美國、新加坡低房價收入比成因及對我國的啟示.pdf

1、近年來，我國老百姓對住房問題的抱怨，并不是僅僅因為房價太高，而是相對于收入而言房價過高，即房價收入比偏高。一般認(rèn)為，房價收入比是衡量購房壓力的最好指標(biāo)，其理想值是3～5(UN—Habitat，2002)。根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署發(fā)布的研究報告顯示，世界上諸多發(fā)達(dá)國家的房價收入比數(shù)值都在這個范圍之內(nèi)；而我國學(xué)者計算出我國的房價收入比高于此值。 由于房價收入比=房價/收入，所以房價和收入的形成機制，最終決定房價收入比的比值。美國和新

2、加坡都是全世界公認(rèn)解決住房問題較好的國家，其中美國以市場為主導(dǎo)解決住房問題，而新加坡以政府提供“組屋”為主。本文分析了美國和新加坡低房價收入比的成因，進(jìn)而聯(lián)系我國國情，得出對我國實現(xiàn)較低房價收入比的合理建議。 全文的內(nèi)容共分為六章。第一章是緒論部分，主要說明了房價收入比問題的提出，國內(nèi)外圍繞房價收入比問題的討論。 第二章是本文的研究基礎(chǔ)：房價和收入的形成機制。這一章劃分為兩個主要部分：房地產(chǎn)價格的形成機制；收入的形成機制

3、。在房地產(chǎn)價格的形成機制中，首先討論了馬克思的價值理論和地租理論。馬克思主義政治經(jīng)濟學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)商品價格構(gòu)成的研究，也是按照生產(chǎn)價格理論進(jìn)行。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)商品的價格=房地產(chǎn)商品的成本＋合理利潤＋政府稅費。由于地價是房地產(chǎn)商品成本的重要構(gòu)成要素之一，因此研究房地產(chǎn)價格的形成，也必須研究地租、地價理論。馬克思主義認(rèn)為，土地價格的實質(zhì)是地租的資本化，它是由地租和利息率這兩個因素決定的：土地價格與地租成正比，與利息率成反比。在這一節(jié)也介紹了

4、西方經(jīng)濟學(xué)關(guān)于房地產(chǎn)商品價格形成的主要理論和模型，包括：新古典的均衡價格理論；短期和長期的單一市場均衡模型；政府定價模型。在第二節(jié)中，討論了收入的形成機制。本文所指的收入，主要指工資收入。馬克思認(rèn)為，工資是勞動力的價值或價格的轉(zhuǎn)化形式，“和其他商品不同，勞動力的價值規(guī)定包含著一個歷史的和道德的要素①”，是資本家階級和全體工人即工人階級之間斗爭的結(jié)果。這一節(jié)同時介紹了西方經(jīng)濟學(xué)的研究成果，主要介紹了生存工資理論、邊際生產(chǎn)力分配理論、均衡工

5、資理論和非競爭性工資決定理論。 第三章分析了美國低房價收入比的成因。美國是世界上最大的發(fā)達(dá)國家，也是解決住房問題較好的國家之一，美國一些著名城市的房價收入比均在3左右。本章第一節(jié)利用美國1963至2005年中等住宅價格和中等家庭年收入數(shù)據(jù)做了計量分析。Granger因果關(guān)系檢驗的結(jié)果顯示：在美國經(jīng)濟的運行中，“收入增長”不是“房價增長”的成因；但是“房價增長”是“收入增長”的原因，或者說房價增長將導(dǎo)致收入增長。這正是美國維持較低

6、房價收入比的原因。第二節(jié)介紹了美國的工資集體談判機制。文章認(rèn)為，正是這種集體談判機制，使美國房價的增長能傳遞給工資增長，能夠解釋計量經(jīng)濟學(xué)得出的結(jié)論。 第四章分析了新加坡低房價收入比的成因。新加坡是世界上公認(rèn)的解決住房問題較好的國家之一，其人均居住面積是香港的2倍多，比日本大30％，基本實現(xiàn)了其建國初期提出的“居者有其屋”計劃。本章第一節(jié)，介紹了新加坡房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。新加坡政府修建了大量公共組屋：對低收入階層提供出租組屋；對廣大

7、的中等收入階層提供可供購買的組屋；對高收入群體采用“有益的疏忽”，讓他們自行購置市場提供的私宅。第二節(jié)分析新加坡實現(xiàn)低房價收入比的原因。由于新加坡約80％的家庭都住在組屋中，而組屋由政府法定機構(gòu)——建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)設(shè)計、建造、銷售與物業(yè)管理，所以政府可以通過制定組屋價格實現(xiàn)合理的房價收入比。 第五章得出美國、新加坡經(jīng)驗對我國的啟示。第一節(jié)分析了我國房價收入比的現(xiàn)狀及其成因。目前我國普通老百姓購房壓力較大，理論計算也表明我國房價收入

8、比明顯高于3～5倍的國際合理區(qū)間。從數(shù)學(xué)關(guān)系看，房價收入比=房價/收入，比值偏高的最根本原因是房價和收入沒有“和諧增長”。文章分析了房價相對收入增長過快的原因：首先反駁了利用我國住宅需求旺盛來解釋我國房價持續(xù)上漲的觀點；繼而通過分析認(rèn)為，我國商品房地價的快速增長，以及地價和政府征收的稅費在房地產(chǎn)價格中占據(jù)相當(dāng)大的比例，是房價增長相對收入增長過快的基本原因。接著也分析了收入增長相對過慢的原因：認(rèn)為我國的勞動力市場可以分成高級勞動力市場和普

9、通勞動力市場，處于普通勞動力市場的勞動力可替代性強——尤其是在我們這樣一個人口大國，這種狀況導(dǎo)致普通勞動力市場上，單個勞動力由于個體力量太弱，難以和企業(yè)通過談判商議工資，因此他們很難做到要求自己的工資收入和物價、房價等同步提高。 第五章第二節(jié)分析美國、新加坡經(jīng)驗對我國的啟示。美國經(jīng)驗告訴我們：從長期來看，在我國建立工資集體談判制度能夠使工資增長和房價增長相協(xié)調(diào)。而新加坡政府擁有全國70％以上的土地，與我國城市土地供給政府壟斷的狀

10、況相類似；我國的經(jīng)濟適用房類似新加坡的公共租屋。新加坡經(jīng)驗給我們的啟示是：大力發(fā)展經(jīng)濟適用房能在現(xiàn)階段實現(xiàn)較合理房價收入比。第三節(jié)提出對我國房地產(chǎn)業(yè)政策的建議：推廣工資集體談判與發(fā)展政策性住房相結(jié)合。在大多數(shù)市場經(jīng)濟比較成熟的國家，工資集體談判是一種比較成熟、也比較好的工資增長機制。從長遠(yuǎn)來看，完善的工資集體談判制度，能夠?qū)崿F(xiàn)較合理的房價收入比。但是建立較完善的工資集體談判制度是一個長期的過程，所以在現(xiàn)階段有必要針對中等收入階層發(fā)展政策

11、性住房。本文認(rèn)為針對中等偏低收入家庭應(yīng)該發(fā)展經(jīng)濟適用房，針對中等偏高收入家庭可以發(fā)展“兩限房”。 第六章是本文研究的結(jié)論。我國目前房價收入比偏高，普通居民買房困難，要實現(xiàn)較低的房價收入比，一方面可以抑制房價過快增長，一方面可以加快居民收入增長。而建立較完善的工資集體談判制度將是一個長期過程，在現(xiàn)階段，發(fā)展經(jīng)濟適用房和“兩限房”是實現(xiàn)較合理房價收入比的權(quán)益之計。 本文的創(chuàng)新之處在于，從房價收入比的角度切入研究房地產(chǎn)問題，分

12、析了美國和新加坡實現(xiàn)低房價收入比的原因。其中對美國“房價”與“收入”數(shù)據(jù)的計量分析，得出美國實現(xiàn)低房價收入比的經(jīng)驗是“房價增長→工資增長”，背后的作用機制是工資集體談判制度；而對新加坡經(jīng)驗的分析表明，大力發(fā)展類似我國經(jīng)濟適用房的“組屋”，是新加坡實現(xiàn)低房價收入比的關(guān)鍵因素。最后借鑒美國和新加坡經(jīng)驗，提出我國當(dāng)前應(yīng)該努力發(fā)展經(jīng)濟適用房和“兩限房”。這些研究和結(jié)論在以往的文獻(xiàn)中比較少見。 由于個人能力有限，文章仍存在一些不盡如人意的