萬d商管系統(tǒng)2019年第一期總經(jīng)理集訓(xùn)營(yíng)

1、商管系統(tǒng)總經(jīng)理集訓(xùn)營(yíng) 商業(yè)管理概述,一、前言,商業(yè)管理概述主要是通過對(duì)商業(yè)管理的形成、發(fā)展及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的研究和探討，揭示商業(yè)管理的運(yùn)行規(guī)律，統(tǒng)一對(duì)商業(yè)管理內(nèi)涵的理解、商業(yè)管理術(shù)語的規(guī)范和商業(yè)管理業(yè)務(wù)的梳理。,1,2,1、商業(yè)地產(chǎn)的概念從廣義概念上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心、以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)，包

2、括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。從管理的角度研究商業(yè)地產(chǎn)，主要是研究購(gòu)物中心及城市綜合體的運(yùn)營(yíng)管理。,二、商業(yè)地產(chǎn)及其價(jià)值,武漢東湖漢街萬達(dá)廣場(chǎng),3,2、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展早在20世紀(jì)30年代，美國(guó)出現(xiàn)了真正意義上的購(gòu)物中心，而美國(guó)的購(gòu)物中心的快速發(fā)展，是在20世紀(jì)60年代以后。截至2010年美國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量接近10.8萬家，可出租面積總額為73.3億平方英尺（約6.8億平米）。2010年新開購(gòu)物中心25

3、9家，增幅0.2%。,二、商業(yè)地產(chǎn)及其價(jià)值,廊坊萬達(dá)廣場(chǎng),4,2、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展日本購(gòu)物中心的發(fā)展1969年，日本第一座大型的以百貨公司為主力店的購(gòu)物中心－玉川高島屋購(gòu)物中心在東京開業(yè)。2008年底，日本國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)量為2980家，面積為42,08萬平方米，鋪位租戶總數(shù)為143,999家。平均每家購(gòu)物中心的面積為14,122平方米、鋪位租戶為48家。,二、商業(yè)地產(chǎn)及其價(jià)值,武漢積玉橋萬達(dá)中心,5,2、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中國(guó)購(gòu)物中心

4、的發(fā)展20世紀(jì)90年代中期至2001年是我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展的起步階段。從2002年起，我國(guó)購(gòu)物中心進(jìn)入了快速發(fā)展階段，購(gòu)物中心的總量急劇增加。預(yù)計(jì)到2011年底，全國(guó)開業(yè)的購(gòu)物中心將達(dá)到2795家，十年間增長(zhǎng)572%，累計(jì)面積超過1.6億平米。但購(gòu)物中心在零售總額中占比不到12%，相對(duì)于美國(guó)接近50%、日本接近26%的比重，這一比例還很低。,二、商業(yè)地產(chǎn)及其價(jià)值,6,結(jié)合下面圖片，談?wù)剬?duì)商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的理解。,7,3、商業(yè)地產(chǎn)

5、與城市綜合體城市綜合體的發(fā)展及功能：城市綜合體從購(gòu)物中心發(fā)展起來，其規(guī)模比購(gòu)物中心更大，業(yè)態(tài)更全，物業(yè)形態(tài)更加復(fù)雜，不僅有主力店、次主力店、大型百貨和大型超市、步行街，還有高級(jí)酒店、公寓、住宅等。城市綜合體主要是在購(gòu)物中心的基礎(chǔ)上，增加了更多的商業(yè)、服務(wù)和生活功能。商業(yè)地產(chǎn)不能等同于城市綜合體。,二、商業(yè)地產(chǎn)及其價(jià)值,福州倉山萬達(dá)廣場(chǎng),8,商業(yè)管理研究的對(duì)象主要是購(gòu)物中心針對(duì)城市綜合體而言，商業(yè)管理研究的對(duì)象主要是指購(gòu)物中心的運(yùn)

6、營(yíng)管理。萬達(dá)城市綜合體物業(yè)形態(tài)的劃分物業(yè)形態(tài)的劃分：購(gòu)物中心、室外商業(yè)步行街、底商、酒店、寫字樓、公寓、住宅。管理職責(zé)：對(duì)購(gòu)物中心部分負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)其他物業(yè)形態(tài)主要是提供物業(yè)管理服務(wù)。,二、商業(yè)地產(chǎn)及其價(jià)值,成都金牛萬達(dá)廣場(chǎng),9,4、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值從開發(fā)商角度分析持續(xù)式收益；增值式收益；溢價(jià)式收益；金融屬性。從社會(huì)貢獻(xiàn)角度分析創(chuàng)造就業(yè)崗位、持續(xù)增長(zhǎng)稅收、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、改變城市環(huán)境、公眾服務(wù)設(shè)施。,二、商業(yè)地產(chǎn)及

7、其價(jià)值,大連萬達(dá)中心,10,三、商業(yè)管理的概念,1、商業(yè)管理的內(nèi)涵宏觀商業(yè)管理指作為宏觀控制和行業(yè)規(guī)范的商業(yè)管理。這個(gè)層面的商業(yè)管理，是指國(guó)家或行業(yè)協(xié)會(huì)通過法律法規(guī)、行政手段、章程條例和其他措施，對(duì)商業(yè)行業(yè)的統(tǒng)籌管理。,11,三、商業(yè)管理的概念,商品經(jīng)營(yíng)管理指作為商品經(jīng)營(yíng)的商業(yè)管理。商品經(jīng)營(yíng)有狹義和廣義之分，廣義的商品經(jīng)營(yíng)，是指在市場(chǎng)交換中獲取利潤(rùn)的活動(dòng)總和，它的經(jīng)營(yíng)主體是各種經(jīng)濟(jì)體；狹義的商品經(jīng)營(yíng)，是指商業(yè)企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行商品流通

8、的行為。商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理指作為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)管理。通常將購(gòu)物中心的招商、經(jīng)營(yíng)以及基礎(chǔ)管理等統(tǒng)稱為商業(yè)管理。,12,三、商業(yè)管理的概念,2、商業(yè)管理的定義商業(yè)管理是指商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理。是以商業(yè)物業(yè)為載體，通過租賃經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，引進(jìn)商家，為商家提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與商家共同為消費(fèi)者提供多元化的消費(fèi)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資者的投資目標(biāo)，并以此體現(xiàn)商業(yè)管理者自身價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理行為。商業(yè)管理的存續(xù)，取決于投資者的需求和與投資者建立的關(guān)系。

9、,13,三、商業(yè)管理的概念,3、商業(yè)管理的基本模式自管模式 自管模式是指商業(yè)物業(yè)的持有者，自建商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。委托模式即開發(fā)公司或者物業(yè)持有者在商業(yè)物業(yè)建成以后，委托專門的商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司，對(duì)其物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理?；旌夏Ｊ?這種模式是上述兩種模式的混合物，它是指業(yè)主與開發(fā)商共同委托商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。,14,三、商業(yè)管理的概念,4、商業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象商業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象業(yè)主、

10、商家和消費(fèi)者。其對(duì)商業(yè)管理的要求和期望值各不相同。業(yè)主：資產(chǎn)保值增值，獲取投資收益。商家：樹立品牌形象，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)，獲取經(jīng)營(yíng)效益。消費(fèi)者：體驗(yàn)消費(fèi)，享受服務(wù)。,15,三、商業(yè)管理的概念,5、商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的分類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是商業(yè)管理的核心工作，根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的對(duì)象和目標(biāo)，可以劃分為三個(gè)范疇：商業(yè)經(jīng)營(yíng)：購(gòu)物中心的商業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)：商管公司的自身經(jīng)營(yíng),合肥天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng),四、商業(yè)管理的基本原則,16,

11、1、整體性原則構(gòu)建統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，整合資源，整體應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮集群效應(yīng)。2、主動(dòng)經(jīng)營(yíng)原則商業(yè)管理必須以經(jīng)營(yíng)為核心，而經(jīng)營(yíng)管理必須以營(yíng)銷為核心。3、隱形累積效應(yīng)服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗。購(gòu)物中心的品牌塑造、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)環(huán)境、服務(wù)規(guī)范、商品品牌調(diào)整等，都是一個(gè)累積的過程。,五、商業(yè)管理的基本原則,17,1、安全管理安全管理主要包括治安管理和消防安全管理。治安管理主要是指購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)秩序和財(cái)產(chǎn)完整性的管理。安全管理的核心

12、職責(zé)是消防安全管理。,上海寶山萬達(dá)廣場(chǎng),董事長(zhǎng)于2008年提出商業(yè)管理的六字方針，即“安全、服務(wù)、品質(zhì)”，這是商業(yè)管理的核心職責(zé)。,五、商業(yè)管理的基本原則,18,1、安全管理消防安全管理三步曲：最大限度排出安全隱患；保證消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)可靠運(yùn)行；加強(qiáng)演練，緊急情況快速反應(yīng)。 實(shí)現(xiàn)消防安全管理三步曲，最重要的就是建立有效的安全管理機(jī)制。只有有效的機(jī)制，才能保證長(zhǎng)效常態(tài)的消防安全管理.,大慶萬達(dá)廣場(chǎng),五、商業(yè)管理的基本原則

13、,19,2、服務(wù)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的全部軟性管理，是商業(yè)管理的綜合管理標(biāo)準(zhǔn)和綜合管理水平具體實(shí)施和體現(xiàn)。3、品質(zhì)管理品質(zhì)管理是指購(gòu)物中心的物業(yè)品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境品質(zhì)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)品質(zhì)。,20,1、按照業(yè)務(wù)內(nèi)容分類,六、商業(yè)管理的主要內(nèi)容,21,2、按照項(xiàng)目發(fā)展階段分類,七、商業(yè)管理信息化規(guī)劃,22,1、業(yè)務(wù)運(yùn)行層資產(chǎn)租賃系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)保障系統(tǒng)公共管理系統(tǒng)2、業(yè)務(wù)管控層3、基礎(chǔ)管控層,泰州萬達(dá)廣場(chǎng),23,八、萬達(dá)廣場(chǎng)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃,2

14、4,1、萬達(dá)廣場(chǎng)的定位萬達(dá)廣場(chǎng)的分類：萬達(dá)廣場(chǎng)根據(jù)其位置和規(guī)模等，可以分為市區(qū)購(gòu)物中心和社區(qū)購(gòu)物中心。項(xiàng)目的商業(yè)定位：萬達(dá)廣場(chǎng)的定位為年輕時(shí)尚。項(xiàng)目的級(jí)別定位：集團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域位置和城市規(guī)模及城市經(jīng)濟(jì)水平，將項(xiàng)目分為A、B、C三個(gè)級(jí)別，項(xiàng)目的商業(yè)級(jí)別定位同步分為A、B、C三個(gè)級(jí)別。,八、萬達(dá)廣場(chǎng)的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃,25,2、萬達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃按照商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：零售業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)按照商業(yè)物業(yè)規(guī)劃：萬達(dá)廣場(chǎng)

15、按照商業(yè)物業(yè)的布局和形態(tài)分為購(gòu)物中心、室外商業(yè)步行街、住宅底商。,購(gòu)物鏈接,九、萬達(dá)廣場(chǎng)的電子商務(wù),網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)已經(jīng)成為消費(fèi)者消費(fèi)的重要消費(fèi)方式2010年美國(guó)來自B2C領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)零售額為1425億美元，約占全美商品零售總額的8%。截至2011年12月底，中國(guó)網(wǎng)民數(shù)量達(dá)到5.13億，其中網(wǎng)購(gòu)用戶規(guī)模達(dá)到1.94億，與2010年相比，網(wǎng)購(gòu)用戶增長(zhǎng)率為20.8%。2011年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)交易規(guī)模達(dá)到7725.6億，較2010年增長(zhǎng)67.8%

16、，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的4.3%；預(yù)計(jì)2012年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)交易規(guī)模將達(dá)11840億，同比增長(zhǎng)53.1%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比例也將會(huì)升至5.3%。,26,27,十、萬達(dá)廣場(chǎng)會(huì)員卡和購(gòu)物卡,會(huì)員卡的發(fā)展和管理，可以快速發(fā)展更多有效且忠誠(chéng) 的顧客 購(gòu)物卡的發(fā)展可以快速而直接的提升銷售業(yè)績(jī) 如何推行和發(fā)展會(huì)員卡和購(gòu)物卡，是提升萬達(dá)廣場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)水平的必須面對(duì)且亟待研究的重要課題。,28,十一、研討題,1、萬達(dá)廣場(chǎng)雙