房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制管理辦法

1、1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制管理辦法第一章總則第一條為了加強(qiáng)公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制工作，在重點(diǎn)考慮保障公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃效果、工程質(zhì)量進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)等條件下統(tǒng)籌控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)成本以提高公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效益，使公司的開(kāi)發(fā)成本不高于行業(yè)類(lèi)似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本平均水平并努力達(dá)到合理的低成本目標(biāo)，以保持公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)成本上具有合理的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)公司制定的相關(guān)制度，參照公司的部門(mén)職責(zé)規(guī)定，特制定本實(shí)施辦法。第二

2、條根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段，即指項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、項(xiàng)目評(píng)價(jià)五個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制也按這五個(gè)階段來(lái)進(jìn)行控制。第三條成本控制管理的基本原則是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)，規(guī)范操作為手段，以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。第二章項(xiàng)目選擇期的成本調(diào)控第五條由工程部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇工作并對(duì)選擇工作中的相關(guān)成本影響因素進(jìn)行把握和控制，成本合約部配合提供相關(guān)單方造價(jià)

3、指標(biāo)作為參考，銷(xiāo)售部進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研工作配合項(xiàng)目選擇工作。（一）進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，對(duì)國(guó)家相關(guān)法規(guī)政策進(jìn)行了解爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，加強(qiáng)有關(guān)政策性問(wèn)題的判定和解決，以達(dá)到較好的經(jīng)濟(jì)效益。（二）如擬選項(xiàng)目的建設(shè)用地屬非國(guó)有土地，需要辦理土地征用時(shí)，則需了解與土地征用有關(guān)的手續(xù)事項(xiàng)和經(jīng)濟(jì)支付情況；（三）當(dāng)擬選項(xiàng)目屬城市改造需要拆遷的項(xiàng)目，則需了解：應(yīng)拆居民戶(hù)數(shù)、應(yīng)拆民房面積（包括公房、私房）、應(yīng)拆單位戶(hù)數(shù)、應(yīng)拆房

4、屋面積、拆遷成本估算、有關(guān)文物保護(hù)等情況；掌握上述情況以便對(duì)拆遷成本進(jìn)行了解和掌控。（四）掌握項(xiàng)目所處地塊的城市詳細(xì)規(guī)劃情況，包括：擬建性質(zhì)、建筑限高、規(guī)劃道路、綠化比率等的調(diào)研；掌握上述狀況為規(guī)劃設(shè)計(jì)的整體經(jīng)濟(jì)考慮提供依據(jù)。（五）掌握項(xiàng)目所處地塊的大市政狀況，包括：上水、雨污水、燃?xì)?、熱力、電力、通訊等管網(wǎng)的管徑、路由、容量、站點(diǎn)、地上地下資源狀況的調(diào)研；掌握上述狀況為市政設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性的綜合考慮提供依據(jù)。3（4）在滿(mǎn)足市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)效果

5、的前提下，要求設(shè)計(jì)應(yīng)盡量標(biāo)準(zhǔn)化、通用化和系列化。在注重建筑工藝和材料設(shè)備經(jīng)濟(jì)性的前提下，優(yōu)選經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)的新技術(shù)、新材料和新工藝。（5）若工程實(shí)行精裝修，則工程部組織設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售部進(jìn)行模擬裝修，對(duì)空調(diào)洞、冷凝水排放、煙道、通風(fēng)口、開(kāi)關(guān)插座、暖氣等位置要精心考慮，并將結(jié)果反映到施工圖之中，避免精裝對(duì)初裝的拆改。（6）工程部要求設(shè)計(jì)公司提交的設(shè)計(jì)文件必須達(dá)到國(guó)家相關(guān)規(guī)范、規(guī)定和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求的設(shè)計(jì)深度和設(shè)計(jì)質(zhì)量。施工圖完成后工程部應(yīng)組織成本合

6、約部、相關(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及外請(qǐng)專(zhuān)家成立聯(lián)合審查小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，特別要審查設(shè)計(jì)中極易忽視的薄弱環(huán)節(jié)，并提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理、遺漏甚至失誤造成的投資損失，盡量減少工程實(shí)施中所造成的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)洽商。（六）前期工作手續(xù)：對(duì)自來(lái)水、市政、燃?xì)狻㈦娏?、通訊、環(huán)保、人防、消防、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)、建委等建設(shè)行政主管部門(mén)和市政管理部門(mén)辦理項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)工程施工設(shè)計(jì)方案的審批手

7、續(xù)辦理期間，應(yīng)及時(shí)掌握和了解最新的相關(guān)規(guī)定，熟悉相關(guān)流程通過(guò)與相關(guān)部門(mén)及辦事人員協(xié)商探討做工作力爭(zhēng)在方案上體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性；（七）施工現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)工準(zhǔn)備：包括現(xiàn)場(chǎng)建筑物、構(gòu)筑物的拆除，臨時(shí)道路的建設(shè)、臨時(shí)設(shè)施的搭建，施工用水、用電的解決和場(chǎng)地平整等。以上臨時(shí)工程的建設(shè)需與項(xiàng)目工程的整體開(kāi)發(fā)施工安排相統(tǒng)一，考慮臨時(shí)方案與正式方案的相統(tǒng)一相協(xié)調(diào)，應(yīng)進(jìn)行整體統(tǒng)籌考慮盡量避免二次施工重復(fù)建設(shè)造成成本的提高。第四章項(xiàng)目施工建設(shè)的成本控制第七條由工程部負(fù)責(zé)房

8、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)，會(huì)同成本合約部對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)成本進(jìn)行控制。（一）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制1、除有壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工和作業(yè)均須嚴(yán)格執(zhí)行《金隅陽(yáng)光招投標(biāo)管理辦法》。2、壟斷性質(zhì)的項(xiàng)目應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。3、組織工程部、成本合約部、財(cái)務(wù)部等專(zhuān)業(yè)組成招標(biāo)小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)約定，擬定招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動(dòng)。4、擬定施工類(lèi)招標(biāo)文件前由成本合約部根據(jù)施工圖紙內(nèi)容確定甲供材料、甲指乙