房地產開發(fā)企業(yè)借款費用的稅務處理

1、房地產開發(fā)企業(yè)借款費用的稅務處理房地產開發(fā)企業(yè)借款費用的稅務處理對房地產開發(fā)企業(yè)借款費用，由于會計與稅務的規(guī)定不盡相同，在計算稅收時，應嚴格區(qū)分，針對不同的情況采取不同的處理方法。一、相關政策規(guī)定1.會計規(guī)定：1998年以前，我國會計實務對借款費用除固定資產構建過程中發(fā)生的借款費用予以資本化，其他借款費用，包括房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用（不論開發(fā)產品是否完工），均直接計入“財務費用“核算。1998年1月

2、27日，財政部印發(fā)《股份有限公司會計制度會計科目和會計報表》通知，在“對特殊行業(yè)和特殊業(yè)務的會計處理房地產開發(fā)業(yè)務會計處理規(guī)定“一節(jié)中首次明確：“股份有限公司為開發(fā)房地產而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用在開發(fā)產品完工之前，可以計入開發(fā)成本或開發(fā)產品成本“。2000年，財政部[2000]25號《關于印發(fā)〈企業(yè)會計制度〉的通知》中明確：《股份有限公司會計制度會計科目和會計報表》廢止，股份公司應執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。2001年1月18日，財

3、政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則借款費用》又規(guī)定，該準則不涉及房地產商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用。因為至今沒有一個明確的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的這部分借款費用，在實際操作中就存在兩種情況：執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的，計入了有關房地產的開發(fā)成本；不執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的，則計入了財務費用。2.稅務規(guī)定：國稅發(fā)[2000]84號《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》規(guī)定：從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應

4、計入有關房地產的開發(fā)成本。國稅發(fā)[2003]83號《關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》中進一步明確：房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工之前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。二、稅務處理1.企業(yè)所得稅。在計算所得稅時，房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，屬于成本對象完工之前發(fā)生的，如果企業(yè)計入了“開發(fā)成本“

5、，不需調整；如果計入“財務費用“的，則應將其剔除出來，不予稅前列支。2.土地增值稅?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許在不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限額內據實扣除。否則，并入其他房地產開發(fā)費用按“（取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本）10%“以內計算扣除。由于《條例》是94年頒發(fā)的，利息支出計入“財務費用“與當時的會計處理是一致的。但根據目

6、前的會計處理方法，就要視不同情況分別處理：對不執(zhí)行《企業(yè)會計制度》、將完工之前的利息支出計入“財務費用“核算的，按上述規(guī)定處理；對執(zhí)行《企業(yè)會計制度》、將完工之前的利息支出計入“開發(fā)成本“核算的，則須將“開發(fā)成本“中的包含的利息支出剔除出來，并入其他利息支出，視企業(yè)分攤情況，據實扣除或并入其他房地產開發(fā)費用按“（取得土地使用權所支付的金額剔除利息支出后的房地產開發(fā)成本）10%“以內計算扣除。對加計20%比例計算扣除的其他房地產開發(fā)費用，

7、也應照此處理，否則將造成利息費用的重復扣除。三、兩點建議1.出臺規(guī)定，將房地產開發(fā)企業(yè)的借款費用的會計處理方法并入《企業(yè)會計準則》加以明確，不管房地產開發(fā)單位是否執(zhí)行企業(yè)會計制度，企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的借款費用，完工之前都必須計入“開發(fā)成本“進行核算。2.修改或補充土地增值稅暫行相關規(guī)定，使之與企業(yè)所得稅的相關規(guī)定以及會計制度銜接起來。明確開發(fā)產品完工前已計入“開發(fā)成本“的利息支出，必須剔除出來，與開發(fā)產品完工后“財務費用“