住宅小區(qū)業(yè)主權(quán)利的法律保護.pdf

1、“業(yè)主”，原意指“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者”。但是作為建筑物區(qū)分所有形態(tài)下的專用概念，“業(yè)主”就是指房屋的所有權(quán)人。在我國由于對業(yè)主權(quán)利的理論研究不足和立法落后，使得業(yè)主權(quán)利頻頻受損而得不到有效救助。 第一部分說明了業(yè)主享有的權(quán)利。住宅小區(qū)的業(yè)主享有的權(quán)利根據(jù)其性質(zhì)可劃分為三類：建筑物區(qū)分所有權(quán)、管理權(quán)和基于物業(yè)服務合同具有的債權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是業(yè)主的基本權(quán)利。通過比較研究關于建筑物區(qū)分所有權(quán)的幾種學說，得出“三元論”里的“成員權(quán)

2、”實為團體組織的成員享有的權(quán)利，體現(xiàn)的是“團體主義”，更大程度上是一種身份權(quán)，與建筑物區(qū)分所有權(quán)這種物權(quán)是格格不入的。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)不應當包含成員權(quán)，它只由專有權(quán)和共有權(quán)構(gòu)成。其中，前者權(quán)能與一般所有權(quán)相同，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中居主導地位，它決定著共有權(quán)，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，性質(zhì)特殊，既非按份共有也非共同共有，綜合其特點，筆者認為可將其單列為一類新的共有形態(tài)。共有權(quán)的權(quán)能包括四個方面：對共有部分之使用權(quán)、對共用部分之收益

3、權(quán)、對共用部分有限事實處分權(quán)和物上追及權(quán)。管理權(quán)實際是含有人身性的混合性權(quán)利束，其內(nèi)容主要有以下幾種：一是表決權(quán)；二是參與制定規(guī)約權(quán)；三是選舉權(quán)；四是監(jiān)督權(quán)；五是請求權(quán)。業(yè)主享有的第三類權(quán)是基于物業(yè)服務合同的債權(quán)。 第二部分是對業(yè)主權(quán)利的法律保護現(xiàn)狀進行的分析。首先較詳細的研究了不同層次法規(guī)對業(yè)主權(quán)利的規(guī)定。作為國家根本大法的憲法，具有最高的的法律效力。其中關于私有財產(chǎn)、住宅、公民權(quán)利等方面的規(guī)定和原則當然對業(yè)主適用，如第1 3

4、條：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！钡?9條：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅?！痹诜蓪用嫔?，如《民法通則》第7 1條的規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第一次以民事基本法的形式對物權(quán)法律制度作出了安排，在第六章開創(chuàng)性的確立了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，對業(yè)主權(quán)利義務關系進行了確定，其頒布和實施必將對

5、業(yè)主權(quán)利的保護產(chǎn)生深遠影響?！逗贤ā穼τ跇I(yè)主來說，是他們維護自己權(quán)利的一項重要的法律武器，因為業(yè)主同房地產(chǎn)開發(fā)商之間的購房合同，同物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務合同，都是受《合同法》調(diào)整的。《物業(yè)管理條例》作為行政法規(guī)更是明確規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的十大權(quán)利。其次，在具體指出了現(xiàn)行法規(guī)對業(yè)主權(quán)利保護的積極方面后，詳細評述了對業(yè)主權(quán)利保護的缺陷所在。 第三部分提出了完善我國立法，保護業(yè)主權(quán)利的十大法律對策：一、完善業(yè)主公約制度；