等方法進行比較、論證, 在保證功能的前提下, 最大限度地節(jié)約工程造價。另一方面, 對整個項目的建筑品質(zhì)、小區(qū)的綜合

10、平面布置、污水處理、智能化布置等做細致研究, 并注重征求各方意見, 避免因項目總體規(guī)劃的失策導致施工過程中發(fā)生重大變動, 甚至重新設計。 </p><p>　　( 3) 增設合同條款。在選定設計單位簽訂設計合同時, 應增設關(guān)于設計變更及修改的費用額度限制等條款, 對設計規(guī)范與標準、工程量與概預算指標等進行控制。如約定由于設計原因?qū)е马椖繉嵤r需要變更設計, 當設計變更費超出施工合同價的某一比例( 如5% ) 時,

11、 則扣罰一定比例的設計費。 </p><p>　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項目實施階段成本控制 </p><p>　?。?） 抓好施工圖審核與細化 </p><p>　　在項目建設過程中，施工圖紙設計質(zhì)量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關(guān)系，它們對建設施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關(guān)重要的作用。特別是，對施工圖紙的審核與細化質(zhì)量越高，在建設準備工作中

12、針對性就越強，成本控制著力點就越準確，成本管理和控制工作就越有成效。所以，要控制好建設成本，就必須抓好房地產(chǎn)項目建設過程中的施工圖審核與細化工作。 </p><p>　　（2）強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)選合適的施工單位和材料供應商，保證工程建設成本控制工作順利進行。在房地產(chǎn)項目的建設過程中，應盡量選擇公開招標方式，讓符合要求的企業(yè)能充

13、分獲知工程招標信息，從而保證投標單位能最大限度響應招標書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時，最大限度地有利于建設成本控制工作。同時，在簽訂合同過程中，應注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以減少可能發(fā)生的索賠，避免在工程決策和建設過程中發(fā)生爭執(zhí)，增加不確定因素，影響成本控制工作，突破投資預算。 </p><p>　　（3）加強工程建設的現(xiàn)場管理 </p><p>

14、;　　在項目建設施工階段還要做的工作就是必須派合格的現(xiàn)場代表進駐工地，并委托一家實力較強的監(jiān)理公司，加強對工程質(zhì)量、工期和成本管理。只有這樣，房產(chǎn)企業(yè)才可以及時掌握工程進度情況，協(xié)調(diào)監(jiān)理、設計、施工單位的工作，強化現(xiàn)場監(jiān)督管理，及時發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)解決，以便減少變更，并對施工過程中確實發(fā)生的變更和簽證以及隱蔽工程進行認定，切實抓好現(xiàn)場的成本控制，保證預算計劃在施工中的貫徹執(zhí)行，并為結(jié)算工作打好基礎。 </p><p&g

15、t;　?。?）深化預算管理，嚴格預算制度，杜絕人為因素造成的成本上升 </p><p>　　為切實發(fā)揮預算管理對成本控制的作用，在項目建設管理過程中，必須加強預算與施工現(xiàn)場檢查的聯(lián)系，及時發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的成本變動因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預算的真實性和準確性，最大限度地發(fā)揮預算工作對成本控制的預警作用、輔助作用，完善項目成本控制的體系。 </p><p>　　4、房地產(chǎn)開

16、發(fā)項目竣工結(jié)算階段 </p><p>　　工程建設完成階段要對項目進行竣工驗收。在這個階段，開發(fā)商應組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對工程進行詳盡細致的檢查，并對各項使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或需要修補的質(zhì)量缺陷及時督促承包商進行修復，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費用。對于房地產(chǎn)企業(yè)負責銷售的房地產(chǎn)項目，企業(yè)要嚴密關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定相應的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率

17、的同時，增強項目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結(jié)算的項目，要對該項目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗整個項目的盈利情況，對項目實行客觀、公平的評估、評價，對照目標(計劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗和教訓，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關(guān)人員激勵機制。 </p><p>　　通過施工前的設計階段和施工實際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。房地

18、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各階段的成本控制可以提高投資效益和增強管理水平，在成本控制中，要多比較多評價，多預測多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1] 周川. 設計階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[J]. 合作經(jīng)濟與科技.