中關村軟件園物業(yè)管理專項服務管理方案

1、<p>　　中關村軟件園物業(yè)管理專項服務管理方案</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　第一章 物業(yè)管理整體設想及策劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥01</p><p>　　第一節(jié) 管理理念‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥03</p><p>　　第二節(jié) 物業(yè)管理定位‥‥‥

2、‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥04</p><p>　　第三節(jié) 物業(yè)管理整體設想 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥07</p><p>　　第二章各專項服務管理管理模式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥09</p><p>　　第一節(jié) 管理方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10</p><p>　　第二節(jié)各專項服務管理組織架構圖‥‥‥

3、‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13</p><p>　　第三章人員配備、培訓與管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14</p><p>　　第一節(jié) 人員配置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14</p><p>　　第二節(jié) 人員培訓‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18</p><p>　　第三節(jié) 人員管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

4、‥‥‥‥‥‥21</p><p>　　第四章財務管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22</p><p>　　第五章管理規(guī)章制度‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26</p><p>　　第六章檔案管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥70</p><p>　　第七章 智能化管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥77</p>

5、<p>　　第八章 擬采取的各項機制‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥91</p><p>　　第九章 各項專項服務方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥96</p><p>　　第一節(jié)工程服務‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 96</p><p>　　第二節(jié)保潔服務‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 99</p><

6、p>　　第三節(jié)綠化服務‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥102</p><p>　　第四節(jié)保安服務‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥110</p><p>　　第五節(jié)園區(qū)施工管理服務‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 118</p><p>　　第六節(jié)運動場管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥</p><p>　

7、　第七節(jié)設施管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥</p><p>　　第八節(jié)園區(qū)班車服務管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥</p><p>　　第九節(jié)中水站經(jīng)營管理‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥</p><p>　　第十節(jié)管理傭金取費的合理性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥</p><p>　　第十章服務承諾‥‥‥‥‥‥‥‥

8、‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥121</p><p>　　附件：質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系文件清單‥‥‥‥‥130</p><p>　　第一章物業(yè)管理整體設想及策劃</p><p>　　深圳科技工業(yè)園物業(yè)管理有限公司是榮獲國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的公司，管理的深圳科技工業(yè)園，素有“南方硅谷”之稱，承擔著園區(qū)近百家中外明星企業(yè)的管理、服務的科技園物業(yè)人，以誠實做人、做事

9、、真誠待人的準則，努力創(chuàng)造園區(qū)美好的工作和生活的環(huán)境，精心打造科技園物業(yè)品牌的新形象。作為“中國科技工業(yè)園第一管家”，多年來，公司以"誠信為本，服務至上，以人為本，科技興業(yè)"的企業(yè)理念，采用科學規(guī)范的經(jīng)營管理機制，通過實施品牌戰(zhàn)略，使自身的管理水平、經(jīng)濟效益和公司形象均獲大幅度的提升，使科技園物業(yè)品牌成為中國科技工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)的一面耀眼的旗幟。公司全面導入ISO9001：2000、ISO14001：1996

10、國際質(zhì)量管理體系，把服務工作擺在第一，融管理、服務為一體，使管理市場化、服務化，使 物業(yè)保值、增值，讓客戶滿意；</p><p>　　設置并實施“管家式”物業(yè)管理服務，為中關村軟件園提供高水平的物業(yè)管理服務；</p><p>　　結合軟件園區(qū)物業(yè)的特點，采用先進的管理手段，有針對性地對安全、清潔、綠化、智能化、設備設施、運動場等實行重點管理，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合客戶需要的服務是科

11、技園物業(yè)的使命；</p><p>　　通過人性化的環(huán)境塑造、有特色的便民服務、規(guī)范化的專業(yè)服務及有效的CIS，安全有效的園區(qū)保衛(wèi)，提升中關村軟件園的整體服務形象，將中關村軟件園打造成為：中國最有知名度、最有升值潛力、最有投資價值的高科技園區(qū)；</p><p>　　最終目的：保證為中關村軟件園提供高效益、高水平的物業(yè)管理服務。</p><p><b>　　第

12、一節(jié) 管理理念</b></p><p>　　針對中關村軟件園物業(yè)特點，結合科技園物業(yè)的管理優(yōu)勢形成中關村軟件園物業(yè)管理獨特的管理理念。</p><p>　　一、管理理念一：提供國際標準化物業(yè)管理服務</p><p>　　嚴謹、科學的標準化制度是提供高水平優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務的保障，科技園物業(yè)一旦接管中關村軟件園，即在管理、制度建立等方面全面導入ISO900

13、1：2000、ISO14001：1996國際管理體系，使中關村軟件園的物業(yè)管理高起點、高標準、上檔次。</p><p>　　二、管理理念二：實行“管家式”物業(yè)管理</p><p>　　通過清潔衛(wèi)生的評定標準、設備設施評定標準、設備設施維護保養(yǎng)評定標準、服務質(zhì)量的評定標準、顧客意見評定標準五個方面，在經(jīng)營管理中有一套科學、嚴格、規(guī)范的管理制度和操作方法，有一支高素質(zhì)的員工隊伍，從而保證了物業(yè)

14、服務的高質(zhì)量。因此將“管家式”服務，科學、嚴格、規(guī)范的管理和操作，移植和融入物業(yè)管理，借以全面提升物業(yè)管理服務質(zhì)量；通過吸收和借鑒 “微小服務”、“人性化服務”等競爭創(chuàng)新理念，根據(jù)中關村軟件園服務需求的不斷變化，更新服務手段；增加服務“產(chǎn)品”數(shù)量，提供更加全面細致的服務等措施的實行，使中關村軟件園業(yè)主們享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。</p><p>　　三、管理理念三：現(xiàn)代 創(chuàng)新 便捷 環(huán)保</p>

15、<p>　　現(xiàn)代：展示現(xiàn)代化、國際化的中關村軟件園形象。</p><p>　　創(chuàng)新；塑造進取、創(chuàng)新的中關村軟件園氣氛。</p><p>　　便捷：為中關村軟件園業(yè)主們提供便利、快捷的優(yōu)質(zhì)服務。</p><p>　　環(huán)保：樹立注重環(huán)保的中關村軟件園文化內(nèi)涵和社會形象。</p><p>　　四、管理理念四：制度是根本 管理是關鍵&

16、lt;/p><p>　　中關村軟件園物業(yè)管理中心在籌備期間就嚴格按照公司的質(zhì)量、環(huán)境管理體系要求開展各項工作，建立中關村軟件園的各項資料檔案、員工培訓檔案；科技園物業(yè)綜合管理部會對包括經(jīng)理、助理、主任在內(nèi)的所有工作人員進行三級培訓，在上崗前就培養(yǎng)員工的質(zhì)量意識、誠信觀念、法制觀念和敬業(yè)精神，增強員工對現(xiàn)代物業(yè)服務觀念的認識，使之從被動性勞動轉為主動性勞動；定期檢查安全、清潔、質(zhì)量、員工紀律，對違反《員工守則》、《文明

17、服務守則》、《保安員守則》、《工程維修人員操作規(guī)程》等條例按章處罰，并以每個月為期，對員工進行考核，考核結果直接與月浮動工資掛勾，年底實行末位淘汰制，對優(yōu)秀員工給予獎勵，做到獎罰分明。同時我們還大力改善員工生活及工作環(huán)境，營造良好的企業(yè)文化氛圍，經(jīng)常舉辦專業(yè)消防知識競賽及文娛活動體育比賽，增強企業(yè)凝聚力，激發(fā)員工的工作熱情，有利的保證對中關村軟件園各專項服務質(zhì)量達到一流的要求。</p><p>　　第二節(jié) 物業(yè)

18、管理定位</p><p>　　中關村軟件園作為高科技園區(qū)，對物業(yè)管理服務要求期望值較高，對環(huán)境、安全、環(huán)保、信息等方面的要求與一般客戶群體亦有所不同，與其相配套的物業(yè)管理應定位為：“管家式”物業(yè)管理服務。</p><p>　　科技園物業(yè)在實施中關村軟件園物業(yè)管理中，結合科技園物業(yè)所實施的ISO9001：2000、ISO14001：1996國際管理體系標準，并補充CIS內(nèi)容。</p&g

19、t;<p><b>　　一、設備設施標準</b></p><p><b>　　二、維修保養(yǎng)標準</b></p><p>　　對中關村軟件園設備設施管理實行24小時值班，顧客有問題隨叫隨到，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，搞好公共設施、給排水、變配發(fā)電、智能化、消防系統(tǒng)等設備的維護保養(yǎng)。</p><p><b>　

20、　三、清潔衛(wèi)生標準</b></p><p>　　實行專職保潔員責任制，配以高科技清潔手段，保證中關村軟件園24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔。</p><p><b>　　四、服務質(zhì)量標準</b></p><p>　　通過全面、系統(tǒng)、規(guī)范的管理制度及人性化的管理理念，為中關村軟件園提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務。</p><

21、;p>　　五、顧客滿意程度標準</p><p>　　力求為顧客提供盡善盡美的服務，確保顧客滿意率95%以上，顧客回訪率100%，顧客投訴處理率100%。</p><p><b>　　六、環(huán)保標準</b></p><p>　　遵照ISO14001：1996環(huán)保管理體系標準，制訂中關村軟件園環(huán)境保護管理規(guī)章制度，采用可回收垃圾、普通垃圾、有毒

22、有害垃圾分類處理方法；加強污染防治，使用無污染清潔劑，減少以至消除污染廢棄物極其產(chǎn)生的污染；有效利用資源，節(jié)約用水、用電，重復使用、回收可再利用資源。</p><p>　　做到節(jié)約能源及資源指標完成率100%、固體廢棄物的合法處置率100%、公共場所空氣質(zhì)量指數(shù)合格率100%、機電噪音排放合格率100%、化學危險品的安全使用率100%、廢氣排放合格率100%。</p><p>　　旨在塑造

23、中關村軟件園清潔、環(huán)保的形象。</p><p>　　七、職業(yè)安全健康標準</p><p>　　遵照OHSAS18001：1999職業(yè)安全健康管理體系標準，制訂詳細的健康和安全管理制度和措施：一是利用公告欄做好溫馨提示，對每天的天氣、溫度、濕度、污染指數(shù)，防臺風、防流感、防SARS，以及當天重要新聞等信息進行更新報導，并根據(jù)季節(jié)的變換，以及各種預防疾病的要求，做好每周、每月、每季的消毒預防工

24、作；二是利用運用現(xiàn)代科技手段，實行“人防、物防、技防”相結合，24小時全天候、全方位、無盲區(qū)布控；引進國際安防經(jīng)驗，做到統(tǒng)一指揮，流動崗與固定崗、全面與重點、制服與便裝、白天與夜晚相結合；制訂詳實和快速反應的自然災害、火災、治安或刑事案件等突發(fā)事件處理預案，并定期培訓、演練；制訂嚴格的保密制度，并對不同崗位員工進行有針對性地培訓。</p><p>　　做到治安案件發(fā)生率為0、火災發(fā)生率為0、重大環(huán)境安全事故發(fā)生率

25、0、個人防護用具配置率100%。</p><p>　　以期做到，使中關村軟件園的安全保障萬無一失。</p><p>　　第三節(jié) 物業(yè)管理整體設想</p><p>　　一、與周遍地區(qū)形成互動效應</p><p><b>　　二、重視維護、更新</b></p><p>　　設備設施中很多技術、產(chǎn)品尚

26、不成熟，故障、誤報率較高，只有加強維護保養(yǎng)，才能保證智能化設施正常運行。另外，智能化產(chǎn)品、技術、軟件的發(fā)展、更新非常之快，為體現(xiàn)中關村軟件園的優(yōu)勢，智能化的技術、軟件應隨高端更新。</p><p>　　三、高度重視安全防范</p><p>　?。ㄒ唬┮M國外安防經(jīng)驗，實施24小時布控</p><p>　　在安全管理方面，我司實施美國階梯式快速推進體系，由管理中心統(tǒng)一

27、指揮調(diào)度，即流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、制服與便裝相結合、白天與夜晚相結合；充分利用中關村軟件園已有的智能化保安設施，如閉路監(jiān)控、紅外線探頭、門禁、巡更等先進裝備。使中關村軟件園內(nèi)得到全天候、全方位、無盲區(qū)的監(jiān)控。</p><p>　?。ǘ┲贫ㄔ攲嶎A案，應對突發(fā)事件</p><p>　　中關村軟件園物業(yè)特點決定，安全防范是其物業(yè)管理的重要工作。在充分考慮到治安、盜竊、

28、火災、市電停電、管網(wǎng)漏水等等突發(fā)事件基礎上，在公安派出所的指導下，制定突發(fā)事件處理預案，并定期演練。</p><p>　　四、嚴抓設備、設施管理</p><p>　?。ㄒ唬┳摺皩I(yè)化”道路，提升管理水平</p><p>　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，走“專業(yè)化”道路是必然趨勢，特別是機電設備、設施管理。走“專業(yè)化”道路，請專業(yè)隊伍管理，既可使變配電、給排水等機電設備、

29、設施維修、養(yǎng)護能力提高，又可降低管理成本。</p><p>　?。ǘ┲匾曨A先維保，降低設備故障率</p><p>　　將設備管理的重心放在維護、保養(yǎng)上，制定嚴謹?shù)木S護、保養(yǎng)制度，定期實施，并嚴格檢查。做到重要、關鍵設備故障率為零，其它設備故障率趨于零，嚴禁設備帶病運行。</p><p>　?。ㄈ┰鰪娭匾?、關鍵設備監(jiān)控，確保正常運行</p><

30、p>　　對中關村軟件園的供電、供水、消防等重要設備實施重點監(jiān)控，并保持適當余度，確保中關村軟件園的正常運轉。</p><p><b>　　五、注重環(huán)境塑造</b></p><p>　　環(huán)境不僅包括整潔的衛(wèi)生，優(yōu)美的綠化，更應“以人為本”，增加人文關懷及環(huán)保理念。</p><p><b>　?。ㄒ唬┕冀】抵笖?shù)</b>

31、</p><p>　　在中關村軟件園公布當天或階段性的：天氣預報、空氣質(zhì)量、空氣濕度，直飲水質(zhì)量、區(qū)內(nèi)噪音，SARS、流感等疾病傳播和防范，已消毒的措施，當天的重要新聞等信息和溫馨提示，讓每位進入中關村軟件園的顧客都可享受到最具親和力的人性關懷。</p><p><b>　　（二）垃圾分類處理</b></p><p>　　按照ISO14001：

32、1996環(huán)境管理體系，設置可回收垃圾、一般垃圾、有害垃圾三類垃圾箱，并配置明顯標識?？苫厥绽詧蠹垺?、瓶、易拉罐等為主；一般垃圾即為日常普通垃圾；有害垃圾以各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐、油漆罐等為主。</p><p>　　第二章各專項服務管理的管理模式</p><p>　　實行中關村軟件園物業(yè)管理中心、科技園物業(yè)、中關村軟件園有機結合的共管模式，中關村軟件園物業(yè)管理中心處目標責任制

33、及客戶服務中心總調(diào)度的管理方式；</p><p>　　推行ISO9000：2000、ISO14001：1996國際管理體系標準；實施目標管理責任制，激勵機制及監(jiān)督機制等各項機制；確保中關村軟件</p><p>　　園物業(yè)管理工作全面、有序地運轉。管理方式</p><p>　　實行執(zhí)行機構、責任機構、監(jiān)督機構有機結合的共管方式。</p><p>

34、;<b>　　共管方式</b></p><p>　　1、監(jiān)督機構——中關村軟件園業(yè)主委員會</p><p>　　對中關村軟件園物業(yè)中心的管理行為進行監(jiān)督。</p><p>　　（1）組織對管理工作的抽驗、檢查，審查管理效果。</p><p>　?。?）可通過會議或其它形式，評審中關村軟件園物業(yè)管理狀況、交流意見。<

35、/p><p>　?。?）可即時就管理中的問題向中關村軟件園物業(yè)中心或科技園物業(yè)投訴。</p><p>　?。?）對管理中的重大事項進行審議。</p><p>　　2、責任機構——科技園物業(yè)</p><p>　　是中關村軟件園物業(yè)管理目標的最終責任人，負責對中關村軟件園物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導，就中關村軟件園的物業(yè)管理狀況對中關村軟件園業(yè)主委員

36、會負責。</p><p>　　3、執(zhí)行機構——中關村軟件園物業(yè)管理中心</p><p>　　是中關村軟件園物業(yè)管理的具體實施機構，對中關村軟件園業(yè)主委員會和科技園物業(yè)負責，確保中關村軟件園物業(yè)管理的各項工作達到既定目標。</p><p>　　二、實行以客戶服務中心為總調(diào)度的物業(yè)管理服務形式</p><p>　　客戶服務中心是中關村軟件園物業(yè)中

37、心服務的窗口，配置24小時熱線電話及服務網(wǎng)站，接受客戶委托服務、投訴，直接調(diào)度、指揮管理中心有關人員處理日常事物，并對每項服務進行電話回訪。具體工作流程見下圖。</p><p>　　客戶服務中心工作流程</p><p>　　三、推行ISO9000：2000、ISO14001：1996際管理體系標準</p><p>　　在中關村軟件園的各項物業(yè)管理活動中，以ISO90

38、00：2000、ISO14001：1996管理體系作為各項物業(yè)管理活動的保證，確保中關村軟件園物業(yè)管理工作達到并保持一流水準。</p><p>　　四、物業(yè)管理運作程序</p><p>　　各專項服務管理機構組織架構圖</p><p>　　第三章人員配備、培訓與管理</p><p>　　制度是基礎，人才是關鍵；</p><

39、p>　　以人為本是科技園物業(yè)的重要管理理念；</p><p>　　制度是基礎，人才是關鍵；</p><p>　　以人為本是科技園物業(yè)的重要管理理念；</p><p>　　中關村軟件園物業(yè)管理人員的配置將充分體現(xiàn)技術密集型，將使用高學歷、高水平的復合型人才；</p><p>　　根據(jù)崗位需要，采用各種形式有針對性地對物業(yè)管理人員進行培訓；

40、</p><p>　　采用科學、合理的管理方法，做到能者上、庸者下，人盡其才，各盡其能，充分調(diào)動員工的工作積極性；</p><p>　　為中關村軟件園實施高水平的物業(yè)管理提供保障。</p><p>　　物業(yè)管理人員的配置將充分體現(xiàn)技術密集型，將使用高學歷、高水平的復合型人才；</p><p>　　根據(jù)崗位需要，采用各種形式有針對性地對物業(yè)管理

41、人員進行培訓；</p><p>　　采用科學、合理的管理方法，做到能者上、庸者下，人盡其才，各盡其能，充分調(diào)動員工的工作積極性；</p><p>　　為中關村軟件園實施高水平的物業(yè)管理提供保障。</p><p><b>　　第一節(jié)人員配置</b></p><p>　　一、中關村軟件園物業(yè)管理處機構設置及人員配備</

42、p><p>　　中關村軟件園管理中心實行在科技園物業(yè)領導下和中關村軟件園業(yè)主委員會監(jiān)督下的經(jīng)理負責制，管理中心經(jīng)理全權負責管理處的經(jīng)營管理工作，完成科技園物業(yè)所交給的各項經(jīng)營任務和管理目標。</p><p>　　這是一種直線職能制的組織形式，管理中心各級編制力求精簡，職責明確，服務性功能齊備，能夠充分發(fā)揮各級員工潛能，同時又注重內(nèi)、外關系的協(xié)調(diào)。</p><p>　　在

43、具體運作中，管理中心經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者，各項工作指令一經(jīng)下達，執(zhí)行機構即開始運作，操作過程中的信息，通過反饋渠道回到指揮機構，以供指揮機構做出評審、判斷和總結，在整個操作過程中，執(zhí)行機構還要從檢查、評比結果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，加以糾正，做到有部署、有記錄、有檢查和有總結，從而保證了管理的有效性。</p><p>　　在中關村軟件園管理中心成立之前，各項規(guī)章制度、程序性文件及各級作業(yè)指導

44、書等，均嚴格按照科技園物業(yè)質(zhì)量體系標準的要求制定。做到每件事都要程序化，從根本上保證公司的服務管理質(zhì)量。</p><p>　　在實施過程中，管理中心將主要采取以下措施：</p><p>　　（一）各級負責制，即下級對上級安排的工作負責，上級隨時指出下級不符合操作程序之處，引導其按正確的程序進行工作。</p><p>　?。ǘ┭惨暀z查制，即各班組、崗位負責人以定期和

45、不定期相結合的方式進行巡視檢查，在檢查過程中，發(fā)現(xiàn)問題及時記錄，重大問題及時報告上級，并對處理結果跟蹤落實。</p><p>　?。ㄈ┻^程記錄制，即物業(yè)管理服務的每一個過程都有相應的原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門內(nèi)部自查等方式來考核各項工作的落實情況。</p><p>　?。ㄋ模┕_監(jiān)督制，即公開管理處的投訴電話，要求工作人員佩帶工作證上崗，按照不同的崗位穿著不同的工作服，隨時接受顧客的檢

46、查與監(jiān)督。</p><p>　　（五）獎懲落實制，為確保各項規(guī)章制度的有效落實，將員工考核成績直接與每月工資及獎金掛鉤，獎優(yōu)罰劣、明確責任，從而極大提高員工的工作積極性。</p><p>　　通過采取這些有效措施，管理處實現(xiàn)規(guī)范化管理，使內(nèi)部管理機制得以不斷完善。</p><p>　　二、各崗位人員職責和素質(zhì)要求</p><p>　　管理層基

47、本素質(zhì)要求通過電腦、外語考試，學歷達到大專以上水平，曾從事三年以上物業(yè)管理工作；工程技術人員引進包括智能化、計算機網(wǎng)絡在內(nèi)的專業(yè)人才；安全人員在公司內(nèi)部挑選誠實、可靠、精明、強干的業(yè)務骨干；清潔員在公司內(nèi)部挑選業(yè)務精、形象佳的人員。以上所有人員都經(jīng)過我司專業(yè)培訓合格后方可上崗。</p><p><b>　　第二節(jié) 人員培訓</b></p><p>　　培訓，作為中信

48、物業(yè)內(nèi)部管理運作重要內(nèi)容之一，通過長期的不斷探索和實踐，已形成一套規(guī)范化的運作體系，并成為中信物業(yè)不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢。通過培訓，公司儲備了一批知識結構全面、經(jīng)營管理能力強的職業(yè)經(jīng)理層人員；專業(yè)經(jīng)驗豐富，操作能力強的中層管理人員；工作技能扎實，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢必將是圓滿完成合同期內(nèi)管理目標的重要保證和推動公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅實基礎。</p><p><b>　　一、

49、培訓計劃</b></p><p>　?。ㄒ唬┑谝浑A段：接管前人員培訓</p><p>　　為使管理處全體人員在接管中關村軟件園后能迅速適應環(huán)境，進入工作狀態(tài)，開展各項工作，接管前科技園物業(yè)將集中組織強化培訓，具體計劃如下：</p><p>　　接管前員工強化培訓計劃</p><p>　?。ǘ┑诙A段：接管后人員培訓</p&

50、gt;<p>　　正式接管后，伴隨著客戶進入數(shù)量的日漸增多，一系列管理服務問題將會陸續(xù)出現(xiàn)，為了確保管理人員嚴格按程序操作，掌握好管理的原則性和靈活性，確保服務水準，必須進行更深一層的培訓，具體內(nèi)容包括：</p><p><b>　　怎樣有效處理投訴；</b></p><p>　　如何切實提高服務水準；</p><p><b

51、>　　怎樣當好班組長；</b></p><p>　　如何有效調(diào)動員工工作積極性，</p><p>　　其他需要培訓內(nèi)容可從以下三個方面來進行考察：</p><p>　　1、回首過去：從人員素質(zhì)、精神面貌、工作規(guī)程、程序、工作效率、完成工作的指標、器具損耗等方面進行分析、比較，從而決定是否需要進行再次培訓。</p><p>　

52、　2、注意現(xiàn)在：從員工的工作狀況、工作效率、服務態(tài)度、客人意見（投訴或表揚）、基層管理人員執(zhí)行管理的情況、人際關系的變化來發(fā)現(xiàn)培訓是否必要。</p><p>　　3、展望未來：隨著社會的不斷進步和科學的不斷發(fā)展，隨著人們生活水準的不斷提高，必然要采用一些新技術和新的服務方式、方法，使園區(qū)的管理、服務水準達到一個新的高度。故而必須要有遠見，提前抓好這方面的培訓工作。</p><p><

53、b>　　二、培訓方式</b></p><p>　　1、自行辦理培訓：舉辦物業(yè)管理相關專業(yè)培訓班，提高員工專業(yè)知識水平。</p><p>　　2、外送培訓：主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)拄能培訓，為全脫產(chǎn)形式。</p><p>　　3、參觀學習：根據(jù)中關村軟件園物業(yè)管理業(yè)務發(fā)展和管理工作的需要，定期組織中層管理人員、基層業(yè)務骨干到國

54、內(nèi)知名物業(yè)管理小區(qū)、香港等地參觀學習，開拓視野。</p><p>　　4、專題研討會：組織管理人員就日常管理工作中發(fā)生的典型案例舉行專題研討，總結探討出較好發(fā)管理途徑。</p><p>　　5、崗位輪訓：主要是通過不同崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能，提高綜合管理水平。</p><p>　　6、鼓勵自學：鼓勵員工利用業(yè)余時間學習與崗位相關的各類專業(yè)技術知識，倡導

55、比、學、趕、超的良好學習風氣，不斷提高員工自身專業(yè)技術和綜合素質(zhì)?？萍紙@物業(yè)所屬員工凡通過自學或利用業(yè)余時間參加培訓取得結業(yè)證、上崗證或畢業(yè)證的公司將予報銷全部學費。</p><p><b>　　三、培訓周期</b></p><p>　　培訓是一個長期的、不間斷的、循環(huán)的工作。如圖所示：</p><p>　　四、培訓后的跟查及評核工作</

56、p><p>　　1、員工經(jīng)過培訓后，組織培訓的人員要進行跟查，即在員工的實際工作中進行檢查，該員工是否按培訓要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正。</p><p>　　2、培訓結束后需進行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種形式；評核工作是在員工工作一段時間后，由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況并做好記錄，以便員工直接上司、管理中心經(jīng)理或公司領導及時了解

57、和掌握員工工作或思想情況，并作為評核培訓成績的依據(jù)。</p><p>　　第三節(jié) 人員管理</p><p>　　企業(yè)只有管好人，才能做好事。經(jīng)營企業(yè)其實就是做人的工作?？梢姡藛T管理在企業(yè)管理中是非常重要的。</p><p>　　一、確定標準，嚴格招聘</p><p>　　科技園物業(yè)的用人原則是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理行業(yè)；重工作能力，

58、要求一專多能；重學歷水平，堅持在高學歷中選擇管理、技術人才。結合中關村軟件園物業(yè)特點選聘高素質(zhì)人才。</p><p>　　二、量才適用，合理配置</p><p>　　為最大限度地發(fā)揮人員的主動性和創(chuàng)造性，充分挖掘他們的潛能，科技園物業(yè)對中關村軟件園管理中心的人力資源進行有效配置，合理設計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍，目的是使人適合于職務，使職務適合于人，充分體現(xiàn)“會用人、用好人”的思路。

59、</p><p>　　科技園物業(yè)規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領，到基層去試用實習，并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力，充分發(fā)揮個人專長。</p><p>　　三、素質(zhì)評價，績效考核</p><p>　　考核是檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果的重要手段?？萍紙@物業(yè)制定了一系列的考核制度和實施辦法：</p><p>　　

60、（一）每年與管理中心制定經(jīng)營管理目標責任書，考核整體目標完成情況。</p><p>　?。ǘ┟磕陮T工進行崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲，考核率100%。</p><p>　　（三）對新員工在錄用前進行一次全面的技能考核和面試，經(jīng)培訓后進行考核，考核率100%。</p><p>　?。ㄋ模┡嘤栱椖拷Y束后，對參加培訓人員進行全面考核，培訓考核率100%。</p

61、><p>　　（五）對管理中心主要負責人每年進行民主評議，根據(jù)評議及考核結果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。</p><p>　　四、末位淘汰，吐故納新</p><p>　　在考核、評議制度基礎上，實行末尾淘汰和崗位輪換制，使員工隊伍各類素質(zhì)保持最佳狀態(tài)。</p><p>　　五、規(guī)范言行，注重儀表</p><p>　?。ㄒ唬┰谥嘘P村

62、軟件園管理中導入CI形象設計，貫徹過程中進一步培養(yǎng)、提升員工的服務意識，調(diào)動員工的積極性，培養(yǎng)員工自豪感和凝聚力。</p><p>　?。ǘ┕芾碇行囊詥T工守則、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語中關村軟件園和科技園物業(yè)的公眾形象。</p><p><b>　　第四章財務管理</b></p><p>　　在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)必須自主經(jīng)營、自負盈虧，如何在

63、變幻莫測的市場環(huán)境和外部企業(yè)的競爭對抗中求得生存和發(fā)展，需要根據(jù)企業(yè)的特點和優(yōu)勢，準確地進行市場定位，尋求發(fā)展。因此，企業(yè)必須進行事前預測，以降低各種可控制風險，盡量規(guī)避不可控制風險，同時，加強以成本控制為中心的內(nèi)部財務管理，也是企業(yè)財務管理活動的一個重要方面。因為成本決定了企業(yè)盈利的大小，是提高企業(yè)產(chǎn)品競爭能力、開拓能力和市場應變能力的一個關鍵環(huán)節(jié)。</p><p>　?。ㄒ唬娀攧诊L險控制體制，提高競爭力&

64、lt;/p><p>　　財務風險控制體制是指在財務風險管理中所形成的相互聯(lián)系、相互制約的功能體系，是降低企業(yè)財務風險的關鍵所在。強化財務風險控制體制，應從以下三個方面著手：</p><p>　　1、對財務風險進行事前控制。一是必須健全各項財務制度，加強內(nèi)控制度的管理，避免內(nèi)部管理出現(xiàn)的經(jīng)濟風險。另一方面，在實施某一投資方案時，既要考慮可能獲得的利益又要兼顧風險，要通過對財務風險的存在及其原因的

65、客觀分析，運用概率分析、風險決策、彈性預算等手段，制訂留有余地的管理措施，以保證在發(fā)生意外時能有效地進行處理。</p><p>　　2、 對財務風險進行事中控制。在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，運用定量和定性分析法，觀察、計算、分析、監(jiān)督財務風險狀況，及時調(diào)整財務活動，控制出現(xiàn)偏差，制訂出新的補救措施，有效地阻止或抑制不利事態(tài)的發(fā)展，將風險降低到可控范圍內(nèi)，以減輕損失程度和保證生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常進行。</p>&

66、lt;p>　　3、對財務風險進行事后管理。對已經(jīng)發(fā)生的風險，要建立風險檔案，并從中吸取經(jīng)驗教訓，以避免同類風險的繼續(xù)發(fā)生；對已發(fā)生的損失，應及時消化處理，以免長期掛賬，給今后發(fā)展留下隱患；并以財務風險分析資料為依據(jù)，制訂今后的風險管理計劃。</p><p>　?。ǘ?健全財務信息體制，實現(xiàn)財務管理信息化、科技化</p><p>　　科技園物業(yè)的財務部門要在確保財務信息真實性的前提下

67、，進一步開發(fā)財務信息的利用價值，實現(xiàn)物流與財務信息的有機統(tǒng)一。要充分利用先進的電腦設備，形成規(guī)范、靈敏、科學、高效的信息管理系統(tǒng)。</p><p>　　1、財務信息收集處理系統(tǒng)。財務部門要擴大財務信息的采集面，統(tǒng)一企業(yè)內(nèi)部信息傳輸方式，完善財務信息的收集、整理、反饋、利用等完整系統(tǒng)的規(guī)范化程序，形成與企業(yè)生產(chǎn)、營銷等市場信息相融相伴的企業(yè)財務信息處理系統(tǒng)。</p><p>　　2、財務信息

68、分析系統(tǒng)。財務部門應根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財務運行體制的要求，按照新的國有企業(yè)效益評價指標，設置符合企業(yè)特點的內(nèi)部財務報表體系。從企業(yè)最基層的責任考核單位到最高層的決策機構，層層明確財務分析的任務和要求，及時反饋財務預算的執(zhí)行結果和差異原因，在此基礎上建立財務綜合分析數(shù)據(jù)庫，定期報送分析報告，及時提出財務建議和備選方案。</p><p>　　3、財務信息預警系統(tǒng)。經(jīng)濟運行質(zhì)量的好壞主要通過財務評價指標反映出來，財務部門要充

69、分發(fā)揮自身信息靈敏的優(yōu)點，按照新的財務評價指標要求，選擇能反映企業(yè)經(jīng)濟運行狀況的敏感性指標，如保本點、收入安全線、最大負債極限等，根據(jù)日常收集整理的財務信息，不斷地反映企業(yè)有關指標的動態(tài)變化趨勢，對照其最大允許的范圍，及時發(fā)出預警信號，超前提出改進建議。</p><p>　?。ㄈ┙∪攧毡O(jiān)控體制，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益</p><p>　　財務管理體制作為一個有機體，實行有效的自我監(jiān)控是保證

70、其正常有效運轉必不可少的條件，因此健全以事前預測、事中控制、事后考核為核心的企業(yè)財務監(jiān)控體制，約束企業(yè)行為，可以更好地發(fā)揮財務管理體制的作用。</p><p>　　1、事前預測，實現(xiàn)財務管理預算化。財務部門應綜合考慮各方面因素，圍繞實現(xiàn)目標利潤，認真編制涵蓋主要發(fā)展指標的財務預算，建立健全財務預算指標體系。要按照預算目標加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任，兌現(xiàn)政策，形成以財務制度為主對經(jīng)濟行為進行定性約束和以

71、財務預算為主對經(jīng)濟行為進行定量約束的格局。</p><p>　　2、事中控制，保證財務預算的實現(xiàn)。財務預算只是一種目標，它的實現(xiàn)還要財務部門對經(jīng)營過程實現(xiàn)全面的控制?？刂频囊罁?jù)是各種財務預算；控制的重點是企業(yè)經(jīng)營過程的采購、生產(chǎn)、儲運、銷售四個環(huán)節(jié)；控制的目的是為了及時發(fā)現(xiàn)和消除經(jīng)營的弊端，保證財務預算的實現(xiàn)。</p><p>　　3、事后考核，為以后預算的制定、控制與考核積累資料。依照國

72、家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，對TCL大廈管理處的經(jīng)營活動進行真實、準確的核算，并將核算結果與財務預算相對比，考核完成財務預算的程度，并分析原因，積累有用的資料。</p><p>　?。ㄋ模┱_運用財務激勵體制，實現(xiàn)財務管理的總體目標</p><p>　　激勵體制是根據(jù)各責任單位所編制的業(yè)績報告，將實際數(shù)與有關責任數(shù)據(jù)進行對比、分析，來評價和考核各責任單位的經(jīng)營業(yè)績，實行獎優(yōu)罰劣的一種制度?？茖W

73、的激勵體制起著激發(fā)、驅(qū)動和強化人的行為的作用。在財務管理中，正確運用激勵體制能充分調(diào)動TCL管理處各部門和人員的積極性，對順利實現(xiàn)財務管理的總體目標和各項財務指標，具有十分重要的意義。因此，必須嚴格、認真地執(zhí)行財務激勵體制</p><p><b>　　第五章管理規(guī)章制度</b></p><p>　　制度是企業(yè)賴以有效運作的基礎；</p><p>

74、;　　以質(zhì)量、環(huán)境體系標準為基石，制訂規(guī)范的各項管理方針、程序文件、作業(yè)指導書以及質(zhì)量記錄表；</p><p>　　構成中關村軟件園物業(yè)管理整套行之有效的規(guī)章制度體系。</p><p>　　完善的規(guī)章制度和科學化、規(guī)范化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務的重要基礎，能有效地為物業(yè)及公用設施的使用、維修以及各項物業(yè)管理服務工作提供引導和服務?？萍紙@物業(yè)將以ISO9001：2000、SO140

75、01：1996管理體系為基礎，結合軟件園的特點,根據(jù)《全國物業(yè)管理示范大廈標準》和國家、省、市有關物業(yè)管理法規(guī)，提煉形成軟件園物業(yè)管理規(guī)章制度體系。使各管理項目有章可循，有規(guī)可依，有據(jù)可查，保證各項工作的順利進行，確保工作目標的全面實現(xiàn)。</p><p>　　一、中關村軟件園規(guī)章制度的建立</p><p>　　1、中關村軟件園物業(yè)管理中心管理制度的建立符合相關的法律法規(guī)。所有管理制度的建立

76、，均以法律法規(guī)及物業(yè)管理服務合同為基礎，保證物業(yè)管理服務合同的順利實施。</p><p>　　2、在建立中關村軟件園物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時，以公共事務管理制度、行政管理制度、ISO9001：2000、ISO14001：1996管理體系為基礎，結合中關村軟件園物業(yè)管理的具體特點和要求，對整個規(guī)章制度體系作適當?shù)男抻?，使整套?guī)章制度體系更切合實際、操作性更強。</p><p>　　3、規(guī)章制度

77、注重服務、管理、技術責任、經(jīng)濟責任的統(tǒng)一性。每一項制度都是責任者、執(zhí)行者對所承擔的管理、服務各項責任的集中反映。</p><p>　　4、注重定性要求與定量要求的結合，既能使檢查考核具有標準尺度和依據(jù)，又能使檢查考核正確定位。</p><p>　　5、注重管理處各部門人員職責范圍和工作關系的銜接，對物業(yè)管理錯綜復雜的各個管理環(huán)節(jié)，用不同的制度使其有序規(guī)范地運作，既有分工，又有合作，協(xié)調(diào)一致

78、。</p><p>　　6、制度文字條款簡明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行，也便于適時進行修改、調(diào)整、補充。</p><p>　　中關村軟件園管理制度設置為公共管理制度、內(nèi)部管理制度、質(zhì)量、環(huán)境管理體系文件三大類，共分為以下五個層次：</p><p>　　第一層：質(zhì)量、環(huán)境管理手冊（共有 個）；</p><p>　　第二層：程序文件（

79、包括通用程序文件、質(zhì)量管理程序文件、環(huán)境管理程序文件，共有 個）；</p><p>　　第三層：作業(yè)指導書（保安、消防、機電，清潔、綠化等，共有個）；</p><p>　　第四層：質(zhì)量記錄及表格（共有 個）；</p><p>　　第五層：相關法律、法規(guī)、國家標準、行業(yè)標準、工程圖紙圖樣、技術資料等。</p><p>　　二、管理規(guī)章制度架

80、構圖：</p><p><b>　　三、管理規(guī)章制度</b></p><p><b>　　1.0客戶手冊</b></p><p>　　1.1客戶手冊主要由以下幾方面組成:</p><p><b>　　1.1.1物業(yè)概況</b></p><p>　　1.1

81、.2深圳市中信物業(yè)管理有限公司簡介</p><p>　　1.1.3TCL大廈設施概況</p><p>　　1.1.4物業(yè)管理人的責任、權利及義務</p><p>　　1.1.5物業(yè)管理服務項目及內(nèi)容</p><p><b>　　1.1.6費用繳付</b></p><p><b>　　1.

82、1.7日常管理</b></p><p><b>　　1.1.8物業(yè)交付</b></p><p><b>　　1.1.9裝修</b></p><p>　　1.1.10客戶注意事項</p><p>　　1.1.11客戶消防責任指南</p><p><b>　

83、　1.1.12其它</b></p><p><b>　　2.0裝修管理指南</b></p><p>　　2.1裝修管理由以下幾方面組成</p><p><b>　　2.1.1前言</b></p><p>　　2.1.2裝修流程圖</p><p>　　2.1.3裝修

84、流程說明</p><p>　　2.1.4裝修各種費用</p><p><b>　　2.1.5裝修規(guī)則</b></p><p>　　2.1.6裝修違章處罰</p><p>　　2.1.7裝修完工須知</p><p><b>　　3.0消防安全手冊</b></p>

85、<p>　　3.1消防安全手冊由以下幾部份組成</p><p><b>　　3.1.1總則</b></p><p><b>　　3.1.2消防安全</b></p><p><b>　　3.1.3倉庫防火</b></p><p><b>　　3.1.4裝修安全

86、</b></p><p><b>　　3.1.5環(huán)境安全</b></p><p><b>　　3.1.6獎懲</b></p><p><b>　　3.1.7消防常識</b></p><p>　　3.1.8附錄《中華人發(fā)共和國安全生產(chǎn)法》</p><

87、;p>　　4.0應急預案與響應措施手冊</p><p>　　4.1應急預案與響應主要由以下幾部份組成：</p><p><b>　　4.1.1應急計劃</b></p><p>　　4.1.2應急措施工作流程</p><p>　　4.1.3應急處理措施</p><p>　　4.1.4化學品泄露

88、的應急處理</p><p>　　4.1.5特殊氣候的應急處理</p><p>　　4.1.6給水管破裂/排水管理堵塞/操作失誤</p><p>　　4.1.7高空墜物/高空墜落引起的人身傷害</p><p>　　4.1.8觸電/溺水/灼傷/異物入眼/急癥/中毒/過敏</p><p>　　4.1.9暴力事件/交通事故&l

89、t;/p><p>　　4.1.10電梯困人的緊急處理</p><p><b>　　管理人員職責</b></p><p>　　1.1管理中心經(jīng)理崗位職責</p><p>　　管理中心實行在公司和安全管理委員會的領導下，管理中心經(jīng)理全權負責管理中心的經(jīng)營管理工作，帶領全體員工努力工作，完成公司領導所交給的各項任務和目標。其主要職

90、責如下：</p><p>　　1.1.1認真執(zhí)行國家及政府的有關政策、法規(guī)及公司的各項工作方針、計劃和指令，定期向公司領導匯報管理處工作情況。</p><p>　　1.1.2負責對外協(xié)調(diào)相關單位、部門的公共關系，確保各項工作的順利開展。</p><p>　　1.1.3負責管理中心經(jīng)營管理及日常費用支出的審批工作，合理控制費用開支，制定并落實多種多樣措施，完成公司下達

91、的年度經(jīng)營指標任務。</p><p>　　1.1.4負責組織、協(xié)調(diào)各類人員的工作安排，負責本部門員工每月工作效績考評，職員、員工每半年工作效績的考核，將考核結果反饋至被考核人，并報公司相關部門作為公司人力資源管理的依據(jù)。</p><p>　　1.1.5負責審批本部門的培訓計劃及安排、組織工作。監(jiān)督各類員工的培訓工作。</p><p>　　1.1.6監(jiān)督、檢查本小區(qū)的

92、公共設施維護、保養(yǎng)情況。</p><p>　　1.1.7組織每周管理中心工作例會，及時了解人員狀態(tài)、工作中存在的不足、工作難點、收集信息，檢查、總結和布置工作。</p><p>　　1.1.8負責社區(qū)文化活動計劃的監(jiān)督、實施工作，確保社區(qū)文化活動豐富多彩并與日常管理工作緊密結合。</p><p>　　1.1.9完成公司有關文件規(guī)定的其他各項工作。</p>

93、<p>　　1.2客戶服務中心主任崗位職責</p><p>　　客戶主任在管理中心經(jīng)理的領導下,負責與客戶的溝通,收集客戶的服務需求,接待投訴處理等工作</p><p>　　1.2.1積極參加業(yè)務學習,自覺遵守國家和省市的法律、法令政策以及管理中心的各項規(guī)章。</p><p>　　1.2.2堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接客戶和來訪客人

94、，對客戶的投訴及時處理。投訴處理率達100%。</p><p>　　1.2.3熟悉公共維護費、衛(wèi)生消殺費、管理費、水電費的收費標準和計算方法，協(xié)助財務部做好費用的收取和催繳工作。</p><p>　　1.2.4熟悉有關物業(yè)市容衛(wèi)生綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟悉運用。負責提出管理服務工作計劃，臨督檢查維修、綠化、治安、清潔、消殺等工作，保證各項管理指標達到市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)的要求。<

95、;/p><p>　　1.2.5協(xié)調(diào)與各相關單位、部門的工作關系，盡心盡力提供優(yōu)質(zhì)服務。</p><p>　　1.2.6完成主任交辦的其他任務.</p><p>　　1.3社區(qū)文化管理員崗位職責</p><p>　　1.3.1負責建立、完善管理處內(nèi)部信息流通網(wǎng)絡，確保信息上傳下達。籌劃各種會議和活動，增進員工與員工，管理處與其它單位之間的相互溝通，

96、融洽關系。</p><p>　　1.3.2通過開展各項活動與客戶建立廣泛的、暢通的信息流通網(wǎng)絡</p><p>　　1.3.3制定系統(tǒng)的社區(qū)文化活動計劃，豐富社區(qū)文化生活，定期組織升國旗儀式，舉辦不同類別的文體活動，致力營造健康向上的、個性鮮明的社區(qū)文化。</p><p>　　1.3.4負責開展管理中心宣傳教育工作和公益活動,利用各種大眾媒體，樹立文明時尚的整體形象

97、。</p><p>　　1.3.5建立、完善社區(qū)文化檔案，充分運用攝影等手段，記錄重大社區(qū)活動事記，并定期移交檔案室保存。</p><p>　　1.3.6完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務。</p><p>　　1.4管理中心會計員崗位職責</p><p>　　在管理中心經(jīng)理和公司財務部的領導下，負責管理中心經(jīng)濟核算和各種費用的收支工作，并對主任

98、和公司財務部負責，其職責如下：</p><p>　　1.4.1忠于職守，以身作則，遵守國家財經(jīng)政策和財會制度等法令和規(guī)定。一絲不茍嚴格執(zhí)行會計制度。</p><p>　　1.4.2熟練掌握記賬方法，建立健全的各種臺賬，做到賬目清晰，手續(xù)齊全，賬賬相符，賬單相符，日清月結，準確無誤。</p><p>　　1.4.3負責記實賬、卡，做好公司的財產(chǎn)、用具的保管和 記工作，

99、保證公司財產(chǎn)不流失。</p><p>　　1.4.4審查并做好員工工資、獎金和勞保福利的發(fā)放。</p><p>　　1.4.5熟悉小區(qū)的單位和面積，以及管理費、水電費等收費標準和計算方法，，并協(xié)助收費工作。</p><p>　　1.4.6完成領導交辦的其他任務</p><p>　　1.5出納員崗位職責</p><p>

100、　　1.5.1負責管理中心各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務部的指導和監(jiān)督，保證做到日清月結，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用應及時催收，做到費用收繳率達98%。</p><p>　　1.5.2負責管理中心現(xiàn)金、票據(jù)的保管，每月準時到財務部報賬，并做好現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬登記工作。</p><p>　　1.5.3辦理銀行托收，核對托收劃款情況，月終應及時將銀行日記賬與

101、銀行賬單進行核對。</p><p>　　1.5.4按公司規(guī)定具體負責管理處各項費用的存取或轉賬工作。</p><p>　　1.5.5按時編制工資報表，代發(fā)管理處人員的工資、補貼。</p><p>　　1.5.6負責辦理管理中心各項費用的報銷工作，嚴格控制超標報銷。</p><p>　　1.5.7根據(jù)用戶需要提供上門收費服務、上門催收或在收費單

102、上注明銀行余款不足等方式使拖欠款盡早收回。</p><p>　　1.5．8管理中心固定資產(chǎn)登記工作。</p><p>　　1.5．9管理中心經(jīng)理的其他任務。</p><p>　　1.6行政人事管理主任崗位職責</p><p>　　行政主任在管理中心經(jīng)理導下，全權負責辦公室的經(jīng)營管理工作，帶領全體員工努力工作，完成經(jīng)理任交付的各項任務和目標。主

103、要職責如下：</p><p>　　1.6．1負責合處理管理處人事、行政、后勤、財務工作，帶領部門全體人員不斷進取創(chuàng)新，寓管理于服務之中。</p><p>　　1.6．2負責待外來來訪客人，并配合經(jīng)理接待重要客人。</p><p>　　1.6．3做好管理處辦公例會的會議記錄。檢查、落實經(jīng)理各項批示和管理處工作例會決議的貫徹執(zhí)行情況，并及時反饋給經(jīng)理。</p>

104、;<p>　　1.6．4規(guī)范、完善管理處人事行政管理制度，結合部門具體情況，制定管理處人事管理、人員儲備、人員調(diào)配方案并報經(jīng)理審批，確保符合管理處發(fā)展之需要。</p><p>　　1.6．5負責監(jiān)督落實管理處各類人員工轉正、離辭職手續(xù)和有關勞動用工手續(xù)的及時正確辦理。</p><p>　　1.6.6負責后勤、倉庫、食堂管理工作的安排、檢查，并提出合理化建議報經(jīng)理。</p

105、><p>　　1.6.7負責本部門職員的住房申請、調(diào)配工作；每月15日根據(jù)職員考勤，制定職員應扣水電費、房租清單，負責職員公休加班費的制作并報批。</p><p>　　1.6.8負責經(jīng)理交辦的其他各類工作。</p><p>　　1.7機電主任崗位職責</p><p>　　機電主任在管理中心經(jīng)理的直接領導下，負責本小區(qū)公共設施、設備的日常維護工作，

106、以及房屋本體維修工程的安排、布置、檢查工作。具體職責如下：</p><p>　　1.7.1每日定時巡視配電、電梯、給排水、發(fā)電機等設備房，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。</p><p>　　1.7.2每日巡視本小區(qū)公用設施情況，監(jiān)督有關責任人對公用設施進行維修保養(yǎng)。</p><p>　　1.7.3負責處理公共設施的搶修及由公共設施不正常運行引起的突發(fā)事故。及時排除設備故障，尤其

107、是應急故障的排除工作。</p><p>　　1.7.4負責安排、檢查本小區(qū)住戶維修工作，跟蹤檢查完成情況，以確保維修質(zhì)量。</p><p>　　1.7.5負責編制機電組每月《工作計劃表》，每月28日前報經(jīng)理匯總，經(jīng)常檢查工作安排的完成情況，并不斷調(diào)整及時改進。</p><p>　　1.7.6根據(jù)設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養(yǎng)護或技術改造方案報經(jīng)理審核，并做好

108、零配件的采購計劃。</p><p>　　1.7.7負責協(xié)調(diào)與其它班組的關系。</p><p>　　1.7.8根據(jù)機電技術人員的專業(yè)技能水平和工作表現(xiàn)，向經(jīng)理提出考核意見。</p><p>　　1.7.9配合供電局、自來水公司、煤氣公司、有線電視、網(wǎng)絡公司等有關市政部門進行本小區(qū)設施維修、檢查、保養(yǎng)工作。</p><p>　　1.7.10每月配

109、合供電部門人員抄取本小區(qū)所有電表數(shù)據(jù)，呈報主任。</p><p>　　1.7.11完成經(jīng)理交待的其它各項工作。</p><p>　　1.8安全主任崗位職責</p><p>　　安全主任是在管理中心經(jīng)理的直接領導下，負責本小區(qū)安全管理工作的落實與監(jiān)督實施。其具體職責如下：</p><p>　　1.8.1負責安全工作的現(xiàn)場管理。</p>

110、;<p>　　1.8.2負責安全工作各類質(zhì)量記錄的整理歸檔。</p><p>　　1.8.3負責計劃并落實安全員軍事訓練及每月一次的考核，從而不斷提高安全員的身體素質(zhì)，增強安全班的凝聚力與戰(zhàn)斗力。</p><p>　　1.8.4負責計劃并落實安全員日常培訓工作（每月不少于一次），有計劃、有步驟地帶領安全員學習物業(yè)管理知識、法律常識、公司各項管理制度等，以樹立法制觀念，提高業(yè)務

111、水平。</p><p>　　1.8.5負責每季度的理論考核，以有效地監(jiān)督安全員工作狀態(tài)。</p><p>　　1.8.6每月30日前將安全員的考勤表及月考核評分表報主任。</p><p>　　1.8.7負責每周一次檢查安全班的內(nèi)務衛(wèi)生，并于每月底根據(jù)日常檢查結果予以通報。</p><p>　　1.8.8不定期檢查各安全班工作情況，各項管理制度

112、落實情況，安全防范、消防情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并報告管理處主任。</p><p>　　1.8.9根據(jù)上級部門安排，具體落實夜間查崗計劃，并將查崗結果予以上報。</p><p>　　1.8.10教育員工增收節(jié)支，樹立經(jīng)營管理觀念，努力為管理處創(chuàng)收。</p><p>　　1.8.11完成經(jīng)理交辦的其它工作。</p><p>　　1.9清潔綠化主

113、任崗位職責</p><p>　　清潔綠化主任在管理中心經(jīng)理的直接領導下，負責本小區(qū)清潔及綠化工作，其主要職責如下：</p><p>　　1.9.1負責本小區(qū)的保潔工作組織、落實和巡查工作，每天抽查樓道及外圍責任區(qū)2次以上，并確保每天至少一次以上及時公正地予以記錄。</p><p>　　1.9.2負責保潔班內(nèi)務管理工作的安排與檢查，督促值日人員搞好宿舍內(nèi)務衛(wèi)生，并對違

114、章現(xiàn)象予以處理。</p><p>　　1.9.3負責保潔工具、材料的申請、領用及監(jiān)督使用，并教育員工增收節(jié)支，樹立良好的敬業(yè)、樂業(yè)精神。</p><p>　　1.9.4每周召開一次班組例會，檢討工作中存在的不足，發(fā)揚優(yōu)點。</p><p>　　1.9.5負責新員工的入職引導及負責新員工按公司有關規(guī)定辦理各類手續(xù)的督促工作。</p><p>　

115、　1.9.6每月底對保潔員進行考評，并將考核結果反饋被考核人，以利于其及時改進。</p><p>　　1.9.7負責對離、辭職保潔員所上交的工作服、工作牌、《員工手冊》等物品的檢查工作，發(fā)現(xiàn)短缺或損壞應及時上報，并將保潔員所上交物品交倉管員保管，按規(guī)定辦理物資入庫手續(xù)。</p><p>　　1.9.8帶領保潔科完成管理處安排的各項臨時任務。</p><p>　　1.