高房價的物權法思考.pdf

1、十七大報告在強調改善民生時提出,要“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居,推動建設和諧社會”。當前高企的房價,讓“住有所居"成為廣大民眾關注的焦點之一。十七大召開至今已三年有余,其間中央政府調控房價的政策頻出,然而飆升的房價卻并沒有因為報告中對“住有所居”的強調和調控政策的出臺而回歸理性,許多擁有住房夢想的人們仍然蹣跚在通往夢想的路上。
　　 我國的房地產已經高度市場化,業(yè)已成為我國經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)

2、。筆者認為,中央政府調控政策的頻繁出臺,一方面反映了這個龐大的發(fā)展中的市場的復雜性,需要進行及時的制度規(guī)范；另一方面,也反映了我國法律規(guī)范在前瞻性、超前性上的不足。
　　 在目前房地產市場迅速膨脹的背景下,由于我國二元土地所有制的客觀存在以及城市化進程的不斷深入,使得城市規(guī)劃區(qū)的土地出現了全民所有(國家所有)和集體所有兩種所有權形式并存的局面。一方面,由于相關物權規(guī)范對于土地權能的限制性規(guī)定,城市的房屋建設用地被嚴格限定在國有土

3、地范圍內,“城中村”的集體土地只能在被征收為國有后才能用于商品房建設；另一方面,城市化進程對建設用地的巨大需求,又導致地方政府對“城中村”集體土地的征收表現出極大的熱忱,與之相關的“城中村”不動產物權,即集體土地所有權、集體土地使用權和集體土地上房屋所有權就成為各個利益相關方角力的焦點所在。而這一切背后的焦點,則是建設在土地上的房屋。
　　 房屋、土地,這兩個法律意義上的不動產的結合,也成就了兩項重要不動產權利的交融。從物權的角

4、度來講,我國普通商品住房上主要存在兩項權利,即房屋所有權和國有土地使用權。普通商品住房的市場交易活動,實質上交易主體出售和購買房屋所有權和國有土地使用權的物權轉讓行為；房屋交易的成交價格,實際上賣方讓渡房屋所有權和國有土地使用權后取得的有償對價。由此可以明確,住房價格的高低,等同于房屋所有權和國有土地使用權轉讓對價的高低。據此分析,我國當前房價虛高的問題,很大程度上是由房屋所有權和國有土地使用權的轉讓對價虛高導致的。因此,能否有效地解決

5、高房價問題,針對房屋所有權和國有土地使用權的相關物權規(guī)范是否完善起著關鍵性的作用。
　　 有鑒于此,本文擬對高房價進行法律思考,在物權規(guī)范領域對房屋所有權、國有土地使用權和“城中村”不動產物權等進行了研究,指出相關物權規(guī)范存在的尚需完善之處,提出筆者的相關建議。
　　 文章的第一部分通過高房價衡量指標的探討,從房價收入比、房屋租售比、房價增長率與GDP增長率的比值三個方面,指出我國房價存在的泡沫化傾向和不斷完善我國相關物

6、權規(guī)范的迫切性和必要性。
　　 文章的第二部分針對虛高的房價指出我國物權規(guī)范中存在的缺陷。在房屋權利存續(xù)期限方面,我國物權規(guī)范缺少對房屋所有權存續(xù)期限的清晰界定,雖然房屋所有權為無期限物權,但是作為物的房屋,其使用壽命的有限性會導致房屋所有權的消滅；在國有土地權利滅失方面,我國物權規(guī)范缺少對國有土地滅失情形的詳盡表述；在“城中村”不動產物權方面,由于集體土地處于國有土地從屬地位的現實,我國物權規(guī)范缺少對“城中村”土地和房屋的有力

7、法規(guī)保障。
　　 文章的第三部分針對高房價提出了物權規(guī)范的完善建議,指出在房屋權利存續(xù)期限方面,應通過在相關法規(guī)中明確房屋50～70年的設計使用壽命(或稱折舊期限)來對房屋所有權加以規(guī)范；在相關物權規(guī)范中,應明確國有土地權利滅失的情形和相關主體的權利救濟；通過完善公共利益條款和“城中村”不動產物權方面的物權規(guī)范,實現“城中村”不動產物權的合法有效利用,促成理性規(guī)范住房市場的形成,最終實現對高燒不退的房價的遏制。
　　 文