論社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法律地位

1、...論“社區(qū)業(yè)主委員會(huì)”的法律地位論“社區(qū)業(yè)主委員會(huì)”的法律地位論文摘要“業(yè)主委員會(huì)”是指有業(yè)主選舉產(chǎn)生的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)是本社區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)在我國(guó)是不具有法律地位的，不是法律規(guī)定的民事主體的類別，因?yàn)槠錄]有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，也不能獨(dú)立的承擔(dān)義務(wù)，業(yè)主委員所取得的權(quán)利義務(wù)最終要轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主。但是在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)要代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定物業(yè)服務(wù)合同，不賦予業(yè)主

2、委員會(huì)民事主體地位顯然不利于業(yè)委會(huì)工作的開展。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)如果能夠依據(jù)專門的組織法成立，能夠具有社團(tuán)法人資格，就具備了行使法定權(quán)利的基本框架。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格，一直未有明確規(guī)定，曾經(jīng)有業(yè)主委員會(huì)在為業(yè)主維權(quán)時(shí)以沒有訴訟主體資格為由被駁回起訴的案例。但是根據(jù)法律實(shí)踐：依法成立的業(yè)主委員會(huì)可當(dāng)原被告，訴訟風(fēng)險(xiǎn)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。在法理上，業(yè)主委員會(huì)一經(jīng)成立，它和業(yè)主就是兩個(gè)不同的主體。按照“少數(shù)服從多數(shù)“的原則形成決議、

3、規(guī)章和制度，以此統(tǒng)一全體業(yè)主的意志。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。二者的法律地位，二者之間的權(quán)利義務(wù)，在二者簽訂的《委托物業(yè)管理合同》中有明確規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都同樣屬于我國(guó)基層的群眾性自治組織，從法律地位和其所承擔(dān)的工作內(nèi)容來看，在許多方面都是相同的。居民委員會(huì)更多地帶有政府的色彩。關(guān)鍵詞：社區(qū)業(yè)委會(huì)法律地位物業(yè)管理擁有一套屬于自己的住房事許多城市居民的頭等大事

4、，在我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房屋作為社會(huì)福利的表現(xiàn)形式供給，居住人只是享有居住的權(quán)利，談不上擁有“業(yè)主”的權(quán)利，“業(yè)主委員會(huì)”的概念更是聞所未聞。在實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革之后，住房開始由“福利化”向“貨幣化”的過度?？梢哉f私有住房的出現(xiàn)，是“業(yè)主”和“業(yè)主委員會(huì)”產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而人們的法律意識(shí)...體居民的利益，必須得到全面徹底的貫徹執(zhí)行。③外部簽約職能。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法定代表人就可以依法與社會(huì)上的任何自然人或法人談判并簽訂合同。④訴訟

5、仲裁職能。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格。一旦需要用法律形式保護(hù)自己的合法權(quán)益，可以以自己的名義依法向法院提起訴訟或依約向仲裁委員會(huì)提出仲裁。（3）社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、議事規(guī)則。根據(jù)《條例》的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。《條例》還規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用

6、集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)

7、議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，享有下列權(quán)利：①：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理①的實(shí)施情況；②：代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③：及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；④