商品房認(rèn)購書法律問題研究——從一則案例談起.pdf

1、在房地產(chǎn)交易過程中，交易雙方在簽訂正式買賣合同之前，往往會預(yù)先簽訂一份商品房認(rèn)購書。由于我國法學(xué)界對認(rèn)購書的性質(zhì)、履行、違約責(zé)任等存在諸多爭議，導(dǎo)致實(shí)踐中對于因認(rèn)購書而產(chǎn)生的糾紛出現(xiàn)了法律適用的混亂局面。 商品房認(rèn)購書作為商品房買賣合同(包括預(yù)售合同，下同)的預(yù)約，其作用在于初步約定交易條件，固定交易機(jī)會，變潛在的買家為現(xiàn)實(shí)的買家，法律效力在于約束雙方當(dāng)事人根據(jù)認(rèn)購書約定的條件，在約定期限內(nèi)訂立正式的商品房買賣合同。 商

2、品房認(rèn)購書的履行，其關(guān)鍵在于雙方的權(quán)利義務(wù)。包括：第一，以合理?xiàng)l件進(jìn)行實(shí)際談判的義務(wù)。具體表現(xiàn)為：首先，不得以任何形式拒絕談判；其次，不得強(qiáng)加不適當(dāng)?shù)某鰠f(xié)議的不合理?xiàng)l件；再次，不得為阻礙協(xié)議達(dá)成設(shè)置障礙。第二，持續(xù)談判的義務(wù)。具體表現(xiàn)在沒有正當(dāng)理由，一方當(dāng)事人不得隨意中斷談判。第三，相關(guān)的附隨義務(wù)。包括通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。 商品房認(rèn)購書屬于預(yù)約合同。對于預(yù)約的法律責(zé)任，學(xué)界存在違約責(zé)任說、締約過失責(zé)任說和違約責(zé)任和締約過失

3、責(zé)任并行說三種不同觀點(diǎn)。本文認(rèn)為，根據(jù)發(fā)生階段的不同，無過錯方可以向過錯方主張違約責(zé)任，也可以向過錯方主張締約過失責(zé)任。 認(rèn)購書作為預(yù)約，一旦成立生效即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的法律拘束力。當(dāng)事人未按照合同約定履行自己應(yīng)盡的合同義務(wù)，則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或締約過失責(zé)任，無過錯一方當(dāng)事人則有權(quán)尋求法律救濟(jì)，違約方承擔(dān)責(zé)任的形式與一般合同的責(zé)任形式相同，包括實(shí)際履行、損害賠償、給付定金等。 筆者從現(xiàn)實(shí)中一個有爭議的案例導(dǎo)入論題