商品房交付條件的法律分析——以“劉慷訴保利地產(chǎn)商品房買賣合同糾紛”為例.pdf

1、我國法律對商品房交付條件并未作出明確規(guī)定?！逗贤ā泛汀冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目未經(jīng)驗收合格，不得交付使用。由此可見，商品房必須經(jīng)驗收合格才能交付，對于什么是驗收合格，法律界與實務(wù)界并沒有統(tǒng)一的意見，主要有竣工驗收說、備案登記說、綜合驗收說三種觀點。無論是從保護購房者的知情權(quán)還是從備案驗收的自身要求來分析，商品房“驗收合格”的標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)是備案驗收合格。商品房交付條件規(guī)定的性質(zhì)屬于強行性規(guī)定還是任意性規(guī)定，是確定購房者與開發(fā)商

2、約定的交付條件條款是否有效的前提。通過解讀相關(guān)法條并分析房地產(chǎn)法律規(guī)范的立法目的，商品房交付條件的規(guī)定應(yīng)定性為強行性規(guī)定。為充分保護合同雙方的意思自治權(quán)，買賣合同雙方在此基礎(chǔ)上作出法定交付條件之外的約定，法律亦應(yīng)予以保護。這樣不僅能對開發(fā)商的交付行為進(jìn)行規(guī)范，也有利于適應(yīng)千差萬別的商品房交付環(huán)境。在確定了商品房交付條件的內(nèi)容和法律性質(zhì)的基礎(chǔ)上，得出開發(fā)商不具備交付條件交房應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。若行政管理部門遲延辦理《商品房竣工驗收備案