淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理

1、房產(chǎn)探究15淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理李灃1杭立飛2（1.臺州信達置業(yè)有限公司，317700；2.浙江新誠信工程造價咨詢有限公司，310000）【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入微利時代，粗放式的成本管理已經(jīng)成為過去式，精細化成本管理的時代已經(jīng)到來。而精細化管理不是靠“偷工減料”和“粗制濫造”，而是靠事前的成本規(guī)劃、事中的動態(tài)管控以及事后的成本后評估；不是簡單的招投標低價中標，而是包括土地增值稅籌劃、精裝修成本策劃在內(nèi)的全價值鏈的成本管控。本

2、文從房地產(chǎn)成本精細化管理的必要性、內(nèi)容和對策等方面進行分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細化管理?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；精細化成本管理當前房地產(chǎn)形勢嚴峻，在國家宏觀調(diào)控政策下，將會使一些缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，因此促進房地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理，已成為公司獲得經(jīng)濟效益，贏得競爭的有效法寶之一。本文針對房地產(chǎn)項目的成本精細化管理，就此問題進行初步探索。一、精細化成本管理的的涵義與作用隨著我國金融、土地和審批等各種政策的完善，房

3、地產(chǎn)項目開發(fā)成本增加，開發(fā)資金監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)業(yè)的門檻在不斷的抬高；同時消費者日益成熟，客戶對產(chǎn)品和服務(wù)的要求逐漸提高，市場主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費者手中，導(dǎo)致競爭越來越激烈。這些變化使房地產(chǎn)企業(yè)從項目管理中要效益、求利潤是必需的，這也說明精細化成本管理勢在必行，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要戰(zhàn)略選擇。精細化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競爭力的重要手段之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)面對拓寬融資渠道、降低成本、提高質(zhì)量、開拓市場的多重壓力。這種隨

4、著宏觀調(diào)控有增無減、不斷升級的壓力等，充分反映了精細化成本管理的重要性。新的宏觀環(huán)境下，項目成本精細化管理的水平將直接決定整個項目的最終收益率，項目成本精細化管理能力將成為房地產(chǎn)企業(yè)最終的核心競爭力之一。二、精細化成本管理的的實施對策注重成本規(guī)劃，關(guān)注成本的合理分配，將成本管理重心前移，加強前期成本管理，嚴格招投標、工程預(yù)結(jié)算管理，做好后評估及成本數(shù)據(jù)分析。（一）注重成本規(guī)劃針對各開發(fā)項目的特征，在項目的規(guī)劃階段進行目標成本管理，對項目

5、的成本預(yù)先規(guī)劃。具體來說，就是要從開發(fā)項目定位階段起，也就是做方案之前，在研究目標客戶及其需求特征的同時，就要研究項目所需要的成本，或者是在特定的目標銷售價格下，研究可以實現(xiàn)的性價比最高的項目。在成本規(guī)劃中，要重點關(guān)注以下幾個方面：1、建安工程的結(jié)構(gòu)選型和公共部位、外立面的裝修標準等問題。由于建安工程在開發(fā)費用中所占的比重較大。因此，在成本規(guī)劃時要特別重視建安工程成本合理分配問題，做到既能滿足經(jīng)濟合理，又能體現(xiàn)市場定位。在結(jié)構(gòu)選型時，考

6、慮用戶使用需要的同時盡可能滿足最經(jīng)濟成本的原則，要求在施工圖設(shè)計時要限額設(shè)計。同時也要了解客戶關(guān)注點的部位，比如在考慮公共部位、外立面的裝修標準時，則盡量滿足市場定位的需要。在成本規(guī)劃時要平衡好成本、市場定位、質(zhì)量安全等的關(guān)系，做到有的放矢。2、成本規(guī)劃時，要注重成本的合理化分配，提高開發(fā)項目的性價比、均好性。做好成本規(guī)劃需精細化成本數(shù)據(jù)的積累，以使成本可控性增強。做成本規(guī)劃尤其要對項目的建設(shè)狀況考慮周全，如紅線外的部分配套情況估計、配

7、套設(shè)施的位置對成本的影響，不計建筑面積的實體(不足2.2米的車庫或設(shè)備層、架空層)對成本的影響等等。（二）設(shè)計階段成本控制成本控制應(yīng)落實到設(shè)計的每個階段，在每一個階段設(shè)計完成之后，企業(yè)應(yīng)組織技術(shù)、營銷、成本等部門對設(shè)計成果進行評審，評審內(nèi)容主要涉及設(shè)計是否符合產(chǎn)品定位，成本是否在可控范圍之內(nèi)，成本控制建議是否落實到位等，并對下一階段設(shè)計提出成本控制要求。在一定的成本約束下，設(shè)計應(yīng)滿足客戶的關(guān)鍵需求，并盡量滿足次要需求，提高產(chǎn)品的性價比。

8、（三）嚴格招投標管理1、重視工程量清單招標的事先規(guī)劃。在圖紙設(shè)計充分的前提下，通過邀請招標進行比價，采用預(yù)算控制價下浮報價，合理規(guī)避了不平衡報價，減少了成本風險，同時對主材進行限價報價，并堅持合理低價中標的原則。這樣既減少了定牌定價的工作量，又保證了材料的合理低價，減少成本支出。2、認真編寫招標文件和工程量清單，對容易引起爭議、對結(jié)算有可能造成不利影響的因素事先考慮。3、全面落實清標工作，認真做好報價合理性、符合性的審查工作。（四）工程

9、預(yù)結(jié)算管理1、選擇優(yōu)質(zhì)的造價咨詢公司，了解造價人員的道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平、業(yè)務(wù)是否繁忙等詳細情況。2、制定相關(guān)預(yù)結(jié)算實施規(guī)則，明確預(yù)結(jié)算編制要求、預(yù)結(jié)算成果精確度要求。3、在預(yù)結(jié)算編制過程中，派專業(yè)人員全程跟蹤咨詢公司預(yù)結(jié)算的編制審核情況，并對結(jié)果按抽查法、比對法進行審核。4、要求預(yù)結(jié)算人員深入現(xiàn)場，對一些影響成本較大的隱蔽工程進行復(fù)核，如場地的標高、土方開挖面、塘渣回填情況等，進行書面和影像記錄。（五）認真做好成本后評估，總結(jié)成本管理經(jīng)

10、驗和教訓(xùn)。1、在做好成本后評估同時，要及時開展詳細的成本分析，分析由于人工、材料漲價因素影響成本多少，成本預(yù)估準確率如何；建設(shè)標準的提高因素影響多少；聯(lián)系單、簽證單是否在合理范圍之內(nèi)（通常占建安工程造價的比例為3%左右）；在招投標合同管理中存在哪些問題；合同結(jié)算條款中，對現(xiàn)行文件的約定是否明確，是否造成歧義；在聯(lián)系單、簽證單管理上是否到位；對咨詢單位的管理上是否到位等等。2、及時做好經(jīng)濟指標分析，對典型的建筑產(chǎn)品分類建立成本數(shù)據(jù)庫，提煉

11、、積累造價指標，分析工程結(jié)算，形成各單體工程、各單位工程、各分項工程的分類成本指標，逐步積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為新項目成本測算提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。三、深入推進目標成本管理，建立目標成本動態(tài)跟蹤和監(jiān)控機制企業(yè)應(yīng)充分重視并扎實推進目標成本管理，優(yōu)化目標成本評審流程，完成目標成本編制模型，增加成本策劃、限額設(shè)計及圖紙審核的相關(guān)要求，不斷改進和完成目標成本管理體系。項目的開發(fā)成本隨著開發(fā)的實施是動態(tài)變化的，它將直接影響到企業(yè)的經(jīng)營決策，如項目開盤時銷售價格的

12、確定，土地增值稅如何降低，項目利潤最優(yōu)等等，因此做好各個關(guān)鍵節(jié)點、各階段的動態(tài)成本監(jiān)控尤為重要。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)動態(tài)成本管理規(guī)則，通過制度化管理進一步促進目標成本管控的力度，明確動態(tài)成本編制要點、并落實在各業(yè)務(wù)部門，力求在項目的關(guān)鍵階段，及時、準確的掌握動態(tài)成本信息，更好的發(fā)揮目標成本動態(tài)跟蹤和監(jiān)控機制的作用，為決策層提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在編制動態(tài)成本時，著重要做好以下幾個方面的工作。1、做好開發(fā)項目中的人工、各材料總量的匯總，特別是

13、合同中人工、各種材料設(shè)備以及暫定材料等部分，如鋼筋、水泥、商品混凝土、外墻裝飾材料等，便于在項目實施工程中，掌握市場價格變化，能夠及時的在動態(tài)成本中予以體現(xiàn)。2、關(guān)注當?shù)卣叩淖兓鸬脑靸r變動，如政府規(guī)費收取標準的變化，新的造價政策的出臺等。3、重視開發(fā)項目在關(guān)鍵節(jié)點的動態(tài)成本，如項目開盤，建設(shè)標準重大變化等。4、加強與各部門的溝通和交流，及時了解項目成本在實施過程中的變化，如施工方案、施工工藝的變化，設(shè)計的重大修改等?？偨Y(jié)：隨

14、著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)的市場競爭逐漸規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)要想健康持續(xù)發(fā)展，就必須要建立一套完善的精細化成本管理體系，而且要加強對工程項目成本的監(jiān)督與分析，對成本的任何信息都要及時反饋，只有這樣，才能夠給房地產(chǎn)企業(yè)制定營銷策略提供可靠的依據(jù)，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的精細化成本管理有著非同尋常的意義，直接關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展壯大，以及房地產(chǎn)的整體發(fā)展。參考文獻：[1]孫韜論房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新型管理[J]生產(chǎn)力研究2004.(02).

15、[2]孫慧《項目成本管理》，2004.(1).[3]郎立嵩天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]天津大學(xué)2011.[4]梁慶恩房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制研究[D].重慶大學(xué).2004.[5]王新芳房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué).2008.房產(chǎn)探究15淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理李灃1杭立飛2（1.臺州信達置業(yè)有限公司，317700；2.浙江新誠信工程造價咨詢有限公司，310000）【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入微

16、利時代，粗放式的成本管理已經(jīng)成為過去式，精細化成本管理的時代已經(jīng)到來。而精細化管理不是靠“偷工減料”和“粗制濫造”，而是靠事前的成本規(guī)劃、事中的動態(tài)管控以及事后的成本后評估；不是簡單的招投標低價中標，而是包括土地增值稅籌劃、精裝修成本策劃在內(nèi)的全價值鏈的成本管控。本文從房地產(chǎn)成本精細化管理的必要性、內(nèi)容和對策等方面進行分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細化管理。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；精細化成本管理當前房地產(chǎn)形勢嚴峻，在國家宏觀調(diào)控政策下

17、，將會使一些缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，因此促進房地產(chǎn)企業(yè)成本精細化管理，已成為公司獲得經(jīng)濟效益，贏得競爭的有效法寶之一。本文針對房地產(chǎn)項目的成本精細化管理，就此問題進行初步探索。一、精細化成本管理的的涵義與作用隨著我國金融、土地和審批等各種政策的完善，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本增加，開發(fā)資金監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)業(yè)的門檻在不斷的抬高；同時消費者日益成熟，客戶對產(chǎn)品和服務(wù)的要求逐漸提高，市場主導(dǎo)權(quán)已從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到消費者手中，導(dǎo)致競爭

18、越來越激烈。這些變化使房地產(chǎn)企業(yè)從項目管理中要效益、求利潤是必需的，這也說明精細化成本管理勢在必行，是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要戰(zhàn)略選擇。精細化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)形成核心競爭力的重要手段之一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)面對拓寬融資渠道、降低成本、提高質(zhì)量、開拓市場的多重壓力。這種隨著宏觀調(diào)控有增無減、不斷升級的壓力等，充分反映了精細化成本管理的重要性。新的宏觀環(huán)境下，項目成本精細化管理的水平將直接決定整個項目的最終收益率，項目成本精細化管理能力將成為房

19、地產(chǎn)企業(yè)最終的核心競爭力之一。二、精細化成本管理的的實施對策注重成本規(guī)劃，關(guān)注成本的合理分配，將成本管理重心前移，加強前期成本管理，嚴格招投標、工程預(yù)結(jié)算管理，做好后評估及成本數(shù)據(jù)分析。（一）注重成本規(guī)劃針對各開發(fā)項目的特征，在項目的規(guī)劃階段進行目標成本管理，對項目的成本預(yù)先規(guī)劃。具體來說，就是要從開發(fā)項目定位階段起，也就是做方案之前，在研究目標客戶及其需求特征的同時，就要研究項目所需要的成本，或者是在特定的目標銷售價格下，研究可以實現(xiàn)

20、的性價比最高的項目。在成本規(guī)劃中，要重點關(guān)注以下幾個方面：1、建安工程的結(jié)構(gòu)選型和公共部位、外立面的裝修標準等問題。由于建安工程在開發(fā)費用中所占的比重較大。因此，在成本規(guī)劃時要特別重視建安工程成本合理分配問題，做到既能滿足經(jīng)濟合理，又能體現(xiàn)市場定位。在結(jié)構(gòu)選型時，考慮用戶使用需要的同時盡可能滿足最經(jīng)濟成本的原則，要求在施工圖設(shè)計時要限額設(shè)計。同時也要了解客戶關(guān)注點的部位，比如在考慮公共部位、外立面的裝修標準時，則盡量滿足市場定位的需要。

21、在成本規(guī)劃時要平衡好成本、市場定位、質(zhì)量安全等的關(guān)系，做到有的放矢。2、成本規(guī)劃時，要注重成本的合理化分配，提高開發(fā)項目的性價比、均好性。做好成本規(guī)劃需精細化成本數(shù)據(jù)的積累，以使成本可控性增強。做成本規(guī)劃尤其要對項目的建設(shè)狀況考慮周全，如紅線外的部分配套情況估計、配套設(shè)施的位置對成本的影響，不計建筑面積的實體(不足2.2米的車庫或設(shè)備層、架空層)對成本的影響等等。（二）設(shè)計階段成本控制成本控制應(yīng)落實到設(shè)計的每個階段，在每一個階段設(shè)計完成

22、之后，企業(yè)應(yīng)組織技術(shù)、營銷、成本等部門對設(shè)計成果進行評審，評審內(nèi)容主要涉及設(shè)計是否符合產(chǎn)品定位，成本是否在可控范圍之內(nèi)，成本控制建議是否落實到位等，并對下一階段設(shè)計提出成本控制要求。在一定的成本約束下，設(shè)計應(yīng)滿足客戶的關(guān)鍵需求，并盡量滿足次要需求，提高產(chǎn)品的性價比。（三）嚴格招投標管理1、重視工程量清單招標的事先規(guī)劃。在圖紙設(shè)計充分的前提下，通過邀請招標進行比價，采用預(yù)算控制價下浮報價，合理規(guī)避了不平衡報價，減少了成本風險，同時對主材進

23、行限價報價，并堅持合理低價中標的原則。這樣既減少了定牌定價的工作量，又保證了材料的合理低價，減少成本支出。2、認真編寫招標文件和工程量清單，對容易引起爭議、對結(jié)算有可能造成不利影響的因素事先考慮。3、全面落實清標工作，認真做好報價合理性、符合性的審查工作。（四）工程預(yù)結(jié)算管理1、選擇優(yōu)質(zhì)的造價咨詢公司，了解造價人員的道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平、業(yè)務(wù)是否繁忙等詳細情況。2、制定相關(guān)預(yù)結(jié)算實施規(guī)則，明確預(yù)結(jié)算編制要求、預(yù)結(jié)算成果精確度要求。3、在預(yù)

24、結(jié)算編制過程中，派專業(yè)人員全程跟蹤咨詢公司預(yù)結(jié)算的編制審核情況，并對結(jié)果按抽查法、比對法進行審核。4、要求預(yù)結(jié)算人員深入現(xiàn)場，對一些影響成本較大的隱蔽工程進行復(fù)核，如場地的標高、土方開挖面、塘渣回填情況等，進行書面和影像記錄。（五）認真做好成本后評估，總結(jié)成本管理經(jīng)驗和教訓(xùn)。1、在做好成本后評估同時，要及時開展詳細的成本分析，分析由于人工、材料漲價因素影響成本多少，成本預(yù)估準確率如何；建設(shè)標準的提高因素影響多少；聯(lián)系單、簽證單是否在合理

25、范圍之內(nèi)（通常占建安工程造價的比例為3%左右）；在招投標合同管理中存在哪些問題；合同結(jié)算條款中，對現(xiàn)行文件的約定是否明確，是否造成歧義；在聯(lián)系單、簽證單管理上是否到位；對咨詢單位的管理上是否到位等等。2、及時做好經(jīng)濟指標分析，對典型的建筑產(chǎn)品分類建立成本數(shù)據(jù)庫，提煉、積累造價指標，分析工程結(jié)算，形成各單體工程、各單位工程、各分項工程的分類成本指標，逐步積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，為新項目成本測算提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。三、深入推進目標成本管理，建立目標成本動態(tài)

26、跟蹤和監(jiān)控機制企業(yè)應(yīng)充分重視并扎實推進目標成本管理，優(yōu)化目標成本評審流程，完成目標成本編制模型，增加成本策劃、限額設(shè)計及圖紙審核的相關(guān)要求，不斷改進和完成目標成本管理體系。項目的開發(fā)成本隨著開發(fā)的實施是動態(tài)變化的，它將直接影響到企業(yè)的經(jīng)營決策，如項目開盤時銷售價格的確定，土地增值稅如何降低，項目利潤最優(yōu)等等，因此做好各個關(guān)鍵節(jié)點、各階段的動態(tài)成本監(jiān)控尤為重要。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定相關(guān)動態(tài)成本管理規(guī)則，通過制度化管理進一步促進目標成本管控

27、的力度，明確動態(tài)成本編制要點、并落實在各業(yè)務(wù)部門，力求在項目的關(guān)鍵階段，及時、準確的掌握動態(tài)成本信息，更好的發(fā)揮目標成本動態(tài)跟蹤和監(jiān)控機制的作用，為決策層提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在編制動態(tài)成本時，著重要做好以下幾個方面的工作。1、做好開發(fā)項目中的人工、各材料總量的匯總，特別是合同中人工、各種材料設(shè)備以及暫定材料等部分，如鋼筋、水泥、商品混凝土、外墻裝飾材料等，便于在項目實施工程中，掌握市場價格變化，能夠及時的在動態(tài)成本中予以體現(xiàn)。2、關(guān)注當?shù)卣?/p>

28、政策的變化所引起的造價變動，如政府規(guī)費收取標準的變化，新的造價政策的出臺等。3、重視開發(fā)項目在關(guān)鍵節(jié)點的動態(tài)成本，如項目開盤，建設(shè)標準重大變化等。4、加強與各部門的溝通和交流，及時了解項目成本在實施過程中的變化，如施工方案、施工工藝的變化，設(shè)計的重大修改等?？偨Y(jié)：隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)的市場競爭逐漸規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)要想健康持續(xù)發(fā)展，就必須要建立一套完善的精細化成本管理體系，而且要加強對工程項目成本的監(jiān)督與分析，對成本的任何信息都要及時

29、反饋，只有這樣，才能夠給房地產(chǎn)企業(yè)制定營銷策略提供可靠的依據(jù)，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的精細化成本管理有著非同尋常的意義，直接關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展壯大，以及房地產(chǎn)的整體發(fā)展。參考文獻：[1]孫韜論房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新型管理[J]生產(chǎn)力研究2004.(02).[2]孫慧《項目成本管理》，2004.(1).[3]郎立嵩天津市房地產(chǎn)發(fā)展(集團)股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略研究[D]天津大學(xué)2011.[4]梁慶恩房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制研究[