廣州市農(nóng)村低效集體建設(shè)用地二次開發(fā)策略研究.pdf

1、改革開放后的城市化快速發(fā)展造成城市攤大餅式的向外蔓延擴(kuò)張，尤其是廣州等一線城市由于國(guó)有土地面積有限，導(dǎo)致大量農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，與此同時(shí)也出現(xiàn)大量集體建設(shè)用地低效利用現(xiàn)象。隨著城市發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橥诰虼媪客恋貪摿?，以及廣東省實(shí)行“退二進(jìn)三”等戰(zhàn)略，農(nóng)村低效集體建設(shè)用地的二次開發(fā)需求迫切，因此探討農(nóng)村低效集體建設(shè)用地的二次開發(fā)策略，既具備理論價(jià)值，又具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
　　本文在查閱大量文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，通過對(duì)廣州不同區(qū)域的各村進(jìn)行

2、實(shí)地調(diào)研和訪談，對(duì)廣州市農(nóng)村低效集體建設(shè)用地現(xiàn)狀和二次開發(fā)策略進(jìn)行了深入研究，文章主體分為以下幾個(gè)部分：
　　首先，介紹了論文的研究背景、研究意義及文獻(xiàn)綜述，提出了本論文的研究思路、研究?jī)?nèi)容和研究方法;第二，介紹了集體建設(shè)用地二次開發(fā)相關(guān)的概念及國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒;第三，從規(guī)模、不同類型用地特征、類型特征、不同地區(qū)租金水平、單位土地收入、產(chǎn)權(quán)情況和土地流轉(zhuǎn)情況等七個(gè)方面詳細(xì)分析了當(dāng)前廣州市集體建設(shè)用地利用現(xiàn)狀;第四，根據(jù)實(shí)地調(diào)研選定樣

3、本村，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用主成分分析法對(duì)廣州市集體建設(shè)用地的利用績(jī)效進(jìn)行了評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)廣州市集體建設(shè)用地表現(xiàn)出整體利用效益不高、利用效益與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高度相關(guān)以及受總?cè)莘e率、人均占地面積、人均集體物業(yè)面積、人均私人物業(yè)面積及地均產(chǎn)出等影響的特征;第五，從區(qū)位因素、經(jīng)營(yíng)因素、歷史因素、產(chǎn)權(quán)因素和規(guī)劃審批因素等方面系統(tǒng)分析低效用地形成的原因，認(rèn)為這些因素直接和共同對(duì)集體建設(shè)用地的利用績(jī)效產(chǎn)生影響，從而使廣州不同區(qū)域的土地利用績(jī)效差距很大

4、。在此基礎(chǔ)上深入探討了廣州市集體建設(shè)用地二次開發(fā)面臨目標(biāo)難統(tǒng)一、利益博弈明顯，土地產(chǎn)權(quán)不清晰、處理難度大，政策制度落后、執(zhí)行不到位，區(qū)域差異性大、可供借鑒經(jīng)驗(yàn)不足，二次開發(fā)成本高、資金不足等問題;第六，利用互惠合作情況下的博弈論模型從理論上探討政府、開發(fā)商和村民三者之間的博弈關(guān)系，探討集體建設(shè)用地二次開發(fā)利用的最佳均衡策略。最后根據(jù)廣州農(nóng)村集體建設(shè)用地利用現(xiàn)狀、問題，借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，提出了廣州市低效農(nóng)村集體建設(shè)用地二次開發(fā)應(yīng)該遵