我國現(xiàn)代酒店式公寓設(shè)計現(xiàn)狀與發(fā)展策略初探

1、<p>　　我國現(xiàn)代酒店式公寓設(shè)計現(xiàn)狀與發(fā)展策略初探</p><p>　　【摘 要】作為一種新興的酒店經(jīng)營模式，同時也是旅游房地產(chǎn)的一種類型，酒店式公寓在我國迅速發(fā)展推廣。但由于在我國發(fā)展時間尚短，并未建立起成熟的建筑設(shè)計理論與實踐標(biāo)準(zhǔn)。本文通過闡述酒店式公寓的發(fā)展與特點，分析當(dāng)前我國現(xiàn)代酒店式公寓的現(xiàn)狀與問題，提出了我國酒店式公寓發(fā)展的相關(guān)策略。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞

2、】酒店式公寓；設(shè)計；現(xiàn)狀；問題；策略 </p><p>　　酒店式公寓也被稱作為“酒店式服務(wù)公寓（serviced apartment）”，是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，將住宅、酒店等多功能結(jié)合，主要用于租住與投資。酒店式公寓的興起與發(fā)展顯示出了我國各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。因而，要充分了解酒店式公寓的特點，并通過當(dāng)前出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，以探討有利于我國酒店式公寓健康發(fā)展的策略。 </p

3、><p>　　一、關(guān)于酒店式公寓 </p><p>　　1、酒店式公寓的定義 </p><p>　　酒店式公寓指的是公寓具備酒店標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件設(shè)施及服務(wù)，通過開發(fā)商將公寓以產(chǎn)權(quán)獨立的形式出售，通過專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營與管理，并提供酒店模式的服務(wù)。酒店式公寓是將高質(zhì)量服務(wù)融合進(jìn)日常生活，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。 </p><p>　　2

4、、酒店式公寓的特點 </p><p>　　首先，在產(chǎn)權(quán)方面，酒店式公寓是擁有獨立產(chǎn)權(quán)的，可以在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行買賣。其次，在服務(wù)管理方面，酒店式公寓通過專業(yè)的管理物業(yè)人員，采用酒店式管理，為住戶提供酒店式的服務(wù)，比如家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)等，服務(wù)質(zhì)量高、服務(wù)內(nèi)容完善，以滿足消費者的需求。 </p><p>　　3、我國酒店式公寓發(fā)展分布狀況 </p><p>

5、　　由于改革開放對沿海城市的影響，通過對經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國際信息的最先吸收，我國的酒店式公寓則首先出現(xiàn)在深圳，之后在北京、上海等大城市以及大型旅游區(qū)發(fā)展推廣開來。我國酒店式公寓的發(fā)展分布特征很明顯，第一是一線城市，第二是一線城市周邊城市，第三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的二線城市，第四是大型旅游城市。 </p><p>　　4、酒店式公寓的物業(yè)特征 </p><p>　　北京、上海等一線城市的酒店式公寓發(fā)展

6、相對完善，物業(yè)規(guī)模大，市場需求高。但二線城市的發(fā)展則相對遲緩。就成都為例，成都的酒店式公寓市場規(guī)模尚未有權(quán)威統(tǒng)計。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，成都目前有50多家酒店式公寓，而公寓提供的客房數(shù)量在25-50套之間，規(guī)模較小。物業(yè)分布來看，主要競爭力是在于公寓的區(qū)位選址。酒店式公寓是城市的“高端居住物業(yè)”，用戶幾乎都是高層次人群，因此選擇在城市的核心地段則成為了酒店式公寓的核心競爭力。一般公寓選址會選擇城市中央商務(wù)區(qū)（CBD），因為這一地段商務(wù)活動最

7、為集中，地理位置優(yōu)越、交通便利、周邊設(shè)施完善，因此是酒店式公寓選址的必爭之地。 </p><p>　　5、酒店式公寓在我國的市場發(fā)展前景 </p><p>　　酒店式公寓作為風(fēng)險小、回報高的新生事物，我國酒店式公寓的發(fā)展總體上是呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長并逐步成熟的態(tài)勢，市場競爭加大，選址、服務(wù)、品牌、價格等，均成為競爭重點。相信我國未來的酒店式公寓市場競爭會更加火爆，市場需求會越來越大，相應(yīng)的品牌經(jīng)

8、營、連鎖式經(jīng)營模式會在全國各地不斷產(chǎn)生并推廣開來。 </p><p>　　二、我國酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析 </p><p>　　現(xiàn)狀一：公寓建筑質(zhì)量差 </p><p>　　由于酒店式公寓在我國發(fā)展時間不長，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管制度，但由于市場利潤空間巨大，投資回報率高，因而許多房地產(chǎn)開發(fā)商鋌而走險，違規(guī)操作，或質(zhì)量低下、服務(wù)質(zhì)量差、宣傳與實際不符、管理不

9、到位等問題，制約了我國酒店式公寓的健康發(fā)展。 </p><p>　　原因分析：缺乏行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) </p><p>　　在我國，尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來要求酒店式公寓應(yīng)該配置什么樣的設(shè)施、提供什么內(nèi)容的服務(wù)，應(yīng)該依照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。因而易造成投資商、開發(fā)商等在公寓的建造與內(nèi)部服務(wù)及管理方面沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，且為了降低成本、提高利潤，導(dǎo)致公寓品質(zhì)沒有保障，比如服務(wù)質(zhì)量差，公寓設(shè)施不完善，公寓安全問題無

10、保障等。 </p><p>　　現(xiàn)狀二：設(shè)計構(gòu)造不合理 </p><p>　　大多數(shù)酒店式公寓的開發(fā)商都希望在固定的空間里盡可能多的利用空間，以提供更多房源，因此在設(shè)計構(gòu)造上往往舍棄了建筑的品質(zhì)。比如隔墻過薄，隔音效果差；樓與樓的間距小，光線、視線易受影響，導(dǎo)致私密性差；平面結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，公攤面積大，用戶得房率低。 </p><p>　　原因分析：設(shè)計布局存在缺陷

11、 </p><p>　　雖然酒店式公寓與一般居住建筑有區(qū)別，但應(yīng)該具有一定的共性。而就我國目前的酒店式公寓來說，并不適合一般居住建筑的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。無論在戶型設(shè)計、配套設(shè)施、商務(wù)功能等方面來說，都沒有很好的體現(xiàn)出功能空間設(shè)計的多元化及特殊化。 </p><p>　　三、我國酒店式公寓的發(fā)展策略建議 </p><p>　　1、加大監(jiān)管、統(tǒng)一規(guī)范 </p>&

12、lt;p>　　政府相關(guān)部門應(yīng)盡快制定酒店式公寓行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管制度，并加市場監(jiān)管力度，嚴(yán)格整頓目前市場上的違規(guī)操作。應(yīng)盡早制定并出臺行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與管理辦法，提高酒店式公寓市場的門檻，嚴(yán)禁不達(dá)標(biāo)的公寓建筑投入到市場中。并且聯(lián)合工商部門、公安部門、消防部門的眾多力量，共同加強(qiáng)管理，以構(gòu)建良好的市場環(huán)境。 </p><p><b>　　2、優(yōu)化建筑設(shè)計 </b></p>&

13、lt;p>　　在設(shè)計理念方面，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)人性化，圍繞著為用戶打造和諧溫馨、便利舒適的居住環(huán)境為基礎(chǔ)。公寓內(nèi)部的房間應(yīng)體現(xiàn)居住性與商務(wù)型兩方面。在設(shè)計時，每個部分、每個單元都要相互結(jié)合、相互聯(lián)系；設(shè)計要做到以人為本，強(qiáng)調(diào)個性化，可提供不同的個性化設(shè)計方案，以滿足不同住戶的需求；在標(biāo)準(zhǔn)層布局上，采用點板結(jié)合的綜合式布局，可更多的采用框架結(jié)構(gòu)，以便更好的通風(fēng)采光，提高公寓的實用性、舒適性；將設(shè)計細(xì)化，在細(xì)節(jié)上創(chuàng)新，使用戶充分體會到設(shè)計者的

14、用心之處。 </p><p><b>　　3、完善硬件設(shè)施 </b></p><p>　　在規(guī)模與市場定位方面，盡量做到功能齊全，設(shè)備完善，提高服務(wù)水平。在保障公寓內(nèi)部配備日常生活必備的家具、家電等基礎(chǔ)之上，公共配套設(shè)施也需更加完善，可以配備餐廳、咖啡廳、銀行、小型超市、健身中心、小型兒童游樂場所、洗衣店等配套設(shè)施。同時，可以增加部分智能化電子設(shè)施，例如安保系統(tǒng)、無線

15、互聯(lián)網(wǎng)、管理自動化系統(tǒng)等，并且提供更為安全的防范措施，比如電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、防盜報警裝置等，使住戶充分感受到在酒店公寓生活的便利與安心。 </p><p>　　4、提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 </p><p>　　就目前而言，我國的物業(yè)管理公司在管理問題上仍存在諸多問題，對投資者或用戶來說，都深有感受。若要真正的體現(xiàn)酒店式公寓的優(yōu)勢，就必須提供最為專業(yè)的管理服務(wù)，并且要具備優(yōu)秀的市場經(jīng)

16、營能力。在激烈的市場競爭中，提高自身物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，對用戶而言，可以接受到良好的服務(wù)，用戶滿意了，對投資方來說，投資回報率也會更高。 </p><p>　　酒店式公寓是一個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，對于我國來說，酒店式公寓正處于起步階段，有許多問題急需解決與糾正。相信未來的酒店式公寓市場的需求量會越來越多，用戶的要求也會越來越細(xì)化，建筑設(shè)計師應(yīng)時刻保持不斷學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)取的精神，虛心借鑒國外先進(jìn)國家在酒店式

17、公寓方面的成功案例，并結(jié)合時代需求與變化，對設(shè)計進(jìn)行開拓創(chuàng)新思維，以求設(shè)計出更為滿足用戶需要、功能更完善、使用更便利的建筑。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]李雙宇，王金凱·淺談酒店式公寓的設(shè)計[J]·黑龍江科技信息，2009（22）：250； </p><p>　　[2]聶磊&

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