淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效地控制工程造價(jià)

1、<p>　　淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效地控制工程造價(jià)</p><p>　　當(dāng)今社會(huì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各種規(guī)模的國有與私營房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍屹立于市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)峻，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中占有有效份額，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。下面我就以在房地產(chǎn)企業(yè)和造價(jià)咨詢企業(yè)二十多年工作經(jīng)驗(yàn)談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效地控制工程造價(jià)。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)業(yè)的作用

2、 </p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理服務(wù)的行業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)有著重要的作用，它主要體現(xiàn)在： </p><p>　　改善投資環(huán)境、加快改革步伐；有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；通過綜合開發(fā)建設(shè)、避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；為城市建設(shè)一辟重要的積累資金渠道，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；有利于深化住房制

3、度的改革、調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；此外還為改善人們的居住和生活條件。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)開發(fā)主要包括四大階段：投資分析及決策階段；設(shè)計(jì)階段；實(shí)施階段；竣工驗(yàn)收階段。工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)開發(fā)過程，因此每個(gè)階段的工程造價(jià)控制將是日后項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。 </p><p>　?。ㄒ唬Q策階段工程造價(jià)的控制 </p><p>　　1、控制投資估算是項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)控制

4、的基礎(chǔ) </p><p>　　投資估算是項(xiàng)目建設(shè)前期編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到可行性研究工作的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果，也直接關(guān)系到下一階段設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的編制，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目金籌措方案也有直接的影響。因此在開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)力爭(zhēng)全面地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況，從估算開始就較全面、完整地反映工程項(xiàng)目投資。 </p>

5、<p>　　2、投資估算必須是設(shè)計(jì)的真實(shí)反映 </p><p>　　投資估算能全面的反映設(shè)計(jì)內(nèi)容，就要求設(shè)計(jì)人員從工程規(guī)模和項(xiàng)目內(nèi)容上真實(shí)反映設(shè)計(jì)意圖，主要工藝要進(jìn)行多方案比選與方案優(yōu)化，做到設(shè)計(jì)方案技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理。所以工程經(jīng)濟(jì)人員從設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)全過程中，按照工程造價(jià)管理的原則，合理預(yù)測(cè)投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，盡量做到投資不留缺口，這是編制投資估算的關(guān)健，也是下階段

6、工作的重要依據(jù)。 </p><p>　?。ǘ┰O(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)的控制 </p><p>　　工程設(shè)計(jì)階段是確定與控制工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，國外專家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例甚小，不足1%，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%-95%。因此我們應(yīng)提高工程建設(shè)的前瞻性，從設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)。 </p><p>　　1、通過引入設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效地控制

7、工程造價(jià)。 </p><p>　　開發(fā)商就擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)通過報(bào)刊、中國建設(shè)網(wǎng)、信息網(wǎng)及其他媒體發(fā)布公告，公開向社會(huì)招聘符合條件的設(shè)計(jì)單位參加設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，獲得較多的設(shè)計(jì)方案，采用專家組評(píng)定的方式，組織方案討論，最后，根據(jù)專家組科學(xué)的評(píng)定，按照經(jīng)濟(jì)適用、美觀的原則，以及技術(shù)先進(jìn)、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足建設(shè)節(jié)能及環(huán)境等要求，綜合評(píng)定各設(shè)計(jì)方案優(yōu)劣，從中選出最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。 </p>

8、<p><b>　　2、實(shí)行限額設(shè)計(jì) </b></p><p>　　限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不被突破。初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，控制概算不超過投資估算，主要是對(duì)工程

9、量和設(shè)備、材質(zhì)的控制。 </p><p>　　3、運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案 </p><p>　　價(jià)值工程是通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對(duì)所研究對(duì)象的功能與費(fèi)用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，旨在提高研究對(duì)象的價(jià)值的思想方法和管理技術(shù)，其目的是以研究對(duì)象的最低壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)使用者所需的功能，以獲得最佳的綜合效益。 </p><p>　　在研究對(duì)象壽命周期的各階段都可以實(shí)施

10、價(jià)值工程，但是在設(shè)計(jì)階段實(shí)施價(jià)值工程意義重大，尤其是對(duì)建筑工程，可以使建筑產(chǎn)品的功能更合理；可以有效地控制工程造價(jià)；可以節(jié)約社會(huì)資源。因此運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行合理的建設(shè)方案，以滿足使用者功能需求為主，對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，降低成本運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案在實(shí)踐中開發(fā)企業(yè)運(yùn)用較少，應(yīng)增加對(duì)其價(jià)值觀的認(rèn)識(shí)，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。 </p><

11、;p>　?。ㄈ┦┕るA段的工程造價(jià)控制 </p><p>　　施工階段是工程實(shí)施的實(shí)質(zhì)性階段，是人、財(cái)、物力消耗的主要階段，由于開發(fā)項(xiàng)目周期長、工程量大、涉及面廣、影響因素多、材料價(jià)格波動(dòng)大等政策性變化影響較大，因此施工階段造價(jià)控制是工程控制的重要階段。 </p><p>　　1、有效地控制工程變更。 </p><p>　　由開發(fā)商自身引起的工程變更有設(shè)計(jì)變更

12、，工程項(xiàng)目變更，進(jìn)度計(jì)劃變更和施工條件變更。實(shí)踐證明工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響一般占建安工程總造價(jià)的5-10%，少數(shù)項(xiàng)目超過30%或者更多，因此控制工程變更，可有效地控制工程造價(jià)。工程變更實(shí)施后，造價(jià)工程師根據(jù)中標(biāo)合同中有重關(guān)規(guī)定審批；變更價(jià)款確定后，作為結(jié)算依據(jù)，在審核變更中嚴(yán)格審核，控制造價(jià)。在項(xiàng)目建設(shè)中，變更是不可避免的，但變更在施工前，越早損失越小。 </p><p>　　2、完善現(xiàn)場(chǎng)簽訂制度。 </

13、p><p>　　加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，對(duì)隱蔽工程要加強(qiáng)監(jiān)理方的旁站監(jiān)理制度，現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、客觀、隱蔽工程要以施工圖為依據(jù)，標(biāo)明隱蔽部位、項(xiàng)目、工藝、質(zhì)量完成情況，如屬施工圖以外的隱蔽簽證，則除描述準(zhǔn)確、清晰外還須配上簡(jiǎn)圖、標(biāo)明尺寸。施工現(xiàn)場(chǎng)人員要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，較好的職業(yè)道德，不能利益驅(qū)使加大簽證工程量，這樣才能做到有效控制工程現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)工程造價(jià)的影響。 </p><p>　　3、嚴(yán)格審

14、核施工圖預(yù)結(jié)算 </p><p>　　根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)的進(jìn)度計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)施工的實(shí)際進(jìn)度，及時(shí)核定施工圖預(yù)算，對(duì)于施工圖預(yù)算超出設(shè)計(jì)概算的部分，要分析原因，及時(shí)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人溝通，調(diào)整控制目標(biāo)。 </p><p>　　5、較全面掌握準(zhǔn)確的市場(chǎng)價(jià)格信息，為合理控制造價(jià)提供一手資料。 </p><p>　　現(xiàn)行材料價(jià)格均由市場(chǎng)根據(jù)需求關(guān)系確定，因此掌握材料市場(chǎng)價(jià)格是為合理控制工

15、程造價(jià)提供一手資料。作為造價(jià)咨詢企業(yè)，我公司不僅及時(shí)掌握市場(chǎng)材料價(jià)格，動(dòng)態(tài)并建立了企業(yè)內(nèi)部材料信息庫，以便在審核結(jié)算時(shí)客觀公平地審核，并且盡可能地參觀一些新型材料的生產(chǎn)工藝，對(duì)材料構(gòu)成和價(jià)格形成做到心中有數(shù)，以利于工程造價(jià)的合理確定。 </p><p>　　三、工程招投標(biāo)機(jī)制的廣泛應(yīng)用是有效控制工程造價(jià)的手段。 </p><p>　　引入招投標(biāo)機(jī)制，開發(fā)商可在眾多的施工隊(duì)伍中挑選施工資質(zhì)高

16、、施工力量強(qiáng)、資質(zhì)雄厚、技術(shù)先進(jìn)、業(yè)績突出、信譽(yù)度較高的企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。由于現(xiàn)行工程建設(shè)一些甲方要求施工企業(yè)墊資施工，雖然不符合建筑市場(chǎng)正確運(yùn)行規(guī)則，但一些施工企業(yè)為得到建設(shè)項(xiàng)目而咬牙墊資施工，墊資款未能如期回收，企業(yè)負(fù)債經(jīng)營。如果這樣的企業(yè)易被其他開發(fā)商選中，那可能會(huì)造成開發(fā)商撥付施工款被挪用，工程無法按期按質(zhì)施工，將不利于項(xiàng)目開展與價(jià)格控制。因此選擇符合招標(biāo)條件的優(yōu)秀工企業(yè)將是后期正常施工的有效保證，根據(jù)中標(biāo)價(jià)簽訂施工合同，是工程造價(jià)

17、控制的合同保證。綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如引入全過程造價(jià)管理受益匪淺，將節(jié)約造價(jià)、保證工期、項(xiàng)目質(zhì)量也能得到有效地保證，。 </p><p><b>　　四、結(jié)束語 </b></p><p>　　建設(shè)工程造價(jià)的有效控制貫穿了開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，我們要用科學(xué)的管理方式，正確地運(yùn)用法律、法規(guī)文件，應(yīng)用科學(xué)的計(jì)價(jià)方法和計(jì)價(jià)依據(jù)，借鑒先進(jìn)的成功的管理經(jīng)驗(yàn)，合理地確定工程造

18、價(jià)，真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益多贏的局面，使企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中得以生存和可持續(xù)的發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　1.《工程造價(jià)管理相關(guān)知識(shí)》天津理工學(xué)院 尹貽林主編 </p><p>　　2.《工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制》徐大圖主編 中國計(jì)劃出版社 </p><p>