關(guān)于進(jìn)一步盤活閑置土地的調(diào)研報(bào)告資料

1、離與不離一個(gè)樣，對(duì)廣大群眾也是一個(gè)公平的對(duì)待。離與不離一個(gè)樣，對(duì)廣大群眾也是一個(gè)公平的對(duì)待。同時(shí)，盡量取消以“戶”為單位的補(bǔ)償項(xiàng)目，如改廁費(fèi)、搬家費(fèi)等，改廁費(fèi)同營業(yè)房補(bǔ)貼分解到每個(gè)人；搬家費(fèi)以建筑面積為基數(shù)，設(shè)定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如每平方米3元等等。在人均安置面積上做出適當(dāng)調(diào)整。參照周邊地區(qū)，結(jié)合城鎮(zhèn)規(guī)劃指標(biāo)制訂新的人均安置面積標(biāo)準(zhǔn)，建議以人均4050平方米之間為宜。對(duì)規(guī)劃控制凍結(jié)時(shí)間超過3年及3年以上的村莊，在拆遷安置過程中要額外增加生活影響

2、補(bǔ)償，如每人每年增加500元的生活影響補(bǔ)償。對(duì)涉及國有土地收回拆遷的，應(yīng)增加地價(jià)補(bǔ)償項(xiàng)目，由有資質(zhì)的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，扣除土地增殖稅費(fèi)用后補(bǔ)償?shù)讲疬w戶。把拆遷戶主與安置戶主兩者分離開來，房屋所有權(quán)證或者土地證權(quán)利人確認(rèn)為拆遷戶主。安置戶主考慮家庭人員結(jié)構(gòu)，一般以結(jié)婚后有子女的青壯年做為戶主，如果男性大于55周歲，女性大于50周歲，則不再確認(rèn)為安置戶主，應(yīng)由子女做為安置戶主（離異與未婚除外）。一是要逐步推行“先安置后拆遷”的方針，

3、讓群眾安心、放心。二是高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)安置小區(qū)，避免重復(fù)性的二次拆遷。如在本次德清大道東延項(xiàng)目安置過程中，武康鎮(zhèn)新琪村的安置地塊方案一，由于距離09省道不足百米，就存在二次拆遷可能，造成社會(huì)資源和國家建設(shè)資金的浪費(fèi)。三是多途徑安排農(nóng)民就業(yè)，讓群眾真正安居樂業(yè)。3、結(jié)合城鎮(zhèn)規(guī)劃指標(biāo)，合理調(diào)整人均安置面積4、規(guī)劃控制凍結(jié)建房區(qū)，適當(dāng)增加生活影響補(bǔ)償項(xiàng)目5、嚴(yán)格國有土地拆遷收回法定程序，保護(hù)使用權(quán)人的合法權(quán)益6、區(qū)分拆遷戶主和安置戶主，實(shí)現(xiàn)

4、兩者分離7、統(tǒng)籌項(xiàng)目建設(shè)與拆遷安置，促進(jìn)安置小區(qū)建設(shè)社區(qū)化一、土地閑置原因及存在問題土地閑置和粗放使用現(xiàn)象由來已久，成因復(fù)雜，現(xiàn)階段閑置土地主要存在以下幾個(gè)問題：一是政府征地難度加大。政府在征地過程中，不少農(nóng)民因?qū)ν恋貎r(jià)格、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、利益分配等問題有存有異議，影響和干擾征地工作，以致政府無法如期供地，造成不少建設(shè)用地閑置。二是缺少建設(shè)用地指標(biāo)。與企業(yè)簽訂合同后，因缺少建設(shè)用地指標(biāo)，沒有向用地單位供地，以致一些建設(shè)項(xiàng)目擱置，不少農(nóng)田已進(jìn)行

5、前期開發(fā)難以有效利用。在配置土地資源時(shí)，還缺乏一套科學(xué)合理的用地定量機(jī)制，造成少數(shù)企業(yè)批多用少，而一些有發(fā)展?jié)撃?、成長型中小企業(yè)急需工業(yè)用地得不到解決。少數(shù)企業(yè)審批土地以“圈地”為目的，已供土地建設(shè)容積率和投資額未能達(dá)到規(guī)定要求，造成建設(shè)用地部分閑置。個(gè)別用地單位以辦企業(yè)名義審批建設(shè)用地，實(shí)則為了倒賣土地。據(jù)了解，目前還缺少一套有效的閑置土地收回措施，特別是對(duì)時(shí)間跨度大、情況復(fù)雜企業(yè)的閑置土地，處理辦法不多，如中大、富鴻集團(tuán)等。隨著城區(qū)

6、規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)用地存在多批少用現(xiàn)象，廠房樓層低，廠區(qū)面積大，有的還在廠內(nèi)種起了莊稼，有的搞起了廠內(nèi)公園，土地粗放使用。有些企業(yè)建筑體量小，建筑密度和容積率相對(duì)較低，一定程度上造成土地資源浪費(fèi)，如浙江星豐科技有限公司等。除安置小區(qū)閑置土地外，全區(qū)一些村留地未得到充分開發(fā)利用，對(duì)城市形象造成一定影響。其主要原因是：一是資金問題。一些集體經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱的村，沒有能力自主開發(fā)村留地，往往采取以上補(bǔ)下方式交給開發(fā)公司開發(fā)，但在利益分配上與開發(fā)

7、商協(xié)商時(shí)間過長，進(jìn)展相對(duì)比較緩慢。二是規(guī)劃問題。一些村留地建設(shè)項(xiàng)目與建設(shè)規(guī)劃缺乏銜接，項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)或計(jì)劃立項(xiàng)時(shí)間過長，使村留地處于長期閑置狀態(tài)。一是土地權(quán)屬因素。土地使用權(quán)歸業(yè)主所有，對(duì)新批的工業(yè)用地，可以強(qiáng)制要求達(dá)到每畝150萬元投資強(qiáng)度、容積率1.0以上和綠地率20%以內(nèi)的規(guī)定，但對(duì)原有用地，要增加投資強(qiáng)度或提高容積率，缺少制約措施。二是土地政策因素。涉及土1、供地不及時(shí)造成土地閑置。2、違規(guī)用地造成土地閑置。3、部分區(qū)塊土地利用率

8、不高。4、村留地未能有效利用。5、閑置土地處置難度大。關(guān)于進(jìn)一步盤活閑置土地的調(diào)研報(bào)告德清經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)國土資源所陳建敏廢棄、閑置和低效利用的土地。要加大土地執(zhí)法力度和選商引資、開發(fā)利用力度，在實(shí)行違法用地情況考核的基礎(chǔ)上，把盤活存量土地工作列入工作目標(biāo)責(zé)任制，并同審批新增用地掛鉤，鼓勵(lì)引導(dǎo)有計(jì)劃、分步驟地盤活現(xiàn)有存量土地；對(duì)部分地塊，要作為調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、提升城市形象的重要抓手，通過收購、置換或入股聯(lián)營等形式，加快騰籠

9、換業(yè)和開發(fā)步伐，提高土地利用率。要建立規(guī)范高效的土地行政執(zhí)法體制和公開的土地違法立案標(biāo)準(zhǔn)，加大對(duì)違法違約粗放浪費(fèi)土地和買賣土地行為的查處力度，全力維護(hù)用地秩序。一、新市鎮(zhèn)的土地利用現(xiàn)狀和主要問題二、怎樣改善土地低效利用新市鎮(zhèn)地處德清縣的東端，轄區(qū)范圍面積有92平方公里，現(xiàn)有人口7萬。上一輪規(guī)劃是以1999年的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)為基數(shù)，以最新（2007年）土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與1999年基數(shù)對(duì)比。1、農(nóng)用地面積增加了3099畝。新市鎮(zhèn)從19

10、99年開始實(shí)行土地整理，到現(xiàn)在的土地開發(fā)、建設(shè)用地復(fù)墾，園地作為廢棄園地進(jìn)行了整理、開發(fā)，以至于園地的減少和耕地的增加。雖然耕地面積增加了，但由于土地承包制的原因，造成土地高度分散，不利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，同時(shí)種糧收入明顯低于農(nóng)民打工收入，影響了農(nóng)民種糧的積極性，從而造成承包土地被撂荒現(xiàn)象。2、集鎮(zhèn)用地面積增加1385畝。舊鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)成為集鎮(zhèn)土地低效利用的主要方面，舊鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)存在大量一戶一宅和低層建筑，房屋破舊不堪，長期空置，土地容積率極低，

11、但要真正改造難度很大。政府為加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在畸形發(fā)展觀和政績觀的主導(dǎo)下，絕大部分都采取了拼資源的發(fā)展方式，領(lǐng)導(dǎo)熱衷于新鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)，熱衷于搞大片房地產(chǎn)開發(fā)。在新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)中，政府為追求快速的經(jīng)濟(jì)和政績效益，不惜采取犧牲農(nóng)民利益和政府長期負(fù)債的形式，大搞公園、廣場、區(qū)內(nèi)道路、綠化隔離帶等，規(guī)劃效益十分低下。由此造成集鎮(zhèn)用地的增加。3、農(nóng)村居民居住面積增加3782畝。其主要問題，一是居民點(diǎn)布局散亂，影響村容村貌。農(nóng)民居民點(diǎn)的傳統(tǒng)模式?jīng)Q定了居民

12、點(diǎn)的分散布局零亂，占用土地面積大。一個(gè)村的農(nóng)戶住宅任意零亂分散在各個(gè)角落，有的自然村甚至只有2－3戶村民，村民建房沒有統(tǒng)一規(guī)劃，或者有規(guī)劃也不執(zhí)行，只顧自己方便，缺乏整體和全局性，土地糾紛不斷。二是宅基地超標(biāo)嚴(yán)重，一戶多宅，房屋空置現(xiàn)象突出。還不同程度地存在著未批先建，少批多建等現(xiàn)象。應(yīng)拆未拆不斷蔓延，據(jù)統(tǒng)計(jì)新市片從2008年1月至2009年2月，建新未拆舊221戶，面積30941平方米。違法占地現(xiàn)象普遍。三是近幾年隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的加快，

13、出現(xiàn)了“馬路經(jīng)濟(jì)”，公路建設(shè)到哪，房子建到哪，留下了大大小小的“空心村”，也占用了大量土地。四是基礎(chǔ)設(shè)施水平低，給居民帶來生活不便。房前屋后空間大，浪費(fèi)土地，公益設(shè)施配套又嚴(yán)重不足，降低了居住環(huán)境水平。4、工礦用地面積增加2302畝。其主要問題，一是政府在一定程度上存在“政績觀”，放松了對(duì)節(jié)約集約利用土地資源的有效調(diào)控和監(jiān)管；二是土地利用浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，多占土地，圈占土地的現(xiàn)象比較普遍；三是違法占地現(xiàn)象得不到有效遏制；四是工業(yè)園區(qū)門檻過高

14、，使一些閑置土地得不到有效利用。如：一些工業(yè)企業(yè)政府以較低價(jià)格（一般以最低保護(hù)價(jià)取得）、有的政府甚至以返回收益出讓土地，受讓土地使用權(quán)后，往往是使用一部分，閑置一部分，有些企業(yè)甚至在廠區(qū)內(nèi)搞大面積的綠化，甚至造起了別墅，還有的甚至有拋荒現(xiàn)象，土地利用效率低下。增加耕地面積難，經(jīng)過多年土地整理，整理工作已全面結(jié)束，現(xiàn)在只有少量的土地開發(fā)，即造田造地，從2003年新市鎮(zhèn)報(bào)項(xiàng)目到現(xiàn)在新增耕地只有2000畝左右，建設(shè)用地復(fù)墾從2005年報(bào)項(xiàng)目至

15、今，真正驗(yàn)收通過項(xiàng)目只有6個(gè)，新增耕地面積不到300畝。今后開發(fā)項(xiàng)目將更少，建設(shè)用地復(fù)墾，難度將更大，今年采用圖斑面積，更是難上加難（拆遷成本的增大，宅基地面積反而減小，雖然最近縣政府出臺(tái)了新的補(bǔ)償政策，但是，有的原打算做的項(xiàng)目還是難以實(shí)施）。在增加耕地難的基礎(chǔ)上，來充分利用現(xiàn)有的耕地。一是將那些分散的閑置地和低利用地進(jìn)行土地置換、盤活利用，通過“易主”、“易用”把這些土地歸并整合到一起，使得位置過于集中、面積更具規(guī)模、地塊更加歸整，以