業(yè)主大會制度研究.pdf

1、隨著我國城市住房制度改革的深入和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理在現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)變得越來越重要。而業(yè)主大會作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主自治的最高意思機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理中居于主導(dǎo)和核心地位，因此完整、準(zhǔn)確地認(rèn)識物業(yè)管理中業(yè)主大會的重要地位，進(jìn)而理順業(yè)主、業(yè)主大會、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各種主體之間的關(guān)系，對建立和完善我國業(yè)主自治制度，起著相當(dāng)重要的指導(dǎo)作用，也有利于我國現(xiàn)代物業(yè)管理制度的建立和物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。本文從法律制度層面對我國業(yè)主大會

2、的一些問題進(jìn)行了分析和討論。
　　 第一部分，簡要闡述了業(yè)主大會的概念、分類，在此基礎(chǔ)上分析了業(yè)主大會制度建立的理論基礎(chǔ)——建筑物區(qū)分所有權(quán)，并簡要論述了業(yè)主大會的研究意義。
　　 第二部分，著重闡述了業(yè)主大會的法律地位，這是研究業(yè)主大會問題的起點(diǎn)。
　　 我國物業(yè)管理法律對業(yè)主大會法律地位的規(guī)定比較模糊，沒有解決業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格問題，在實(shí)踐中產(chǎn)生了很多的糾紛。經(jīng)過比較各國立法和綜合學(xué)者觀點(diǎn)，本文認(rèn)為將

3、業(yè)主大會定位為其他組織更為妥當(dāng)。
　　 第三部分，重點(diǎn)立足于業(yè)主大會運(yùn)作機(jī)制的完善。業(yè)主大會作為業(yè)主自治的最重要機(jī)構(gòu)，其從產(chǎn)生到運(yùn)作各個環(huán)節(jié)具體制度的精妙設(shè)計，將能更好地維護(hù)業(yè)主利益并對調(diào)整個體業(yè)主與業(yè)主自治團(tuán)體之間的利益沖突有明顯益處。本部分從業(yè)主大會的成立、召集、表決權(quán)的計算以及業(yè)主大會的決議等幾個方面詳細(xì)地對業(yè)主大會的一些重要問題進(jìn)行了分析，在討論我國現(xiàn)行立法得失的同時，借鑒其他國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出了完善的建議。并在

4、最后對業(yè)主大會的法律責(zé)任問題也進(jìn)行了討論。
　　 第四部分，是對業(yè)主自治的“憲法”——管理規(guī)約所作的討論與研究。根據(jù)業(yè)主大會定義為非法人其他組織的性質(zhì)，從管理規(guī)約訂立的宗旨、主要內(nèi)容及其效力范圍來看，將其性質(zhì)定位為自治規(guī)則最為妥當(dāng)。為了兼顧公平與效率，筆者將管理規(guī)約分為由建設(shè)單位制訂的臨時公約和業(yè)主大會制訂的管理規(guī)約兩種形式。在闡述了管理規(guī)約有必要增設(shè)強(qiáng)制性條款的內(nèi)容后，在最后以管理規(guī)約的性質(zhì)定位為基礎(chǔ)，對管理規(guī)約的效力予以研究