項(xiàng)目成本管理操作手冊(cè)

1、1項(xiàng)目成本管理操作手冊(cè)第1節(jié)總則1項(xiàng)目成本確定1.1項(xiàng)目成本的編制1.1.1可研成本：項(xiàng)目可研階段，依據(jù)項(xiàng)目策劃方案和經(jīng)營(yíng)思想及成本控制要點(diǎn)編制投資估算，作為項(xiàng)目可研成本，原則上目標(biāo)成本不應(yīng)超過可研成本。1.1.2目標(biāo)成本：項(xiàng)目開工前，原則上應(yīng)完成施工圖設(shè)計(jì)，細(xì)化并確定可研成本中工程類成本控制部分，如因特殊原因不能完成施工圖設(shè)計(jì)，必須完成較完整的擴(kuò)初設(shè)計(jì)，達(dá)到可對(duì)可研成本中工程類成本進(jìn)一步細(xì)化的目的，確定目標(biāo)成本中工程類成本控制部分；項(xiàng)

2、目開盤前，確定目標(biāo)成本中非工程類成本控制部分，依據(jù)已確定的目標(biāo)成本中的工程類成本和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期、銷售價(jià)格及銷售收入，確定非工程類成本，形成項(xiàng)目實(shí)施的目標(biāo)成本，由董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。1.2項(xiàng)目成本編制應(yīng)具備的條件1.2.1可研成本1）每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行成本測(cè)算，發(fā)展部應(yīng)提供書面的《項(xiàng)目?jī)?nèi)聯(lián)單》，并經(jīng)主管副總裁批準(zhǔn)?！俄?xiàng)目?jī)?nèi)聯(lián)單》需包含以下內(nèi)容a）土地價(jià)款的組成（是否含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地契稅）；b）土地價(jià)款的支付方式；c）優(yōu)惠政策（具體優(yōu)惠條件及

3、返還或減免比例等）；d）項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售價(jià)格；e）對(duì)成本影響較大的費(fèi)用（人防異地建設(shè)費(fèi)、勞保統(tǒng)籌、物業(yè)維修基金、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)、供電高可靠性費(fèi)用、熱力集資費(fèi)、水增容費(fèi)等）。2）規(guī)劃院應(yīng)提供方案，并經(jīng)主管副總裁或董事長(zhǎng)簽批。1.2.2目標(biāo)成本確定項(xiàng)目目標(biāo)成本時(shí)，項(xiàng)目公司需準(zhǔn)備以下資料:1）《項(xiàng)目合作意向書》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；2）政府行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目名稱、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)文件；3）合同臺(tái)賬和已簽訂的主要合同；3進(jìn)行項(xiàng)目成本核算和經(jīng)濟(jì)活

4、動(dòng)分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)制定控制成本的措施。2.4.2所屬項(xiàng)目公司成本核算與分析報(bào)告，作為所屬項(xiàng)目公司《季度經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告》的組成部分。3限額指標(biāo)的控制管理3.1總成本控制：根據(jù)可研成本及其限額指標(biāo)，目標(biāo)成本原則上不得超出可研成本，并優(yōu)化和完善限額指標(biāo)。圍繞目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)優(yōu)化和成本動(dòng)態(tài)控制應(yīng)貫穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程。3.2低效資產(chǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制：

5、規(guī)劃階段設(shè)計(jì)優(yōu)化重點(diǎn)關(guān)注并控制公建配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、物業(yè)服務(wù)用房、人防工程等政府法規(guī)強(qiáng)制要求建設(shè)的內(nèi)容以及地下室的面積指標(biāo)。3.3施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)指標(biāo)控制：選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，設(shè)計(jì)單位承諾執(zhí)行限額設(shè)計(jì)是投標(biāo)入圍的基本條件，合理確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程監(jiān)督管理及設(shè)計(jì)完成后的評(píng)估總結(jié)。3.4材料設(shè)備高性價(jià)比控制：根據(jù)項(xiàng)目或業(yè)態(tài)定位，選用相應(yīng)的材料設(shè)備品牌，并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。3.5建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的控制：目標(biāo)成本是