農(nóng)村集體建設(shè)用地入市法律制度完善研究.pdf

1、人類社會(huì)的發(fā)展離不開土地，土地更是一個(gè)國(guó)家的命脈，人民安身立命的根本。為此，從古至今中外各國(guó)都謹(jǐn)慎制定有關(guān)土地的法律規(guī)制。我國(guó)的土地分為國(guó)有土地和農(nóng)村集體所有的土地，其中農(nóng)村土地包括宅基地、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和公益性建設(shè)用地。與此對(duì)應(yīng)，我國(guó)的建設(shè)用地分為國(guó)有建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，兩者在本質(zhì)上沒有差別，但是在法律制度上卻存在差別，農(nóng)村集體建設(shè)用地要實(shí)現(xiàn)與國(guó)有建設(shè)用地相同的用途受到法律的嚴(yán)格限制。其只能在國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能進(jìn)入建

2、設(shè)用地交易市場(chǎng)，該種方式被稱為間接入市或者稱為先征后用原則。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立與完善，同時(shí)，伴隨著城市的擴(kuò)張和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，建設(shè)用地的需求日益增加，土地作為資產(chǎn)的特性愈加顯現(xiàn)?，F(xiàn)有的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制不能有效解決國(guó)家、集體、村民之間的利益分配。首先，在我國(guó)的現(xiàn)階段發(fā)展過程中，現(xiàn)有的國(guó)有集體土地建設(shè)用地將不能滿足建設(shè)發(fā)展的需求，而大量的農(nóng)村集體建設(shè)用地的存在可作為其后續(xù)發(fā)展的力量支撐

3、發(fā)展。其次，國(guó)家通過先征后用的方式將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有后，直接入市，其中巨大的利益差額現(xiàn)象，促使集體建設(shè)用地的所有人私自自發(fā)無序的進(jìn)行集體土地的流轉(zhuǎn)，“隱形市場(chǎng)”的形成，擾亂了土地市場(chǎng)，同時(shí)也影響到土地的利用和耕地的保護(hù)。再次，全國(guó)范圍內(nèi)掀起創(chuàng)新試點(diǎn)的高潮，一些發(fā)達(dá)地區(qū)如廣東、浙江，其集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)已經(jīng)形成并日趨完善。最后，最近幾年的國(guó)家政策也漸漸為集體建設(shè)用地入市開了口子，十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符

4、合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市，同權(quán)同價(jià)”。通過資料的收集、文獻(xiàn)整理，理清了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策沿革，與之相關(guān)的法律條文及現(xiàn)有學(xué)者的研究成果，清晰界定農(nóng)村集體土地用地入市含義、可行性分析，現(xiàn)行流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及其背后的原因，并結(jié)合我國(guó)當(dāng)前地方試點(diǎn)加以分析。參照國(guó)有土地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)提出制度設(shè)計(jì)，最后提出相關(guān)法律和規(guī)制建議。期望城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)能早日建成，農(nóng)村集體和個(gè)人能通過集