城市控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施可行性研究——以上海桃浦科技智慧城為例.pdf

1、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國城市規(guī)劃體系中規(guī)劃和建設(shè)的橋梁，2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》確立了它的法律地位，城市開發(fā)建設(shè)必須遵循城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制和指導(dǎo)。理論和實(shí)踐表明，經(jīng)濟(jì)效益是城市建設(shè)和發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ鞘锌刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的實(shí)施雖然不能唯經(jīng)濟(jì)效益，但也不能忽視經(jīng)濟(jì)效益，經(jīng)濟(jì)效益好的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，具有實(shí)施的可行性。
　　本文以城市控制性詳細(xì)規(guī)劃方案為基礎(chǔ)，分析了城市控制性詳細(xì)規(guī)劃與城市土地及房地產(chǎn)開發(fā)之間的互動(dòng)關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)

2、價(jià)格形成原理，從政府、開發(fā)商、消費(fèi)者（用地企業(yè)和個(gè)人）的角度分析，提出了城市控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施可行性研究的理論框架和方法，建立了城市控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的指標(biāo)體系。通過上海市桃浦科技智慧城控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)證研究，論證了它們的科學(xué)性和適用性。
　　本文研究的具體結(jié)論為:
　　(1)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃必須依靠城市土地和房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)施，對于城市土地和房地產(chǎn)開發(fā)具有推進(jìn)、誘導(dǎo)和整合作用。
　　(2)城市控制性詳細(xì)

3、規(guī)劃實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)包括:房地產(chǎn)銷售價(jià)格或房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)值、土地出讓政府期望價(jià)格或者單位面積土地出讓價(jià)格、土地開發(fā)強(qiáng)度（最大許可建筑容積率）、樓面地價(jià)和房地產(chǎn)銷售價(jià)格比率、公共配套設(shè)施服務(wù)滿意度、土地外部經(jīng)濟(jì)效益非負(fù)性。房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)值是房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益來源，是消費(fèi)者（用地企業(yè)和個(gè)人）的經(jīng)營生活成本;土地價(jià)格是政府的主要收入來源，是房地產(chǎn)開發(fā)商的成本;樓面地價(jià)和房地產(chǎn)銷售價(jià)格比率是房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)銷售價(jià)格或

4、房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)值、土地出讓政府期望價(jià)格或者單位面積土地出讓價(jià)格、樓面地價(jià)和房地產(chǎn)銷售價(jià)格比率這是評價(jià)指標(biāo)體系的核心。土地開發(fā)強(qiáng)度（最大許可建筑容積率）、公共配套設(shè)施服務(wù)滿意度、土地外部經(jīng)濟(jì)效益非負(fù)性是城市控制性詳細(xì)規(guī)劃科學(xué)性和合理性的保證，是規(guī)劃實(shí)施可行性的前提條件。
　　(3)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施的可行性是以開發(fā)商對于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)可行性為基礎(chǔ)的。房地產(chǎn)開發(fā)總價(jià)值直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的大小，由于房地產(chǎn)價(jià)格是由市場

5、決定的，房地產(chǎn)價(jià)格不可能超出消費(fèi)者（用地企業(yè)和個(gè)人）經(jīng)濟(jì)收入的一定比率，政府也只可能接受正常的土地市場交易價(jià)格。在房地產(chǎn)總價(jià)值確定的情況下，房地產(chǎn)商對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本心中有數(shù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤空間實(shí)際上取決于土地成本（地價(jià)）。房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行，實(shí)際上確認(rèn)了房地產(chǎn)價(jià)格能夠?yàn)橄M(fèi)者（用地企業(yè)和個(gè)人）接受，土地價(jià)格也得到了政府認(rèn)可。
　　(4)通過上海市桃浦科技智慧城控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施可行性案例研究，論證該規(guī)劃方