萬科房地產(chǎn)項目-可行性研究報告(模板)

1、<p>　　萬科.房地產(chǎn)項目可行性研究報告(模板)</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　第1章總 論3</p><p>　　1.1.項目背景與概況3</p><p>　　1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標7</p><p>　　1.3.問題與建議

2、8</p><p>　　第2章項目投資環(huán)境與市場研究9</p><p>　　2.1.投資環(huán)境分析9</p><p>　　2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析11</p><p>　　2.3.銷售預測15</p><p>　　2.4.營銷策略19</p><p>　　第3章建設(shè)規(guī)模與

3、項目開發(fā)條件21</p><p>　　3.1.建設(shè)規(guī)模21</p><p>　　3.2.項目概況現(xiàn)狀21</p><p>　　3.3.項目建設(shè)條件22</p><p>　　第4章建筑方案26</p><p>　　4.1.設(shè)計依據(jù)26</p><p>　　4.2.項目設(shè)計主

4、題和開發(fā)理念26</p><p>　　4.3.項目總體規(guī)劃方案27</p><p>　　4.4.建筑設(shè)計28</p><p>　　4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計29</p><p>　　4.6.給排水設(shè)計30</p><p>　　第5章節(jié)能節(jié)水措施32</p><p>　　5.1.設(shè)計

5、依據(jù)32</p><p>　　5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計32</p><p>　　第6章環(huán)境影響評價33</p><p>　　6.1.編制依據(jù)33</p><p>　　6.2.環(huán)境現(xiàn)狀33</p><p>　　6.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響34</p><p>　　6.4.環(huán)

6、境保護措施34</p><p>　　第7章勞動衛(wèi)生與消防35</p><p>　　7.1.指導思想35</p><p>　　7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施35</p><p>　　7.3.消防設(shè)計36</p><p>　　第8章組織機構(gòu)與人力資源配置38</p><p>

7、;　　8.1.組織機構(gòu)38</p><p>　　8.2.人力資源配置38</p><p>　　第9章項目實施進度39</p><p>　　9.1.項目開發(fā)期39</p><p>　　9.2.項目實施進度安排39</p><p>　　9.3.項目實施過程控制措施39</p><

8、p>　　第10章項目招投標41</p><p>　　10.1.工程項目招標投標概述41</p><p>　　10.2.工程項目招標投標因素分析42</p><p>　　10.3.招標依據(jù)44</p><p>　　10.4.招標范圍44</p><p>　　10.5.招標方式44</p

9、><p>　　第11章投資估算與資金籌措45</p><p>　　11.1.投資估算45</p><p>　　11.2.資金籌措45</p><p>　　第12章財務(wù)評價47</p><p>　　12.1.項目評估依據(jù)47</p><p>　　12.2.財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇

10、47</p><p>　　12.3.財務(wù)評價47</p><p>　　12.4.不確定性分析48</p><p>　　第13章社會評價49</p><p>　　13.1.項目對社會的影響分析49</p><p>　　13.2.風險分析50</p><p>　　13.3.社會

11、評價結(jié)論51</p><p>　　第14章研究結(jié)論與建議52</p><p>　　14.1.可行性研究結(jié)論52</p><p>　　14.2.建議52</p><p><b>　　總 論</b></p><p><b>　　項目背景與概況</b></p&

12、gt;<p><b>　　1、項目名稱：</b></p><p>　　湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目</p><p><b>　　2、承辦單位概況</b></p><p>　　單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司</p><p>　　單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨

13、資)</p><p>　　注冊資金：港幣2,000萬元</p><p>　　單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路29號</p><p>　　業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售</p><p><b>　　法定代表人：吳小平</b></p><p>　　企業(yè)負責人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現(xiàn)年43

14、歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長沙鐵道學院，獲學士學位；1986年分配到廣州廣鐵集團任職；1989年調(diào)任廣州市團委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“

15、錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。</p><p>　　建設(shè)單位簡介：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一

16、體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為50萬多平方米。</p><p>　　公司負責人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市

17、花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強”。</p><p>　　2006年3月，由衡陽市委領(lǐng)導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察

18、一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。</p><p>　　衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風光帶建設(shè)投資7521萬元。</p><p>　　3、可行性研究報告編制依據(jù)</p>

19、<p>　　與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；</p><p>　　國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；</p><p>　　國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；</p><p>　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；</p><p>　　《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方

20、法》。</p><p><b>　　4、編制范圍</b></p><p>　　依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。</p><p&g

21、t;<b>　　5、項目提出的理由</b></p><p>　　項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展</p><p>　　當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5—2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將

22、快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。</p><p>　　根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳

23、。</p><p>　　正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。</p><p>　?、?項目對城市建設(shè)將起到促進作用</p><p>　　2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+

24、5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。</p><p>　　衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政

25、府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。</p><p>　　目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展

26、和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。</p><p>　　湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。</p><p>　　③ 解決勞動就

27、業(yè)的需要</p><p>　　由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。</p><p>　　據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就

28、業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加衡陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。</p><p><b>　　6、擬建地點</b></p><p>　　本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積2

29、0,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。</p><p><b>　　7、預期目標</b></p><p>　　湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓

30、)項目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。</p><p><b>　　8、主要建設(shè)條件</b></p><p>　　湘水明珠居住小區(qū)一

31、期(1、2、3號樓)建設(shè)項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

32、，對該項目進行投資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設(shè)項目納入省、市重點項目。考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段

33、堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投</p><p><b>　　主要技術(shù)經(jīng)濟指標</b></p><p><b>　　問題與建議</b></p><p>　　項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立

34、項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。</p><p>　　根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。</p><p>　　衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。</p><p>　　充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源

35、；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。</p><p>　　項目投資環(huán)境與市場研究</p><p><b>　　投資環(huán)境分析</b></p><p>　　國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策</p><p>　　2007年全年

36、國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個百分點。</p><p>　　固定資產(chǎn)投資增長較快全

37、年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長23.2%。</p><p>　　全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76

38、,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。</p><p>　　中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小

39、產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。</p><p>　　2、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素</p><p>

40、;　　2007年，衡陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長213.8 %，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長速度達

41、到11.99%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到40.73%，比2003年上升5.23個百分點。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個百分點。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物

42、價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升5.27個百分點，其中,服務(wù)價格上漲1.23個百分點。商品零售價格上漲6.4</p><p>　　2007年，衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬人，增長11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增長率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。20

43、07年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681 元，比上年增長16.54 %；扣除物價因素，實際增長10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增長14.53%，實際增長8.8%。城市居民人均生活消費7608元，比上年增長15.3%，扣除物價因素，實際增長9.5%；農(nóng)村居民消費3554元，增長14.02%，實際增長8.5%。2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業(yè)穩(wěn)

44、步推進。　年末全市五項社會保險擴面19.31萬人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加</p><p>　　2007年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上

45、年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資

46、額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。</p><p><b>　　區(qū)域房地產(chǎn)市場分析</b></p><p>　　1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點</p><p><b>　?、?主城區(qū)板塊</b></p><p>　　主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心

47、，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀名城等。</p><p>　　主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為

48、1800-3000元/平方米左右。</p><p><b>　?、?華新開發(fā)區(qū)板快</b></p><p>　　華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)

49、完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。</p><p>　　主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。</p

50、><p><b>　?、?立新片區(qū)板塊</b></p><p>　　相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠未形成。</p><p>　　主要特征：片區(qū)市場在售樓盤

51、少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。</p><p><b>　　④ 江東板塊</b></p><p>　　江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽

52、未來的江景豪宅板快。</p><p>　　主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。</p><p>　　2、衡陽房地產(chǎn)投資分析</p><p>　　從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年

53、。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。</p><p>　　從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：</p><p>　　上表中很明顯，2006、2007年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2

54、006年就開始興建的項目，只經(jīng)過1-2年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。</p><p>　　3、衡陽房地產(chǎn)供求分析</p><p><b>　　1）供給分析</b></p><p>　　2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，尤其是新開工面積增幅達135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2

55、007年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。</p><p><b>　　2）需求分析</b></p><p>　　從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。</p><p>　　4、衡陽房地產(chǎn)市場特征分析：</p><p>　　綜上所述，我們可以對近幾年衡陽

56、房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。</p><p>　　增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。</p><p>　　商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。</p><p>　　產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任

57、何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。</p><p>　　5、2008年衡陽樓市分析</p><p>　?、?衡陽房地產(chǎn)市場走勢</p><p>　　隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點：</p><p>　　1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減

58、少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。</p><p>　　2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。</p>&

59、lt;p>　　3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。</p><p>　　② 2008年衡陽樓市走勢</p><p>　　對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點以下等情況的影響，樓

60、價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房價依然有一定的上漲空間。</p><p><b>　　銷售預測</b></p><p><b>　　1、項目需求分析</b></p><p>　　本項目所在地珠

61、暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，項目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生

62、態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標準、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。</p><p>　　2、項目銷售目標群定位</p><p>　　本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：</p><p>　?、?一類客戶：企事業(yè)單位職工</p><p&

63、gt;　　本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。</p><p>　　1）中鋼衡重企業(yè)職工</p><p>　　衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品

64、遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達2.5億元。</p><p>　　該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預計可購房800-1000套。</p><p>　　2）衡陽鐵路部門職工</p><p>　　衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬

65、近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。</p><p>　　② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主</p><p>　　項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普

66、遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。</p><p>　?、?三類客戶：周邊學校老師</p><p>　　珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術(shù)學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。</p><p>　?、?四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員</p

67、><p>　　珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。</p><p>　?、?五類客戶：衡陽在外地成功人士</p><p>　　目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特

68、別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。</p><p>　　衡陽人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。</p>&

69、lt;p>　　⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士</p><p>　　“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。</p><p>　　⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士</p><p>　　衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2

70、700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。</p><p>　　本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤前進行為期3個月的蓄客期，計劃儲備客戶3000批以上。</p><p><b>　　銷售計劃</b>&

71、lt;/p><p>　　鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。</p><p><b>　　① 銷售量</b></p><p>　　一期工程1至3號樓標準層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；</p><p><b>　　② 銷售進度</b><

72、/p><p>　　本項目預計2008年10月初開盤：</p><p>　　開盤后一個月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷售金額約9000萬；</p><p>　　開盤后三個月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；</p><p>　　開盤后六個

73、月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務(wù)的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；</p><p>　　開盤后九個月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；</p><p>　　開盤后十二個月，即至2009年10月底，完成總銷售任務(wù)的100%，約372套，銷售金額約2億。</p><p><b>　　銷

74、售收入預測</b></p><p>　　1）周邊城市房價比較：</p><p>　　許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈旈L的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉

75、：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，衡陽的均價為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。</p><p>　　在衡陽市

76、開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方米,竣工房屋面積434.39萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額

77、33.29億元。2007年開始進入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。</p><p>　　經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著

78、人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方米,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方米,上漲勢頭迅猛。</p><p><b>　　衡陽樓市價格現(xiàn)狀：</b></p><p>　　根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致如

79、下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。</p><p><b>　　項目銷售價格定位：</b></p><p>　　根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中

80、1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本項目預測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。</p><p><b>　　營銷策略</b></p>&

81、lt;p>　　本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：</p><p><b>　　1、推廣渠道</b></p><p><b>　　① 報紙廣告</b></p><p>　　包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，

82、開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。</p><p><b>　?、?短信推廣</b></p><p>　　成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。</p><p><b>　?、?影視廣告</b></p><p>　　當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放

83、。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。</p><p><b>　?、?單張派發(fā)</b></p><p>　　貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。</p><p><b>　?、?營銷活動</b></p><p>　　活動一：“沿江風光帶竣工典禮”

84、、“湘水明珠開盤慶典”。</p><p>　　活動二：“廣州炒房團衡陽購房動”。</p><p>　　活動三：“百年衡陽湘江風光帶”攝影圖片展”。</p><p>　　活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。</p><p>　　活動五：系列名人講座。</p><p>　　活動六：衡陽人說衡陽大型文化論壇</p>

85、<p><b>　　2、媒體宣傳組合</b></p><p>　　開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。</p>&

86、lt;p>　　公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。</p><p>　　路橋廣告：貫穿項目營銷始終。</p><p>　　影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。</p><p>　　衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。 </p><p>　　單張派發(fā)：每天均需進行

87、的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。</p><p>　　短信推廣：一般一個月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。</p><p>　　公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。</p><p>　　建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件</p><p><b>　　建設(shè)規(guī)模</b></p

88、><p>　　本項目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。</p><p><b>　　項目概況現(xiàn)狀</b></p><p

89、><b>　　1、地點與地理位置</b></p><p>　　本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家

90、的風水寶地。</p><p>　　2、土地權(quán)屬類別和土地狀況</p><p>　　本項目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。</p><p>　　本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。</p><p>

91、<b>　　項目建設(shè)條件</b></p><p>　　1、地形、地貌、地震情況</p><p>　　衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀

92、屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部

93、大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點為衡山祝融峰，</p><p>　　根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）＜0.05，地

94、震動反應(yīng)譜特征周期為0.35s，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。</p><p><b>　　2、氣候條件</b></p><p>　　衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源極為豐富。</p><p><b>　　①

95、氣溫</b></p><p>　　年平均氣溫 18.4℃</p><p>　　一月份氣溫 3.5℃</p><p>　　七月份氣溫 28.3℃</p><p>　　極端最低氣溫 -2.9℃</

96、p><p>　　極端最高氣溫 38.7℃</p><p><b>　　②降水量</b></p><p>　　年平均降水量 1660.4mm</p><p>　　年降雨天數(shù) 150天</p><p>　　日最大

97、降水量 192.5mm</p><p><b>　　③濕度</b></p><p>　　最冷月平均相對濕度 81%</p><p>　　最熱月平均相對濕度 75%</p><p><b>　?、茱L</b></p><

98、;p>　　風速年平均值 2.7m/s</p><p>　　主導風向 夏季 NNW 2.6m/s</p><p>　　冬季 NNW 2.8m/s</p><p>　　30年一遇最大風速 23m/s</p><p>　　⑤最大積雪深度

99、 10cm</p><p>　?、拮畲髢鐾辽疃?5cm</p><p>　?、呷耆照諘r數(shù) 1717.0h</p><p><b>　　3、水文地質(zhì)</b></p><p>　　衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L603公里

100、的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。</p><p

101、><b>　　4、交通運輸條件</b></p><p>　　衡陽交通發(fā)達，在全國45個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑

102、祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機場約170公里，行程約2小時。</p><p>　　衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通

103、網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實加強水路航道港口建設(shè)，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。</p><p><b>　　5、生態(tài)環(huán)境條件</b></p><p>　　風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,項目在地域上凈水面寬幅長達約800米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。&

104、lt;/p><p>　　本住宅開發(fā)項目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。</p><p><b>　

105、　6、施工條件</b></p><p>　　本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。</p><p><b>　　7、政策環(huán)

106、境</b></p><p>　　本項目的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設(shè)周

107、期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，將本項目納入省、市重點項目，，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。</p><p><b>　　建筑方案</b></p><p><b>　　設(shè)計依據(jù)</b></p><p>　　1、《城市居住區(qū)規(guī)劃

108、設(shè)計規(guī)范》 GB50180-93（2002年版）</p><p>　　2、《民用建筑設(shè)計通則》 GB50352-2005</p><p>　　3、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50045-95</p><p>　　4、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范

109、》 GB50067-97</p><p>　　5、《城市規(guī)劃編制辦法》</p><p>　　6、《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準則》</p><p>　　7、衡陽市2004年城市總體規(guī)劃</p><p>　　8、本項目鄰近的湘江風光帶設(shè)計</p><p>　　項目設(shè)計主題和開發(fā)理念</p><p

110、>　　湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。項目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，全長3.2公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。</p><p>　　項目建筑設(shè)計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計事務(wù)所”承接，該設(shè)計公司接觸項目初期，

111、即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計上，以江景為導向，考量衡陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。</p><p>　　在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社

112、區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。</p><p>　　湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。</p>