房地產(chǎn)項目全過程風(fēng)險識別與評估研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)起著重要作用。自2008年以來，國家為達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場的目的，頒布了一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控的政策，在有效遏制投機(jī)性炒房和過度開發(fā)等影響行業(yè)健康發(fā)展問題的同時，也加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。政策的調(diào)控導(dǎo)致部分有效需求受到抑制，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，供求關(guān)系失衡，許多不注重項目可行性研究、市場定位和項目定位、勘察設(shè)計分析、施工項目管理、推廣和租售策略研究、物業(yè)管理等方面的

2、企業(yè)遭遇了兼并收購或被市場所淘汰。慘痛的教訓(xùn)使許多開發(fā)企業(yè)意識到僅從財務(wù)分析的角度或從項目某一階段的角度進(jìn)行風(fēng)險評估已經(jīng)不合時宜了，它們迫切需要一種能從項目內(nèi)外部環(huán)境和項目開發(fā)與經(jīng)營全過程的角度進(jìn)行全面風(fēng)險識別和評估的方法，以有效適應(yīng)當(dāng)前市場瞬息變化和政策導(dǎo)向不清晰的現(xiàn)實需要。
　　 本文正是基于這一現(xiàn)實課題，以國內(nèi)外風(fēng)險管理理論為研究依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)政策調(diào)控、市場現(xiàn)狀和項目開發(fā)與經(jīng)營特征，將房地產(chǎn)項目全過程劃分為五個階段，然后

3、對每個階段的風(fēng)險因素進(jìn)行系統(tǒng)識別，并運(yùn)用模糊層次綜合評價法來對項目全過程風(fēng)險進(jìn)行綜合評判。具體研究過程如下所述:
　　 第一、基于國內(nèi)外風(fēng)險管理理論成果和房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理研究成果，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理中存在的風(fēng)險問題，以此提出基于項目全過程的風(fēng)險因素識別和項目綜合風(fēng)險評估的思路。
　　 第二、基于房地產(chǎn)市場特征、政策特征和項目開發(fā)與經(jīng)營特征，依據(jù)房地產(chǎn)項目風(fēng)險研究成果和專家調(diào)研報告，

4、將房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營的全過程劃分為五個階段，即投資決策階段、施工準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、項目推廣和租售階段、物業(yè)管理階段，并對此五個階段中存在的風(fēng)險因素進(jìn)行系統(tǒng)識別，以此建立房地產(chǎn)項目全過程的風(fēng)險評估指標(biāo)體系。
　　 第三、基于房地產(chǎn)項目風(fēng)險因素的模糊性度量特征，本文使用模糊層次綜合評價法對房地產(chǎn)項目全過程的風(fēng)險進(jìn)行綜合評估。首先，利用層次分析法和德爾菲專家評判法，計算出風(fēng)險評估指標(biāo)體系中各級風(fēng)險指標(biāo)的權(quán)重值。其次，結(jié)合具體房地產(chǎn)

5、項目外部環(huán)境和開發(fā)與經(jīng)營材料，運(yùn)用德爾菲專家評判法對風(fēng)險評估指標(biāo)體系中風(fēng)險指標(biāo)的風(fēng)險隸屬度進(jìn)行打分。最后，運(yùn)用模糊綜合評價法計算出項目開發(fā)與經(jīng)營的綜合風(fēng)險值大小。
　　 第四、通過對祝福紅城項目全過程的風(fēng)險識別和風(fēng)險評估研究，驗證了房地產(chǎn)項目全過程風(fēng)險識別和風(fēng)險評估方法的科學(xué)性和可操作性。
　　 本文的特色與創(chuàng)新之處主要表現(xiàn)在:①提出了基于房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營全過程的風(fēng)險識別和評估研究。②將房地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營全過程劃分

6、為:投資決策階段、施工準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、項目推廣和租售階段、物業(yè)管理階段。③提出了基于房地產(chǎn)項目全過程的風(fēng)險因素指標(biāo)體系。④運(yùn)用層次分析法和德爾菲專家評判法來確定風(fēng)險指標(biāo)的權(quán)重值。⑤運(yùn)用模糊綜合評價法來確定房地產(chǎn)項目的綜合風(fēng)險值。
　　 本項研究成果擴(kuò)大了項目風(fēng)險管理理論的應(yīng)用范圍，不僅可用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項目風(fēng)險的識別和評估，還可用于房地產(chǎn)項目利益相關(guān)方進(jìn)行項目開發(fā)與經(jīng)營的投資風(fēng)險評價，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有參