西安市商品房土地分割登記對策研究.pdf

1、西安建筑科技大學碩士學位論文西安市商品房土地分割登記對策研究專業(yè)：工程經濟與管理碩士生：葛小梅指導教師：劉曉君教授摘要我國《城市房地產管理法》和《物權法》等多項法律規(guī)定，房地產登記實行土地使用權和房屋所有權登記，房地產交易要求兩證齊全。目前在西安市，國土資源局僅針對房地產開發(fā)項目辦理整宗土地的國有土地使用權證，未辦理單套商品房土地證。這不僅損害購房者的合法權益，也難以有效遏制房地產開發(fā)商違法用地行為，同時給房地產交易市場健康運行帶來安全

2、隱患。為有效改善該現(xiàn)狀，西安市國土資源局擬開展商品房土地分割登記。本文首先通過分析現(xiàn)行商品房土地分割登記模式，總結可借鑒經驗，并指出現(xiàn)行土地分割登記存在的不足，為進一步研究西安市商品房土地分割登記奠定基礎。其次，針對現(xiàn)行商品房土地分割登記存在的不足，進行重點問題探討：分析待分攤土地的分攤方案，指出基底面積和公共用地分別分攤的方案較合理；對比分析學術界的三種土地分攤方法，在理論研究的基礎上，提出一種新的土地分攤方法：利用土地樓層分攤率，結

3、合建筑面積和朝向修正率確定單套住宅分攤的土地面積；分類研究地下車庫的產權，追溯土地權利鏈條，研究獨立的地下車庫土地分割登記。最后分析目前西安市房地產登記現(xiàn)狀，并結合房屋所有權和土地使用權的性質和特點，提出目前西安市宜實行兩證分開的建議；并且從宏觀的政府層面和微觀的實施土地分割登記層面提出相應的政策建議。本文是對現(xiàn)行商品房土地分割登記內容和方法的完善。通過本文的研究，可為西安市開展商品房土地分割登記提供一種土地分攤的思路，為地下車庫土地分