濟(jì)陽項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

1、濟(jì)陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告,山東陽光百盛房地產(chǎn)營銷代理有限公司,目 錄,第一部分 宏觀背景分析第二部分 區(qū)域市場分析第三部分 項(xiàng)目地塊分析第四部分 項(xiàng)目定位分析,宏觀背景分析,,,濟(jì)陽概況,,濟(jì)陽經(jīng)濟(jì),濟(jì)陽規(guī)劃,,濟(jì)陽縣位于黃河下游，魯北平原的南部，是山東省會城市濟(jì)南在“十五”期間規(guī)劃建設(shè)的輔城之一濟(jì)陽是濟(jì)南市的近郊縣，距濟(jì)南23公里，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢濟(jì)陽縣地下含有豐富的石油、天然氣、地?zé)豳Y源，是勝利油田

2、新開發(fā)區(qū),濟(jì) 陽 概 況,濟(jì) 陽 概 況,濟(jì)陽縣于1990年1月1日劃歸濟(jì)南市。全縣轄濟(jì)陽、孫耿、垛石橋、曲堤、仁風(fēng)、回河、青寧7個(gè)鎮(zhèn)及稍門、崔寨、店子、辛集、二太平、廟廊、新市、江店、唐廟、索廟、姜集、三教、王圈13個(gè)鄉(xiāng)，852個(gè)行政村。全縣總?cè)丝?22453人，城鎮(zhèn)人口45926人、非農(nóng)業(yè)人口52269人。,濟(jì) 陽 概 況,,交通發(fā)達(dá) 距濟(jì)南國際機(jī)場 8公里 ，縱橫交錯(cuò)的公路網(wǎng)與濟(jì)

3、南國際機(jī)場、濟(jì)青高速、京福高速相連接，到青島兩個(gè)半小時(shí)車程，到北京三個(gè)小時(shí)車程，具備承接周邊各大中城市，特別是濟(jì)南輻射的條件,濟(jì) 陽 經(jīng) 濟(jì),“十五”時(shí)期，全縣GDP、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資的年均增幅分別為16％、28％和29.8％。 2004年，被濟(jì)南市委、市政府評為科學(xué)發(fā)展先進(jìn)縣，歷史性地跨入全市先進(jìn)行列。 2005年，全省綜合排名列第66位，3年提升了5個(gè)位次。 省級開發(fā)區(qū)—濟(jì)北開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，基礎(chǔ)設(shè)施

4、完善，區(qū)內(nèi)設(shè)立了臺灣工業(yè)園、韓國工業(yè)園以及華僑工業(yè)園。區(qū)內(nèi)落戶企業(yè)260多家，總投資規(guī)模達(dá)到66億元。形成了食品加工、紡織服裝、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工四大產(chǎn)業(yè)。 旺旺、達(dá)利、大魯閣、華碩、同鎰、大自然等一批知名企業(yè)的落戶開發(fā)區(qū),濟(jì) 陽 經(jīng) 濟(jì),濟(jì) 陽縣2006年 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展指標(biāo),濟(jì) 陽 規(guī) 劃,城市定位：濟(jì)南市 新興工業(yè)區(qū) 都市農(nóng)業(yè)區(qū) 特色新城區(qū),濟(jì)陽被確定為濟(jì)南市北部城市新區(qū)，與濟(jì)南“北跨”戰(zhàn)略相銜接，自覺融入

5、濟(jì)南，積極承接輻射,濟(jì) 陽 規(guī) 劃,城市規(guī)模：新城區(qū)擴(kuò)至42平方公里?？臻g結(jié)構(gòu)：一軸二帶兩園四區(qū)?！≈行膮^(qū)規(guī)劃：行政商貿(mào)文化休閑核心中心區(qū)的用地結(jié)構(gòu)為“一帶、四心、五區(qū),濟(jì) 陽 規(guī) 劃,發(fā)展目標(biāo)：2020年建成濟(jì)南北部新城,老城區(qū)規(guī)劃：集中規(guī)劃建設(shè)生活居住休閑娛樂區(qū),濟(jì) 陽 規(guī) 劃,圍繞“一軸”建設(shè)城市景觀綠化帶，從城市綠心區(qū)向西南、東南方向輻射，分別與220線國道綠化帶、黃河風(fēng)景綠化帶相連接，形成一個(gè)完整的綠化

6、體系 三湖 ：西部的澄波湖和規(guī)劃區(qū)東南、西南部新規(guī)劃的兩個(gè)新 湖 三園： 黃河生態(tài)公園、澄波湖公園和濟(jì)北公園(植物園)“一水系”開元大街、248線、220線與澄波湖相連的環(huán)城水系。,區(qū)域市場分析,濟(jì)陽房地產(chǎn)市場情況濟(jì)陽消費(fèi)市場分析,,,濟(jì)陽房地產(chǎn)市場,1.市場特征,起步較晚 發(fā)展迅速 房價(jià)飆升 新城區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)，大量新盤聚集 開發(fā)量大，市場競爭激烈 產(chǎn)品質(zhì)量逐步提升營

7、銷手法相對落后 樓盤銷售速度緩慢 物業(yè)管理水平不高 團(tuán)購客戶開發(fā)是樓盤銷售的主要方式 高房價(jià)對旺盛的市場需求有所抑制,濟(jì)陽房地產(chǎn)市場將進(jìn)入大盤競爭、品質(zhì)競爭、營銷手段競爭、物業(yè)服務(wù)競爭等競爭模式，各房地產(chǎn)商將以更專業(yè)的角度運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)營。 樓盤品質(zhì)逐步上升，客戶消費(fèi)多元化 產(chǎn)品更加豐富，目標(biāo)市場也隨之多元化、樓盤之間的競爭變

8、為對市場把握的競爭和對樓盤品質(zhì)的競爭。 板塊優(yōu)勢顯現(xiàn)，高品質(zhì)樓盤相對集中受城市規(guī)劃發(fā)展和城市各市政設(shè)施完備度的影響，未來幾年濟(jì)陽市住宅開發(fā)規(guī)劃開發(fā)區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤在該區(qū)域相對集中。,2.市場發(fā)展趨勢,物業(yè)管理 目前濟(jì)陽市場上項(xiàng)目的物業(yè)管理絕大多數(shù)為自管，委托專業(yè)物業(yè)管理公司代管的樓盤極少；這說明物業(yè)管理市場在濟(jì)陽還較為不成熟，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購置住房不僅是購買房屋本身，更要注重其后

9、期服務(wù)。產(chǎn)品配套: 各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。部分樓盤智能化水平有很大提高。整體規(guī)劃 目前項(xiàng)目的整體規(guī)劃多較為呆板，鮮有個(gè)性化亮點(diǎn)，在競爭激烈的市場下，制勝的唯一出路就是把產(chǎn)品做好，規(guī)劃則是第一步，好的規(guī)劃可以有效的提升項(xiàng)目附加價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)景觀綠化 新產(chǎn)品普遍注重景觀設(shè)計(jì)，水景、廣場等規(guī)劃設(shè)計(jì)水平顯著提高。,2.產(chǎn)品發(fā)展趨勢

10、,市場供應(yīng)量分析,總供應(yīng)量43萬㎡濟(jì)陽作為一個(gè)小規(guī)?？h城，43萬㎡供應(yīng)量相對較高，直接導(dǎo)致市場競爭日趨激烈,個(gè)案分析,濟(jì)陽地產(chǎn)市場按地域分為新城區(qū)和老城區(qū)，目前在售項(xiàng)目新區(qū)有7個(gè)；老區(qū)有4個(gè)。新區(qū)中華鑫現(xiàn)代城為代表，老區(qū)以幸福泉城尚郡為代表。 選擇新區(qū)：三發(fā)·舜鑫苑、華鑫·現(xiàn)代城、富錦文苑；老區(qū)：新世紀(jì)陽光花園、幸福泉城尚郡、三慶陽光花園進(jìn)行個(gè)案分析，詳細(xì)了解濟(jì)陽地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，為本案提供參考。,價(jià)

11、格分析,整體價(jià)格表現(xiàn)為新區(qū)比老區(qū)高，南部比北部高。泉城尚景與華鑫現(xiàn)代城為老新兩區(qū)樓盤的代表，從樓盤品質(zhì)、價(jià)格、配套等屬于各自區(qū)位內(nèi)最高檔的樓盤。價(jià)格跨度比較大。大多數(shù)樓盤價(jià)格彈性比較大，也是造成價(jià)格跨度大的原因之一。其中，新世紀(jì)陽光花園樓盤品質(zhì)較好，位置優(yōu)越。由于開發(fā)比較早，地價(jià)低，整體成本低；團(tuán)購客戶多且均為政府各機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，因此價(jià)格彈性表現(xiàn)最大，幅度達(dá)到300元/㎡左右。另外一些樓盤也有這方面的情況。團(tuán)購客戶多，使均價(jià)下降。

12、,面積分析,濟(jì)陽樓盤總體體現(xiàn)大戶型為主流，三室一廳（二廳）100－120㎡的戶型是市場最受歡迎的品種。80以下的小戶型基本沒有，兩室（含兩室）以下的戶型不被市場認(rèn)可。團(tuán)購客戶多也使得樓盤戶型種類較少，客戶可選擇余地小。,2.面積分析,濟(jì)陽樓市體現(xiàn)出團(tuán)購為主流的現(xiàn)象，各樓盤在銷售策略上也將團(tuán)購作為最重要的手段，團(tuán)購情況比較好的樓盤，如三發(fā)·舜鑫苑和新世紀(jì)陽光花園市場認(rèn)可度都比較高。由于濟(jì)陽市場供應(yīng)量比較大， 市場競爭激烈，因

13、此以團(tuán)購作為最主要策略是各開發(fā)商的首選，同時(shí)也是不得以的選擇。雖然團(tuán)購能實(shí)現(xiàn)快速銷售，但團(tuán)購價(jià)格低，會損失一部分利潤，因此需要向上拉動(dòng)整體房價(jià)才能達(dá)到利益最大化，這造成整體房價(jià)表現(xiàn)高，但銷售價(jià)格不高的特殊情況。過分依靠團(tuán)購也使得濟(jì)陽房地產(chǎn)市場變得較為混亂。,3.銷售策略分析,4.去化分析,通過去化分析中得出：區(qū)域內(nèi)各樓盤以南北朝向，三室一（二）廳，面積在100--130㎡之間，其中又以110㎡、120㎡左右的需求量最大，樓層需求多層選擇

14、在3層、四層、五層，總價(jià)款在20萬左右（注：因團(tuán)購價(jià)格低于銷售價(jià)，因此團(tuán)購總價(jià)款應(yīng)在17—20萬之間）的更受中等收入者的青睞，主要集中在3室的房型去化的最快，需求量最大。,5.賣點(diǎn)分析,由于濟(jì)陽縣沒有平面媒體，而采用省內(nèi)媒體如齊魯晚報(bào)等成本比較高；且濟(jì)陽縣城規(guī)模小，因此個(gè)樓盤均采用單頁、樓書、本地電視臺、戶外等方式進(jìn)行宣傳。其中幸福泉城尚郡在宣傳推廣上采用的方式最多：齊魯晚報(bào)、車體（濟(jì)陽—濟(jì)南客車，濟(jì)陽—縣轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、短信、單頁派發(fā)（夾

15、報(bào)）、戶外、電視臺、濟(jì)陽縣機(jī)關(guān)報(bào)、濟(jì)陽各飯店、賓館內(nèi)等方式。另外取得了“齊魯最適宜居住名盤”稱號。幸福泉城尚郡基本涵蓋了濟(jì)陽區(qū)內(nèi)可利用的宣傳方式。而開盤時(shí)間比較早的華鑫現(xiàn)代城，以大量的派單在濟(jì)陽取得了很高的市場認(rèn)知度?？傮w看，濟(jì)陽樓盤在宣傳推廣上成本較低。,6.媒體分析,7.客源分析,,從客源上看，濟(jì)陽的各機(jī)關(guān)部門、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等團(tuán)購是各樓盤主要客源。而縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕人群也占有重要位置。而本地的中高收入人群由于都已有住房，在選擇時(shí)從

16、投資的角度看一般選擇商鋪而不是住宅。,8.機(jī)會點(diǎn)與問題點(diǎn),選擇與本案規(guī)模相近，具有市場競爭力的在售樓盤進(jìn)行分析。包括中檔的三發(fā)·鑫苑；濟(jì)陽最高檔的華鑫現(xiàn)代城以及老區(qū)內(nèi)最具代表性的幸福泉城尚郡做競爭個(gè)案分析，其中幸福泉城尚郡對本案影響最大，做重點(diǎn)分析。,競爭個(gè)案分析,三發(fā)·舜鑫苑,開發(fā)商：濟(jì)南三發(fā)置業(yè)有限公司,總建筑面積 21萬㎡一期9萬㎡ 二期12萬㎡,三發(fā)·舜鑫苑,,,,,,,,,,,,總體評價(jià)

17、 緊鄰縣政務(wù)中心，地理位置優(yōu)越，體量大。 規(guī)劃完整，外圍形象好；景觀設(shè)計(jì)有特色，智能化程度高； 有價(jià)格優(yōu)勢，競爭力強(qiáng)。主要依靠團(tuán)購，市場推廣力度??；一期已經(jīng)入住，形成一定的生活氛圍。 濟(jì)陽未來主要向西、南發(fā)展，項(xiàng)目正處在發(fā)展核心區(qū)域，升值潛力大。,三發(fā)·舜鑫苑,華鑫現(xiàn)代城,開發(fā)商： 濟(jì)南華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃： 山東普利地產(chǎn)

18、經(jīng)濟(jì)有限公司銷售電話：82435766 82435866 82435966,項(xiàng)目地址：濟(jì)北開發(fā)區(qū)正安路與富陽路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：基地面積11.36公頃總建筑面積18萬平方米 49棟樓宇，多層、別墅各占一半，一期12棟，7棟多層，5棟別墅,華鑫現(xiàn)代城,,,,,,,,,,,華鑫現(xiàn)代城,總體評價(jià) 位于濟(jì)陽開發(fā)區(qū)未來發(fā)展核心地段，周邊將建設(shè)成為濟(jì)陽第二行政區(qū)，地理位置優(yōu)越，升值潛

19、力大。 物業(yè)類型為別墅與花園洋房，景觀設(shè)計(jì)有特色，智能化程度高。戶型設(shè)計(jì)合理，物業(yè)管理水平高。為濟(jì)陽最高檔次樓盤。 由于濟(jì)陽經(jīng)濟(jì)水平較低，高檔住宅的消費(fèi)觀念尚未成熟，市場認(rèn)可度低，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售狀況不好；工程進(jìn)度慢，給客戶造成不良影響，退房率較高。周邊生活配套設(shè)施不完善，環(huán)境比較差也是影響項(xiàng)目銷售的重要因素。 總體看，濟(jì)陽高檔項(xiàng)目的市場尚未充分開發(fā)，需要強(qiáng)有力的引導(dǎo)。而現(xiàn)代城開發(fā)理念略有超前，市場推廣方

20、式與力度尚有不當(dāng)之處。,幸福泉城尚郡,項(xiàng)目地址：濟(jì)陽縣城 緯二路與緯三路之間 項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積10萬平方米,開發(fā)商：山東萬華置業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)：山東恒信建筑設(shè)計(jì)營銷機(jī)構(gòu)：天津中龍新創(chuàng)地產(chǎn)營銷策劃 銷售電話：84246660,幸福泉城尚郡,幸福泉城尚郡,客戶情況分析（07年4月份),幸福泉城尚郡,客戶情況分析（07年4月份),總體分析： 位于濟(jì)陽老城區(qū)，生活配套齊全；具有濃厚的商業(yè)、生活氛圍，這是吸引客戶的重要因素

21、。從本項(xiàng)目的客戶分析上看，對于地段的關(guān)注占到來訪的22.5％；景觀設(shè)計(jì)極具特色，對客戶有很大吸引力，有69.37％的來訪客戶關(guān)注景觀設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)合理，兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳的戶型最受客戶歡迎。 從客戶構(gòu)成上看，政府人員，私營企業(yè)主、教師等收入較高的人群占了大多數(shù)。 泉城尚郡在項(xiàng)目推廣方面投入力度很大，居濟(jì)陽各項(xiàng)目之首，但效果最好的卻是口碑（即老客戶介紹）。說明濟(jì)陽消費(fèi)者對廣告的敏感度不高，不易受廣告影響。另外，泉城尚

22、郡更多的是采用時(shí)效性比較短的報(bào)紙電視廣告、短信以及單頁等，很難對客戶形成持久的影響。 總體上看，泉城尚郡樓盤品質(zhì)比較高，有一定的市場認(rèn)可度。相對于他的廣告投入，銷售情況一般。,幸福泉城尚郡,小 結(jié),1.濟(jì)陽地產(chǎn)開發(fā)量大，市場日趨飽和，競爭激烈2.新區(qū)樓盤開發(fā)集中，住宅土地存量大，未來面臨更激烈競爭3.新盤品質(zhì)普通較高，市場認(rèn)知度與認(rèn)可度都比較高4.新盤普遍重視景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)綠化以及智能化程度5.房價(jià)上升速度過快，市場價(jià)格

23、較高，但價(jià)格彈性大6.偏高的房價(jià)抑制了濟(jì)陽消費(fèi)者的購買欲7.團(tuán)購開發(fā)是各樓盤主要銷售策略8.高檔市場尚需引導(dǎo),1、 您購房的主要目的是：,區(qū)域消費(fèi)市場分析,對濟(jì)陽市場進(jìn)行了客戶問卷調(diào)查，設(shè)計(jì)了15個(gè)問題。全面了解濟(jì)陽消費(fèi)者的消費(fèi)取向。選取有效樣本80份，進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目定位提供參考依據(jù),1、 您購房的主要目的,從市調(diào)的結(jié)果來看，購房的主要目的為自用，占調(diào)查數(shù)量的70%，婚房、二次置業(yè)的比重相差不多，各占12%和10%，總體

24、歸結(jié)起來也是自用的一部分，而投資相對來說比較少，只占調(diào)查總數(shù)的8%，主要原因主要為濟(jì)陽大部分客戶購房的主要目的是為了解決住宿或改善居住問題，目前的收入水平還不足以有閑錢用來投資。,2、 您打算在什么時(shí)期購房,三年以后購房占的比重較大在47%左右，主要原因?yàn)橐皇谴蟛糠挚蛻裟壳坝芯幼〉牡胤?，而是目前?jì)陽房價(jià)感覺較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的收入水平，大多采用觀望態(tài)度，期望房價(jià)能降下來。選擇兩年內(nèi)購房的占28%，他們買房子的目的是為了以后孩子上學(xué)的問

25、題，或者是給孩子結(jié)婚用房，真正想在一年或半年內(nèi)購房的，多為目前沒有房子住的客戶群，他們大多數(shù)是為了結(jié)婚用房或者是孩子的上學(xué)問題。,3、 如果置業(yè)，您將選擇在哪個(gè)區(qū)域,區(qū)域的選擇：開發(fā)區(qū)市場認(rèn)可度高，隨著濟(jì)陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的公司數(shù)量的不斷增多，人口也原來越集中；開發(fā)區(qū)環(huán)境好，市政建設(shè)完善，先進(jìn)。濟(jì)陽的大部分企事業(yè)單位都已經(jīng)搬到開發(fā)區(qū)或?qū)⒁k過去，是未來的發(fā)展中心。 老城區(qū)作為以前的縣經(jīng)濟(jì)政治中心，本身原有的商業(yè)氛圍濃郁。生活方便。

26、老城區(qū)后改造將會成為以居住商業(yè)為主的生活區(qū)。,4、 如果在開發(fā)區(qū)政務(wù)中心北邊建項(xiàng)目的話，你愿意購買嗎：,購買意向性：大多數(shù)調(diào)查者對縣政府北邊位置還是比較認(rèn)可，價(jià)格是他們考慮主要因素，還是愿意購買用，近年來濟(jì)陽的發(fā)展速度證明了開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景。隨著濟(jì)陽黃河大橋的修建，發(fā)展前景更加被看好。只是周邊的環(huán)境需要進(jìn)一步改善,5、 您能接受的購房價(jià)格,價(jià)格方面：有68%的人選擇的價(jià)位在1800元以下，這和整個(gè)濟(jì)陽的整體收入水平有關(guān)，一般企業(yè)員

27、工的收入在600-800之間，收入較低；目前濟(jì)陽的整個(gè)商業(yè)氣氛也不是很好，大部分租金范圍在5000-8000/年之間，且效益水平一般， 濟(jì)陽真正高收入者不多，1800元/平米是他們能接受的價(jià)格；有29%的客戶選擇了1800-2000元/平米之間，這一部分為濟(jì)陽的中高收入人群。,6、 您打算購買的住宅類型,住宅類型的選擇方面：45%的調(diào)查者選擇了多層和44%的被調(diào)查者選擇了小高層，說明人們接受的這兩種產(chǎn)品類型的人員相差不多，濟(jì)陽整個(gè)

28、市場目前以多層為主，隨著人們收入水平的提高，客戶對住宅的需求在不斷提高，購房的目的不僅僅是為了解決住的問題，而是在追求一種舒適度，追求更高的生活品位，,7、 您將選擇戶型的面積：,面積的選擇上：90-130平米的戶型占整個(gè)調(diào)查問卷的主要組成部分，其中90-110平米占調(diào)查問卷的37%，、110-130平米占35%，從這兩個(gè)比例可以看出，目前整個(gè)濟(jì)陽的市場110平米左右的為主力面積，,8、 您將選擇的戶型：,戶型的選擇：兩室和三室所占

29、比例較大，這和面積選擇有一定的吻合，反映了人們購房的目的比較明確，在以后的戶型設(shè)計(jì)上可以參考面積來定。,9、 您能接受的購房總款,以目前濟(jì)陽的整體收入來說，大部分家庭年收入在20000元左右，好的企事業(yè)單位的人員在30000元左右，從購房來說，如果總房款太高的話人們的承受能力會受到很大限制，其中50%的被調(diào)查者選擇15萬-20萬之間，37%的被調(diào)查者選擇了15萬以下；只有少部分人員能接受高價(jià)位房子。,10、 您希望小區(qū)配套,在小區(qū)配

30、套上：有31%的客戶選擇了小區(qū)內(nèi)有超市，這是本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和生活的要求決定的，業(yè)主只是解決自己的生活方便問題，對小區(qū)的物業(yè)要求不是很高對健身的要求，23%的被調(diào)查者選擇了幼兒園，說明人們對孩子的教育問題比較重視，一來解決孩子上學(xué)、二來在本小區(qū)建幼兒園也比較安全，占第三位的為體育場所，人們的要求還沒有達(dá)到追求生活品位的高度，不過隨著生活的不斷發(fā)展，對體育健身的要求會越來越高；在車位問題上，很多客戶選擇購買車庫，主要原因是考慮以后購車的

31、問題，而對車棚到不是很在意。,11、 您是否會考慮購買閣樓,閣樓的要求：占48%的被調(diào)查者選擇不會購買閣樓，閣樓的價(jià)格能較下一層便宜300元/平米左右。閣樓問題會成為以后銷售的難度，這一部分問題是銷售的難度。,12、 您希望的付款方式,49%的客戶選擇了分期付款，33%的被調(diào)查者選擇了銀行按揭，受縣城本身地域性的影響，銀行貸款有一定難度，這部分調(diào)查者多為事業(yè)單位或本身企業(yè)效益較好或者與銀行關(guān)系處理的比較好，可以適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行貸款；真正能一

32、次性付款的只占18%，說明了整個(gè)濟(jì)陽的收入水平還處在一個(gè)低檔次上。,13、 您對于儲藏室的要求,有一半左右的客戶選擇了地上儲藏室，25％左右的選擇了半地上和地下儲藏室；在儲藏室的挑選性上，占80%的客戶選擇了可挑選性，因?yàn)殚_發(fā)商在建房的時(shí)候所建面積不一樣和本身的生活習(xí)慣不一樣，對儲藏室要求也不一樣。,14、 您的工作單位性質(zhì),本次市調(diào)主要目標(biāo)客戶群為濟(jì)陽縣的沿街商鋪，多數(shù)人員為個(gè)體工商戶，因此在市調(diào)中私營企業(yè)和自由職業(yè)者占大多數(shù)，分

33、別為48%和34%在調(diào)查的對象中41%的被調(diào)查者為私營企業(yè)主，政府機(jī)關(guān)和國有企業(yè)各占17%，外資和自由職業(yè)者各占11%和14%，說明調(diào)查的目標(biāo)客戶群有一定的代表性。,15、您的家庭月收入,在調(diào)查的有效問卷中，46%的客戶收入在2000元以下，這和濟(jì)陽的整體收入水平有關(guān)，目前濟(jì)陽的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，真正工資比較穩(wěn)定的為事業(yè)單位和政府公務(wù)人員，而一般的企業(yè)單位效益都不是很好，大部分人員的月收入在1000元以下，整體水平不高；37%的被調(diào)查者家庭

34、月收入在2000-3000元之間，他們多為個(gè)體工商戶或政府人員，是濟(jì)陽縣的穩(wěn)定收入者；真正高收入的只占10%左右，他們目前屬于二次置業(yè)或多次置業(yè)者。,16、您的年齡,有效調(diào)查問卷分四個(gè)年齡段來劃分的，從調(diào)查的對象來看，年齡比較均勻，而且客戶群的分布也比較廣泛，能代表目前濟(jì)陽的購房市場情況。,小 結(jié),1.濟(jì)陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，居民收入普遍比較低。中高收入者主要為政府公務(wù)員與部分私營業(yè)者。2.消費(fèi)者對開發(fā)區(qū)的認(rèn)可度比較高。3.大多數(shù)受

35、訪者不準(zhǔn)備在近期買房，濟(jì)陽的房屋價(jià)格已經(jīng)開始超出普通市民的承受能力。雖然市場需求量不小，但樓盤銷售狀況一般。4.價(jià)格影響購房的最重要因素。5.與其他地區(qū)市場相比，濟(jì)陽消費(fèi)者更注重房屋本身對社區(qū)其他配套并不十分重視6.高檔住宅的供應(yīng)量相對小，市場引導(dǎo)與開發(fā)不到位。高檔住宅需求并未完全釋放?？傊瑵?jì)陽房地產(chǎn)市場競爭激烈，但存在大量機(jī)會。必須避免與其他樓盤的同質(zhì)化競爭，做出獨(dú)具特色的產(chǎn)品。且隨著濟(jì)陽的發(fā)展，一定會吸引周邊地區(qū)及濟(jì)南客戶

36、的關(guān)注，市場將會逐步擴(kuò)大。,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目宗地概況,地塊價(jià)值研判,SWOT分析,,,,1. 項(xiàng)目宗地概況,項(xiàng)目位置,濟(jì)陽縣政務(wù)中心,濟(jì)北公園,濟(jì)北小學(xué),2. 地塊價(jià)值研判,本地塊位于濟(jì)陽縣政務(wù)中心北，臨名人商務(wù)會館。正處于規(guī)劃中的濟(jì)陽行政中心與工業(yè)區(qū)之間。交通便利，路況良好。 地塊形狀規(guī)則，土地平整，正安路將地塊分為東西兩個(gè)部分。 地塊正處在濟(jì)陽新區(qū)核心，是連接工業(yè)園區(qū)與生活片區(qū)的重要部位。升值潛力不可限

37、量。 地塊分為兩個(gè)部分，可以分別作為不同的物業(yè)類型進(jìn)行開發(fā)。有利于市場競爭，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。,3. SOWT分析,Strength 優(yōu)勢,Weakness 劣勢,1）位于城市開發(fā)區(qū)核心地段緊臨政務(wù)中心，升值潛力大2）道路交通十分便利3）開發(fā)區(qū)市場認(rèn)可度高,1）周邊生活配套不完善2）與村莊、工廠為鄰，周邊居民成分復(fù)雜3）兩條溝渠污染比較嚴(yán)重4） 與周邊其他項(xiàng)目比地價(jià)高，成本高,Opportunity 機(jī)會,Th

38、reat 威脅,3. SOWT分析,1）土地平整規(guī)則，有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)2）東西兩片可以規(guī)劃不同物業(yè)，有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)3）市場需求仍然很大4)高檔樓盤需求并未完全釋放5）縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求旺盛,1）市場供應(yīng)量大，日趨飽和2）整體房價(jià)被過快抬升，消費(fèi)者購房欲望被抑制3）周邊尚有大量規(guī)劃住宅用地未來市場競爭激烈 4）本地投資市場小5）吸引外地購房者的顯著條件尚未形成,項(xiàng)目定位分析,項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶群,項(xiàng)目市場定位,東西

39、地塊進(jìn)行不同市場定位東區(qū) 中低檔住宅西區(qū) 頂級別墅群 花園洋房,,,市場定位支撐點(diǎn),東 區(qū)中低檔住宅,西 區(qū)頂級別墅 花園洋房,,濟(jì)陽市場對中低檔住宅產(chǎn)品的需求地塊本身的環(huán)境因素,,濟(jì)陽高檔住宅市場尚未得到釋放地價(jià)高，開發(fā)成本高，需要高檔次產(chǎn)品隨著城市發(fā)展，濟(jì)陽將成為濟(jì)南衛(wèi)星城，可吸引濟(jì)南客戶,產(chǎn)品明顯差異化面對不同市場保證投資安全性規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn),,,目標(biāo)客戶群,,,東 區(qū)中低檔