“二手按揭房”轉(zhuǎn)讓合同的效力及法律適用問題研究——兼評(píng)《物權(quán)法》第191條適用問題.pdf

1、《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》）于2007年10月1日起施行，其中第191條1明確規(guī)定，將抵押權(quán)人的是否“同意”作為能否轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的要素之一，將抵押權(quán)人的“同意”作為抵押物轉(zhuǎn)讓有效的實(shí)質(zhì)性條件。目前，由于大部分人采取按揭方式購房，自然導(dǎo)致按揭房成為二手房產(chǎn)市場的主力軍，而且在現(xiàn)實(shí)交易中，大部分人為便捷、省事未辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，也未征得抵押權(quán)人銀行的同意。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，商品房價(jià)格持續(xù)攀升，賣房人受利益驅(qū)使反悔已簽

2、訂的賣房協(xié)議，并以《物權(quán)法》191條的相關(guān)規(guī)定為由向法院起訴，要求確認(rèn)之前的房屋買賣協(xié)議無效，從而引發(fā)了大量的確認(rèn)商品房買賣合同效力類糾紛，引出《物權(quán)法》第191條在司法實(shí)踐中的具體適用問題。
　　筆者通過對(duì)兩則實(shí)際案例的分析，從實(shí)踐上升到理論，從個(gè)案升華到社會(huì)，直接提出問題，詮釋“二手按揭房”合同效力認(rèn)定的重要性。通過對(duì)“二手按揭房”的交易現(xiàn)狀及司法實(shí)踐中效力認(rèn)定現(xiàn)狀的分析，論證“二手按揭房”交易的混亂與不規(guī)范以及司法尺度的不統(tǒng)

3、一。通過對(duì)法條的具體理解即其與商品房欺詐性銷售有無本質(zhì)區(qū)別、賣房人有無資格主張房屋買賣合同無效、在案件審理過程中銀行表示愿意接受買方還款是否構(gòu)成銀行同意抵押人轉(zhuǎn)讓房屋、買受人是否屬于善意第三人、買受人代替出賣人每月按時(shí)償還按揭款是否屬于代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的行為、因賣房人不配合還貸而未能提前還貸是否屬于代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的行為、未經(jīng)銀行同意的“二手按揭房”轉(zhuǎn)讓是否有效等七個(gè)方面的分析，闡述法律規(guī)定在具體適用中存在的問題及立法的不完